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2017土地代理人考試《理論與方法》模擬題及答案
1.以土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權( )。
A.不得抵押
B.同時(shí)抵押
C.由雙方當事人根據合同約定確定是否抵押
D.如果是以劃撥方式取得的，應當抵押
【答案】B
【解析】根據《擔保法》第三十六條的規定，以依法取得的國有土地上的房屋抵押的，該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時(shí)抵押。以出讓方式取得的國有土地使用權抵押的，應當將抵押時(shí)該國有土地上的房屋同時(shí)抵押。鄉(鎮)、村企業(yè)的土地使用權不得單獨抵押。以鄉(鎮)、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。
2.對于建設用地使用權，下列選項不得單獨抵押的是( )。
A.集體企業(yè)建設用地使用權
B.鄉鎮企業(yè)、村企業(yè)建設用地使用權
C.外資企業(yè)建設用地使用權
D.國有企業(yè)建設用地使用權
【答案】B
【解析】根據《物權法》第一百八十三條的規定，鄉鎮、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。以鄉鎮、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的，其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。
3.有關(guān)建設用地使用權的抵押，下列表述不正確的是( )。
A.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物屬于抵押財產(chǎn)
B.建設用地使用權實(shí)現抵押權時(shí)，應當將土地上新增的建筑物與建設用地使用權一并處分
C.對于建設用地使用權上新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償
D.處分新增建筑物所得的價(jià)款歸建筑物所有人所有
【答案】A
【解析】根據《物權法》第二百條的規定，建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物并不屬于抵押財產(chǎn)。抵押權人對其處分所得的價(jià)款，無(wú)權優(yōu)先受償。
4.關(guān)于國有建設用地上的房屋抵押，下列說(shuō)法正確的是( )。
A.房屋抵押時(shí)，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押
B.房屋抵押時(shí)，其占用范圍內的土地使用權不可同時(shí)抵押
C.房屋抵押時(shí)，其占用范圍內的土地所有權同時(shí)抵押
D.房屋的所有權不可抵押，只能抵押房屋使用權
【答案】A
【解析】根據《物權法》第一百八十二條、《擔保法》第三十六條第一款、《城市房地產(chǎn)管理法》第四十七條第一款和《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第三十三條的規定，國有建設用地上的房屋抵押時(shí)，其占用范圍內的土地使用權同時(shí)抵押。
5.如果以劃撥方式取得的土地使用權作為抵押物的，下列選項不屬于其必須滿(mǎn)足的條件的是( )。
A.經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門(mén)和房產(chǎn)管理部門(mén)批準
B.土地使用人為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個(gè)人
C.領(lǐng)有國有土地所有證
D.具有地上建筑物、其他附著(zhù)物合法的產(chǎn)權證明
【答案】C
【解析】土地所有權屬于國家，其他任何組織和個(gè)人都不享有土地的所有權。根據《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第四十五條的規定，劃撥土地使用權和其地上的建筑物抵押的，需領(lǐng)有國有土地使用證，而不是國有土地所有證。
6.2009年5月10日，甲以自己的土地使用權為乙設定抵押，書(shū)面訂立了抵押合同，但未辦理抵押登記。6月10日，甲又以該土地使用權為債權人丙設定抵押，書(shū)面訂立了抵押合同，并辦理了抵押登記。則下列說(shuō)法錯誤的是( )。
A.丙可對該房屋行使抵押權
B.甲與乙之間的抵押合同已生效
C.甲與乙之間的抵押合同是無(wú)效的，乙不得依據合同要求甲賠償自己的損失
D.乙可以要求甲賠償自己所遭受的損失
【答案】C
【解析】《物權法》第十五條規定，當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效;未辦理物權登記的，不影響合同效力。
7.甲向乙借款10萬(wàn)元、向丙借款5萬(wàn)元，并以其土地使用權作為抵押，同時(shí)辦理了抵押登記。隨后，甲又將該土地使用權抵押給丁，但未辦理抵押登記。下列說(shuō)法正確的是( )。
A.丁優(yōu)先于丙受償
B.丙優(yōu)先于丁受償
C.丁優(yōu)先于乙受償
D.丙優(yōu)先于乙受償
【答案】B
【解析】根據《物權法》第一百九十九條的規定，抵押物上存在兩個(gè)以上抵押權的，按照以下順序清償：①抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償;順序相同的，按照債權比例清償;②抵押權已登記的先于未登記的受償;③抵押權未登記的，按照債權比例清償。
8.關(guān)于房產(chǎn)和地產(chǎn)的關(guān)系，下列敘述不正確的是( )。
A.以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押
B.以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物可以不進(jìn)行抵押
C.抵押人未一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押
D.建設用地使用權抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財產(chǎn)
【答案】B
【解析】《物權法》第一百八十二條規定，以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款規定一并抵押的，未抵押的財產(chǎn)視為一并抵押。
9.2009年10月6日，甲向乙借款10萬(wàn)元，并以其土地使用權作為抵押。已知，甲是在2003年10月6日取得該土地使用權，期限是50年。則該土地使用權抵押的最長(cháng)期限是( )。
A.42年
B.50年
C.44年
D.46年
【答案】C
【解析】土地抵押權的期限不得超過(guò)土地使用權的使用期限減去土地使用權人已經(jīng)使用期限后的剩余期限。
10.土地抵押權的實(shí)現條件是( )。
A.債務(wù)履行期滿(mǎn)債權未受清償
B.債務(wù)履行期屆滿(mǎn)
C.債務(wù)未到期未受清償
D.債務(wù)履行期屆滿(mǎn)已受清償
【答案】A
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