上半年縣城房地產(chǎn)市場(chǎng)調研報告

　　一、云陽(yáng)概況

　�。ㄒ唬﹨^域基本情況云陽(yáng)縣位于重慶市東部，三峽工程庫區腹心地帶。東領(lǐng)奉節縣，南連湖北省利川市，西界重慶市萬(wàn)州區，北接開(kāi)縣、巫溪縣。地理座標介于東經(jīng)108°24%26acute;32—109°14%26acute;51，北緯30°35%26acute;6—31°26%26acute;36之間，南北長(cháng)99.5公里,東西寬70.2公里,幅員面積3649平方公里。長(cháng)江由西向東橫空而過(guò)，境內流程68.1公里。新縣城順江而下至宜昌市288公里（距三峽大壩260公里），順江而上西至重慶市區337公里（距萬(wàn)州區水路23公里、陸路41公里）。云陽(yáng)縣共轄42個(gè)鄉鎮，末總人口129萬(wàn)人，其中：農業(yè)人口103萬(wàn)人，占91.03%；非農業(yè)人口26萬(wàn)人,人口密度平均每平方公里342人。民族以漢族為主，少數民族有回、彝、苗、壯、滿(mǎn)、蒙古、侗、土家、高山、朝鮮、藏、布依、白、哈尼、傣族、共3500余人，占0.28%。（二）區域自然環(huán)境云陽(yáng)地處川東平行嶺谷區，地形近似以東南西北為頂點(diǎn)的菱形。云陽(yáng)地表由南北向中間傾斜，最高點(diǎn)為海撥1809米，最低95米；全縣地形起伏大，山高坡陡，丘陵少，平壩更少，可概括為“七山一水二分田”。云陽(yáng)屬東南中亞熱帶濕潤氣候區，季風(fēng)明顯，具有春早不穩定，夏熱多伏旱，秋涼多綿綿雨，冬暖少日照，主體氣候明顯等特點(diǎn)。年平均氣溫18.4°c，最低氣候-4.0°c,最高氣候41.7°c。年平均日照1484.8小時(shí)，年平均降雨量1100.1毫米，無(wú)霜期300天以上，適宜多種農作物生長(cháng)。

　�。ㄈ�）區域經(jīng)濟條件與社會(huì )條件“十一五”期間，地區生產(chǎn)總值年均增長(cháng)11.9%，全縣gdp達到53.3億元，比接近翻一番，人均gdp達到5285元。固定資產(chǎn)投資153億元，相當于“十五”的3倍，年均增長(cháng)24%，高出計劃11.4個(gè)百分點(diǎn)。財政收入達到2.23億元，年均增長(cháng)12.99%，比預期目標高3.99個(gè)百分點(diǎn)。農民人均純收入2223元，年均增長(cháng)8.3%。三次產(chǎn)業(yè)結構比由42.3:33.7:24.0調整到的31.1:33.3:35.6。社會(huì )消費品零售總額達到18.2億元，年均增長(cháng)12.2%，比計劃高0.9個(gè)百分點(diǎn)。城鎮登記失業(yè)率控制在4.8%以?xún)�。城鎮化率達到26.78%。年均人口自然增長(cháng)率為4.81‰。

　�。ㄋ模﹨^域基礎設施及交通條件城鎮體系框架基本形成，城鎮建成區面積達到21.87平方公里,新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )新工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。云陽(yáng)交通四通八達，運輸方便快捷。長(cháng)江自西向東橫穿而過(guò)，現有各類(lèi)港口、碼頭100多處，沿江各大航運公司船舶均在云陽(yáng)港停泊運營(yíng)。全縣通車(chē)里程1480公里。渝巫路沿長(cháng)江北穿過(guò)云陽(yáng)境內，至開(kāi)縣二級路今年貫通，至湖北利川二級路，蘭杭高速公路云陽(yáng)段即將通車(chē)，云陽(yáng)長(cháng)江公路大橋、渝巫路江口至沙沱段改造、云利路、渝巫路江口至農壩段通車(chē)。距萬(wàn)州五橋機場(chǎng)、萬(wàn)州火車(chē)站48公里，僅40分鐘車(chē)程。新建特大橋梁11座，完成云堰路、長(cháng)高路南北兩個(gè)循壞圈路基工程。全縣二級公路由83公里增加到167公里，在建113.5公里。硬化公路由65公里增加到301公里，縣鄉公路油化硬化率達到31%。新修標準四級公路456公里，90%以上鄉鎮公路達四級標準，95.8%的村通公路。新建二級車(chē)站1個(gè)，三級車(chē)站4個(gè)，完成港口碼頭復建11處。

