增值稅稅收籌劃論文1

　　摘要：在房產(chǎn)企業(yè)投資開(kāi)發(fā)商品房時(shí)，土地增值稅在稅收成本當中占到很大一部分。目前，因為房地產(chǎn)企業(yè)自身具有資金回收慢以及開(kāi)發(fā)周期長(cháng)等特點(diǎn)，導致房地產(chǎn)企業(yè)資金使用壓力大。所以對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如何在合規合法的前提下實(shí)現優(yōu)良的稅收清算和籌劃，以及盡可能地減少土地增值稅給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)的稅負壓力，還有如何盤(pán)活房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用效果與效率，將直接影響著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的可持續發(fā)展和健康�；�于此，本文將探究房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算技巧和稅收籌劃，希望給房產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供建議。

　　關(guān)鍵詞：土地增值稅清算技巧；稅收籌劃；房地產(chǎn)企業(yè)

　　1引言

　　單位或者個(gè)人將建筑物、土地使用權、相關(guān)附著(zhù)物進(jìn)行轉讓?zhuān)瑥墨@得的實(shí)物、貨幣及其他收入中減去國家法定扣除項目金額以后得到的增值額作為計稅的依據，根據這一依據向國家繳納的稅款就是增值稅，除繼承、贈予及無(wú)償轉讓外。從目前的納稅情況來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)是納稅重點(diǎn)群體。房地產(chǎn)企業(yè)需要對我國征稅政策進(jìn)行深入的了解，然后在合規合法的情況下制定納稅方案，通過(guò)對土地增值稅稅收籌劃以及清算技巧來(lái)減少不必要的稅收成本。

　　2房產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的作用

　　2.1建立健全法律法規

　　目前，在我國土地增值稅稅收的規范上，我國僅僅只有相關(guān)政策規定和條例，還沒(méi)有相關(guān)的法律規定，因此還有許多地方亟須完善。一是減免稅條例規范性存在不足；二是稅率不合理；三是稅額缺乏科學(xué)的計算方法。然而，增值稅籌劃的主要目的之一正是利用和研究土地增值稅稅收政策，因此，它將有助于及時(shí)發(fā)現稅收政策中不合理的地方或者問(wèn)題，并幫助完善稅收法律。

　　2.2幫助強化宏觀(guān)調控

　　在我國經(jīng)濟的發(fā)展中，房地產(chǎn)行業(yè)扮演著(zhù)不可或缺的角色，尤其在國民經(jīng)濟發(fā)展方面，有著(zhù)至關(guān)重要的作用。因此，要想我國經(jīng)濟更快更好的發(fā)展，就必須強化房地產(chǎn)行業(yè)宏觀(guān)層面的調控。作為在宏觀(guān)層面進(jìn)行調控的重要手段之一，稅收政策將激勵和指引房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。例如，通過(guò)我國優(yōu)惠的征稅政策來(lái)鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)。對企業(yè)來(lái)說(shuō)，這樣不僅可以使企業(yè)經(jīng)濟效益最大化，還能夠減輕企業(yè)經(jīng)濟負擔。所以說(shuō)要使宏觀(guān)調控政策目標得以實(shí)現，我國的房地產(chǎn)企業(yè)就必須加強土地增值稅籌劃，以積極滿(mǎn)足土地增值稅優(yōu)惠條件。

　　2.3幫助提高經(jīng)濟效益

　　通過(guò)土地增值稅的籌劃工作，財務(wù)人員能夠對土地增值稅相關(guān)政策加深了解。土地增值稅籌劃工作本身較為復雜，因此需要財務(wù)人員加強財務(wù)核算工作，并嚴格遵守相關(guān)政策規定，以確�；I劃能夠有效開(kāi)展。一方面，稅收籌劃有利于企業(yè)提升財務(wù)管理水平；另一方面，有助于提高企業(yè)的納稅意識。同時(shí)，在對相關(guān)稅收政策充分掌握的情況下，企業(yè)可以合理避稅，減少納稅成本，從而提高經(jīng)濟效益。

