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土地登記代理人法律知識:抵押權

時(shí)間:2024-08-07 11:41:37 土地代理人 我要投稿
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土地登記代理人法律知識:抵押權

  抵押權,是指債權人對債務(wù)人或者第三人所提供擔保的財產(chǎn)不移轉占有,在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí),依法享有的就所擔保的財產(chǎn)變價(jià)并優(yōu)先受償的權利。債權人為抵押權人,債務(wù)人或者第三人為抵押人,所提供擔保的財產(chǎn)為抵押物。

土地登記代理人法律知識:抵押權

  一、概念和特征

  具體而言,抵押權是擔保物權,其因擔保債的履行而與債權不可分割。抵押權的產(chǎn)生與存在須以一定的債權關(guān)系的發(fā)生和存在為基礎和前提,抵押權的目的是取得抵押物的交換價(jià)值以實(shí)現債權;抵押權的發(fā)生不以占有抵押物為要件,抵押人也無(wú)須將抵押物交付抵押權人,其并非著(zhù)眼于取得或限制物的使用價(jià)值,對不動(dòng)產(chǎn)抵押權進(jìn)行登記,是為確保抵押權人權利的存在和預防損害第三人利益;抵押權人在債務(wù)人不清償債務(wù)時(shí),對抵押物的變價(jià)款優(yōu)先于無(wú)抵押權的債權人受償,在同一抵押物上存在數個(gè)抵押權的則是先成立的抵押權優(yōu)先于后成立的抵押權。

  抵押權具有以下幾個(gè)特征:

  1.從屬性

  抵押權因擔保債權而設定,是從屬于主權利即債權的從權利,抵押權為債權將來(lái)受償而存在。抵押權的發(fā)生、移轉和消滅,從屬于被擔保的債權。抵押權的成立,以債權已存在為前提,如果債權不存在,抵押權也不成立,抵押權為債權的存在而成立。另外,抵押權需從屬于擔保債權,抵押權不得從債權分離而單獨讓與,抵押權也不得從債權分離以為其他債權提供擔保!稉7ā返50條規定,“抵押權不得與債權分離而單獨轉讓或者作為其他債權的擔保。”抵押權還因被擔保的債權消滅而消滅!稉7ā返52條就規定,“抵押權與其他擔保的債權同時(shí)存在,債權消滅的,抵押權也消滅。”

  2.不可分性

  擔保債權未受全部清償前,抵押權人就抵押物的全部行使權利。所擔保債權即使被分割、部分清償或部分消滅,抵押權仍擔保各部分債權或尚存的債權!稉7ㄈ舾蓡(wèn)題解釋》第71和72條分別規定,“主債權未受全部清償的,抵押權人可以就抵押物的全部行使其抵押權。抵押物被分割或者部分轉讓的,抵押權人可以就分割或者轉讓后的抵押物行使抵押權。”“主債權被分割或者部分轉讓的,各債權人可以就其享有的債權份額行使抵押權。主債務(wù)被分割或者部分轉讓的,抵押人仍以其抵押物擔保數個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)。但是,第三人提供抵押的,債權人許可債務(wù)人轉讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書(shū)面同意的,抵押人對未經(jīng)其同意轉讓的債務(wù),不再承擔擔保責任。”

  3.物上代位性

  由于抵押權具有直接支配抵押物交換價(jià)值的效力,抵押權人對因抵押物的損害或滅失而取得的賠償、其他對待給付或保險給付享有優(yōu)先受償的權利!稉7ㄈ舾蓡(wèn)題解釋》第80條就規定,“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下,抵押權人可以就該抵押物的保險金、賠償金或者補償金優(yōu)先受償。抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下,抵押權所擔保的債權未屆清償期的,抵押權人可以請求人民法院對保險金、賠償金或補償金等采取保全措施。”