　�。ㄎ澹┏鞘卸ㄎ辉脐�(yáng)新縣城定位為云陽(yáng)縣的政治、經(jīng)濟、科技、文化中心，三峽旅游服務(wù)基地之一，發(fā)展商貿、食品加工、輕工、港口運輸業(yè)為主的山水園林旅游城市。城市規模為：發(fā)展到20萬(wàn)人，2020年30萬(wàn)人，用地28平方公里。新城規劃為三片。城市采取組團式的布局結構，形成以雙江為中心，人和、盤(pán)石為外圍組團的一城三片的組團式結構形態(tài)，圍繞新城，大江、大橋、大道、大公園凸現，成為渝東城市群中的重要城市。云陽(yáng)是一個(gè)地處偏遠的移民新城，以云陽(yáng)新縣城為中心，構建極核發(fā)展模式，加強與重慶直轄市及周邊縣區、省份的聯(lián)系，加快自身發(fā)展，以新縣城為中心的城鄉商貿流通網(wǎng)絡(luò )初步形成。積極發(fā)展旅游業(yè)，充分挖掘全縣旅游資源，著(zhù)力構筑“一心兩翼”旅游開(kāi)發(fā)格局，接待游客250萬(wàn)人次，張飛廟成功搬遷，7月19日正式開(kāi)館，被評定為國家aaaa級景區，成功申報龍缸國家級地質(zhì)公園。巧借地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，建成了云陽(yáng)的一張名片。新縣城“五篇大文章”的建設及“三大工程”的'實(shí)施，提升了城市品位，城市創(chuàng )建工作卓有成效，新縣城順利通過(guò)“中國優(yōu)秀旅游城區”、“市級衛生縣城”和“市級山水園林城市”驗收。小城鎮建設連續兩年獲重慶市一等獎。城鎮經(jīng)濟明顯增強，加工制造、商貿流通、服務(wù)業(yè)等二、三產(chǎn)業(yè)不斷壯大。根據云陽(yáng)縣城總體規劃，不可用于出讓的公益性質(zhì)用地（道路廣場(chǎng)用地、市政設施用地、綠地）在城市總建設用地面積中所占比例為23.6%；兼具公益和經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的用地（行政辦公用地、體育用地、醫療衛生用地、教育科研用地）在城市總建設用地面積中所占比例為7.33%,此類(lèi)用地雖不可經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)�但是可以通過(guò)劃撥或協(xié)議出讓等方式回收土地開(kāi)發(fā)成本。居住用地、商業(yè)金融業(yè)用地和文化娛樂(lè )用地可用于經(jīng)營(yíng)性出讓?zhuān)�本報告中將按照總體規劃中這三類(lèi)用地之間的比例關(guān)系估算待儲備地塊中可用于經(jīng)營(yíng)性出讓的各類(lèi)型土地面積。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)市場(chǎng)總體態(tài)勢云陽(yáng)新城為移民城，云陽(yáng)新城的城市總體布局為“一城四區”，已成長(cháng)江片區僅剩下濱江花園200畝左右。目前房地產(chǎn)還處于買(mǎi)方市場(chǎng)，消費者的購房變得更加理性，因而研究購房者的需求具有更加重要的意義。據調查，居民普遍擁有住房，有的甚至有兩套或者三套以上的住房，區域房地產(chǎn)市場(chǎng)目前已基本趨于飽和。要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，可以通過(guò)在特色上下功夫，開(kāi)辟高端市場(chǎng)空間。為此，我們進(jìn)行了“云陽(yáng)縣住房消費狀況研究”的市場(chǎng)調研活動(dòng)，總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點(diǎn)以及置業(yè)特點(diǎn)等進(jìn)行了較為分析和研究。