　　3房產(chǎn)企業(yè)增值稅籌劃及清算方法

　　3.1充分利用國家優(yōu)惠政策

　　近幾年，我國加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的宏觀(guān)調控，由于土地增值稅是我國最重要的調控政治手段，所以土地增值稅的征稅政策變化逐漸變快，而房地產(chǎn)企業(yè)也要盡快地了解我國相關(guān)稅收政策的形勢，并對征稅政策的優(yōu)惠條件進(jìn)行深入的研究。房地產(chǎn)企業(yè)對土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃時(shí)，必須要提前掌握稅收政策的各個(gè)相關(guān)細節，并制定相應的措施。在制定措施時(shí)，千萬(wàn)要注意不能為了免稅和節稅，而違反國家的稅收法規，更不能去逃稅。房地產(chǎn)企業(yè)還需要通過(guò)對納稅的籌劃，來(lái)選擇納稅成本較低的繳納方法，并以此為依據來(lái)設計清算技巧。目前，我國有一些征稅政策的優(yōu)惠條件，比如，當房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅率超過(guò)20％的時(shí)候，就可以不用按照優(yōu)惠稅收的相關(guān)條款來(lái)進(jìn)行納稅，而是依據企業(yè)實(shí)際納稅的情況，來(lái)進(jìn)行整合換算，從而找到符合自身企業(yè)的納稅方式。房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)項目的時(shí)候，所繳納的土地增值稅稅額越大，獲得的利潤就越高，相反，如果房地產(chǎn)企業(yè)繳納的土地增值稅稅額越低，獲取的利潤就越少。所以，房地產(chǎn)企業(yè)在建設商品房的時(shí)候，如果房子賣(mài)得越便宜，繳納的土地增值稅就越少，在這種狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)能夠獲得的利潤是正常的利潤。我國稅法的收稅優(yōu)惠規定了增值額超過(guò)扣除項目金額20％的，其所有增值額都要按照規定來(lái)計稅。房地產(chǎn)企業(yè)要深入研究我國征稅政策優(yōu)惠條件，然后進(jìn)行科學(xué)合理的納稅籌劃，從而減輕企業(yè)的納稅壓力。

　　3.2選擇恰當的清算時(shí)機

　　預征是指在項目建設結算后，通過(guò)科學(xué)合理的預征率對土地增值稅進(jìn)行清算的方法。在我國，目前土地增值稅的征收采用的就是這一方法。這一方法要求房產(chǎn)企業(yè)按照預征率，將獲得預售資格后所得的銷(xiāo)售收入作為計稅依據進(jìn)行繳稅，最后再在達到項目清算條件時(shí)，對增值稅進(jìn)行匯算清繳。然而，我國各地地方政府對預征率的規定各不相同，在實(shí)際預征中，當出現應納稅額比清算時(shí)應納稅額小的情況時(shí)，需要推遲清算，但當應納稅額大于清算時(shí)的應納稅額時(shí)，就需要盡早的進(jìn)行清算。房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行具體的籌劃時(shí)，需要選擇項目建設的清算時(shí)間，當土地增值率大于土地增值率平衡點(diǎn)的時(shí)候就要推遲清算，當小于土地增值率平衡點(diǎn)的時(shí)候就要提早清算。房產(chǎn)企業(yè)要時(shí)刻做到籌劃清算時(shí)間在項目滿(mǎn)足清算條件前，只有把握好清算時(shí)間節點(diǎn)，才能使企業(yè)在土地增值稅清算上具有更多的自主性，才能使企業(yè)的根本利益得到最大程度的保障。

　　3.3確定科學(xué)的可扣除項目金額

　　可扣除項目金額在土地增值稅和增值額的確定上具有重要的影響。因此，確定科學(xué)的可扣除項目金額對減輕土地增值稅稅收負擔具有重要意義。通過(guò)土地增值稅稅收籌劃，企業(yè)可以使稅前利潤得到有效提高，與此同時(shí)，可扣除項目金額可能會(huì )有所增加，但整體上來(lái)說(shuō)，企業(yè)的稅收利潤還是較大的，因此仍能滿(mǎn)足稅收籌劃的要求。在確定可扣除項目金額時(shí)，要立足于企業(yè)自身情況，科學(xué)的確定金額，從而使企業(yè)實(shí)現稅前利潤最大化的目標，以達到稅收籌劃的目的。

