物業(yè)財務(wù)分析論文

　　財務(wù)分析是對企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì)和財務(wù)狀況進(jìn)行評價(jià)和分析，下面是小編整理的物業(yè)財務(wù)分析論文，歡迎閱讀參考！

　　物業(yè)財務(wù)分析論文一

　　摘要：物業(yè)公司作為一個(gè)新興行業(yè)，其管理高度統一、服務(wù)范圍廣泛。我國在物業(yè)公司管理上的研究起步較晚，而且沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的物業(yè)公司核算機制，因此在應用方面有待于加強。本文通過(guò)對物業(yè)公司相關(guān)的財務(wù)分析的目的和應用、物業(yè)公司財務(wù)分析的主要方法做出闡述說(shuō)明，促使物業(yè)公司企業(yè)更好的進(jìn)行財務(wù)分析工作。

　　關(guān)鍵詞：物業(yè)公司 財務(wù)分析 經(jīng)營(yíng)管理

　　1、前言

　　當前，我國房地產(chǎn)業(yè)突飛猛進(jìn)的發(fā)展，物業(yè)也隨之加快了發(fā)展的步伐，物業(yè)管理的環(huán)境日趨成熟，作為我國經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中的新興產(chǎn)業(yè)，物業(yè)公司的發(fā)展也是機遇和挑戰并存。物業(yè)公司是現代企業(yè)的組成部分之一，因此其對財務(wù)管理的程度與其他企業(yè)是等同的。在對物業(yè)公司管理的過(guò)程中，財務(wù)分析是重中之重，財務(wù)分析的結果直接關(guān)系到管理層的決策。

　　2、物業(yè)公司財務(wù)分析的目的和應用

　　財務(wù)分析對于企業(yè)的意義是重大的，它關(guān)系到公司管理層和相關(guān)利益團體的決策。對物業(yè)公司本身來(lái)說(shuō)，對財務(wù)數據進(jìn)行系統化的分析有助于公司及時(shí)發(fā)現發(fā)展過(guò)程中存在的各種問(wèn)題，以便及時(shí)提出應對策略，更好的改善現有狀況。物業(yè)公司的相關(guān)利益團體包括業(yè)主、物業(yè)公司的管理層以及債權人等，對業(yè)主而言，可通過(guò)一些財務(wù)數據來(lái)具體監測物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量；對公司的管理層來(lái)說(shuō)，財務(wù)分析的意義更加重大，可通過(guò)對資產(chǎn)負債，現金流的監測了解到企業(yè)的收支狀況，盈利狀況以及未來(lái)的發(fā)展方向；對于債權人來(lái)說(shuō)，通過(guò)財務(wù)分析可以了解到企業(yè)的償還能力，便于其決策的方向�？偠�言之，物業(yè)公司的財務(wù)分析的目的有以下幾方面的體現。

　　首先，可評價(jià)某段時(shí)期公司的財務(wù)收支狀況。物業(yè)公司的財務(wù)分析覆蓋范圍較為廣泛，牽扯到公司的經(jīng)營(yíng)和服務(wù)的各個(gè)環(huán)節，在公司作出重大決策時(shí)，財務(wù)分析可提供數據支持，對于企業(yè)作出正確的決策以及該決策的預算情況等都起到直接作用。同時(shí)也有助于新決策實(shí)施過(guò)程中數據的對比，以便企業(yè)及時(shí)調整發(fā)展的放向。其次，物業(yè)公司管理水平的高低也可通過(guò)對資產(chǎn)狀況以及運營(yíng)狀況的分析來(lái)體現，可通過(guò)對具體活動(dòng)的分析來(lái)評價(jià)該活動(dòng)的收支狀況，通過(guò)總結，下次同類(lèi)活動(dòng)減少不必要的開(kāi)支，進(jìn)而提高物業(yè)公司管理層的`水平。同時(shí)，對物業(yè)公司財務(wù)的分析還可了解到物業(yè)公司的盈利能力。

　　3、物業(yè)公司財務(wù)分析的主要方法

　　物業(yè)公司的財務(wù)分析方法是按照不同分類(lèi)標準進(jìn)行的，通常情況下可按照分析的對象、要素、時(shí)間、目的以及所采用的數學(xué)方法進(jìn)行分類(lèi)。

　　3.1按分析的目的分類(lèi)

