房地產(chǎn)財務(wù)分析論文

　　論文常用來(lái)指進(jìn)行各個(gè)學(xué)術(shù)領(lǐng)域的研究和描述學(xué)術(shù)研究成果的文章，下面是關(guān)于房地產(chǎn)財務(wù)分析論文的內容，歡迎閱讀！

　　【摘要】本文從資產(chǎn)負債表、損益表和現金流量表出發(fā)，采取比率分析與現金流量分析相結合的方法，結合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際，在贏(yíng)利能力、償債能力、運營(yíng)能力以及成長(cháng)能力四個(gè)方面分析了企業(yè)的財務(wù)狀況，以期對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況有一個(gè)全面的認識。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 能力分析 財務(wù)狀況

　　從2007年第四季度開(kāi)始，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始了調整，全球金融危機的爆發(fā)使房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整幅度進(jìn)一步加大。房地產(chǎn)市場(chǎng)出現價(jià)格盤(pán)整、成交量持續萎縮的狀況，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)狀況造成非常不利的影響。房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行客觀(guān)的財務(wù)分析，反映企業(yè)真實(shí)的財務(wù)狀況及贏(yíng)利能力，為企業(yè)管理層提供決策依據。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)的贏(yíng)利能力分析

　　贏(yíng)利能力是企業(yè)成敗的關(guān)鍵，只有長(cháng)期贏(yíng)利，企業(yè)才能真正做到持續經(jīng)營(yíng)。反映贏(yíng)利能力的財務(wù)比率有凈資產(chǎn)收益率、總資產(chǎn)報酬率和權益報酬率等，所有這些指標都與凈利潤有關(guān)。盡管包括非經(jīng)常性損益在內的凈利潤反映了公司的總體贏(yíng)利狀況，但是扣除非經(jīng)常性損益后的凈利潤能更客觀(guān)地反映公司主營(yíng)業(yè)務(wù)的贏(yíng)利能力。為了更加客觀(guān)真實(shí)地反映企業(yè)持續、穩定的贏(yíng)利能力，在計算凈利潤時(shí)，應剔除兩方面的影響，一是剔除非經(jīng)常性損益的影響，二是剔除企業(yè)管理層利用技術(shù)手段調節利潤的影響。非經(jīng)常性損益通常指與企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)無(wú)直接關(guān)系的各項收支、損益、各項資產(chǎn)減值準備、補貼收入等科目。

　　經(jīng)驗告訴我們，決定企業(yè)命運的是現金流，唯有現金流支撐的贏(yíng)利才是真實(shí)的、可持續的。房地產(chǎn)企業(yè)還應分析銷(xiāo)售現金率、資產(chǎn)現金率，反映企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)獲取現金的能力。銷(xiāo)售現金率是指經(jīng)營(yíng)現金凈流量與銷(xiāo)售收入之比，表明實(shí)現一元銷(xiāo)售所取得的經(jīng)營(yíng)現金凈流量。資產(chǎn)現金率是指經(jīng)營(yíng)現金凈流量與平均資產(chǎn)之比，表明一元資產(chǎn)通過(guò)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所能形成的現金凈流入。一般來(lái)說(shuō)，這兩個(gè)比率越高，企業(yè)獲取現金的能力就越強。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現能力的分析

　　房地產(chǎn)企業(yè)償債能力和資產(chǎn)變現能力體現的是企業(yè)財務(wù)狀況的安全性。反映短期償債能力的指標有流動(dòng)比率、速動(dòng)比率，這類(lèi)指標從靜態(tài)角度反映企業(yè)可在短期內用流動(dòng)資產(chǎn)轉變?yōu)楝F金償還到期流動(dòng)負債的能力。反映長(cháng)期償債能力的指標有資產(chǎn)負債率和利息保障倍數，這類(lèi)指標體現企業(yè)償還其長(cháng)期債務(wù)本金與支付利息的能力。

