【摘 要】 房地產(chǎn)行業(yè)本身就是典型的高風(fēng)險行業(yè)，但是實(shí)踐中有些投資者對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險熟悉不足，以為房地產(chǎn)只會(huì )增值或者至少保值但不會(huì )貶值，這種觀(guān)念給投資性房地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的潛伏風(fēng)險隱患。因此，在規范投資性房地產(chǎn)會(huì )計處理的基礎上，投資者迫切需要相關(guān)的財務(wù)風(fēng)險知識，以建立健全有效的內部控制，從根源和過(guò)程兩個(gè)角度全面降低投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險。
　　【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 財務(wù)風(fēng)險； 度量
　　
　　投資性房地產(chǎn)，顧名思義，就是為投資目的而不是自用（消費）目的持有的房地產(chǎn)。根據企業(yè)會(huì )計準則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)�！镀髽I(yè)會(huì )計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》規范的主體是企業(yè)（包括公司），規范的對象包括：（1）已出租的土地使用權；（2）持有并預備增值后轉讓的土地使用權；（3）已出租的建筑物。
　　
　　一、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的形成機理
　　
　　投資性房地產(chǎn)應當能夠單獨計量和出售，它產(chǎn)生的現金流量在很大程度上獨立于投資者持有的其他資產(chǎn)。這一點(diǎn)使得本文能夠單獨對投資性房地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險治理進(jìn)行研究。在不同的理財環(huán)境和理財階段，投資項目的財務(wù)狀況各不相同，投資項目的財務(wù)風(fēng)險也就有不同的表現形式，形成不同的財務(wù)風(fēng)險種別。當用現金流量來(lái)評價(jià)特定投資項目的可行性時(shí)，現金在不同階段流進(jìn)流出的不確定性就表現為不同的財務(wù)風(fēng)險種別。投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的主要表現形式是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和籌資風(fēng)險。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險是無(wú)法實(shí)現預期資本價(jià)值的可能性，籌資風(fēng)險是到期無(wú)法履行資本清償義務(wù)的可能性。投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險與籌資風(fēng)險的同一，其形成過(guò)程如圖1所示：
　　由圖1可以清楚地看到，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和籌資風(fēng)險是基于不同視角對財務(wù)風(fēng)險的具體描述，是財務(wù)風(fēng)險這一題目在不同階段的兩個(gè)表現。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險是從現金流進(jìn)的角度反映無(wú)法實(shí)現預期資本價(jià)值（即租金收進(jìn)和資本利得）的可能性，持有階段的運行用度與投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)密切相關(guān)，因此運行用度作為負的現金流進(jìn)考慮�；I資風(fēng)險是從現金流出的角度反映到期無(wú)法履行資本清償義務(wù)的可能性。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險是籌資風(fēng)險的根本原因，是財務(wù)風(fēng)險的關(guān)鍵主導；籌資風(fēng)險集中體現了經(jīng)營(yíng)風(fēng)險的后果，是財務(wù)風(fēng)險的集中爆發(fā)。
　　
　　二、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險治理體系
　　
　　對投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險治理要充分考慮當前的經(jīng)濟趨勢，并密切聯(lián)系房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣循環(huán)。
　　
　　首先，建立風(fēng)險治理信息系統，以把握經(jīng)濟趨勢、了解所處房地產(chǎn)景氣循環(huán)周期及其階段。對于企業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，應廣泛、持續不斷地收集與本企業(yè)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內部、外部初始信息，包括歷史數據和未來(lái)猜測，并對收集的初始信息進(jìn)行必要的篩選、提煉、對比、分類(lèi)、組合，形成風(fēng)險信息數據庫。對于個(gè)人投資者來(lái)說(shuō)，自己收集信息的本錢(qián)過(guò)高，不符合本錢(qián)——效益原則，但是應該關(guān)注有關(guān)研究機構發(fā)布的各種信息，建立適合自己的信息治理檔案。
