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海鮮餐廳商業(yè)策劃書(shū)
篇一：商業(yè)策劃書(shū) 海鮮餐廳
經(jīng)濟與貿易學(xué)院學(xué)生核心競爭力培養項目
之經(jīng)貿類(lèi)專(zhuān)業(yè)行業(yè)技能競賽
競 賽 項 目： 《模擬商業(yè)策劃競賽》
參 賽 作 品：“海風(fēng)味”海鮮餐廳
參賽者姓名： 陳亮清、戴曉敏、李志盛、黎珍蕊
參賽者班級： 10國際商務(wù)（師范）1班、10金融1班、
11金融1班
參 賽 時(shí) 間： 2012 年 3 月 28 日
廣東技術(shù)師范學(xué)院經(jīng)濟與貿易學(xué)院
目錄
前言 ................................................................................................................................................. 5
一、餐廳介紹 ............................................................................................................................... 6
�。ㄒ唬┎蛷d簡(jiǎn)介 ....................................................................................................... 6
�。ǘ┎蛷d目標 ....................................................................................................... 6
�。ㄈ┎蛷d宗旨 ....................................................................................................... 6
二、餐廳產(chǎn)品和服務(wù)介紹 ........................................................................................................ 6
�。ㄒ唬┊a(chǎn)品 ................................................................................................................ 6
�。ǘ┓⻊�(wù) ................................................................................................................ 7
三、市場(chǎng)和可行性分析: ............................................................................................................ 7
�。ㄒ唬┍尘胺治� ....................................................................................................... 7
�。ǘ┦袌�(chǎng)可行性分析 ......................................................................................... 8
1、貨源分析 .......................................................................................... 8
2、前景分析 .......................................................................................... 8
3、市場(chǎng)競爭者分析 ............................................................................ 9
4、市場(chǎng)消費者分析 ......................................................................... 11
四、自身分析——SWOT分析 ............................................................................................ 11
五、營(yíng)銷(xiāo)策略 ............................................................................................................................ 12
�。ㄒ唬┦袌�(chǎng)細分： ............................................................................................... 12
1、消費者年齡： .............................................................................. 12