　　在計算流動(dòng)比率和速動(dòng)比率時(shí)應充分考慮以下三個(gè)因素。首先是存貨的界定。在房地產(chǎn)企業(yè)，開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)產(chǎn)品均作為存貨列于流動(dòng)資產(chǎn)中，而只有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和已具備預售條件的開(kāi)發(fā)成本才能在短期內變現。因此在計算流動(dòng)比率時(shí)，需將不具備預售條件的開(kāi)發(fā)成本從存貨中剔除出來(lái)。其次是應剔除待攤費用和預付賬款等事實(shí)上不能再轉變?yōu)楝F金償還負債的流動(dòng)資產(chǎn)，并考慮存貨的真實(shí)價(jià)值。對于房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)取得的土地儲備，必須充分考慮減值準備，才能真實(shí)反映存貨的變現價(jià)值，客觀(guān)反映其償債能力。最后是應將預收賬款從分母流動(dòng)負債中扣除。因為房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性和國內預售政策，預收賬款實(shí)質(zhì)上是企業(yè)未實(shí)現的銷(xiāo)售收入，一旦項目竣工入伙就可以結算收入，因此不能將預收賬款視為一般流動(dòng)負債。在判斷房地產(chǎn)企業(yè)流動(dòng)比率與速動(dòng)比率的高低時(shí)，應結合行業(yè)的平均水平進(jìn)行分析。

　　在分析房地產(chǎn)企業(yè)的短期償債能力時(shí)，還應結合存貨周轉率、投資性房產(chǎn)等因素綜合考慮。房地產(chǎn)企業(yè)存貨變現的時(shí)間很長(cháng)，不同企業(yè)間存貨變現的速度差異也很大，在相同條件下，房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉率越高，其現金流入越快，凈資產(chǎn)收益率將越高，防范財務(wù)風(fēng)險的能力將越強。投資性房地產(chǎn)能夠為房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)相當大的現金流入，是償還短期債務(wù)的重要保證。

　　房地產(chǎn)企業(yè)在計算資產(chǎn)負債率時(shí)應該重視資產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值，比如存貨是否存在減值、投資性房產(chǎn)是否采用公允價(jià)值。在計算利息保障倍數指標時(shí)，同樣要將非經(jīng)常性損益和企業(yè)調節利潤的影響剔除，這樣才能真實(shí)反映企業(yè)的實(shí)際償債能力。

　　目前業(yè)界普遍認為，國內房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)安全的資產(chǎn)負債率不超過(guò)70%。事實(shí)上，國內房地產(chǎn)企業(yè)的負債水平普遍較高，處在高負債運營(yíng)的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)應更重視償還短期債務(wù)的能力。從動(dòng)態(tài)角度分析一定時(shí)期經(jīng)營(yíng)現金流量?jì)斶�到期債務(wù)的能力，這類(lèi)指標有到期債務(wù)償付比率、現金支付保障率、利息現金保障倍數以及短期風(fēng)險頭寸。到期債務(wù)償付比率是指經(jīng)營(yíng)現金凈流量與到期債務(wù)本息之比，反映公司運用經(jīng)營(yíng)現金流量?jì)敻兜狡趥鶆?wù)本息的實(shí)際水平。該比率小于1，說(shuō)明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差；該比率大于1，則顯示經(jīng)營(yíng)現金流量比較充沛，足以?xún)斶�到期債務(wù)�，F金支付保障率是指本期可動(dòng)用的現金與本期預計需支付的現金之比，反映企業(yè)在特定期間內可動(dòng)用的現金是否能夠滿(mǎn)足企業(yè)當前現金支付的水平。利息現金保障倍數是指經(jīng)營(yíng)現金凈流量與債務(wù)利息之比，反映企業(yè)以現金償還債務(wù)利息的能力。該比率越高，說(shuō)明企業(yè)越擁有足夠的現金用于償付利息，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也就越小。短期風(fēng)險頭寸是指貨幣資金與經(jīng)營(yíng)凈現金流量之和減去到期流動(dòng)負債的差額。該指標反映房地產(chǎn)企業(yè)償還短期債務(wù)的能力，是指企業(yè)除了現有貨幣資金外，未來(lái)一個(gè)時(shí)期內是否有足夠的收入償還短期債務(wù)的能力。該指標為正數，表明經(jīng)營(yíng)現金流量比較充沛，足以?xún)斶�到期債務(wù)，反之，說(shuō)明公司到期債務(wù)的自我清償能力較差。