  二、抵押權的設定

  (一)抵押權的設定方式

  抵押權的設定通過(guò)兩種方式,即依照法律規定直接產(chǎn)生和基于當事人所訂立的抵押合同而設立。依照法律規定直接產(chǎn)生的抵押權是法定抵押權,基于抵押合同而產(chǎn)生的抵押權是意定抵押權。法定抵押不需要當事人在合同中約定,只要發(fā)生法律規定的情形,抵押自然設立。例如,《物權法》第182條規定:“以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押。”在實(shí)踐中,法定抵押的情況較少,現實(shí)生活中的抵押權主要是意定抵押權!段餀喾ā返185條規定,“設立抵押權,當事人應當采取書(shū)面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款:(一)被擔保債權的種類(lèi)、數額;(二)債務(wù)人履行債務(wù)的期限;(三)抵押財產(chǎn)的名稱(chēng)、數量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權歸屬或者使用權歸屬;(四)擔保的范圍。”由此規定可以看出,抵押權人和抵押人設定抵押權的抵押行為是要式行為。另外,《物權法》第186條規定,“抵押權人在債務(wù)履行期屆滿(mǎn)前,不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時(shí)抵押財產(chǎn)歸債權人所有。”這是關(guān)于禁止流押的規定!稉7ㄈ舾蓡(wèn)題解釋》第57條也規定,當事人在抵押合同中約定,債務(wù)履行期屆滿(mǎn)抵押權人未受清償時(shí),抵押物的所有權轉移為債權人所有的內容無(wú)效,但所約定內容的無(wú)效不影響抵押合同其他部分內容的效力。

  抵押合同對被擔保的主債權種類(lèi)、抵押財產(chǎn)沒(méi)有約定或約定不明,根據主合同和抵押合同不能補正或無(wú)法推定的,抵押不成立。

  (二)抵押當事人

  抵押當事人包括抵押權人和抵押人。抵押權人就是債權人。抵押權為擔保主債權的清償而存在,只有被擔保的主債權的債權人才能成為抵押權人。抵押人是為自己或他人的債務(wù)設定抵押的人。抵押人既可以是債務(wù)人,也可以是第三人。以債務(wù)人以外的第三人為抵押人,該第三人是物上保證人;其為擔保他人債務(wù)而在自己財產(chǎn)上設定擔保物權,無(wú)須征得債務(wù)人的承諾。物上保證人對債權人所負的責任是物的責任,抵押權人和物上保證人的關(guān)系僅限于物權關(guān)系!稉7ā返57條規定,“為債務(wù)人抵押擔保的第三人,在抵押權人實(shí)現抵押權后,有權向債務(wù)人追償。”

  (三)抵押權的標的

  抵押標的,又稱(chēng)之為抵押財產(chǎn)。抵押標的應具有獨立的交換價(jià)值并能依法予以實(shí)現,具有交換價(jià)值但法律禁止流通的財產(chǎn)不能作為抵押物。抵押的財產(chǎn)必須是某項特定的財產(chǎn),或者是具有特定范圍的財產(chǎn)。抵押權的實(shí)現途徑是將抵押財產(chǎn)拍賣(mài)或變賣(mài),因此抵押財產(chǎn)必須是可以轉讓的。抵押標的以流通物和限制流通物為限,具有交換價(jià)值而得以流通的財產(chǎn)權利也可作為抵押標的。抵押權人和抵押人只能對法律允許設定抵押權的財產(chǎn)約定抵押;抵押權人和抵押人對法律禁止設定抵押權的財產(chǎn)所約定的抵押無(wú)效。

  1.可以作為抵押權標的的財產(chǎn)

  《物權法》第180條規定債務(wù)人或者第三人有權處分的下列財產(chǎn)可以作為抵押權的標的:①建筑物和其他土地附著(zhù)物;②建設用地使用權;③以招標、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權;④生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品;⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器;⑥交通運輸工具;⑦法律、行政法規未禁止抵押的其他財產(chǎn)!段餀喾ā返182條和183條還規定了作為抵押標的的建筑物和土地使用權應同時(shí)抵押:①以建筑物抵押的,該建筑物占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。以建設用地使用權抵押的,該土地上的建筑物一并抵押;②以鄉鎮、村企業(yè)的廠(chǎng)房等建筑物抵押的,其占用范圍內的建設用地使用權一并抵押。鄉鎮、村企業(yè)的建設用地使用權不得單獨抵押。

  2.禁止抵押的財產(chǎn)

  《物權法》第184條規定了禁止抵押的財產(chǎn):①土地所有權;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權,但法律規定可以抵押的除外;③學(xué)校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì )團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會(huì )公益設施;④所有權、使用權不明或者有爭議的財產(chǎn);⑤依法被查封、扣押、監管的財產(chǎn);⑥法律、行政法規規定不得抵押的其他財產(chǎn)。