2、消費者收入 ................................................................................... 12
3、消費者心理： .............................................................................. 13
�。ǘI(yíng)銷(xiāo)方法 .................................................................................................... 14
1、服務(wù)營(yíng)銷(xiāo) ....................................................................................... 14
2、網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)： ................................................................................... 14
3、廣告營(yíng)銷(xiāo) ....................................................................................... 15
六、財務(wù)分析 ............................................................................................................................ 16
�。ㄒ唬┎蛷d資金 .................................................................................................... 16
�。ǘ┏杀举M用估算 ........................................................................................... 17
1、2012年3月的成本費用估算 .................................................. 17
2、2012年4月的成本費用估算 .................................................. 18
3、2012年5月的成本費用估算 .................................................. 18
�。ㄈ┵Y產(chǎn)負債表 ............................................................................................... 19
�。ㄋ模┪磥�(lái)3個(gè)月?lián)p益表 .................................................................................. 20
�。ㄎ澹┈F金流量表 ............................................................................................... 22
�。⿺祿治� .................................................................................................... 25
七、風(fēng)險分析與規避方法 ..................................................................................................... 26
�。ㄒ唬┬袠I(yè)風(fēng)險 .................................................................................................... 26
1、知名度影響不足 ......................................................................... 26
2、潛在競爭對手的加入 ................................................................ 26
3、社會(huì )因素 ....................................................................................... 27
4、貨源不足 ....................................................................................... 27
�。ǘ└偁庯L(fēng)險 .................................................................................................... 28
1、競爭對手多 ................................................................................... 28