　　3.4充分利用征稅范圍

　　房地產(chǎn)企業(yè)在建設商品房時(shí)，可以通過(guò)選擇合作方的方式來(lái)減少土地增值稅，我國的相關(guān)稅法中對這種情況有過(guò)規定，按照比例來(lái)分房自用的，可以暫免土地增值稅，如果是商品房建設，可以在商品房出售的時(shí)候，按照一定比例的稅率來(lái)進(jìn)行土地增值稅的繳納。所以房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行合作方選擇的時(shí)候，可以將這一規定考慮進(jìn)去，充分發(fā)揮出土地增值稅征稅范圍的作用，幫助稅收籌劃。除此以外，房地產(chǎn)企業(yè)還能夠利用房地產(chǎn)的代建房來(lái)進(jìn)行節稅，房地產(chǎn)企業(yè)可以在代建房屋的過(guò)程中，獲取代建費用，不過(guò)這種代建費用，只屬于企業(yè)的勞務(wù)輸出費用，但那些建成的房子在沒(méi)有進(jìn)行產(chǎn)權轉移的條件下，是不用繳納土地增值稅的。房地產(chǎn)企業(yè)在建設代建房時(shí)，需要重點(diǎn)考慮房屋的最終用戶(hù)，然后進(jìn)行合理的開(kāi)發(fā)，只有這樣才能實(shí)現土地增值稅的節與減。

　　4結語(yǔ)

　　對房地產(chǎn)企業(yè)而言，其自身具有資金密度大以及投資周期較長(cháng)的特點(diǎn)，在全面實(shí)施土地增值稅清算政策后表現得尤為突出。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應該強化對土地增值稅稅收籌劃的管控，積極探究清算技巧，以使企業(yè)的避稅能力得以提高，從而減輕稅收壓力，同時(shí)增大企業(yè)的資金使用效率和效果。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在財務(wù)管理中要制定科學(xué)合理的規劃，將對籌劃的管控滲入到房地產(chǎn)建設的各個(gè)環(huán)節，從而為企業(yè)的決策以及管理提供助力，最終減輕企業(yè)資金的壓力，提升企業(yè)的經(jīng)濟效益。

　　參考文獻

　�。�1］湯健.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃研究［J］.現代經(jīng)濟信息,20xx（18）.

　�。�2］湯健.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算稅收籌劃研究［J］.現代經(jīng)濟信息,20xx（16）.

　�。�3］李雁樵.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算中的稅收籌劃［J］.改革與開(kāi)放,20xx（09）:20-21.

　�。�4］黃盈盈.基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃［J］.審計與理財,20xx（11）.

　�。�5］馬永霞.房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃及清算技巧［J］.中國集體經(jīng)濟,20xx（30）.

　�。�6］郭小峰,張霞.基于房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃分析［J］.會(huì )計之友,20xx（29）.

增值稅稅收籌劃論文2

　　眾所周知，稅收籌劃是一項高技術(shù)含量的工作，因而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要全面了解到相關(guān)的稅收法規，同時(shí)充分掌握自身的運營(yíng)情況，并且應當采取切實(shí)有效的手段，借助稅收籌劃的方式，減輕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅負擔，從而促使企業(yè)核心競爭力的不斷提高。

　　一、土地增值稅的稅收特征

　　1.土地增值稅的概念

　　土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權以及地上建筑物、其他附著(zhù)物產(chǎn)權，取得增值收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。對于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，土地增值稅實(shí)行的是差別稅收待遇，按照商品房銷(xiāo)售增值額的高與低來(lái)采取差別累進(jìn)稅率，并且增值率與稅率成正比。這就是說(shuō)增值率越高稅率則越高，此時(shí)應多征收稅款;反之，增值率越低稅率就越低，此時(shí)應少征收稅款。