　�。ǘ�）可供房地產(chǎn)區城及現狀沿移民大道通過(guò)地災治理的機遇，將不可用地的江岸變成了美麗如畫(huà)、游人如織的濱江公園，能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地僅剩下200畝左右，，縣府通過(guò)招商引資，湖北省宜昌市珍珠房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一舉中標。1、開(kāi)發(fā)現狀麗江景苑，該樓盤(pán)占地18706平方米（28畝），建筑面積10.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積3.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積6.8萬(wàn)平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達到1700元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。福苑樓盤(pán)，該樓盤(pán)占地1867.6平方米（2.8畝），建筑面積2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積0.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積1.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為6600元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。外灘廣場(chǎng)，該樓盤(pán)占地100050平方米（50畝），工程分三期建成。-，一期工程樓盤(pán)占地26680平方米（150畝），建筑面積5.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積3.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為4280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為900元/平方米，最高價(jià)達到1200元/平方米；-，二期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達到1750元/平方米；，三期工程樓盤(pán)占地26680平方米（50畝），建筑面積6.8萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積2.6萬(wàn)平方米，住宅公寓面積4.2萬(wàn)平方米。商業(yè)部分平均售價(jià)為7280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達到2750元/平方米。該樓盤(pán)銷(xiāo)售狀況良好，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)和運作對待儲備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。濱江國際，該樓盤(pán)占地27346平方米（38畝），建筑面積20.2萬(wàn)平方米,其中商業(yè)面積5.4萬(wàn)平方米，住宅公寓面積14.8萬(wàn)平方米，容積率達到5.5。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達到3000元/平方米。2、本區域競爭樓盤(pán)分析針對本案濱江國際、麗江景苑、福苑、外灘廣場(chǎng)附近幾個(gè)樓盤(pán)市調分析。目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的售樓盤(pán)是位于濱江小區的濱江國際、麗江景苑、福苑樓盤(pán)和群益小區的外灘廣場(chǎng)。濱江國際以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為90-110平方米（小戶(hù)型，小面積），120-145平方米（中戶(hù)型，中面積），180-250平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占60%，中戶(hù)型、中面積占25%，大戶(hù)型，大面積占15%。購房以外地人和本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；外灘廣場(chǎng)現主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶(hù)型設計新穎超前，戶(hù)型選擇的多樣性。根據我司前期的調研，該項目三期原定于3月開(kāi)盤(pán)正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開(kāi)始認籌�，F樓體已近封頂，由于近年云陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達到2200元/平方米，銷(xiāo)售狀況良好。麗江景苑座落于以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為80-95平方米（小戶(hù)型，小面積），100-125平方米（中戶(hù)型，中面積），130-180平方米（大戶(hù)型，大面積），小戶(hù)型、小面積占55%，中戶(hù)型、中面積占35%，大戶(hù)型，大面積占10%。購房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國際以風(fēng)景區，大環(huán)境，電梯小高層為賣(mài)點(diǎn)，戶(hù)型為145平方米、183平方米面積各占10%。購房以本地人為主，其戶(hù)型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，預銷(xiāo)售很樂(lè )觀(guān)；由于走品牌個(gè)性化，特設7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠(chǎng)潔具及廚具，新盤(pán)推出特價(jià)單位毛胚房，造成過(guò)一時(shí)搶購熱潮，作為新推樓盤(pán)其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中購買(mǎi)為本地人，外地商人，銷(xiāo)售情況在本區域內相對較好。三、土地市場(chǎng)分析根據云陽(yáng)縣國土局提供的—土地出讓交易結果，與待儲備土地同為住宅用地

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　　的土地歷年交易情況如下表。表1云陽(yáng)土地出讓交易情況年度價(jià)格最高價(jià)（萬(wàn)元/畝）70．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價(jià)（萬(wàn)元/畝）2．001．644．406．985．684．4035．50平均價(jià)（萬(wàn)元/畝）4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50可以看到，土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了02、的狂熱之后逐漸回歸理性。預計云陽(yáng)縣土地市場(chǎng)將在穩定下來(lái)，呈上升勢頭。根據云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現增長(cháng)態(tài)勢，雖然略有下降，恢復到正常水平，開(kāi)始有大幅增幅。表2云陽(yáng)縣—土地出讓情況年度價(jià)格最高價(jià)7．4715．1870．7263．9122．7244．1375．50最低價(jià)2．001．644．406．985．684．4035．50平均價(jià)4．505．4423．2228．9414．2024．2755．50四、土地儲備的幾點(diǎn)建議（一）應抓緊進(jìn)行土地儲備工作云陽(yáng)在高速公路出口至中小江片區雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲備用地，區位優(yōu)勢好，增值大，變現快，應抓緊進(jìn)行土地儲備工作。（二）由于土地出讓價(jià)格受到宏觀(guān)經(jīng)濟、市場(chǎng)情況、相關(guān)政策等諸多因素影響，具有極大的不確定性。由于待儲備地塊尚未進(jìn)行詳細規劃，具體規劃指標未定，導致實(shí)際可出讓的土地面積無(wú)法確定，對估算結果產(chǎn)生一定影響。特此報告

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