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土地登記代理人法律知識：合同的變更
我國《合同法》第8條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。”“依法成立的合同，受法律保護”，這一規定闡明了合同的法律效力。但是，在合同依法成立后，并不排除當事人根據客觀(guān)情況的變化，按照一定程序經(jīng)平等協(xié)商變更或解除已經(jīng)成立的合同。
一、合同變更的概念
我國《合同法》第77條規定：“當事人協(xié)商一致，可以變更合同”。
合同的變更是指合同成立后當事人雙方經(jīng)過(guò)協(xié)商達成合意，對已經(jīng)成立的合同的內容進(jìn)行的變更。合同的變更不包括主體的變更。合同主體的變更，不論是債權人的變更還是債務(wù)人的變更，合同的內容并不發(fā)生變化，所以其實(shí)際效果是原有合同的權利義務(wù)的轉移。
合同的變更主要發(fā)生在下列場(chǎng)合：①基于法律的直接規定而變更合同，如因債務(wù)人的違約行為使合同不能履行時(shí)，履行合同債務(wù)變更為損害賠償債務(wù);②因重大誤解而訂立合同的，有重大誤解的一方當事人可以通過(guò)行使變更權變更合同;③因情勢變更使合同繼續履行顯失公平的，當事人可以請求變更合同;④經(jīng)當事人雙方協(xié)商一致而變更合同。
二、合同變更的要件
(一)存在合法有效的合同關(guān)系
合同的變更的對象是已經(jīng)依法成立的合同，這是合同變更的前提條件。如果根本不存在合同關(guān)系，就談不上合同的變更。即使存在合同，但如果該合同是無(wú)效合同或被撤銷(xiāo)的合同，那么該合同自始便沒(méi)有法律效力，仍屬于沒(méi)有合同關(guān)系的存在，所以也不發(fā)生合同變更的問(wèn)題。
(二)合同內容的變更
合同的變更是合同內容的變更，不包括合同主體的變更。合同內容的變更是構成合同變更的重要條件。關(guān)于合同變更，可以由合同當事人自由協(xié)商確定具體變更的內容，法律不加以限制。
一般而言，合同內容的變更可以在下列方面進(jìn)行：①合同標的變更;②標的物數量的增減;③標的物品質(zhì)的改變;④價(jià)款或酬金的增減;⑤履行期限、履行地點(diǎn)或履行方式的變更;⑥結算方式的改變;⑦增加或除去所附條件;⑧單純債權改為選擇債權;⑨擔保的設定或消滅;⑩利息的改變;⑩違約金的變更等。
(三)合同的變更應依據
法律規定或當事人的約定進(jìn)行合同的變更可以根據法律的規定直接發(fā)生變更合同的法律效力，而不以法院或仲裁機構的裁決或當事人的協(xié)議為必經(jīng)程序。例如，由于當事人因不履行或不恰當履行合同義務(wù)而造成另一方當事人利益損失的，當然應承擔損害賠償的義務(wù)。當事人一方因重大誤解或情勢變更而提出變更合同請求的，一般應經(jīng)過(guò)法院或仲裁機構的裁決。而當事人之間通過(guò)協(xié)商的形式變更合同的，不必經(jīng)訴訟程序或仲裁程序。當事人就合同變更問(wèn)題達成協(xié)議，實(shí)際上就是以一個(gè)變更合同的合同來(lái)變更原合同的內容。
三、合同變更的效力
合同的變更是在保持原合同關(guān)系的基礎上，使合同的內容發(fā)生變化。合同變更后，當事人之間的合同關(guān)系依然存在，只不過(guò)是以變更后的合同代替了原合同。原則上合同變更的效力沒(méi)有溯及力，即變更只對未來(lái)發(fā)生效力。這說(shuō)明，合同變更只能發(fā)生在合同訂立之后尚未完全履行之前，合同的變更只是對尚未履行的部分發(fā)生效力，而不涉及已經(jīng)履行的部分，已經(jīng)履行的部分仍然有效，當事人不能因合同變更而要求對方返還因已經(jīng)履行而獲得的利益。
另外，合同變更的效力僅及于變更的部分，未變更部分的效力依然存在，當事人不能因合同變更而拒絕履行該部分的義務(wù)。
四、合同的轉讓
合同的轉讓?zhuān)侵负贤斒氯艘婪▽⒑贤臋嗬x務(wù)轉讓給他人的合法行為。合同的轉讓不同與合同的變更，其法律特征是：
1.合同轉讓是合同主體的變更 合同轉讓時(shí)，當事人一方將自己在合同中的權利義務(wù)全部或部分轉讓給合同當事人以外的第三人。合同轉讓后，第三人可能取代轉讓人的地位成為合同的當事人一方，也可能不取代轉讓人的地位而是與轉讓人同時(shí)作為合同當事人的一方。