　　2.土地增值稅的征收以及繳納管理

　　在項目尚未辦理竣工結算之前，納稅人要按照商品房預期的銷(xiāo)售收入及按照稅務(wù)部所規定的稅率來(lái)預繳稅款，等項目全部竣工以及結算之后，并且已將商品房銷(xiāo)售出去，然后再清算整個(gè)項目應該繳納的土地增值稅。雖然部分房地產(chǎn)企業(yè)設置了賬簿，但是由于成本原始憑證不齊全、費用開(kāi)支不合理等，因此稅務(wù)機關(guān)無(wú)法對房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售收入以及應該扣除項目的具體金額加以明確，此時(shí)主管稅務(wù)機關(guān)可以采取核定征收的納稅方法。

　　3.計算土地增值額

　　土地增值額=轉讓商品房的銷(xiāo)售收入—(建造成本—已經(jīng)計入開(kāi)發(fā)成本的借款利息)*1.3—與轉讓商品房銷(xiāo)售收入有關(guān)稅費。其中，在計算土地增值額中所扣除的項目如下：房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所支出的各項間接費用、稅金以及其他;房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權所支付的地價(jià)款、關(guān)稅等。

　　4.土地增值稅額的計算方法

　　通常情況下，要先計算出增值額和扣除項目金額，繼而確定土地增值稅的計算方法。首先，如果增值額與扣除項目金額的比例小于或者等于50%時(shí)，此時(shí)土地增值稅額=增值額*30%;其次，如果增值額與扣除項目金額的比例大于50%小于100%時(shí)，此時(shí)土地增值稅額=增值額*40%—扣除項目金額*5%;再次，如果增值額與扣除項目金額的比例大于100%小于或者等于200%，此時(shí)土地增值稅額=增值額*50%—扣除項目金額*15%;最后，如果增值額與扣除項目金額的比例大于200%時(shí)，此時(shí)土地增值稅額=增值額*60%—扣除項目金額*35%。上述公式中所出現的5%代表二級速算扣除系數，15%代表三級速算扣除系數，35%代表四級速算扣除系數。

　　5.土地增值稅的稅收優(yōu)惠

　　當納稅人建造普通標準住宅出售，增值額小于扣除項目金額的20%時(shí)，應該予以免征。普通標準住宅應該滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件：住宅小區建筑容積率遠遠超過(guò)了1.0;單套建筑面積沒(méi)有超過(guò)120平米;實(shí)際成交價(jià)格低于平均交易價(jià)格的1.2倍。對于合建方，一方出土地，另一方要出資金，一同合作建造，當建成之后要按照一定的比例分房自用，可以暫免征收土地增值稅。由于國家建設的需求來(lái)依法征用以及回收的房產(chǎn)可以免征土地增值稅。

　　二、分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅收籌劃

　　1.籌劃借款利息

　　大部分房地產(chǎn)企業(yè)的項目開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自于不同途徑的借款，然而借款利息會(huì )采用不同方法扣除所計算出來(lái)的土地增值稅也是不同的。在房地產(chǎn)項目建筑施工期間所發(fā)生的利息支出，應該將其納入到開(kāi)發(fā)成本。但是在實(shí)際工作過(guò)程中，要清算土地增值稅項目，大多數情況下會(huì )將資本化的利息調整為相關(guān)的費用，然后再簡(jiǎn)單的處理這些利息。但在實(shí)際操作過(guò)程中，并不會(huì )將已經(jīng)資本化的利息納入到財務(wù)費用中，然而僅僅是在計算增值額時(shí)會(huì )扣除這些利息支出。因此稅法的規定如下：其一，納稅人要將銀行貸款的利息原始憑證提供給主管納稅機關(guān)，幫助主管稅務(wù)機關(guān)區分資本化的利息與費用化的利息，那么可扣減的開(kāi)發(fā)費用=實(shí)際支付利息+(取得土地使用權所支付的地價(jià)款以及相關(guān)稅費+項目實(shí)際開(kāi)發(fā)成本)*5%。其二，如果納稅人不能將銀行貸款的利息原始憑證提供給主管稅務(wù)機關(guān)，此時(shí)就不能正確劃分資本化的利息與費用化的利息，那么可扣減的開(kāi)發(fā)費用=(取得土地使用權所支付的地價(jià)款以及相關(guān)稅費+項目實(shí)際開(kāi)發(fā)成本)*10%。

