市房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告
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一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線(xiàn)長(cháng)144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設中的溫福鐵路、將動(dòng)工建設的寧武高速公路、規劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元，增長(cháng)12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元，增長(cháng)11.3%，省20xx年縣市國內生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區，建設小城鎮集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設中心市區為主體，中心集鎮為骨干，加快了南部“金三角”城鎮群的建設和以國道104線(xiàn)、省道小浦線(xiàn)、楓湖路為軸線(xiàn)的城鎮帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀(guān)、市政設施較完善的中心城區和布局合理、交通便捷、設施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮群。通過(guò)中心城區和小城鎮群的功能互動(dòng)和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎。
市人口60多萬(wàn)，城區20多萬(wàn)人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮。龐大的人口基數本身就組成了一個(gè)龐大的居住消費、投資的市場(chǎng)。20xx年市政府工作報告中第五點(diǎn)：是建管力度不斷加大，城市面貌得到改觀(guān)。城市建設步伐加快，城鎮化水平達47.2%，比上年提高1.2個(gè)百分點(diǎn)。完成富春溪兩岸、坂中片區、南湖舊城片區、賽岐鎮區、甘棠鎮區控制性詳規以及溪尾鎮、溪柄鎮、曉陽(yáng)鎮總體規劃編制。該點(diǎn)突出表現了市為促進(jìn)海西建設打造文明城市的.合理規劃，從中領(lǐng)悟到市合理規劃中加快了房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場(chǎng)資本運作，促進(jìn)市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規劃草案中加快城市建設爭取至20xx年，城市建設用地面積達30平方公里，城市規劃區面積達180平方公里，市區人口達31萬(wàn)人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)調查
1、房貸市場(chǎng)余額：
隨著(zhù)近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1-5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；隨著(zhù)市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數字可體現出房貸市場(chǎng)的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的上升，資本的市場(chǎng)最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個(gè)主導產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著(zhù)三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；09年個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；20xx年1-5月個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬(wàn)元，同比上年增長(cháng)%；該部分抵押貸款附于個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款當中審批過(guò)程煩瑣、手續復雜等問(wèn)題，現可用于該司做為100%抵押擔保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用，企業(yè)得到充足的流動(dòng)資金。
3、擔保行業(yè)狀況
市現有工商注冊備案在冊擔保公司20多家，如：恒實(shí)擔保、誠信擔保、信合擔保、恒順擔保等，此20多家擔保公司現擔保對象全部以企業(yè)及企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)性貸款進(jìn)行扶持，截止20xx年5月的擔保額余額為億元，在寧德地區該司所經(jīng)營(yíng)的以房產(chǎn)抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔保的擔保模式為閩東地區首家擔保公司，在我市現有的擔保背景條件下該司以“謹慎操作、嚴防風(fēng)險、確保目標、有序擴展”為方針，以“積極探索、穩健經(jīng)營(yíng)”為準則，擔保業(yè)務(wù)嚴格遵循公司《章程》和《實(shí)施細則》，形成“大小并舉、助強扶弱、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先、劣者淘汰”的擔保運行機制。是專(zhuān)業(yè)從事個(gè)人融資信用擔保、抵押加成個(gè)人貸款、企業(yè)融資信用擔保、風(fēng)險投資擔保及金融中介服務(wù)的智力型現代化企業(yè)。
四、該司前景
信泰擔保有限公司注冊資本10068萬(wàn)元，該司位于市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規劃草案相吻合，加快城市規劃建設，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點(diǎn)快速發(fā)展業(yè)務(wù)：
�。�1）、目前市房產(chǎn)抵押貸款余額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時(shí)間期限已久，隨著(zhù)近幾年房?jì)r(jià)的上升房產(chǎn)的增值，從中大部分客戶(hù)合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場(chǎng)最大化；
�。�2）、現有市企業(yè)法人經(jīng)營(yíng)性貸款附加房產(chǎn)抵押于中國工商銀行的貸款，由于辦理程序煩瑣、手續復雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉移部分到該司以100%抵押為企業(yè)及個(gè)體工商戶(hù)提供有效的流動(dòng)資金；
�。�3）、隨著(zhù)城市的有效規劃，城市建設的加快發(fā)展，開(kāi)拓新的市場(chǎng)空間大。
五、公司優(yōu)勢
�。�1）、專(zhuān)業(yè)把控風(fēng)險--公司股東來(lái)自電機、貿易、蓄電池等相關(guān)行業(yè)，出資人不依賴(lài)公司融資，能更客觀(guān)把握公司對外擔保風(fēng)險；
�。�2）、專(zhuān)業(yè)人員--公司主要管理人員具有銀行及擔保公司多年行業(yè)經(jīng)驗；
�。�3）、專(zhuān)業(yè)服務(wù)—公司提供房產(chǎn)抵押加成及個(gè)人經(jīng)營(yíng)貸款服務(wù)，目標客戶(hù)明確。
六、合作效益及風(fēng)險分析：
風(fēng)險分析：在貸款的風(fēng)險控制方面，信泰擔保有限公司可以通過(guò)優(yōu)化貸中管理流程，形成對于小額貸后管理的個(gè)性化服務(wù)，分擔銀行的管理成本，免去中行后顧之憂(yōu)。
其次，事后風(fēng)險釋放方面，信泰擔保有限公司的優(yōu)勢更是無(wú)可替代的，中行直貸的項目出現風(fēng)險，處置抵押物往往周期長(cháng)，訴訟成本高，變現性不佳。信泰擔保有限公司的現金代償，大大解決了中行處置難的問(wèn)題，使得不良貸款及時(shí)得到消除，之后更加靈活的處理手段進(jìn)行風(fēng)險化解。
合作優(yōu)勢：信泰擔保有限公司的時(shí)效性快。有時(shí)候一些貸款模式流程，造成中小企業(yè)主大量時(shí)間浪費；而信泰擔保有限公司的恰恰表現出靈活多變的為不同企業(yè)設計專(zhuān)用的融資方案模式，大大節省了企業(yè)主的時(shí)間與精力，能迎合企業(yè)主急用資金的需求。
另外，信泰擔保有限公司在抵押基礎上的授信，額度大大超過(guò)抵押資產(chǎn)值。為中小企業(yè)提供更多的需求資金。目前，信泰擔保有限公司在貸后管理和貸款風(fēng)險化解方面的規范和高效運營(yíng)，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。
擔保公司與銀行合作是長(cháng)期發(fā)展的趨勢，發(fā)達的民營(yíng)企業(yè)、正規金融機構與民間擔保機構之間存在的相互促進(jìn)的關(guān)系，促使金融機構與投資擔保公司加大合作，那么金融機構在為小企業(yè)提供貸款時(shí)存在的問(wèn)題能在一定程度上得到解決，民間金融能更快更好地踏上陽(yáng)光化的征途，更重要的是，中小企業(yè)融資難的問(wèn)題能得到有效緩解，形成正規金融機構、投資擔保公司、中小企業(yè)三方共贏(yíng)的良好局面，為經(jīng)濟的發(fā)展注入活力。
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