　　物業(yè)管理公司的財務(wù)分析，按分析目的不同可分為預測性分析、控制性分析和總結性分析三類(lèi)。預測性分析發(fā)生在項目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)開(kāi)始之前或期初，例如承包期初或承包條件簽約之前，其主要作用在于對項目預期的經(jīng)濟效益、企業(yè)預期的經(jīng)營(yíng)成果以及公司某項經(jīng)營(yíng)決策將會(huì )帶來(lái)的預期效果，進(jìn)行事前推測與分析�？刂菩苑治霭l(fā)生在期中，例如項目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)過(guò)程之中、承包期中等等，此類(lèi)分析的主要作用在于控制經(jīng)濟活動(dòng)過(guò)程，揭示其中的矛盾，采取相應對策�？偨Y性分析一般發(fā)生在期末，如財務(wù)年度的期末、季度末、月末或項目經(jīng)營(yíng)期末、承包期末等等，其主要作用在于總結經(jīng)驗、考核評比。

　　3.2按照會(huì )計要素分類(lèi)

　　首先，對資產(chǎn)負債表進(jìn)行分析。資產(chǎn)負債表是反映公司某一特定日期的全部資產(chǎn)、負債和所有者權益情況的會(huì )計報表。通過(guò)資產(chǎn)負債表的分析，可以看出公司的資產(chǎn)的分布狀態(tài)、負債和所有者權益的構成情況，據以評價(jià)公司資金營(yíng)運、財務(wù)結構是否正常、合理；還有助于計算物業(yè)公司的獲利能力，評價(jià)公司的經(jīng)營(yíng)績(jì)效以及公司承擔風(fēng)險的能力。

　　其次，對損益表進(jìn)行分析。通過(guò)分析物業(yè)公司的損益表，可讓經(jīng)營(yíng)者了解到公司在特定時(shí)間內產(chǎn)生了的利潤情況。公司可通過(guò)損益表了解企業(yè)的財務(wù)收支狀況，通過(guò)對收入，費用以及利潤的分析，找到企業(yè)經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢以及薄弱環(huán)節，從而在下一階段更好的控制各項收支出成本，如何通過(guò)提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量等方面爭取公司的更大利益。

　　最后，對現金流量表進(jìn)行分析。通過(guò)對現金流的分析了解公司未來(lái)的發(fā)展動(dòng)向。

　　然而隨著(zhù)企業(yè)的不斷發(fā)展，僅僅分析以上三個(gè)方面已經(jīng)遠遠不足，因此還應采用一些特殊的方法來(lái)對企業(yè)財務(wù)數據進(jìn)行分析，進(jìn)而保證企業(yè)的高效能發(fā)展。

　　3.3按照分析方法分類(lèi)

　　目前，企業(yè)常用的財務(wù)分析方法有以下三種，垂直分析法，比較分析法，綜合分析法。

　　其中，垂直分析法是指通過(guò)計算報表中各項目占部總體的比重或結構，反映報表中的項目與總體關(guān)系情況及其變動(dòng)情況，進(jìn)而了解公司的經(jīng)營(yíng)是否有發(fā)展進(jìn)步，并且可以了解公司發(fā)展進(jìn)步的程度和速度；比較分析法是對公司不同時(shí)期和空間的同質(zhì)財務(wù)指標進(jìn)行對比，以確定其增減差異，用以評價(jià)物業(yè)公司財務(wù)指標狀況優(yōu)劣的方法，該方法可以顯示財務(wù)指標變動(dòng)趨勢，從而評價(jià)出物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理的工作績(jì)效；綜合分析法彌補了垂直分析法和比較分析法的不足，更加有利于公司的整體管理和經(jīng)營(yíng)，將二者綜合，不僅能找到公司經(jīng)營(yíng)過(guò)程中發(fā)展特色和不足，而且可以幫助公司找到正確的發(fā)展方向。

　　在實(shí)際的財務(wù)分析工作中，比較分析法應用較為廣泛，其中，比率分析法是比較常見(jiàn)的方法之一。要想更全面的反映公司的運營(yíng)狀況，垂直分析和比較分析都是必不可少的。當前，我國經(jīng)濟的發(fā)展對效率提出了更好的要求，物業(yè)公司的發(fā)展也應遵循市場(chǎng)規律，通過(guò)對各項資源的整合，更好的發(fā)揮物業(yè)公司的各項職能，讓業(yè)主，投資者滿(mǎn)意，這樣才是物業(yè)公司進(jìn)行財務(wù)分析的根本目的。