　　2.合理提高成本化的管理費用

　　房地產(chǎn)企業(yè)管理的人事編制可以調整管理費用，由此導致房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅得以降低。舉例而言，某一房地產(chǎn)開(kāi)企業(yè)具有30名管理人員，每一年需要花費300萬(wàn)。在這30人當中有25人參加了項目開(kāi)發(fā)管理這項工作，然后總經(jīng)辦在會(huì )議上決定要將這25名工作人員的人事調整為項目部，可以加快項目的開(kāi)發(fā)步伐，按照這種計算方法可以促使成本費用支出金額得以增加，并且需要扣除的成本費用也會(huì )增多，這便在一定程度上減少了企業(yè)應該繳納的稅款。

　　3.合理策劃地下車(chē)庫

　　通常商業(yè)地產(chǎn)的高層項目會(huì )將一層、二層建造成地下車(chē)庫，同時(shí)在劃分車(chē)庫類(lèi)型的時(shí)候，要按照車(chē)庫性質(zhì)將其分為以下三類(lèi)：第一類(lèi)，有產(chǎn)權車(chē)庫;第二類(lèi)，利用人防工程建造的車(chē)庫;第三類(lèi)，無(wú)產(chǎn)權的車(chē)庫。大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了增加自身的銷(xiāo)售額，他們會(huì )構建有產(chǎn)權車(chē)庫，其實(shí)從稅收這一角度來(lái)講，開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)企業(yè)的決策是不正確的。

　　如果本小區的物業(yè)公司是開(kāi)發(fā)商自己所成立的獨立法人公司，因此開(kāi)發(fā)商房地產(chǎn)企業(yè)要采用人工防工程建造的車(chē)庫來(lái)達到避稅的目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以委托物業(yè)公司與車(chē)主簽訂相關(guān)的合同，車(chē)主獲得了多年的車(chē)位使用權，但是物業(yè)公司可以向車(chē)主收取相關(guān)的管理費用。

　　如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)想要回籠資金，那么就要建造無(wú)產(chǎn)權的車(chē)庫。在會(huì )計制度以及稅法中沒(méi)有明確規定核算以及處理無(wú)產(chǎn)權車(chē)庫的方式。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要將單獨處理車(chē)庫，等車(chē)庫建成之后要將轉入到投資性房地產(chǎn)，并且等建成之后也可以出租。

　　4.籌劃出售固定資產(chǎn)以及開(kāi)發(fā)產(chǎn)品

　　部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了規避土地增值稅，他們會(huì )將待出售的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉換為固定資產(chǎn)，并且將其出租出去，等租賃期滿(mǎn)三年之后再出售。但是在這三年的租賃期所取得的租金應該確定為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收入，在出售的時(shí)候還要按照銷(xiāo)售企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)加以處理。在出售這些固定資產(chǎn)時(shí)，要將處置收入扣除賬面價(jià)值以及相關(guān)稅費之后的金額進(jìn)入到當期損益，在處置固定資產(chǎn)時(shí)，往往會(huì )設置“固定資產(chǎn)清理”這一科目，然后再進(jìn)行核算，當清理完固定資產(chǎn)后要將相關(guān)凈收益納入到固定資產(chǎn)清理這一科目中。在處置固定資產(chǎn)的過(guò)程中，應繳納營(yíng)業(yè)稅金以及附加費，在這一過(guò)程中并非會(huì )涉及土地增值稅。

　　5.充分利用土地增值稅稅收優(yōu)惠

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要銷(xiāo)售普通標準商品房時(shí)，如果增值額與扣除項目金額的比例沒(méi)有超過(guò)20%，此時(shí)需要免征土地增值稅。增值率影響著(zhù)普通住宅是否可以免繳土地增值稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據自身的實(shí)際情況來(lái)對增值額予以調節，或者可以調節可以扣除項目的費用，這樣做有助于控制好增值率，有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理規避土地增值稅。