　　其次，根據收集的風(fēng)險初始信息，結合具體投資性房地產(chǎn)項目情況，建立風(fēng)險評估系統，利用成型的風(fēng)險治理工具，定性和定量相結合，以識別和度量投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險，為風(fēng)險決策和控制提供條件。風(fēng)險識別，既要正確判定一項財務(wù)活動(dòng)中存在什么風(fēng)險，又要找出引起這些風(fēng)險的原因。
　　最后，根據風(fēng)險度量框架的指示，針對租金收進(jìn)、營(yíng)業(yè)用度和籌資結構建立風(fēng)險控制系統，將防范放在第一位，綜合采取風(fēng)險回避、風(fēng)險分散、風(fēng)險轉移、風(fēng)險自擔的控制措施。
　　
　　三、投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險度量
　　
　　財務(wù)風(fēng)險度量，是通過(guò)計算相關(guān)指標或建立模型對識別出的財務(wù)風(fēng)險從量上進(jìn)行估計，建立財務(wù)預警系統，為風(fēng)險決策提供科學(xué)依據。投資性房地產(chǎn)對客觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境的敏感性，要求投資者能夠使用經(jīng)濟指標從宏觀(guān)上對其財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行把握，同時(shí)，財務(wù)風(fēng)險的度量終極應落腳于財務(wù)指標的靈活分析與運用。為此，筆者將從經(jīng)濟指標和財務(wù)指標兩方面來(lái)構建投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量框架。 #p#分頁(yè)標題#e#
　�。ㄒ唬┙�(jīng)濟指標
　　描述房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的經(jīng)濟指標有很多，如價(jià)格、租金、租金增長(cháng)率、交易額、空置率等等。這些指標都可以衡量房地產(chǎn)景氣循環(huán)及其周期，而且統計數據也較為輕易獲得。但是，作為投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的度量指標，筆者以為空置率是最優(yōu)的量化指標，原因如下：
　　首先，“空置”是財務(wù)風(fēng)險的直接體現�？罩帽旧砭鸵馕吨�(zhù)投資性房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)不善，是財務(wù)風(fēng)險的首要導火索。
　　其次，空置率是指某一時(shí)刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。它是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)的指示器。
　　再次，空置率是一綜合的指標，其高低會(huì )影響價(jià)格/租金的變化，對價(jià)格/租金產(chǎn)生調節作用。
　　
　　最后，分析空置趨勢還有助于確定潛伏項目的“穩定使用率”。 　�。ǘ�）財務(wù)指標
　　現金，既是資本又是報酬。財務(wù)風(fēng)險治理的出發(fā)點(diǎn)是資本增值，落腳點(diǎn)是減少損失獲得報酬，終極都由現金來(lái)反映。因此，財務(wù)風(fēng)險治理應以現金流量為基礎。
　　1.投資性房地產(chǎn)現金流量分析
　　從物業(yè)持有者的角度，投資性房地產(chǎn)現金流量分析應采用股權現金流量法�，F金流量包括流出量和流進(jìn)量。投資性房地產(chǎn)的現金流出量（投資本錢(qián)）主要是初始投資（包括購買(mǎi)價(jià)格或建造本錢(qián)）；投資性房地產(chǎn)的現金流進(jìn)量（投資回收）包括稅后現金凈流量和稅后處置收進(jìn)。
　　首先，初始投資=購買(mǎi)（建造）價(jià)格
　　-債權人投進(jìn) 其他購置本錢(qián)。
　　其次，稅后現金凈流量。稅后現金凈流量是物業(yè)持有者在投資持有期間每年的現金流進(jìn)量在抵減經(jīng)營(yíng)付現本錢(qián)、債務(wù)支付和所得稅后的余額。
　　最后，稅后處置（銷(xiāo)售）收進(jìn)=銷(xiāo)售價(jià)格-銷(xiāo)售用度-未償還債務(wù)余額-應納稅額。
　　2.NPV決策與期權
　　凈現值NPV是用來(lái)評價(jià)長(cháng)期投資項目可行性的傳統財務(wù)指標。NPV決策的基本思路是：
　　將投資方案的現金流出量和項目完成后每年的現金流進(jìn)量進(jìn)行對比，確定現金凈流量（投資收益），據此評價(jià)方案的可行性，或可對多個(gè)方案進(jìn)行比較，為終極的投資決策提供依據。若只有一個(gè)備選方案，NPV為正時(shí)，可對其進(jìn)行投資，反之則放棄該項目；若有多個(gè)備選方案，且方案之間是互相排斥的，則選擇NPV是正值中的最大者。在做出投資決策之前，投資者可使用凈現值（NPV）法對投資項目的.財務(wù)風(fēng)險做出猜測。當凈現值為正數時(shí)，償還本息后項目仍有剩余的收益，風(fēng)險較��；當凈現值為負數時(shí)，項目的收益不足以?xún)斶�本息，風(fēng)險較大。
　　3.財務(wù)預警指標測度系統
　　財務(wù)預警指標測度系統的實(shí)施步驟為：設計監測指標——測算監測指標的預警臨界值——設置警限和警度——測度監測指標的實(shí)際值——比較實(shí)際值與臨界值，根據預設的警限，預告警度。