2、潛在競爭者的威脅 ..................................................................... 28
3、菜式和服務(wù)不能滿(mǎn)足消費者 ................................................... 28
�。ㄈ┏杀究刂骑L(fēng)險 ........................................................................................... 28
1、原材料和運營(yíng)前成本過(guò)高 ....................................................... 28
2、人力資源成本 .............................................................................. 29
3、日常經(jīng)營(yíng)成本 .............................................................................. 29
�。ㄋ模┙�(jīng)營(yíng)風(fēng)險 .................................................................................................... 30
1、餐廳淡季 ....................................................................................... 30
2、衛生方面 ....................................................................................... 30
3、貨存期不長(cháng) ................................................................................... 30
�。ㄎ澹┴攧�(wù)風(fēng)險 .................................................................................................... 31
1、投資風(fēng)險 ....................................................................................... 31
2、資金周轉風(fēng)險 .............................................................................. 31
3、確認收益風(fēng)險 .............................................................................. 31
4、破產(chǎn)風(fēng)險 ....................................................................................... 31
八、人員安排 ............................................................................................................................ 32
前言
隨著(zhù)科技發(fā)展，物質(zhì)追求越來(lái)越高的時(shí)候，人們對吃的也越來(lái)越講究�！懊褚允碁樘臁�，這是從古到今都說(shuō)不完的話(huà)題，菜式越來(lái)越多，食材也越來(lái)越稀奇。為了吸引顧客，各餐飲業(yè)都致力于不斷推出新的菜式和產(chǎn)品，由此不斷地滿(mǎn)足著(zhù)消費者的嘗新心理。
人們不僅對吃的越來(lái)越講究，對吃的方式和吃的環(huán)境也同樣地講究起來(lái)，相對于喧囂的食肆，人們更多地會(huì )選擇一處舒適的餐廳進(jìn)行消費。
所以，本餐廳就是為大家提供一個(gè)舒適、優(yōu)雅的環(huán)境，讓大家好好在我們餐廳享受他們的午餐和晚餐，我們會(huì )把我們的餐廳打造成一家兼具高品位和獨特性的高級餐廳。
篇二：海鮮商業(yè)計劃書(shū)
第一章、餐廳摘要
1.餐廳名稱(chēng)、建設性質(zhì)及建設地點(diǎn)
餐廳名稱(chēng)：維京海產(chǎn)全球體驗館
建設性質(zhì)：新建
建設地點(diǎn)：福建省福州市倉山區利嘉國際自貿區內
2.建設期限：3個(gè)月，即2016年1月—2016年3月
3.主要建設內容
�、俨蛷d裝修、設備購買(mǎi)；
�、谌藛T的招聘、培訓等；
4.投資結構及資金來(lái)源
本餐廳投資規模為100萬(wàn)元，餐廳管理層自籌51萬(wàn)元，對外融資49萬(wàn)元萬(wàn)元，并出讓49.00%股權。
第二章、餐廳介紹
第一節、餐廳介紹
經(jīng)調查與分析,雖然福州市區海鮮餐飲很多，包括西餐廳、自助餐，日本料理,但目前還沒(méi)有一家平價(jià)高端海鮮火鍋餐廳。而根據平價(jià)海鮮火鍋餐廳在上海、北京、廣州的發(fā)展來(lái)看，往往以其獨一無(wú)二的美食體驗和優(yōu)良服務(wù)而擁有忠實(shí)的固定消費群體。