　　三、總結

　　近幾年來(lái)，國家稅務(wù)局開(kāi)始逐漸細化清算土地增值稅的規定，所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要籌劃好稅收，提高自身的經(jīng)營(yíng)利潤，促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更好的規避土地增值稅。

增值稅稅收籌劃論文3

　　摘要：近年來(lái)，在經(jīng)濟迅速發(fā)展的推動(dòng)下，建筑行業(yè)取得了十分顯著(zhù)的發(fā)展成果，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，因此其市場(chǎng)競爭也越來(lái)越嚴峻，為了有效增強企業(yè)的競爭能力，必須在稅收籌劃方面進(jìn)行深入的研究并根據研究成果進(jìn)行調整，這樣不僅能夠實(shí)現整個(gè)建筑行業(yè)的良性發(fā)展，同時(shí)還能為企業(yè)創(chuàng )造更大的收益。本文就對這一問(wèn)題進(jìn)行了詳細的探討與分析，并且文章還提出了幾項具有可行性的籌劃方法。

　　關(guān)鍵詞：建房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；稅收籌劃

　　隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭形勢的越發(fā)嚴峻，其對企業(yè)的發(fā)展構成了一定的威脅，但同時(shí)也給其提供了一定的發(fā)展機遇，因此企業(yè)為了實(shí)現長(cháng)遠發(fā)展，必須在稅負方面進(jìn)行調整，通過(guò)科學(xué)合理的籌劃方式最大程度地節省企業(yè)所需上繳的稅額。本文就對此進(jìn)行了具體分析。

　　一、概述

　　土地增值稅在核算時(shí)所主要依據的是房地產(chǎn)企業(yè)的一些項目和具體對象，在征稅的過(guò)程中，主要針對的是一些屬于國家管理范疇內的土地，同時(shí)還包括一些建筑在相關(guān)方面的增值額度。另外，轉讓地產(chǎn)時(shí)還必須進(jìn)行一些相關(guān)項目的扣除工作，其通常包括以下幾種類(lèi)型，第一是完全擁有土地的使用權所應當支付的資金，國家通常在此方面都有明確規定。第二是在土地開(kāi)發(fā)及建設過(guò)程中所花費的費用，主要包括施工各方面所涉及到的成本投入及拆除和遷移的費用[1]。第三是在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及到的一些間接費用，包括銷(xiāo)售與管理等。第四是對一些使用年限較長(cháng)的建筑所花費的評估費用，政府通常在此方面都有明確的規定，并且之后還必須經(jīng)過(guò)當地稅務(wù)機構的審核。第五是在轉讓過(guò)程中所應上繳的稅金，主要包括營(yíng)業(yè)稅額等。第六是使用與開(kāi)發(fā)過(guò)程中所涉及到的成本與建設的資金總和，通常按照其總和的20%進(jìn)行扣除。

　　二、籌劃方法

　　(一)優(yōu)惠

　　在籌劃稅收過(guò)程中可有效利用一些具有減免作用的政策。在相關(guān)條例中明確指出，負責納稅的人員如果出售的是一些屬于一般范疇的建筑，則增加的額度應該在扣除金額的百分之二十以下，若其業(yè)務(wù)還涉及到其他地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在制定增加額度的時(shí)候，應該將兩者區分開(kāi)來(lái)，而不能用統一的標準進(jìn)行計算。針對不同的住宅來(lái)說(shuō)，其銷(xiāo)售所獲取的資金是有一定的差異的，因此必然不能用相同的標準對稅務(wù)進(jìn)行核算。在計算一般住宅的時(shí)候也應當注意，必須確�？鄢�的額度沒(méi)有超過(guò)增值額度的五分之一，否則企業(yè)就會(huì )受到嚴重影響，無(wú)法享受到免稅政策。因此，政府為了最大程度地減少增值額度，最重要的就是對扣除的資金進(jìn)做調高處理[2]，并且使房屋的銷(xiāo)售金額能夠得到減少。在增加扣除方面的金額時(shí)，可通過(guò)多種方法來(lái)實(shí)現，如加大項目開(kāi)發(fā)成本等，這樣便能夠使房屋的質(zhì)量有所提升。應注意的是，其必須在相關(guān)的限制標準之內，若超出標準范圍同樣無(wú)法享受優(yōu)惠。另一方面，若要降低建筑銷(xiāo)售的費用，必須對一般住宅的增值進(jìn)行有效的控制，協(xié)調好兩者之間的關(guān)系，并根據各自的稅率對支出的多少進(jìn)行選擇。