　　參考文獻：

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　　物業(yè)財務(wù)分析論文二

　　摘要 本文從物業(yè)管理公司財務(wù)分析的目的與要求入手，歸納出實(shí)際工作中的財務(wù)分析主要方法，幫助各物業(yè)管理公司更好地進(jìn)行財務(wù)管理工作。

　　關(guān)鍵詞 財務(wù)分析 物業(yè)管理公司 方法

　　一、引言

　　隨著(zhù)我國房地產(chǎn)行業(yè)的興起與發(fā)展，物業(yè)管理公司如雨后春筍般成長(cháng)壯大起來(lái)，成為了我國社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟建設過(guò)程中的新生力量。隨著(zhù)物業(yè)管理公司對現代財務(wù)管理重視程度的不斷提高，很多物業(yè)管理公司也開(kāi)始關(guān)注對自身財務(wù)數據的分析。物業(yè)管理公司的財務(wù)分析工作在整個(gè)財務(wù)管理體系中有著(zhù)重要的意義，通過(guò)財務(wù)分析形成的數據與結論能夠為公司管理層和相關(guān)利益團體的管理決策提供信息�？偟膩�(lái)說(shuō)，財務(wù)分析是企業(yè)進(jìn)行財務(wù)核算的重要工具，能夠有效幫助企業(yè)總結經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中的經(jīng)驗，發(fā)現問(wèn)題，合理預測，提高效益�？梢哉f(shuō)，每一家公司的財務(wù)分析工作都涉及到分析現狀、規劃未來(lái)的內容，物業(yè)管理公司也是如此。物業(yè)管理公司財務(wù)報表需要針對不同使用者，采用不同的財務(wù)分析方法，分析的側重點(diǎn)也不盡相同。物業(yè)管理公司的財務(wù)分析主要集中在對物業(yè)經(jīng)營(yíng)、房屋修繕、社區綜合服務(wù)等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)領(lǐng)域，主要利用會(huì )計核算、統計等有關(guān)信息，對不同期間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的數據進(jìn)行比較，大多采用對比分析方法，找出問(wèn)題和根源，再采取措施修正，不斷提高物業(yè)管理公司的財務(wù)管理水平。

　　二、物業(yè)管理公司財務(wù)分析的主要目的與應用分析

　　財務(wù)分析對于物業(yè)管理公司管理層和外部利益團體都有著(zhù)重要意義。對于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，只有對自身的財務(wù)數據進(jìn)行深入、系統的分析，才能及時(shí)地發(fā)現自身經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中的問(wèn)題，了解在哪些領(lǐng)域還有改進(jìn)空間，從而做出正確的經(jīng)營(yíng)決策。對于外部利益相關(guān)者來(lái)說(shuō)，由于各自的目的和需求大不相同，所以對于財務(wù)信息的要求也不一樣。具體來(lái)說(shuō)，對于業(yè)主來(lái)說(shuō)，主要需要通過(guò)一些財務(wù)數據客觀(guān)上了解物業(yè)管理公司是否有著(zhù)高標準的服務(wù)質(zhì)量。對于物業(yè)管理公司的管理層來(lái)說(shuō)，需要通過(guò)財務(wù)分析判斷公司的長(cháng)短期償債能力、盈利能力、現金流狀況以及未來(lái)發(fā)展的整體趨勢，從而對自身綜合管理能力進(jìn)行評價(jià)。對于投資者來(lái)說(shuō)，主要需要了解物業(yè)管理公司的盈利能力；對于債權人來(lái)說(shuō)，則需要重點(diǎn)關(guān)注物業(yè)公司的資產(chǎn)負債率、速動(dòng)比率等與償債能力相關(guān)的指標。由此可見(jiàn)，物業(yè)管理公司在進(jìn)行財務(wù)分析工作時(shí)，滿(mǎn)足內部管理層和外部利益相關(guān)者的需求都十分重要，在我國會(huì )計準則和相關(guān)財務(wù)報告編制規定的基礎上，要盡可能地反映出多方需要的信息�？偟膩�(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司財務(wù)分析的具體目的與應用主要有以下幾個(gè)方面。