基于以上在福州高端平價(jià)火鍋市場(chǎng)空白及其商業(yè)價(jià)值，本項目將在利嘉國際自貿區打造本地首家平價(jià)高端海鮮火鍋餐廳，按照高端海鮮火鍋餐廳標準進(jìn)行裝修，以物美價(jià)廉的形式進(jìn)行運營(yíng)。在餐飲方面，通過(guò)頂級廚師簡(jiǎn)約又創(chuàng )意非凡的菜肴創(chuàng )制，親近福建本地餐飲特色的獨特新奇菜肴，讓每一天進(jìn)餐廳的每一位客人都獲得獨一無(wú)二的美食體驗，并將根據會(huì )員的情況每六個(gè)月更新一次菜單。實(shí)行開(kāi)放式廚房的模式，讓每位客人可以直接目睹自己菜肴的創(chuàng )制的每一個(gè)步驟、每一個(gè)動(dòng)作、每一個(gè)過(guò)程。
本餐廳定位：福州市高端海鮮最便宜的餐廳。
第二節、餐廳優(yōu)勢
1.餐廳周邊配套優(yōu)勢
一個(gè)千億級的大型商業(yè)綜合體就要在福州誕生了。根據福州市政府4月6日簽發(fā)的有關(guān)會(huì )議紀要，國際商貿城將于下半年動(dòng)工，明年底投入使用。這艘投資120多億元、建筑面積250萬(wàn)平方米、年交易額可達千億元的“商業(yè)航母”，將推動(dòng)海西商貿業(yè)更快邁向現代化、國際化。順應發(fā)展現代服務(wù)業(yè)的迫切需要，針對目前商貿業(yè)小而散的狀況，福州市欲以建設國際商貿城為契機，對現有商貿業(yè)進(jìn)行重新定位、整合、提升，以信息化帶動(dòng)商業(yè)現代化，推進(jìn)現代電子商務(wù)與傳統零售業(yè)的創(chuàng )新性融合，打造基于物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的綜合性商貿物流平臺，形成現代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群，從而提升福州商貿業(yè)的品位和檔次，推動(dòng)現代服務(wù)業(yè)跨越發(fā)展。根據規劃，商貿城的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群，涵蓋鞋帽、皮具、陶瓷、木業(yè)、五金、服裝、體育文化、燈具等產(chǎn)品，并從現代商貿物流、電子商務(wù)、會(huì )展經(jīng)濟、市場(chǎng)園區化管理等方面，推動(dòng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)轉型升級，促進(jìn)市場(chǎng)組織形態(tài)從傳統的批發(fā)市場(chǎng)向現代化的新型商貿業(yè)發(fā)展，功能由單一的商品交易向商品展示、信息發(fā)布、價(jià)格形成、產(chǎn)品研發(fā)等領(lǐng)域拓展。同時(shí)，還將建設海峽醫藥健康城，對接臺灣生物醫藥產(chǎn)業(yè)，構建海峽兩岸醫藥及健康產(chǎn)業(yè)交流展示交易平臺，計劃在平潭建設倉儲物流基地。另外，商貿城還計劃建設國際品牌區，擬引入300多個(gè)國際品牌；配套商業(yè)區，集成現代物流、電子商務(wù)、金融、工商、稅務(wù)、報關(guān)等配套服務(wù)。項目全面建成運營(yíng)后，預計可提供8萬(wàn)—10萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。
該項目位于倉山，銜接主城區與南嶼、南通等新城市組團，是福州未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)區域之一。交通方便快捷，周邊已聚集了6家物流企業(yè)和大量倉儲用房，具備發(fā)展大型商業(yè)所必需的配套設施。
福州市表示，要全力以赴，用好用足相關(guān)政策資源，做好服務(wù)工作，推進(jìn)這個(gè)重點(diǎn)項目的建設
2.立體交通優(yōu)勢
本餐廳所處的利嘉國際商貿城有極其便捷的立體交通優(yōu)勢：
陸：比鄰三環(huán)路，周邊設有兩座過(guò)江大橋（金山大橋與螺洲大橋）、15條
公交線(xiàn)路，可快速到達福州市各角落。
空：30分鐘可輕松抵達福州長(cháng)樂(lè )機場(chǎng)。
鐵：未來(lái)政府規劃的地鐵4號線(xiàn)將在餐廳所在的地理位置設置站點(diǎn)；開(kāi)車(chē)到北面的福州站和南面的火車(chē)南站均只需20分鐘的車(chē)程，而在火車(chē)站可乘坐高鐵快速前往省內外重要城市。
3.價(jià)格優(yōu)勢
本餐廳海鮮由國外一手渠道采購，存活率高，渠道價(jià)格低廉，與市場(chǎng)同品質(zhì)，品種產(chǎn)品相比有極其明顯的價(jià)格優(yōu)勢。依托海鮮母公司運營(yíng)，可做到零損耗，零庫存。
4.少競爭對手的優(yōu)勢
目前福州市區還不存在類(lèi)似本餐廳一樣定位于平價(jià)高端進(jìn)口海鮮火鍋餐廳，雖然存在一些中高端餐廳，但是他們單價(jià)偏高，客戶(hù)粘性不夠。
5.租金優(yōu)勢
目前與業(yè)主方簽訂合約中有四個(gè)月裝修期，一年免租期，一年半租期。
6.環(huán)境優(yōu)勢
本物業(yè)入駐商家較多，工作人員多達數千名，消費潛力巨大，可帶來(lái)客流豐富。
第三節、國內各大城市的高端餐飲現況
1.上海的高端餐飲現況
