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商業(yè)地產(chǎn)建筑設計
隨著(zhù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不斷成熟和理性，在前期策劃工作中相當重要的一個(gè)環(huán)節就是對建筑方案設計的支持，包括整體規劃、物業(yè)形態(tài)、建筑風(fēng)格、商業(yè)建筑要求、人流動(dòng)線(xiàn)等,因此我們必須從后期經(jīng)營(yíng)、招商的角度出發(fā)，研究不同商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式對前期商業(yè)建筑設計、配套設施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠對建筑設計和布局規劃提出建設性的意見(jiàn)，減少后期的改動(dòng)與損失。
1、商業(yè)項目設計總體原則
商業(yè)物業(yè)較為常見(jiàn)的有以下四種空間形式：
(1)室內大開(kāi)間。無(wú)街道，商鋪間沒(méi)有完全隔絕;(如百貨、大賣(mài)場(chǎng))
(2)露天步行街。上空無(wú)頂棚，空間開(kāi)敞的步行街;
(3)回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋
(4)室內步行街。步行街在室內，完全遮蓋。(如港匯廣場(chǎng)、正大廣場(chǎng))
由于步行街是一種線(xiàn)狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂(lè )，更能感受到繁榮的商業(yè)氛圍，也利于商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。
商業(yè)項目在追求寬敞舒適的空間的同時(shí)，對得房率K(實(shí)際使用面積/銷(xiāo)售面積)也要控制，不能過(guò)小。室外步行街的得房率K能達到80——90%，而室內購物中心的得房率要小得多，因中庭、過(guò)道(街道)、休閑區等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。
內部布局規劃方案是在總體上考慮了商業(yè)業(yè)態(tài)的總體平衡，使通過(guò)所有承租戶(hù)的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產(chǎn)生絕對的死角死鋪。在規劃設計上常用手法有：
(1)以主力店引導人流。
一般大型購物中心都會(huì )引進(jìn)主力店來(lái)吸引人流，并對人流起到引導作用。通常會(huì )將主力店安排在整個(gè)人流動(dòng)線(xiàn)體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長(cháng)購物中心的人流通過(guò)路線(xiàn);例如很多大賣(mài)場(chǎng)會(huì )設置在相對比較靠里的位置，人流進(jìn)入大賣(mài)場(chǎng)必須要經(jīng)過(guò)較長(cháng)的一條通道，通道兩邊通常布置專(zhuān)賣(mài)店�；蛘邔⒋筚u(mài)場(chǎng)設置在二樓，讓消費者必須要從二樓經(jīng)過(guò)。
(2)以局部的造景、中庭聚集人流;
景觀(guān)、中庭是現代商業(yè)中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業(yè)，景觀(guān)和中庭都是必
2.不可少的，它已經(jīng)不僅僅是購物環(huán)境、消費檔次的符號。
景觀(guān)和中庭在商業(yè)建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀(guān)和中庭吸引聚集人流集中、停留;另一方面，通過(guò)通透、寬敞的視覺(jué)可見(jiàn)性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導人流。
(3)以餐飲休閑娛樂(lè )區引導人流;
餐飲業(yè)態(tài)已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業(yè)業(yè)態(tài)。不管是綜合性商場(chǎng)、休閑步行街還是社區底商，餐飲都應該作為主力業(yè)態(tài)而占有相當大的比例。尤其是在一些流動(dòng)人流較少的住宅區，普通零售、百貨服裝等對人流依賴(lài)較大的業(yè)態(tài)難以生存，而餐飲、休閑、娛樂(lè )等服務(wù)型業(yè)態(tài)卻能夠很好的吸引人流。
餐飲業(yè)態(tài)有帶動(dòng)人氣的作用
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