2016-2017年大連二套房契稅最新政策,二套房契稅征收標準怎么算
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自2016年2月22日起，國內除北京、上海、廣州、深圳以外的其他地區，個(gè)人購買(mǎi)二套房，以面積90平米為界，可獲得減按1%或2%稅率征收契稅的優(yōu)惠了。記者獲悉，財政部、稅務(wù)總局、住建部聯(lián)合出臺了“關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知”，決定根據國務(wù)院有關(guān)部署，個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的，也不再區分是否是普通住房，均可獲得免征營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠(不包括北上廣深)。
■契稅
增個(gè)人購二套房契稅優(yōu)惠
新政規定，全國范圍內對個(gè)人購買(mǎi)家庭唯一住房(家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
除北上廣深，對個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套改善性住房，面積為90平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
有關(guān)部門(mén)強調，家庭第二套改善性住房是指已擁有一套住房的家庭，購買(mǎi)的家庭第二套住房。
這次三部門(mén)還規定，納稅人申請享受稅收優(yōu)惠的，根據納稅人的申請或授權，由購房所在地的房地產(chǎn)主管部門(mén)出具納稅人家庭住房情況書(shū)面查詢(xún)結果，并將查詢(xún)結果和相關(guān)住房信息及時(shí)傳遞給稅務(wù)機關(guān)。暫不具備查詢(xún)條件而不能提供家庭住房查詢(xún)結果的，納稅人應向稅務(wù)機關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數書(shū)面誠信保證，誠信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有關(guān)規定處理，并將不誠信記錄納入個(gè)人征信系統。
據了解，此前2010年財政部、稅務(wù)總局、住建部也曾出臺過(guò)“關(guān)于調整房地產(chǎn)交易環(huán)節契稅個(gè)人所得稅優(yōu)惠政策的通知”，當時(shí)有關(guān)部門(mén)規定，對個(gè)人購買(mǎi)普通住房，且該住房屬于家庭(成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，減半征收契稅。對個(gè)人購買(mǎi)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，減按1%稅率征收契稅。個(gè)人購買(mǎi)的普通住房，凡不符合上述規定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。
換言之，這次的新政相當于增加了對個(gè)人購買(mǎi)家庭第二套住房的契稅優(yōu)惠。
舉例來(lái)說(shuō)，如果公民在2月22日前購買(mǎi)一套200平方米的住房，該戶(hù)型總價(jià)為400萬(wàn)元，該房子為家庭第二套住房。此時(shí)該公民應繳納的契稅稅率暫以3%計算，共計12萬(wàn)元。而在2月22日之后購買(mǎi)同樣價(jià)格面積的第二套住房，應繳納的契稅標準降低為2%，實(shí)際繳納的契稅為8萬(wàn)元，相當于新政為其在契稅方面優(yōu)惠了4萬(wàn)元。
■營(yíng)業(yè)稅
售2年以上住房全免營(yíng)業(yè)稅
新政明確，個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。該項優(yōu)惠不包含北上廣深。
同時(shí)，辦理免稅的具體程序、購買(mǎi)房屋的時(shí)間、開(kāi)具發(fā)票、非購買(mǎi)形式取得住房行為及其他相關(guān)稅收管理規定，按照《國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知》、《國家稅務(wù)總局財政部建設部關(guān)于加強房地產(chǎn)稅收管理的通知》和《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》的有關(guān)規定執行。
記者獲悉，2015年財政部和稅務(wù)總局出臺了“關(guān)于調整個(gè)人住房轉讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知”，曾規定個(gè)人將購買(mǎi)不足2年的住房對外銷(xiāo)售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的非普通住房對外銷(xiāo)售的，按照其銷(xiāo)售收入減去購買(mǎi)房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅;個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的普通住房對外銷(xiāo)售的，免征營(yíng)業(yè)稅。
對比來(lái)看，這次出臺的新政相當于個(gè)人將購買(mǎi)2年以上(含2年)的.住房對外銷(xiāo)售時(shí)，不再區分是否是普通住房還是非普通住房，均可獲得免征營(yíng)業(yè)稅的最大限度優(yōu)惠。
舉例來(lái)看，如果公民在2月22日前銷(xiāo)售一套已購買(mǎi)2年以上，總價(jià)為500萬(wàn)元的大戶(hù)型非普通住房，獲利150萬(wàn)元。此時(shí)該公民應繳納的營(yíng)業(yè)稅暫以5%計算，共計7.5萬(wàn)元。而在2月22日之后銷(xiāo)售同樣一套住房，獲利也相同，但此時(shí)已免征營(yíng)業(yè)稅，相當于新政為其在營(yíng)業(yè)稅方面優(yōu)惠了7.5萬(wàn)元。
■專(zhuān)家解讀
利于非一線(xiàn)城市“去庫存”
據中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，首先，從直接影響看，房地產(chǎn)政策繼續寬松，有利于非一線(xiàn)城市樓市去庫存。從政策的直接影響看，其中契稅主要影響有改善需求的購房人群，在過(guò)去的政策中，大部分城市針對首套房有不同程度的減免，140或144平米以上及二套全部按照3%收取。
舉例來(lái)說(shuō)，南京王先生要買(mǎi)一套改善性住房，如果在90平米以?xún)瓤們r(jià)在200萬(wàn)，在過(guò)去需要交納6萬(wàn)契稅，現在新政策后只需要繳納2萬(wàn)。如果面積在90平米以上則以前需要繳納6萬(wàn)，新政后只需要4萬(wàn)。因此，這對有改善需求的購房人群來(lái)說(shuō)，非常有利。
此外，營(yíng)業(yè)稅政策相比之前不同，主要體現在非普通住房上。針對大戶(hù)型、高價(jià)、別墅等物業(yè)，在過(guò)去的政策中，滿(mǎn)2年也需要繳納差額營(yíng)業(yè)稅，此次新政策中未有明確規定。也就是說(shuō)，如果各地落地細節中也按照住房計算，那么對于改善性需求有非常明顯的利好。
二線(xiàn)城市將成市場(chǎng)熱點(diǎn)
張大偉稱(chēng)，整體看，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一季度迎接一輪密集的政策寬松。目前，從各個(gè)城市來(lái)看，一線(xiàn)城市最被開(kāi)發(fā)商看好。特別是降息后，一二線(xiàn)城市，樓市資金面將明顯好轉。房?jì)r(jià)從統計局數據看已經(jīng)全面上漲。而三四線(xiàn)因為庫存絕對值過(guò)高，因此，今年的上半年房地產(chǎn)挽救股票市場(chǎng)政策依然會(huì )持續出現，說(shuō)明了房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟的影響較大，樓市政策繼續寬松。但分化的市場(chǎng)格局下，房地產(chǎn)依然面臨巨大的風(fēng)險，特別是一線(xiàn)城市的地王對房?jì)r(jià)上漲的要求非常高，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)二線(xiàn)城市將成為市場(chǎng)熱點(diǎn)。
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