自從2012年底中央抑制三公經(jīng)費的“八項規定”政策出臺后，對于原本的公款高端消費形成了一定的沖擊，比如2013年上海的高端餐飲下跌3成，客觀(guān)分析，下滑部分大多是原先由公款消費出現的水分，在中央抑制三公經(jīng)費的背景下，滬上中高端餐飲中的公款“水分”已日趨被擠干2014年行業(yè)則出現了小幅上升的盤(pán)整態(tài)勢。業(yè)內專(zhuān)家分析，種種跡象表明，當“三公”消費的水分基本被擰干后，有特色的高端餐飲在滬仍有市場(chǎng)。上海餐飲行業(yè)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)金培華認為原本存在公款消費的水分少了，并不意味著(zhù)高端餐飲就沒(méi)有市場(chǎng)了，當社會(huì )發(fā)展到一定程度后，雖然大眾消費是主流，但上海這樣的國際化、商務(wù)型城市中，高端餐飲依舊會(huì )有需求。
例如孔家花園，由于餐廳坐落于孔祥熙故居內，開(kāi)業(yè)之初就有意識地推出有
典故的菜肴，現在每天主題菜肴的營(yíng)業(yè)額已占門(mén)店營(yíng)業(yè)額的40%以上，成了餐廳的特色。在此基礎上，孔家花園推出了更具系列化的故事宴，由于穿插講解與互動(dòng)，一頓故事宴從頭聽(tīng)到尾可能要花上兩三個(gè)小時(shí)。2014年初，孔家花園曾推出過(guò)人均980元的刀魚(yú)宴，沒(méi)想到天天坐滿(mǎn)，而且都是個(gè)人消費者。此外，外灘也有個(gè)別餐廳推出了人均5000元的消費，由于較有特色，幾乎一位難求，消費者也都不是要開(kāi)發(fā)票的公款消費。
2.北京的高端餐飲現況
在反對鋪張浪費的政策引導下，北京大多數高端餐飲企業(yè)均未能幸免。但此次高端餐飲業(yè)的危機主要是限制三公消費政策所致，而并非經(jīng)濟的整體衰退。所以定位不同的高端餐廳市場(chǎng)表現也不同，定位商務(wù)宴請和個(gè)人消費的高檔餐飲在這次危機中受影響較小，行業(yè)排名有望靠前，而影響較大的高端餐飲公司主要是那些主打政府餐飲業(yè)務(wù)的公司。比如，俏江南位列高端餐飲行列，自然會(huì )受到影響，不過(guò)俏江南的定位主要是商務(wù)正餐，500強企業(yè)、民營(yíng)企業(yè)的訂餐占比很大，受政府政策影響相對較小。俏江南的最大亮點(diǎn)在于創(chuàng )新和好的服務(wù)、環(huán)境、菜品體驗。
在一線(xiàn)城市，個(gè)人和商務(wù)群體也是高檔餐飲消費群體的重要組成部分，而這兩類(lèi)群體的`消費需求并未因此項政策而被抑制。反觀(guān)二、三線(xiàn)城市，公務(wù)消費是高端餐飲消費主體，所以限制三公消費政策下，二、三線(xiàn)的高端餐飲業(yè)績(jì)必將大幅下滑。
3.福州的高端餐飲現況
中央抑制三公經(jīng)費的“八項規定”政策，同樣遏制了福州的公款消費，在“寒冬”之下，福州不少高端餐飲企業(yè)開(kāi)始剝掉奢華向大眾靠攏，高端餐飲市場(chǎng)由此進(jìn)入新的拐點(diǎn)，迎來(lái)家庭消費時(shí)代。
例如仁海藝術(shù)館原來(lái)更多的是做精品菜，而現在店里的人均消費也從
400~500元降到了200~300元。甚至2015年的年夜飯也沒(méi)有規定最低消費標準。在大廳消費的年夜飯，不少都是人均一百多元起。而往年大廳推薦消費都是人均200元起。從包間消費來(lái)看往年推薦消費為一桌8880元起，今年也降為人均300元起。
不過(guò)，目前福州仍舊有一些餐飲會(huì )所菜品價(jià)格依然堅挺。以福州文儒九號為例，佛跳墻套餐依然為488元/位；另外福州三坊七巷的佳麗花園高端餐飲會(huì )依舊
保持食材構成上來(lái)自多個(gè)國家，形成跨國界美食，目前店內菜品價(jià)格也并未調低，還保持在原來(lái)價(jià)位。
福州雍和會(huì )海鮮姿造人均300多元依舊天天火爆，“客人很滿(mǎn)意，環(huán)境太有檔次了，一個(gè)讓人意猶未盡的地方！”這往往是客戶(hù)餐后的無(wú)限感慨！穩居為福州海鮮營(yíng)業(yè)額最高的雍和會(huì ),被稱(chēng)之為“貴”得有道理：食材可“貴”，環(huán)境可“貴”，服務(wù)可“貴”，口碑可“貴”。因為價(jià)位上的“最貴”，雍和會(huì )必然要過(guò)濾一批消費者，這預示著(zhù)客戶(hù)群是一些是中高凈值人群，這樣的客戶(hù)對口碑與品質(zhì)都有雙重的挑剔。所以在保證了足夠的流量入口后，雍和會(huì )在造型和食材新鮮度上下了不少功夫。在造型上雍和會(huì )高價(jià)聘請了哈爾濱的冰雕大師作為特別顧問(wèn)，經(jīng)常親自造型各種冰雕，比如各種動(dòng)物，讓客人賞景就餐。在服務(wù)理念上，董事長(cháng)林斌曾請臺灣著(zhù)名的培訓公司幫助雍和會(huì )按流程培訓服務(wù)模式。甚至為了提高服務(wù)質(zhì)量，他還不惜采取工資比同行業(yè)高出30%的薪酬制度。
高端餐飲市場(chǎng)龐大，但并不代表誰(shuí)都能做好，特別是繼續抱著(zhù)過(guò)去那一套依靠公務(wù)消費的模式的話(huà)，必然走不下去。而怎樣才能做好高端餐飲，價(jià)格不是問(wèn)題，問(wèn)題是能否提供與價(jià)格相匹配的產(chǎn)品，或者說(shuō)讓消費者滿(mǎn)意的性?xún)r(jià)比高的產(chǎn)品。
第四節、高端餐飲的發(fā)展路徑
在個(gè)人消費領(lǐng)域，高端的概念已不再是是奢靡、浪費等非正常業(yè)態(tài)和方式來(lái)表現了，而是需要接地氣，貼近真正愿意自己掏錢(qián)埋單的消費者，讓“高端”得物超所值，這才是提升高端餐飲市場(chǎng)價(jià)值的核心競爭力。目前高端餐飲發(fā)展路徑基本有四條：
第一類(lèi)是以孔家花園“故事宴”為代表，以文化為載體挖掘餐飲的深度。而上海其他高端餐飲如梅龍鎮、王家沙、沈大成等老字號之所以長(cháng)盛不衰，背后深厚的傳統文化進(jìn)行支撐也是重要原因之一。在這一類(lèi)轉型中，高端餐飲的定價(jià)可能有所下調，但行業(yè)的深度卻不升反降。
