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養老院創(chuàng )業(yè)方案計劃書(shū)
這份養老地產(chǎn)項目商業(yè)計劃書(shū)全文60頁(yè)，包含項目定位及發(fā)展、規劃體系、營(yíng)銷(xiāo)策略、風(fēng)險分析與規避、財務(wù)分析等諸多內容，以下是小編J.L分享的養老院創(chuàng )業(yè)方案計劃書(shū)，更多熱點(diǎn)創(chuàng )業(yè)項目參考歡迎訪(fǎng)問(wèn)(www.oh100.com/chuangye)。
項目市場(chǎng)定位
1.一級客源市場(chǎng)需求分析
青島二代居、三代居本地養老需求。
養老地產(chǎn)作為一種主題房地產(chǎn)模式也具有明顯的行業(yè)共性——產(chǎn)品的地域性特征，因此，本案作為面向特定客群特定需求的特性產(chǎn)品也將是以立足青島本地養老需求，并且基于項目發(fā)成本回收及一部分產(chǎn)品消化的考慮，將主要接納和爭取以青島本地的二代居客群，畢竟項目所處嶗山東麓、近海的環(huán)境因素及地段交通便利因素具備競爭力，雖說(shuō)是一個(gè)養老社區，但整體氣質(zhì)仍舊向養生靠攏，對改善性客群存在吸引力。而三代居客群，則是既能承載高端居住需求，亦能提供老年人照料及醫療服務(wù)，子女、小孩、與老人同域化生活。
2.二級客源市場(chǎng)分析
外來(lái)度假養老和醫療養生需求。
在充分挖掘本地需求的同時(shí)應充分挖掘青島作為傳統療養勝地形成的外來(lái)度假養老需求和醫療養生需求;針對以北京、濟南、石家莊等經(jīng)濟實(shí)力較強的北方一二線(xiàn)城市的候鳥(niǎo)型人群開(kāi)發(fā)二級客戶(hù)市場(chǎng)為本項目提供有力的客戶(hù)補充。
首先，隨著(zhù)社會(huì )進(jìn)步和收入增長(cháng)形成的候鳥(niǎo)型老年度假群體是必須要爭取的重要客群，此類(lèi)客群的成立受益于青島這座城市的旅游價(jià)值和科技醫療價(jià)值，而本項目在這兩大價(jià)值上是放大的，嶗山、近海，資源的稀缺性，能夠吸引此類(lèi)目的性較強的度假型養老客群;
其次，醫療養生需求是得益于青島擁有的近 20 家各類(lèi)國家機關(guān)及企事業(yè)單位為背景的醫療療養機構,并且長(cháng)期積累形成了以養生保健為主的特色醫療的品牌優(yōu)勢,成為國內以養生保健等醫療服務(wù)為目的的特定消費市場(chǎng)，為青島提供穩定高效的醫療為目的的醫療養生客群。
3 .機會(huì )市場(chǎng)分析
旅游度假需求
青島作為一座具有國際影響力的旅游城市，據青島市公布的數據顯示的 2013 年預計全年接待游客量達到 6280 萬(wàn)人次，同比增長(cháng) 10%;旅游總收入 936 億元，同比增長(cháng) 16%，游客量呈現了持續年均 10%的增長(cháng)趨勢，因此，大量的旅游人口為本項目提供了開(kāi)旅游拓度假需求的市場(chǎng)機會(huì )，通過(guò)在未來(lái)的物業(yè)經(jīng)營(yíng)上和項目規劃兼容性上的前置條件，接納一部分面向全國的分時(shí)度假客群發(fā)展成為項目銷(xiāo)售增長(cháng)的機會(huì )點(diǎn)。
目標市場(chǎng)細分
1.本地養老
針對青島市本地 60 歲以上老年人口的138.78 萬(wàn)(2012 年)龐大市場(chǎng)基礎，本項目的目標市場(chǎng)將足于青島市，通過(guò)嶗山區養老市場(chǎng)分析不難發(fā)現，目前嶗山區的養老機構入住的老年人僅有 15.3%為轄區人口，呈現出了明顯的同市跨區域的本地養老市場(chǎng)特征，同時(shí)，作為項目定位于服務(wù)中高端養老需求也應將目標客群鎖定在人均收較高且穩定的市南、市北、四方、李滄四區為主的核心城區，以及膠州、即墨和膠南等經(jīng)濟發(fā)達地區的輻射區域，以解決二代居三代居本地居家養老需求。
2.導入型度假養老與醫療養生
青島作為全國聞名的旅游城市同時(shí)也是全國各級軍政機關(guān)和企事業(yè)單位的定點(diǎn)療養聚集地,全市擁有海軍療養院、全總療養院、空軍療養院、濟南軍區第二療養院、煤炭療養院、勝利油田療養院、鐵道部療養院等 19 家各類(lèi)醫療療養機構,已經(jīng)形成了長(cháng)期穩定的面向全國的中高端性消費群體, 以鐵道部青島療養院為例，擁有 200 張床位，1997 年年接待療養人數 3061 人床位使用率 57.4%，全市 19 家療養院年將接待能力在 6 萬(wàn)人次以上，床位使用率達到 100%將超過(guò) 10 萬(wàn)人次的醫療養生人口需求。
項目?jì)r(jià)格策略
1 .項目的價(jià)格定價(jià)原則