2.合同的轉讓不改變合同的內容 合同的轉讓只是發(fā)生合同當事人的變化，合同所約定的權利義務(wù)并不發(fā)生改變。
3.合同轉讓是一種合法行為 首先，所轉讓的合同必須是依法成立的有效合同，無(wú)效合同本身不具有法律效力，因而是不能轉讓的;其次，具體轉讓行為應符合法律的有關(guān)規定，我國《合同法》在合同轉讓方面規定了具體的要求，只有符合這些要求的，合同的轉讓才能發(fā)生效力。
(一)合同權利的轉讓
1.合同權利轉讓的概念
合同權利的轉讓?zhuān)侵负贤械膫鶛嗳巳炕虿糠值膶⑵鋫鶛噢D讓給第三人的行為。 根據我國《合同法》關(guān)于合同轉讓的規定，歸納合同權利轉讓的條件如下：
(1)權利的轉讓不改變債權的內容和范圍�！逗贤ā返�79條規定：“債權人可以將合同的權利全部或者部分轉讓給第三人。”這一規定表明，合同權利的轉讓只能在權利人所享有的權利范圍內進(jìn)行，而不能通過(guò)轉讓使權利擴大。權利的轉讓不得增加債務(wù)人的負擔。
(2)轉讓的權利應具有可轉讓性。在《合同法》第79條中規定了不具有可轉讓性的情形：①根據合同性質(zhì)不得轉讓。從合同的性質(zhì)上看，某些合同只能在特定的當事人之間發(fā)生，因此是不能轉讓的。例如，具有人身性質(zhì)的債權屬于專(zhuān)屬性的權利，基于對特定當事人的信用而發(fā)生的債權等都是不能轉讓的;②按照當事人約定不得轉讓。當事人在訂立合同時(shí)可以特別約定不得轉讓合同權利，這一約定與合同具有同樣的法律效力;③依照法律規定不得轉讓。從權利的屬性上看，權利的轉讓是權利人的權利，因此由法律直接對債權轉讓加以限制的情形是較少的。構成對權利轉讓的法律限制的，必須是有法律的明確規定，而不能任意解釋。
2.合同權利轉讓的通知義務(wù)
我國《合同法》第80條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務(wù)人。未經(jīng)通知，該轉讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。”“債權人轉讓權利的通知不得撤銷(xiāo)，但經(jīng)受讓人同意的除外。”合同權利的轉讓與受讓發(fā)生在債權人和第三人之間，轉讓本身并不需要債務(wù)人的同意。但是，債權轉讓的結果往往與合同債務(wù)人的利益有著(zhù)十分密切的關(guān)系，因此，法律要求當債權人轉讓債權時(shí)，應當事先通知債務(wù)人。規定債權人通知義務(wù)的目的在于，使債務(wù)人了解債權轉讓的事實(shí)，使其能夠按照轉讓后的情況安排履行債務(wù)，從而避免造成債務(wù)人不必要的損失。如果債權人未將轉讓的事實(shí)通知債務(wù)人的，該債權轉讓對債務(wù)人不發(fā)生效力，在這種情況下，債務(wù)人可以仍然按原合同履行債務(wù)而使合同關(guān)系消滅。
3.合同權利轉讓的法律效力
合同權利的轉讓是通過(guò)債權人與第三人的協(xié)議進(jìn)行的。從轉讓協(xié)議的角度看，合同權利轉讓的效力包括對內效力和對外效力。
(1)合同權利轉讓的對內效力。對內效力，是指因合同權利的轉讓在債權人與第三人之間產(chǎn)生的法律效力。
1)當事人地位的變化。如果債權人將其債權全部轉讓給第三人，那么受讓人取代原債權人的地位，成為合同的債權人。當債權人將其債權部分轉讓時(shí)，原合同的債權由原債權人和受讓人共享，同時(shí)作為債權人。
2)從權利與債權同時(shí)轉讓�！逗贤ā返�8l條規定：“債權人轉讓權利的，受讓人取得與債權有關(guān)的從權利，但該從權利專(zhuān)屬于債權人自身的除外。”如果合同權利中含有主權利和從權利的，如從屬于主債權的保證權、抵押權、利息債權等，只要不是專(zhuān)屬于債權人的權利，那么按照從隨主的原則，從權利應隨著(zhù)主權利的轉讓而轉讓。以保證為例，在保證期限內，如果債權人將債權轉讓給第三人，那么第三人同時(shí)取得債權人在保證合同中的權利，保證人應在原保證擔保的范圍內繼續承擔責任。
(2)合同權利轉讓的對外效力。對外效力，是指權利轉讓對債務(wù)人的效力。
1)債務(wù)人應向轉讓后的債權人(受讓人)履行債務(wù)。合同權利轉讓后，受讓人成為新的債權人，因此債務(wù)人應向其履行債務(wù)，同時(shí)免除對原債權人所負的責任。如果債務(wù)人仍然向原債權人履行債務(wù)則不屬于合同的履行，因此造成債權人損失的應負責賠償。
