房地產(chǎn)存量市場(chǎng)狀況調研報告模板

　　房地產(chǎn)作為一種耐用消費品，其使用壽命可達幾十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一種常見(jiàn)的投資品，因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場(chǎng)又稱(chēng)二手房市場(chǎng)，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新調整和配置的市場(chǎng)。結合深入學(xué)習實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀(guān)活動(dòng)，筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍監理（市場(chǎng)）處、**市房屋置業(yè)擔保公司和其它房地產(chǎn)中介機構進(jìn)行了存量房（二手房）市場(chǎng)調研。近兩年，由于房地產(chǎn)增量市場(chǎng)和存量市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)效應、人們住房消費觀(guān)念的轉變以及各商業(yè)銀行對住房消費貸款的大力支持，我市的二手房交易量不斷攀升,呈現強勁增長(cháng)勢頭。特別是二手房貸款市場(chǎng)也呈現快速成長(cháng)的態(tài)勢。二手房貸款市場(chǎng)的健康發(fā)展對二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著(zhù)舉足輕重的作用，對整個(gè)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的穩定也會(huì )產(chǎn)生很大影響。一般來(lái)說(shuō)，二手房貸款要涉及到評估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權交易中心、銀行、房屋中介、專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機構，貫穿整個(gè)二手房交易過(guò)程。其中，任何一個(gè)環(huán)節的疏漏都可能導致銀行信貸資金的損失或無(wú)法收回。二手房貸款市場(chǎng)的融資問(wèn)題和金融風(fēng)險一旦擴大，就會(huì )嚴重影響整個(gè)二手房市場(chǎng)的健康發(fā)展。目前，我市二手房貸款市場(chǎng)剛剛起步，市場(chǎng)準入門(mén)檻比較低，二手房貸款服務(wù)機構的資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此，針對我市二手房貸款市場(chǎng)現狀，有關(guān)管理部門(mén)應抓緊找出其隱藏的風(fēng)險和和潛在的問(wèn)題，盡快研究防范與改進(jìn)對策，確保我市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康快速地發(fā)展。

　　一、我市二手房市場(chǎng)的現狀及原因分析

　　20xx年1-2月，我市二手房市場(chǎng)受宏觀(guān)經(jīng)濟影響，仍處在調整階段，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛依然濃厚。盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或代理機構利用節日紛紛制定并實(shí)施了一些促銷(xiāo)措施，但從整體來(lái)看，收效甚微。除個(gè)別數據發(fā)生了一些積極變化外，其它各項均無(wú)明顯改觀(guān)。

　�。ㄒ唬� 1-2月我市二手房交易情況

　　20xx年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交總面積為4.32萬(wàn)平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交總面積為3.33萬(wàn)平方米，同比下降14%。

　�。ǘ�）1-2月我市二手房?jì)r(jià)格情況

　　20xx年1-2月，我市二手房住房平均價(jià)格為2480元/平方米，同比增7.6%。

　�。ㄈ�）我市二手房貸款市場(chǎng)所面臨的風(fēng)險和問(wèn)題

　　1.還款風(fēng)險

　　借款人的還款風(fēng)險包括還款信用風(fēng)險和還款能力風(fēng)險。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度，商業(yè)銀行缺乏調查借款人資信的有效手段，難以對借款人收入的完整性、穩定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準確的判斷，從而，造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險。

　　2．二手房貸款服務(wù)機構的誠信風(fēng)險。

　　在二手房貸款操作過(guò)程中，二手房貸款服務(wù)機構的道德風(fēng)險、信用風(fēng)險、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險，無(wú)法得到有效控制，銀行的利益無(wú)法得到很好的保障。

　　從調查到我市二手房市場(chǎng)現狀來(lái)看，房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間，起到了“橋梁”作用，在一定程度上為二手房市場(chǎng)的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而，由于我市二手房市場(chǎng)剛剛起步，有關(guān)管理部門(mén)尚未制定針對二手房中介公司和專(zhuān)業(yè)貸款服務(wù)公司的市場(chǎng)準入標準和它們的服務(wù)收費標準，造成這些服務(wù)公司的準入門(mén)檻低，市面上出現了一批大大小小的中介公司；并且，二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高，再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護意識不強，致使二手房貸款市場(chǎng)蒙騙現象嚴重，收費較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開(kāi)假收入證明，提供虛假資料，騙取銀行貸款或高比例貸款，從而，向借款人收取高額服務(wù)費。在高額暴利的驅使下，這些違規操作的中介公司或個(gè)人，利用各種手段，幫助客戶(hù)騙取銀行貸款。一旦利潤到手，他們便銷(xiāo)聲匿跡。而且，二手房貸款的期限一般比較長(cháng)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩和下滑時(shí)期，承擔風(fēng)險的只有銀行和廣大購房借款人。