第二類(lèi)是多品牌發(fā)展，側重轉型大眾消費市場(chǎng)。比如，原先上海原先知名的高端餐飲品牌名豪從去年起推出了定價(jià)更為親民的惠食佳餐廳；
第三類(lèi)是餐廳通過(guò)特色營(yíng)銷(xiāo)和優(yōu)質(zhì)服務(wù)取勝。比如，2013年剛剛進(jìn)入上海市場(chǎng)的翠園，人均消費在500元左右，仍一桌難求。通過(guò)一道精致的菜肴，新客人
篇三：酒店項目計劃書(shū)
目錄
第一章 項目摘要
一、項目概述
二、項目?jì)?yōu)勢
三、項目背景
四、項目投資計劃
第二章項目公司
一、公司簡(jiǎn)介
二、公司結構/管理
三、股權結構
四、項目其他背景
第三章項目規劃
一、項目位置
二、法律明細
三、項目詳細規劃
第四章項目實(shí)施計劃
一、項目建設規模
二、具有新建設酒店的優(yōu)
第五章項目投資分析 一、投資估算
二、參數預測
第六章市場(chǎng)分析
第七章 一、商務(wù)酒店概況
二、酒店經(jīng)營(yíng)指標分析
三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢
四、項目定位
第一章項目摘要
一、項目概述
隨著(zhù)人們生活水平的日益提高，對生活質(zhì)量的追求也進(jìn)一步
的完善，商務(wù)式酒店將是人們旅游、休閑、渡假、會(huì )務(wù)的理想會(huì )所，也是一種趨勢。 順城街是成都春熙商務(wù)圈的重中之重，休閑的綠谷，位于成
都市繁盛商業(yè)區之心腑地帶的商務(wù)酒店，交通便利，緊臨交通疏通中心，地理位置十分優(yōu)越
酒店總面積？商務(wù)酒店總投資概為430萬(wàn)元，酒店用地面積
260平方米，建筑面積為2300余平方米，主樓8層。2—7層為客房，8層規劃用途為茶坊。主樓2層為簡(jiǎn)餐茶餐廳（設計餐位數20人同時(shí)用餐）、茶座150米方
新裝修后的商務(wù)酒店，憑借專(zhuān)業(yè)酒店管理的優(yōu)勢，結合現代
酒店經(jīng)營(yíng)的全新理念，商務(wù)酒店將成為成都市檔次最高之一的現代商務(wù)式酒店。
二、項目?jì)?yōu)勢
黃金地段、得天獨厚
采用專(zhuān)業(yè)化商務(wù)酒店管理團隊
采用專(zhuān)業(yè)的商務(wù)酒店的設計理念籌建部門(mén)成功開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)酒店的設計和施工 專(zhuān)業(yè)的星級酒店服務(wù)師進(jìn)行統一的培訓
現代化的高效益、高社會(huì )價(jià)值的經(jīng)營(yíng)管理模式
三、項目背景
成都是大西南地區重要的政治、經(jīng)濟、旅游和交通樞紐中心，地勢由西南向東北傾斜，西南部以中山為主，有低山、丘陵和山間谷地；東北部以低山為主，間有中山及河谷盆地。擁有自然生態(tài)淵源國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區，并獲得全國旅游生態(tài)城市榮譽(yù)，目前擁有峨眉山、青城山、竇關(guān)山、天臺山等國家級、省級風(fēng)景區多處；龍池，臥龍等國家級、省級自然保護區3處；龍泉大窯遺址等國家級、省級文保單位17處。成為人們的旅游的新景點(diǎn)。
成都市身為政治、經(jīng)濟、文化的中心，目前只有四星級以上酒店15家、五星級酒店6家（1家待建）。而在順城街幅員1公里向周邊擴散，沒(méi)有一家商務(wù)或經(jīng)濟型的專(zhuān)業(yè)酒店，鑒于現代時(shí)尚商務(wù)式的酒店在此區域僅只有我們這一家，開(kāi)發(fā)該酒店以具備天時(shí)、地利、人和。它的新開(kāi)可進(jìn)一步緩沖順城街沿線(xiàn)高檔商務(wù)酒店緊張的現狀。
四、項目投資計劃
補充項目裝修風(fēng)格？及定位等？
�。ㄒ唬┩顿Y總額
項目投資概算為430萬(wàn)元（包括場(chǎng)租款（150萬(wàn)）、裝修費用、基樁及相關(guān)前期費用等已完成的投資230萬(wàn)元）（二）運營(yíng)計劃
根據項目裝修期計劃，裝修期為圖紙確認后20天；裝修期為3個(gè)月。
根據營(yíng)運收支預估數據，預計項目營(yíng)運2年，即可還清本息。
第二章 項目公司
一、商務(wù)酒店公司簡(jiǎn)介
商務(wù)酒店占地面積260萬(wàn)平方米，總建筑面積2300余平方米 ，擁有充分體現現代時(shí)尚商務(wù)，一樓大堂空間100左右多平米，現代化酒店設施、舒適典雅的各式客房90套；有風(fēng)格各異、環(huán)境幽雅的中西式茶餐廳、先進(jìn)的一體化衛浴設施、高速穩定的局域網(wǎng)等相對應的配套設施。有先進(jìn)完善的設施，能為各種不同規格的客戶(hù)提供高水準的專(zhuān)業(yè)服務(wù)。
二、公司結構和管理層
公司實(shí)行單店總經(jīng)理負責制，公司最高權力機構為董事會(huì )，公司日常經(jīng)營(yíng)管理由總經(jīng)理負責。公司日常管理機構設有店長(cháng)（總經(jīng)理）、工程部、財務(wù)部、前廳部、客房部等。
商務(wù)酒店定員33人，其中高級管理人員1人，中級管理5人，服務(wù)人員27人。全部員工均實(shí)行合同制。各類(lèi)人員按不同崗位技能要求進(jìn)行上崗前培訓、考試、招聘。另視經(jīng)營(yíng)的具體情況季節性招用一部分臨時(shí)工。
三、公司股權結構
公司由幾位自然人組成的股份有限公司（自然人以公司章程為準）。董事長(cháng) 、總經(jīng)理 。
四、項目其他背景