　　在分析現金流量時(shí)，“銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現金”必須是真實(shí)的銷(xiāo)售現金回籠，“收到的其他與經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的現金”必須將關(guān)聯(lián)方歸還欠款、占用關(guān)聯(lián)方資金、非經(jīng)營(yíng)性現金流入剔除，還原真實(shí)的經(jīng)營(yíng)現金流量。

　　三、營(yíng)運能力的財務(wù)分析

　　營(yíng)運能力是以企業(yè)各項資產(chǎn)的周轉速度來(lái)衡量企業(yè)資產(chǎn)利用的效率。反映資產(chǎn)周轉速度的指標有存貨周轉率、流動(dòng)資產(chǎn)周轉率、總資產(chǎn)周轉率。周轉速度越快，表明企業(yè)的各項資產(chǎn)進(jìn)入經(jīng)營(yíng)環(huán)節的速度越快，形成收入和利潤的周期就越短，經(jīng)營(yíng)效率就越高。最能反映房地產(chǎn)企業(yè)運營(yíng)能力的是存貨周轉率。存貨周轉率越高，說(shuō)明項目開(kāi)發(fā)周期越短。在相同的市場(chǎng)條件下，存貨周轉率越高，房地產(chǎn)企業(yè)將獲得更高的資產(chǎn)收益率。

　　在分析房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)運能力時(shí)，還應結合企業(yè)的發(fā)展戰略，不能簡(jiǎn)單地以資產(chǎn)周轉速度作為判斷依據，因為有的房地產(chǎn)企業(yè)是通過(guò)提高周轉率來(lái)提高凈資產(chǎn)收益率，而有的房地產(chǎn)企業(yè)則是通過(guò)提高銷(xiāo)售利潤率來(lái)提高凈資產(chǎn)收益率。

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)成長(cháng)能力的分析

　　在現實(shí)生活中，人們更為關(guān)心的可能還是企業(yè)未來(lái)的成長(cháng)能力。反映成長(cháng)能力的指標有主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(cháng)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤增長(cháng)率、凈利潤增長(cháng)率、經(jīng)營(yíng)現金流量成長(cháng)比率等。在評價(jià)企業(yè)成長(cháng)能力時(shí)，掌握該企業(yè)連續若干年的數據，才能得出較為準確的判斷。

　　主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(cháng)率、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤增長(cháng)率、凈利潤增長(cháng)率越高，表明公司業(yè)務(wù)擴張能力強、市場(chǎng)競爭能力強，成長(cháng)能力強。經(jīng)營(yíng)現金流量成長(cháng)比率是指本期經(jīng)營(yíng)現金凈流量與上期經(jīng)營(yíng)現金凈流量之比，該指標反映公司經(jīng)營(yíng)現金流量的變化趨勢和具體的增減變動(dòng)情況。一般來(lái)說(shuō)，該比率越大表明公司的成長(cháng)性越好。該比率大于1，表明公司經(jīng)營(yíng)現金流量呈上升趨勢。

　　在分析房地產(chǎn)企業(yè)的成長(cháng)能力時(shí)，不僅應對其報表數據進(jìn)行多期比較，還應對具體的行業(yè)指標，如開(kāi)發(fā)面積、銷(xiāo)售面積、土地儲備等指標進(jìn)行多期比較分析。

　　房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家宏觀(guān)政策、經(jīng)濟環(huán)境密切相關(guān)，僅從房地產(chǎn)企業(yè)的報表數據簡(jiǎn)單分析得出的結論是片面的。國內土地可以分期開(kāi)發(fā)、地價(jià)可以分期支付等因素，導致房地產(chǎn)企業(yè)往往有巨額的表外負債。國內不同地區的房地產(chǎn)價(jià)格走勢、市場(chǎng)需求特點(diǎn)也有差別，因此，只有對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全方位的深入了解、綜合分析，才能充分掌握企業(yè)的財務(wù)狀況和贏(yíng)利能力。不同的房地產(chǎn)企業(yè)既可能有戰略的不同，也可能有區域的差別，對房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)分析還需要與業(yè)界同行進(jìn)行橫向比較，這樣才能對其財務(wù)狀況有更全面的認識。

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