　　(二)轉移

　　在籌劃過(guò)程中能否進(jìn)行費用的轉移是一個(gè)值得去探討的問(wèn)題，一般情況若在事后做轉移處理是與法律相違背的。因此，必須在事前進(jìn)行轉移處理，其主要調整的是企業(yè)中一些人事方面的具體工作。通常企業(yè)中所花費的差旅以及福利等多項費用都在間接費用的規劃范圍之內，但在具體核算增值稅的過(guò)程中，這些費用是起不到任何作用的，而相關(guān)的項目籌劃人員卻可以在成本中計入這些費用，在之后的核算過(guò)程中再進(jìn)行扣除，這就使得籌劃有了一個(gè)十分重要的方向。也就是說(shuō)，企業(yè)相關(guān)人員所花費的日常支出可與項目聯(lián)系起來(lái)。這一方案是具有一定的可行性的，地產(chǎn)企業(yè)完全擁有這樣的權力，并且相關(guān)的稅務(wù)部門(mén)不能對此進(jìn)行干涉[3]，因為這屬于企業(yè)內部的發(fā)展和運轉政策。

　　(三)借款

　　從企業(yè)中在會(huì )計方面所制定的具體政策和規則來(lái)看，在整個(gè)開(kāi)發(fā)工作完成之前所涉及到的利息費用是屬于成本范疇之內的，負責納稅的人員就可針對此進(jìn)行百分之二十的扣除，這就使企業(yè)所應擔負的稅務(wù)得到了有效控制，為企業(yè)創(chuàng )造了更多的收益。另外，利息是在企業(yè)財務(wù)所劃分的范疇之內的，這一點(diǎn)通常在相關(guān)的財務(wù)制度中也有明確的規定，但其對利息額度也有一定的限制，即不能超過(guò)同等狀況下的銀行稅率，否則在扣除的過(guò)程中只能按照百分之五計算，若利息的出處不能提供完整的證明，同樣不能進(jìn)行扣除[4]。因此，這些規定都具有一定的可利用空間，這就使得負責納稅的人員在籌劃過(guò)程中有了更多的途徑。若項目開(kāi)發(fā)主要的籌資方式是借款，其就需要支付更多的利息，因此只要能夠提供相關(guān)的證明，并且根據項目的核算標準進(jìn)行扣除，就能夠使稅負得到降低。若項目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中借款額度較少，則盡量不要提供證明，這樣就能夠使開(kāi)發(fā)費用在原有基礎上被扣除更多，進(jìn)而幫助企業(yè)獲得更大的效益。

　　(四)收入

　　隨著(zhù)人們生活質(zhì)量的不斷改善，其對住房也有了更高的要求，因此，項目的開(kāi)發(fā)也逐步實(shí)現了轉變，如今更多開(kāi)發(fā)的是裝修房類(lèi)型的項目，并且在標準上也處于不斷提升的過(guò)程。房屋在銷(xiāo)售過(guò)程中除了需要遵循原本的房產(chǎn)價(jià)格之外，裝修也是一個(gè)需要考慮的重要部分。根據稅法在此方面的規定情況來(lái)看，通常在繳納稅額的時(shí)候應按照銷(xiāo)售金額的百分之五進(jìn)行計算，若在合同中有明確提到裝修方面的費用，則應另外繳納百分之三的稅額，住戶(hù)在繳納稅額時(shí)應按照銷(xiāo)售金額的比例。因此，在房屋銷(xiāo)售的過(guò)程中，若明確指出其中包含裝修的費用，就使企業(yè)增加了更多的增值稅額，企業(yè)必須深入研究相關(guān)的稅法制度，并在稅法允許的條件下盡量合理區分銷(xiāo)售金額與裝修金額，這樣就能夠減少所應繳納的稅額。針對此問(wèn)題，最有效的方法就是企業(yè)可以專(zhuān)門(mén)設立一家負責裝修的公司。在簽訂合同時(shí)就可針對房?jì)r(jià)與裝修簽訂兩份不同的合同，通過(guò)這樣的方式，裝修的費用就不屬于應繳納的稅收范疇之內，這就為企業(yè)減少了所應繳納的稅額。