近年，成都市對外經(jīng)濟技術(shù)交流飛速發(fā)展，主要經(jīng)濟指標包括旅游業(yè)經(jīng)濟指標保持高速增長(cháng)；經(jīng)濟地位逾顯突出；成都市已成為重要的人流、物流集散地。經(jīng)前期對該項目區域調查了解到相對于快速增長(cháng)的市場(chǎng)需求，在該區域內急需一家高規格、高標準的商務(wù)酒店。由
人員編制于該區域內的星級賓館（珠峰酒店、銀河王朝大酒店、綠洲酒店等），有的酒店存
在居高不下的房?jì)r(jià)讓大部門(mén)中層階級出差人士望而卻步，有的酒店硬件設施嚴重老化，已達不到現代人出行所追求的溫馨、整潔等要求。所以它的建成將會(huì )帶來(lái)較好的社會(huì )效益和經(jīng)濟效益。
第三章 項目規劃
一、項目位置
本項目附近有方便的交通網(wǎng)絡(luò )。該酒店大門(mén)位于成都市最繁華路段順城大街，項目座落于呈長(cháng)方型地塊的東西側，而基地的地勢大致平整，政府計劃在5年之內改造周邊的新城配套，現已完工有原“熊貓城”的改造。屆時(shí)時(shí)尚、現代化得酒店將凸現在人們的眼前。
二、相關(guān)法律文件
同意改建的相關(guān)部門(mén)的批文， 8年以上 租賃經(jīng)營(yíng)合同。
三、項目詳細規劃
1、項目明細
酒店是人們用幾小時(shí)或幾天時(shí)間經(jīng)歷一種與平常生活不同生活方式的地方。酒店不僅應該融入現代生活的情感世界，更應該使其得到更廣闊的延伸。酒店行業(yè)發(fā)展迅速，不光是獨立的個(gè)體酒店經(jīng)營(yíng)者，隨著(zhù)需求的增長(cháng)，額外的個(gè)人產(chǎn)品和服務(wù)的市場(chǎng)需求達到了一個(gè)新的高度。這種選擇變得越來(lái)越多樣化，從四川省的小旅館、城市里時(shí)尚的賓館到個(gè)人租住的小屋，什么都有可能。而且還要覺(jué)得成都市所住的地方或傳統、古典或是時(shí)尚、現代。差別非常大：厚地毯能夠減小聲音，熟悉的環(huán)境和陌生的休息地點(diǎn)，喜歡哪總你在哪里能夠休息得更好，舒適的酒店還是獨家經(jīng)營(yíng)的。 2、客房
酒店客房將會(huì )由主樓樓層提供。而樓層的標準樓面設計為標準客房，大床房，情侶房。在客房裝修問(wèn)題上，先成都主要的幾家商務(wù)酒店主要選用的是異域風(fēng)和本地想結合，但隨著(zhù)這兩年成都酒店市場(chǎng)的改變和發(fā)展，越來(lái)越多的客戶(hù)傾向于歐式風(fēng)格的酒店！原由
1、 歐式風(fēng)格的裝修給人一種尊貴的感覺(jué)
2、 可以提升酒店的整體形象和酒店的檔次，以此為基礎增加
收益點(diǎn)
3、 對于商務(wù)人事有個(gè)更好的商務(wù)洽談的典雅的環(huán)境 總體來(lái)說(shuō)，客房可根據其設計分為四種類(lèi)別，包括 標準房，商務(wù)房、情侶房、豪華單人房。
3、后勤設施
后勤設施包括大堂、接待處、保安及控制室等。
其他后勤服務(wù)如員工餐廳及廚房、員工更衣室、員工洗手間、樓層工作間及泵房等。 大堂在布置和規劃時(shí)按照功能的用處進(jìn)行劃分，一共分為：休息區、接待區、其他功能區。三大功能區要在一定意義上分開(kāi)，但是又要相協(xié)調。所以大堂的總體規劃是：以電梯門(mén)為基礎點(diǎn)相周邊放射型的規劃三大功能區。 4、技術(shù)資料
根據所提供資料，樓層面積及宗地面積摘錄如下： 面積資料
總地上建筑 260平方米 總建筑面積2300平方米 停車(chē)位： （地下）10個(gè)，（場(chǎng)外）50--80個(gè)（項目地外50米就是大型的公用停車(chē)場(chǎng)，經(jīng)協(xié)商可供我們酒店有償使用）
6、裝修期成本預算
資料中顯示整個(gè)酒店項目的總發(fā)展成本為人民幣四佰六拾萬(wàn)。改造成本包括租金，工程管理及其他專(zhuān)業(yè)費用，裝修費及不能預見(jiàn)費等。
成本明細如下：
1 前期費用（租金，記在成本之內 ） ￥：150萬(wàn) 2裝修費用（電梯工程、空調）￥：230萬(wàn) 3 開(kāi)辦費 ￥： 50萬(wàn) 總價(jià) ￥：430萬(wàn)元
第四章 項目實(shí)施計劃一、項目裝修規模
二、具有新建設酒店的優(yōu)勢
酒店企業(yè)的生命期與其他行業(yè)有顯著(zhù)的不同，酒店企業(yè)通常經(jīng)歷三個(gè)階段：起步期、中期以及衰退期，并且生命期都較短，根據國外的經(jīng)驗表明，一家酒店的平均生命期為20年，通常只有少數企業(yè)由于不斷創(chuàng )新的緣故使得企業(yè)生命期延長(cháng)到50到80年。酒店的入住率和收益在起初的2到8年之間，也就是起步期階段基本上增長(cháng)都非常迅速，并且在開(kāi)業(yè)后5到10年之間（中期）收益都會(huì )維持相當高的水平，之后創(chuàng )利能力逐漸下降（衰退期）。商務(wù)酒店（）作為酒店一種新型形態(tài)，其裝修、設施、設備更能夠符合客人的.需要，其對酒店經(jīng)營(yíng)的10年將均處于該酒店高收益、高出租率時(shí)期，相對于建成時(shí)間較長(cháng)的同檔次酒店能夠取得更好的收益。
第五章swot分析
一、具有顯著(zhù)的成本費用優(yōu)勢
酒店的成本費用是影響酒店經(jīng)濟效益的一個(gè)重要因素，對于一家新建的酒店土地成本、建造成本、利息費用、家具及固定設施和其他日常運營(yíng)成本等都是重要的成本費用因素。僅需投入家具、設備和裝修費用酒店即可正式營(yíng)運，這成為商務(wù)酒店取得良好的盈利狀況無(wú)可替代的成本費用優(yōu)勢。從目前的預計來(lái)看，僅通過(guò)酒店大廳和茶座、大廳商務(wù)中心的出租承包收入每年就能取得70---90萬(wàn)元的收入經(jīng)營(yíng)權費用。