　�。ㄒ唬┰u價(jià)特定時(shí)點(diǎn)公司的財務(wù)狀況。

　　財務(wù)分析最直接的是反映出公司一定時(shí)期下的資產(chǎn)、負債、所有者權益的構成狀況，在此基礎上評價(jià)出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效率、償債能力、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。對于物業(yè)管理公司來(lái)說(shuō)，財務(wù)分析需要能夠覆蓋公司經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)流程的每一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節，對重大項目需要根據財務(wù)狀況做出合理預測，做好成本預算；在具體的實(shí)施環(huán)節，也注意跟進(jìn)觀(guān)察，重視對新情況的分析，在公司內部的各個(gè)部門(mén)之間做好信息傳遞工作，注意工作前后期的財務(wù)對比分析，觀(guān)察影響企業(yè)獲利水平的各項指標以及異常波動(dòng)的內容。

　�。ǘ�）評價(jià)物業(yè)管理公司的管理水平。

　　物業(yè)管理公司的管理水平在財務(wù)分析的過(guò)程中能夠得到集中反映�？偟膩�(lái)說(shuō)，物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)過(guò)程就是運用自身的資產(chǎn)逐漸獲得利益的過(guò)程，管理水平的高低在很大程度上就體現在資產(chǎn)的管理水平上，分析資產(chǎn)的管理水平，能夠幫助物業(yè)管理公司評價(jià)自身的資產(chǎn)管理情況、營(yíng)運情況，從而反映出公司的整體的管理水平。舉例來(lái)說(shuō)明，物業(yè)管理公司需要密切關(guān)注資產(chǎn)購買(mǎi)、投入使用、修繕、保管等各個(gè)環(huán)節的'經(jīng)費支出與最后的經(jīng)濟成果進(jìn)行對照，主要分析資產(chǎn)的投入是否恰當，有沒(méi)有由于管理不善帶來(lái)的無(wú)謂損失，然后再評價(jià)相應資產(chǎn)的獲利能力，從而不斷提高物業(yè)管理公司的資產(chǎn)管理水平。

　�。ㄈ�）衡量物業(yè)管理公司的盈利能力。

　　物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)管理目標多種多樣。從廣大物業(yè)管理公司的實(shí)際經(jīng)營(yíng)運作過(guò)程來(lái)看，單純依靠物業(yè)管理相關(guān)服務(wù)所獲得的利潤其實(shí)并不高，然而，任何公司都是以盈利為最根本的目標，物業(yè)管理公司也不例外。鑒于此，物業(yè)管理公司也需要追求自身的新的利潤增長(cháng)點(diǎn)，因為公司的盈利能力不僅對公司管理層與投資者十分重要，對于債權人、投資者來(lái)說(shuō)也具有重要意義。隨著(zhù)我國居民生活水平的普遍提高，物業(yè)管理公司的盈利能力往往也影響著(zhù)人們對于物業(yè)公司的選擇，人們都希望能夠選擇一家經(jīng)營(yíng)水平高、管理理念先進(jìn)的物業(yè)管理公司。

　　物業(yè)管理公司財務(wù)分析的目的在于對公司財務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、管理水平的評價(jià)，為公司管理層和利益相關(guān)者進(jìn)行經(jīng)濟決策提供重要依據。

　　三、物業(yè)管理公司財務(wù)分析的主要方法

　　物業(yè)管理公司的財務(wù)分析方式按照不同的側重點(diǎn)有著(zhù)不同的劃分，具體來(lái)看，主要有以下兩類(lèi)方法體系。

　�。ㄒ唬┌凑諘�(huì )計要素分類(lèi)。

　　1、資產(chǎn)負債表分析。資產(chǎn)負債表分析是一類(lèi)靜止的分析方式，主要依據資產(chǎn)負債表的數據進(jìn)行客觀(guān)評價(jià)。資產(chǎn)負債表是對某一時(shí)點(diǎn)公司經(jīng)營(yíng)狀況的全面反映，是財務(wù)報表體系中較為綜合的一項。通過(guò)對物業(yè)管理公司資產(chǎn)負債表的分析，可以直觀(guān)看出公司的長(cháng)短期償債能力、盈利能力以及潛在的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。

　　2、損益表分析。對物業(yè)管理公司的損益進(jìn)行財務(wù)分析主要是為了揭示一定時(shí)期內物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)成果。物業(yè)管理公司需要依靠損益表了解公司財務(wù)狀況的發(fā)展變化，掌握自身的盈利能力狀況，通過(guò)對收入、費用、利潤等基礎數據的分析，找出一段時(shí)間內公司經(jīng)營(yíng)的長(cháng)處和不足，從而在控制成本費用、提高服務(wù)質(zhì)量、拓寬服務(wù)領(lǐng)域等方面下功夫。