作為主題地產(chǎn)，本項目在土地的獲取和開(kāi)發(fā)、運營(yíng)模式上與其他地產(chǎn)類(lèi)型有著(zhù)一定差別，因此，價(jià)格設定將根據項目定位的養老綜合體、老年公寓及全齡社區三大組團的不同運營(yíng)模式分別制定;
其中養老綜合體、老年公寓是本項目成立的重要條件，將由企業(yè)負責設施的基礎建設和基本裝修投入屬于項目開(kāi)發(fā)成本的凈投入部分，該部分投資將通過(guò)政策性補貼和固定資產(chǎn)收益來(lái)平衡項目的開(kāi)發(fā)投資;
全齡社區部分作為本項目的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)核心將主要用于銷(xiāo)售，通過(guò)銷(xiāo)售收入平
衡整個(gè)項目的投資收益。
1.1養老綜合體——凈成本投入
養老綜合體作為本項目的核心功能配套，是項目核心價(jià)值重要組成部分，也是本項目與政府合作的必要條件，故該部分只能用于為本項目提供醫療配套服務(wù)而不能形成銷(xiāo)售收益，因此，該部分在收益測算中僅作為開(kāi)發(fā)成本的凈投入，該部分的運營(yíng)收益將完全作為配套醫療機構和醫療設備的運營(yíng)費用，不計入項目的投資收益;
1.2養老公寓(機構型)——非營(yíng)利性，只回收政府補貼的總床位費
養老公寓作為專(zhuān)業(yè)護理型養老和自理型養老的服務(wù)型產(chǎn)品，根據國家頒布的《養老機構管理辦法》和《老年人權益保障法》，以及青島市頒布的《關(guān)于進(jìn)一步加快養老服務(wù)業(yè)發(fā)展的意見(jiàn)》和《關(guān)于建立長(cháng)期醫療護理制度的意見(jiàn)(試行)》相關(guān)政策，此類(lèi)養老服務(wù)型機構屬于非盈利機構，需要由指定機構進(jìn)行報批和經(jīng)營(yíng)，因此，該部分在建成后將根據上述政策移交給地方政府指定專(zhuān)業(yè)機構進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，其投資成本回收主要內容為政府政策性補貼和稅費減免，此部分除按照建成后的總床位回收政府補貼的部分資金外，其余經(jīng)營(yíng)收入由后續委托的專(zhuān)業(yè)機構自負盈虧，也不計入項目的投資收益。
1.3全齡社區——銷(xiāo)售型物業(yè)
全齡社區式是本項目的唯一具備銷(xiāo)售條件的房地產(chǎn)產(chǎn)品，其中包含聯(lián)排別墅、小高層住宅和多層住宅三種產(chǎn)品類(lèi)型，其定價(jià)以國家和地方的相關(guān)政策為指導，同時(shí)，參考嶗山區同類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售價(jià)格采用市場(chǎng)定價(jià)方法。
2.定價(jià)機制導入
全齡社區部分采取市場(chǎng)定價(jià)方案，根據本司對養老項目的定位，結合 2013 年嶗山區不同物業(yè)類(lèi)型的成交價(jià)格，對本商業(yè)計劃書(shū)中規劃之三種物業(yè)形態(tài)即小高層、高層、聯(lián)排進(jìn)行定價(jià)，擬定三種物業(yè)形態(tài)測算價(jià)格為：
項目?jì)r(jià)格測算表
項目推廣策略
1.項目推廣方式
本項目屬于屬于客戶(hù)細分的定向開(kāi)發(fā)項目，其推廣將以養、療為核心的項目訴求，通過(guò)陣地覆蓋和精準渠道打擊主要傳播方式，建立項目與目標客戶(hù)間的通路;
陣地覆蓋，將主要在項目所處的嶗山區通過(guò)戶(hù)外廣告、工地圍擋、道旗等傳統陣
地推廣方式展開(kāi)，完成項目的陣地包裝;
精準渠道打擊，將通過(guò)報紙、廣播、電視、街道社區、療養機構、養老院巡展等方式深入目標客戶(hù)客戶(hù)區域打開(kāi)地域通路，形成線(xiàn)狀的有效性覆蓋，真正實(shí)現青島本地的區域覆蓋，完成本土客戶(hù)和導入型客戶(hù)的開(kāi)發(fā)與引導。
2.項目促銷(xiāo)方案
2.1聯(lián)動(dòng)促銷(xiāo)
橫向聯(lián)合，利用本項目的醫療配套資源和療養機構展開(kāi)合作，通過(guò)資源互換和醫療體驗方式進(jìn)行資源共享，利用橫向資源的醫療互助的便捷性、養老養生服務(wù)的全覆蓋資源形成本項目專(zhuān)屬的促銷(xiāo)模式;
2.2折扣促銷(xiāo)
運用房地產(chǎn)傳統的價(jià)格杠桿，根據銷(xiāo)售進(jìn)度和客戶(hù)數量進(jìn)行價(jià)格擠壓調動(dòng)，促進(jìn)銷(xiāo)售。
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