　�。�1）設計監測指標
　　投資性房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險包括經(jīng)營(yíng)風(fēng)險和籌資風(fēng)險。相應地，預警指標也分為經(jīng)營(yíng)預警指標和籌資預警指標。具體指標設計如表1所示。
　　表1中的某些指標解釋如下：
　　營(yíng)業(yè)凈收進(jìn)=潛伏的租金收進(jìn)-空置和欠租損失 其他收進(jìn)-營(yíng)業(yè)用度
　　實(shí)際租金收進(jìn)=潛伏的租金收進(jìn)-空置和欠租損失
　　房地產(chǎn)年均價(jià)值=（年初房地產(chǎn)價(jià)值
　　 年末房地產(chǎn)價(jià)值）/2。根據新企業(yè)會(huì )計準則的規定，有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。這樣，當投資者采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續計量時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)值有可能會(huì )產(chǎn)生波動(dòng)，所以，要使用均勻值。
　　均勻凈資產(chǎn)=（年初凈資產(chǎn) 年末凈資產(chǎn)）/2
　�。�2）設計預警臨界值
　　預警臨界值是通過(guò)對財務(wù)數據的剝離和計算而得到的判定有無(wú)警情出現的財務(wù)數據。房地產(chǎn)的地域性及對國家宏觀(guān)政策的敏感性，決定了其預警臨界值的設計是財務(wù)預警指標測度系統的一大難點(diǎn)。筆者通過(guò)先設計各子項、母項指標的預警臨界值，再分別代進(jìn)各監測指標的計算公式，從而求出各監測指標的預警臨界值。各監測預警指標中的子項、母項預警臨界值的計算公式如下： #p#分頁(yè)標題#e#
　　營(yíng)業(yè)凈收進(jìn)的預警臨界值=前三年均勻還本付息額 前三年均勻所得稅額
　　實(shí)際租金收進(jìn)的預警臨界值=（同期銀行貸款年利率 1%）×房地產(chǎn)年均價(jià)值的預警臨界值
　　房地產(chǎn)年均價(jià)值的預警臨界值=負債的預警臨界值 均勻凈資產(chǎn)的預警臨界值
　　應收賬款的預警臨界值=前三年稅后現金凈流量不為負數的應收賬款均勻值
　　均勻凈資產(chǎn)的預警臨界值=前三年稅后現金凈流量不為負數的凈資產(chǎn)的均勻值
　　債務(wù)總額（負債）的預警臨界值=營(yíng)業(yè)凈收進(jìn)的預警臨界值/同期銀行貸款年利率
　�。�3）設置警限和警度
　　以預警臨界值為基準設置警限，警度是指警情的程度。直接用監測指標的實(shí)際值與預警臨界值作比較，結果是盡對數，不便于設置警限，而應該選擇使用指數（比較相對數）來(lái)設置警限。
　　各監測指標的預警指數=（本期監測指標實(shí)際值-本期監測指標預警臨界值）
　　/本期監測指標預警臨界值
　　一般來(lái)說(shuō)，計算結果若為正數，則表示安全系數，投資項目的該項監測指標所反映的內容無(wú)警；計算結果若為負數，則為預警指數，投資項目的該項監測指標所反映內容的警情隨著(zhù)預警指數變小而越來(lái)越嚴重。假如監測指標為區間型變量指標或為愈小愈好型變量指標，需將上述指數公式的子項的被減數與減數互換位置。
　　
　　【參考文獻】
　　[1] 屈楊.淺談投資性房地產(chǎn)轉換的會(huì )計處理[J].中國高新技術(shù)企業(yè)，2008，（04）.
　　[2] 吳娜娜.淺談投資性房地產(chǎn)的會(huì )計處理[J].財會(huì )月刊，2008，（03）.

【摘要】本文以房地產(chǎn)企業(yè)為例,對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預警分析,早期猜測投資者無(wú)力償還債務(wù)的可能性和企業(yè)破產(chǎn)的臨界值。

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)在我國尚屬一個(gè)新興行業(yè),起步于上世紀80年代中期,僅有20年的歷史,具有很大的'發(fā)展潛力,是一個(gè)成長(cháng)性很高的行業(yè)。國家統計局公布的2003年和2004年的房地產(chǎn)綜合景氣指數均在2002年之上。2004年,全國房地產(chǎn)行業(yè)完成投資1.3萬(wàn)億元,比2003年增長(cháng)28.1%。盡管房?jì)r(jià)上漲增加了普通購房者的負擔,但旺盛的購房需求和經(jīng)濟的持續快速發(fā)展依然是房地產(chǎn)行業(yè)景氣的主要支撐。國內有學(xué)者指出,未來(lái)五年,全國整體房?jì)r(jià)仍會(huì )維持在較高位運行。這主要是由于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求增長(cháng)態(tài)勢將會(huì )在較長(cháng)時(shí)期內存在,住房供給偏緊,旺盛的需求仍使供求不平衡。未來(lái)某些房?jì)r(jià)上漲較快的大城市將會(huì )帶動(dòng)地區及全國房?jì)r(jià)的上漲。
在全國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的同時(shí),房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險也逐漸顯現,引起了專(zhuān)家學(xué)者的關(guān)注。中國指數研究院常務(wù)副院長(cháng)黃瑜在中國經(jīng)濟前瞻論壇上指出,