　　3、現金流量表分析。對于現代企業(yè)財務(wù)分析來(lái)說(shuō)，現金為王的理念早已不陌生�，F金流量表能夠揭示出公司一個(gè)會(huì )計年度的現金流入與流出的信息，包括籌資、投資、分配等重要環(huán)節，為公司揭示出現金流量變化的情況與原因。對現金流量表的深入分析，能夠便于公司衡量自身獲取現金的能力，了解公司未來(lái)主要經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域可能發(fā)生變化的方向，從而加深對公司財務(wù)分析工作的理解。   隨著(zhù)現代企業(yè)管理理念的不斷更新，不少企業(yè)開(kāi)始意識到單純的對資產(chǎn)負債表、損益表、現金流向表的分析已經(jīng)不能滿(mǎn)足企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的需要，還需要將一些特定的分析方法應用到實(shí)際的財務(wù)數據之中。

　�。ǘ�）按照分析方式的分類(lèi)。

　　一般來(lái)說(shuō)，最常用的財務(wù)分析方法有橫向分析、縱向分析、綜合分析三大類(lèi)。每一類(lèi)分析方法都有使用的具體范圍和特點(diǎn)。

　　1、橫向分析。橫向分析又叫做比較分析法。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是將物業(yè)管理公司同一時(shí)期報表中的幾個(gè)項目進(jìn)行平行對比，反映出數據間的關(guān)系，我們最熟悉的構成分析與比率分析就是橫向比較的廣泛應用。

　　2、縱向分析�？v向分析主要通過(guò)物業(yè)管理公司多年的財務(wù)報表或比率進(jìn)行對比，反映出這段期間物業(yè)管理公司財務(wù)狀況的變化趨勢，是一種趨勢分析法，其中應用最多的是比率分析與指數分析兩類(lèi)。

　　3、綜合分析。除了前面提到的橫向分析、綜合分析之外，現代物業(yè)管理公司越來(lái)越重視綜合分析。雖然橫向分析與縱向分析能夠客觀(guān)反映出企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況與變化趨勢，但是對于公司整體管理水平的反映還存在一些空白地帶，兩種方式都有著(zhù)各自的側重點(diǎn)，如果能將其結合起來(lái)，就能很好地彌補單獨依靠任何一種方法的缺陷和不足。鑒于此，為了更全面、系統地反映公司運營(yíng)的總體狀況，需要將上述兩種分析方式有機結合起來(lái)進(jìn)行綜合判斷，其分析結果不僅能夠反映出公司當下經(jīng)營(yíng)中的優(yōu)勢和劣勢，也能幫助公司找到改善管理的方向。目前綜合分析方法中最為大家所熟知的是“杜邦分析法”。

　　綜上所述，物業(yè)管理公司需要以財務(wù)報表的數據為基礎進(jìn)行分析，系統化地評價(jià)公司的財務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果、管理水平。目前，我國的會(huì )計制度與公司法中都有明確的要求，物業(yè)管理公司必須要提供資產(chǎn)負債表、損益表、現金流量表、附注、財務(wù)情況說(shuō)明書(shū)等內容，物業(yè)管理公司的財務(wù)分析工作正在朝著(zhù)一個(gè)科學(xué)規范的方向邁進(jìn)。

　　四、結語(yǔ)

　　在實(shí)際的財務(wù)分析工作中，橫向分析往往是應用最多的分析方式，特別是比率分析法已經(jīng)成為眾多財務(wù)分析教科書(shū)中大書(shū)特書(shū)的分析方式�？偟膩�(lái)看，橫向分析與縱向分析分別能夠從不同側面反映出物業(yè)管理公司的管理水平。隨著(zhù)我國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，國民經(jīng)濟從單純追求速度的階段逐漸過(guò)渡到追求效率的階段，物業(yè)管理公司應該順應現代企業(yè)管理模式的潮流，結合自身的實(shí)際情況，合理運用各項資源，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，為外部投資者贏(yíng)得更為客觀(guān)的回報，這也是物業(yè)管理公司進(jìn)行財務(wù)分析的最根本動(dòng)機。

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