　　3．各商業(yè)銀行內部風(fēng)險管理和控制機制尚未完善

　　由于二手房貸款只針對每一位單個(gè)住房消費者或住房所有者，貸款金額相對比較小，手續煩瑣、復雜，再加上大多數借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少，銀行若要從收集資料開(kāi)始直接與借款人聯(lián)系，收齊資料后上報并逐級審批，這個(gè)過(guò)程需要耗費很長(cháng)時(shí)間。所以，銀行在開(kāi)展二手房貸款業(yè)務(wù)的過(guò)程中，較多的是與中介公司合作。然而，由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的`內部風(fēng)險管理控制機制，再加上銀行之間競相競爭，使得銀行不科學(xué)地簡(jiǎn)化了審批程序、放松審核原則，甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節下放給一些資質(zhì)較差的中介公司，在放款的環(huán)節上不嚴格控制，這不僅嚴重違背了銀行的風(fēng)險管理原則，也使二手房貸款市場(chǎng)進(jìn)入到惡性競爭和無(wú)序發(fā)展狀態(tài)。

　　二、解決問(wèn)題的對策和建議

　�。ㄒ唬┻M(jìn)一步加大政府及主管部門(mén)對我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的力度。去年11月**市政府也出臺了《關(guān)于促進(jìn)我市經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)的若干意見(jiàn)》。該意見(jiàn)就明確提出：市住房公積金貸款最高額度由26萬(wàn)元提高到35萬(wàn)元，住房公積金貸款最長(cháng)期限由20年調整為30年，購買(mǎi)第一套商品住房首付款比例由30％降低至20％，購買(mǎi)第二套商品住房首付款比例仍執行30％。在還清住房公積金貸款本息的前提下，可以再次辦理貸款。鼓勵職工提取住房公積金購買(mǎi)中小戶(hù)型、中低價(jià)位的自住住房。這一政策的出臺，使我市房地產(chǎn)成交量在國內房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況不景氣的狀況下，有了一定程度的回暖。消費潛能在長(cháng)期積壓后遇到利好政策后的一次釋放。隨著(zhù)房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策的實(shí)施，政府及主管部門(mén)對促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的工作力度進(jìn)一步加大，金融政策、稅收政策、住房保障民生工程等組合政策效應逐漸顯現，20xx年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能顯現以下特點(diǎn)：一是由于觀(guān)望而被遏制的居民真實(shí)需求將會(huì )逐步得到釋放，需求與消費將回歸理性軌道。二是我市的經(jīng)濟適用住房，及廉租住房建設力度加大，投放市場(chǎng)的供給將會(huì )大幅增加，這對平抑房?jì)r(jià)上漲，改善住房結構，穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì )發(fā)揮積極的重要作用。面對這一現狀，除政策的引導、政府的努力外，市場(chǎng)中的廣大主體也要理性對待，仍需各方共同努力來(lái)促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩定發(fā)展。

　�。ǘ�）盡快建立完備的個(gè)人信用檔案和信用等級制度

　　借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的源頭。筆者認為，可從以下三方面著(zhù)手建立個(gè)人信用制度：

　　1.有關(guān)部門(mén)可以根據房屋的區域性和固定性，以城市為單位，依據借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專(zhuān)業(yè)技能、年齡等方面信息，評價(jià)借款人在貸款抵押期內是否具有穩定的收入來(lái)源，并據此評定借款人的個(gè)人信用等級，作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據。

　　2.各商業(yè)銀行還可通過(guò)審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款，并通過(guò)審查其債務(wù)和貸款的償還情況，來(lái)評定借款人的信用資質(zhì)。

　　3.各商業(yè)銀行間要盡快聯(lián)網(wǎng)，實(shí)現客戶(hù)信息資源共享。對于還款信用極差的借款人，要在各行之間公示，使其不能再享受各商業(yè)銀行的任何融資服務(wù)。

　�。ㄈ�）繼續推行存量房（二手房）交易資金托管業(yè)務(wù)。存量房交易資金托管是指存量房交易雙方將期房首付或全部房款存入托管部帳戶(hù)，由托管部出具“托管憑證”，作為辦理房地產(chǎn)權證的要件之一，這是房地產(chǎn)管理部門(mén)監控二手房市場(chǎng)的有力舉措。**市存量房（二手房）交易資金托管部成立于20xx年12月21日，至今方便了近千戶(hù)的宜城人民，起到約束房地產(chǎn)中介企業(yè)的行為和維護交易雙方的合法權益的良好作用。

　　(四)建立二手房服務(wù)機構和從業(yè)人員的經(jīng)營(yíng)標準和職業(yè)規范。有關(guān)管理部門(mén)應盡快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司，制定切實(shí)可行的市場(chǎng)準入標準，如通過(guò)注冊資本、操作規范、經(jīng)營(yíng)范圍等方面的規定，淘汰那些不符合標準的小公司；提高從事二手房交易和貸款人員的執業(yè)資格和職業(yè)素質(zhì)，對他們進(jìn)行培訓和資格考試，對不合格和違紀的從業(yè)人員，應取消他們的從業(yè)資格。嚴厲打擊某些中介公司、從業(yè)人員的違法違規行為，保障各商業(yè)銀行和廣大住房消費者的利益。二手房貸款服務(wù)機構也應為自身長(cháng)遠發(fā)展考慮，依法經(jīng)營(yíng)、規范范運作誠實(shí)守信，才能使自己的公司不斷發(fā)展壯大。

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