2)債務(wù)人原有的權利效力不受債權轉讓的影響�！逗贤ā返�82條規定：“債務(wù)人接到債權轉讓通知后，債務(wù)人對讓與人的抗辯，可以向受讓人主張。”自債務(wù)人接到債權轉讓通知時(shí)開(kāi)始，債權轉讓成立，受讓人取得債權人的地位，債務(wù)人對債權人的抗辯權當然繼續有效�！逗贤ā返�83條規定：“債務(wù)人接到債權轉讓通知時(shí)，債務(wù)人對讓與人享有債權，并且債務(wù)人的債權先于轉讓的債權到期或者同時(shí)到期的，債務(wù)人可以向受讓人主張抵銷(xiāo)。”債務(wù)人如果對債權人享有債權，那么在符合債的抵銷(xiāo)條件時(shí)可以向債權人主張抵銷(xiāo)，而債權轉讓發(fā)生后，債務(wù)人所享有的抵銷(xiāo)權同樣可以及于新的債權人。
(二)合同義務(wù)的轉讓
合同義務(wù)的轉讓又稱(chēng)債務(wù)的承擔，是指債務(wù)人將債務(wù)的全部或部分轉移給第三人承擔的行為。 《合同法》第84條的規定：“債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者部分轉移給第三人的，應當經(jīng)債權人同意。”
債權人同意債務(wù)人轉讓其債務(wù)給第三人的，視為債權人認可了債務(wù)受讓人清償債務(wù)的能力。債務(wù)全部轉讓給第三人的效力為：
(1)第三人取代原債務(wù)人的地位成為合同的債務(wù)人，原債務(wù)人脫離合同關(guān)系而不再承擔債務(wù)履行的義務(wù)，所以債務(wù)的全部轉讓又稱(chēng)為免責的債務(wù)承擔。
(2)債務(wù)由新債務(wù)人全部承擔，從屬于原主債務(wù)的特定債務(wù)也隨同主債務(wù)轉移到新債務(wù)人。
(3)新債務(wù)人可以主張原債務(wù)人對債權人的抗辯。
債務(wù)部分轉讓給第三人的效力是：原債務(wù)人并沒(méi)有脫離合同關(guān)系，第三人作為新的債務(wù)人加入合同關(guān)系，與債務(wù)人共同承擔合同義務(wù)，因此合同債務(wù)的部分轉讓又稱(chēng)為并存的債務(wù)承擔。債務(wù)部分轉讓的，原債務(wù)人與新債務(wù)人一并作為債務(wù)人一方，形成多數人之債務(wù)。在多數債務(wù)人之間，可以是由原債務(wù)人和新債務(wù)人按照約定的份額承擔合同債務(wù)，在此情況下的債務(wù)是按份債務(wù);也可以是根據約定由原債務(wù)人與新債務(wù)人形成連帶關(guān)系，共同作為連帶債務(wù)人向債權人履行債務(wù)，此時(shí)的債務(wù)是連帶債務(wù)。如果在轉讓協(xié)議中對于債務(wù)人之間的債務(wù)份額沒(méi)有約定或者約定不清的，則應由原債務(wù)人與新債務(wù)人承擔連帶債務(wù)。
(三)合同權利義務(wù)概括轉讓
合同權利義務(wù)概括轉讓?zhuān)侵负贤斒氯艘环狡錂嗬x務(wù)一并轉讓給第三人，第三人概括承受該合同權利義務(wù)的行為。
權利義務(wù)概括轉讓的條件、效力與債權轉讓、債務(wù)轉讓的條件基本相同。
合同權利義務(wù)的概括轉讓?zhuān)梢苑譃橐舛ǜ爬ㄞD讓和法定概括轉讓。意定概括轉讓是指通過(guò)當事人之間的轉讓協(xié)議進(jìn)行合同權利義務(wù)的轉讓。我國《合同法》第88條規定：“當事人一方經(jīng)對方同意，可以將自己在合同中的權利和義務(wù)一并轉讓給第三人。”可見(jiàn)，合同權利義務(wù)的概括轉讓與單純的權利轉讓或單純的義務(wù)轉讓的最大不同之處在于，不論合同的哪一方要轉讓自己的權利義務(wù)，都必須經(jīng)對方當事人的同意。
法定的概括轉讓是指根據法律規定而產(chǎn)生權利義務(wù)的概括轉讓�！逗贤ā返�90條規定：“當事人訂立合同后合并的，由合并后的法人或者其他組織行使合同權利，履行合同義務(wù)。當事人訂立合同后分立的，除債權人和債務(wù)人另有約定的以外，由分立的法人或者其他組織對合同的權利和義務(wù)享有連帶債權，承擔連帶債務(wù)。”
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