二、參數預測
1、 預估期
2011年至2021年，共10年。
2、 客房入住率
成都目前酒店客房入住率保持在86%至92%之間，參照
中國其他地區商務(wù)酒店的客房入住率，在營(yíng)運穩定期，客房入住率取96%。
由于商務(wù)式酒店具管理和客戶(hù)資源優(yōu)勢，從營(yíng)運第二年
開(kāi)始進(jìn)入穩定期。
3、 平均房?jì)r(jià)
參照成都市精品商務(wù)酒店現有房?jì)r(jià)水平和國內其他地區
城市商務(wù)酒店房?jì)r(jià)水平，應該達到人民幣168----198元/間。
市場(chǎng)分析年營(yíng)業(yè)收入的測算
一、客房利潤收入：
1、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：房屋銷(xiāo)售收入（按規劃85個(gè)房間計算）
198元/間——168元/間 均價(jià)183元/間
每天的入住率按96%計算：82間*183元/間=15006元
日收入：82間*183元/間=15006元
月收入：15006元*30天=450180元
年收入：450180元*12個(gè)月=5402160元
2、其他收入：大堂吧（茶樓）及客房酒水食品等，年收入約120萬(wàn)元。
收入合計：660萬(wàn)元/年
主營(yíng)業(yè)務(wù)支出：
1、員工年工資：33人（初定服務(wù)員含后勤、保安、工程等）*1800元/月*12個(gè)月 =712000元
2、水電費：30000元/月*12個(gè)月=360000元
3、一次性用品費用（含客源和員工早餐）：340000元/年
4、洗滌費用：60000元/年
5、辦公費用：3萬(wàn)元
6、客房員工提成：24*6*365=52000元/年
8、店長(cháng)績(jì)效提成（用于獎勵除服務(wù)員之外的員工）：5萬(wàn)元。
9、職工食堂費用（中午和晚餐）：120000元/年
10、員工培訓費、年終福利費等開(kāi)支：180000元
11、稅收：300000元/年12、電話(huà)、寬帶等通信費用：80000元/年
13、其他費用（電梯維修年檢、滅4害等）：50000元/年
14、房屋租賃支出：150萬(wàn)元/年（3年后逐年5%遞增）
合計：383.50萬(wàn)元/年
其他業(yè)務(wù)成本：60萬(wàn)元/年。
折舊：56萬(wàn)元/年
成本合計：499.5萬(wàn)元/年
凈利潤：160.50萬(wàn)元/年
第六章 市場(chǎng)分析
一、酒店概況
至2010年底，成都地區共有星級酒店78家，其中五星級酒店5家（建），四星級酒店14家，三星級酒店268家。
據統計，近年四星級酒店平均客房入住率保持在70%至80%之間，高星級酒店的經(jīng)濟效益普遍較好。在2010年度，本市假日酒店平均的客房入住率達到74%，三星級酒店平均的客房入住率達到78%。商務(wù)酒店在營(yíng)運初期，時(shí)值四川旅游危機，在客源受到較大影響的情形下，其2008年，2009年，2010年的客房入住率仍平均分別達到63%，67%，71%。假日酒店和花園酒店、三星級商務(wù)酒店均取得了較理想的投資回報，并具有一定的抗風(fēng)險能力。
成都地區的精品商務(wù)酒店業(yè)尚未成熟，游客主要下榻于三星級酒店，及假日酒店、旅游指定酒店等。而賓館也有次等一點(diǎn)的酒店可供選擇，但它們普遍也提供較低質(zhì)數的服務(wù)與設施。 四川省的酒店業(yè)在房?jì)r(jià)及入住率方面有著(zhù)明顯的增長(cháng)，可是，需求在2008-2010年因金融危機、汶川特大地質(zhì)災害及其他原因拖慢了，而這情況也隨著(zhù)國家大力的道路、城鎮恢復建設在2011年開(kāi)始復蘇。
從資料分析中，推斷成都地區未來(lái)旅游業(yè)發(fā)展是樂(lè )觀(guān)的，而在順城片區目前沒(méi)有一家精品商務(wù)酒店。。而同時(shí)周邊林立的大批寫(xiě)字樓也提供了我們大量穩定的客戶(hù)源，加上周邊3家星級酒店的老化和價(jià)格的高昂。本項目在此區域的發(fā)展前景非常樂(lè )觀(guān)。
二、酒店經(jīng)營(yíng)指標分析
成都地區擁有較豐富的旅游資源、隨著(zhù)經(jīng)濟的高速發(fā)展，已成為商務(wù)、旅游的集散地，越來(lái)越多地吸引國內客人來(lái)成都。
成都地區主要旅游經(jīng)濟指標常年保持高速增長(cháng)趨勢,為酒店的客源提供了保障。而我項目正處于旅游者理想住宿的“春熙路商業(yè)圈”，在這里向周邊輻射可以達到成都最繁華的地段，這也是保證我們酒店入住率的一大優(yōu)勢。
酒店入住率
據我向成都市旅游局作出的非正式提問(wèn)，得知順城地區的三星級飯店于2010年的平均房租約為人民幣158元至260元一晚，而入住率約為88%。
三、競爭對手及發(fā)展態(tài)勢
在2010年末，成都地區共有105家已評星級的酒店，其中五間達五星級或以上。共有300家左右達三星級或以上的酒店。
在成都市區順城片區內，共有5家三星級，9家二星級及6家一星級及未被評星的酒店4家、招待所24家。
根據成都市旅游局所提供的資料，目前順城片區沒(méi)有在建的3星以上的酒店和商務(wù)型的酒店。對順城片區的投資酒店在15年中短期酒店市場(chǎng)業(yè)發(fā)展前景是樂(lè )觀(guān)的。經(jīng)濟的穩步得更將
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