  3.浮動(dòng)抵押

  抵押人在進(jìn)行抵押時(shí),可以將合法的抵押財產(chǎn)單獨抵押,也可以一并抵押,一般而言,在抵押設立的時(shí)候,抵押財產(chǎn)的數量、質(zhì)量、狀況和價(jià)值都應當是明確的,但是也有一種特殊的制度,就是在設立抵押時(shí),抵押財產(chǎn)處于不確定狀態(tài),這就是浮動(dòng)抵押制度。

  浮動(dòng)抵押,是指權利人以現有的和將有的全部財產(chǎn)或者部分財產(chǎn)為其債務(wù)提供擔保,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形,債權人有權就約定實(shí)現抵押權時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。

  浮動(dòng)抵押具有不同于固定抵押的兩個(gè)特征:①浮動(dòng)抵押設定后,抵押的財產(chǎn)不斷發(fā)生變化,直到約定或者法定的事由發(fā)生,抵押財產(chǎn)才確定。浮動(dòng)抵押設定后,抵押人可以將抵押的原材料投入成品生產(chǎn),也可以賣(mài)出抵押的財產(chǎn)。②浮動(dòng)抵押期間,抵押人處分抵押財產(chǎn)不必經(jīng)抵押權人同意,抵押權人對抵押財產(chǎn)無(wú)追及的權利,只能就約定或者法定事由發(fā)生后確定的財產(chǎn)優(yōu)先受償。

  我國《物權法》第18l條規定,“經(jīng)當事人書(shū)面協(xié)議,企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者可以將現有的以及將有的生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品抵押,債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形,債權人有權就實(shí)現抵押權時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。”這是我國法律關(guān)于浮動(dòng)抵押的法律規定,根據這一規定,在我國設立浮動(dòng)抵押必須符合以下條件:

  (1)設立浮動(dòng)抵押的主體限于企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)、農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者。除了上述三種主體,國家機關(guān)、社會(huì )團體、事業(yè)單位、非農業(yè)生產(chǎn)者的自然人都不可以設立浮動(dòng)抵押。

  (2)設立浮動(dòng)抵押的財產(chǎn)限于生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品。除此之外的不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)都不得設立浮動(dòng)抵押。

  (3)設立浮動(dòng)抵押要有書(shū)面協(xié)議,寫(xiě)明擔保債權的種類(lèi)和數額、債務(wù)履行期間、抵押財產(chǎn)的范圍、實(shí)現抵押的條件等?陬^形式的浮動(dòng)抵押協(xié)議無(wú)效。

  (4)實(shí)現抵押權的條件是不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的事由。

  (5)債權人有權就實(shí)現抵押權時(shí)的動(dòng)產(chǎn)優(yōu)先受償。實(shí)現抵押時(shí)確定的財產(chǎn)和設立抵押時(shí)的財產(chǎn)通常是不一致的,對于抵押期間已經(jīng)處分的財產(chǎn)不能追及,但抵押期間新增的財產(chǎn)則可以作為抵押財產(chǎn),債權人對這些抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償的權利。

  浮動(dòng)抵押制度的抵押手續簡(jiǎn)單,低壓成本較小,具有很強的靈活性和融資性。而且企業(yè)可以用現有的和將有的財產(chǎn)抵押,大大拓展了企業(yè)的融資能力,特別是對于一些發(fā)展前景較好的中小企業(yè),用作融資擔保的不動(dòng)產(chǎn)有限,浮動(dòng)抵押制度可以為他們創(chuàng )造有利的發(fā)展條件。

  三、抵押權登記

  根據我國《物權法》第187條的規定,需要進(jìn)行抵押登記的財產(chǎn)主要有:①建筑物和其他土地附著(zhù)物;②建設用地使用權;③以招標、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權;④正在建造的建筑物。這些抵押財產(chǎn)都是不動(dòng)產(chǎn),對于這些不動(dòng)產(chǎn)抵押,抵押權自登記時(shí)設立。根據我國《物權法》第188條的規定,以生產(chǎn)設備、原材料、半成品、產(chǎn)品;正在建造的船舶、航空器以及交通運輸工具抵押的,抵押權自抵押合同生效時(shí)設立,未經(jīng)登記不得對抗善意第三人。另外,企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)和農業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以其動(dòng)產(chǎn)設立浮動(dòng)抵押時(shí),應當向抵押人住所地的工商行政管理部門(mén)辦理登記,未經(jīng)登記,不得對抗善意第三人。由此可見(jiàn),我國物權法對于不動(dòng)產(chǎn)抵押,采取的是登記生效主義;而對于動(dòng)產(chǎn)抵押,則采取的是登記對抗主義。

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