　　(五)價(jià)格

　　在計算增值稅的過(guò)程中通常采用的是累積的方式，因此如果銷(xiāo)售方面的費用處于不斷增加的狀況，那么所應繳納的稅額也應該在此基礎上進(jìn)行累加。若房產(chǎn)銷(xiāo)售的金額發(fā)生改變，則會(huì )直接影響到企業(yè)整體的收益，因此企業(yè)在制定價(jià)格的過(guò)程中必須充分考慮各方面的影響。在提升企業(yè)效益的同時(shí)也應考慮相關(guān)策略是否會(huì )對企業(yè)的稅負造成影響，避免在這一過(guò)程中使企業(yè)無(wú)法享受相關(guān)的優(yōu)惠政策。除此之外，企業(yè)還應當充分考慮在調整價(jià)格的過(guò)程中是否會(huì )影響到企業(yè)在整個(gè)市場(chǎng)中的競爭能力和地位，若不充分考慮這一因素，將會(huì )對整個(gè)企業(yè)的發(fā)展造成嚴重影響�？傊�，企業(yè)在制定方案的過(guò)程中必須考慮價(jià)格及多方面的影響因素，并在此基礎上進(jìn)行詳細分析，盡量確保稅負能夠被控制在最小范圍內。

　　(六)合理利用納稅時(shí)間

　　在籌劃稅收的過(guò)程中拖延時(shí)間也是一個(gè)十分有效的方式，通常其可通過(guò)以下兩個(gè)途徑來(lái)實(shí)現，首先是在收入上進(jìn)行推遲，使企業(yè)在獲得收入的時(shí)間上能夠更晚一些。第二是在向上級申請納稅時(shí)盡量控制在期限將滿(mǎn)的臨近時(shí)間。在相關(guān)的稅務(wù)條例中有明確的規定，在上繳稅務(wù)時(shí)應當減去項目的資金，因此負責納稅的人員就可以對成本進(jìn)行有效控制，盡量拖延其完成的時(shí)間，包括施工中所用到的設備及安裝等多個(gè)方面的費用，在結算時(shí)就可在時(shí)間上進(jìn)行延后處理。這也是一個(gè)籌劃的重要方法和途徑。

　　三、結束語(yǔ)

　　總而言之，增值稅繳納涉及到多個(gè)方面的影響因素，企業(yè)在解決這一問(wèn)題的過(guò)程中不僅要考慮到企業(yè)的發(fā)展，同時(shí)還要綜合各方利益進(jìn)行合理化的調整。同時(shí)，相關(guān)負責人員必須對稅收條例進(jìn)行認真的研究，針對此制定出合理的籌劃方式，使企業(yè)在規避稅收風(fēng)險的前提下，實(shí)現企業(yè)價(jià)值最大化目標。

　　參考文獻：

　　[1]郭佳華.增值稅擴圍改革對第三產(chǎn)業(yè)的影響—以交通運輸業(yè)為例[J].理論月刊，20xx(8)：24-25.

　　[2]吳永松.營(yíng)業(yè)稅改增值稅初探[J].財經(jīng)界，20xx(6)：19-21.

　　[3]趙彤彤.淺談增值稅擴圍的困境與對策[J].商場(chǎng)現代化，20xx(9)：58-60.

　　[4]潘文軒.增值稅擴圍改革有助于減輕服務(wù)業(yè)稅負嗎—基于投入產(chǎn)出表的分析[J].經(jīng)濟與管理，20xx(2)：66-67.