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小區物業(yè)工作報告
在學(xué)習、工作生活中，我們使用報告的情況越來(lái)越多，報告中涉及到專(zhuān)業(yè)性術(shù)語(yǔ)要解釋清楚。你還在對寫(xiě)報告感到一籌莫展嗎？下面是小編為大家收集的小區物業(yè)工作報告，供大家參考借鑒，希望可以幫助到有需要的朋友。
小區物業(yè)工作報告1
xx年在公司各級領(lǐng)導的關(guān)懷與支持下，在公司項目推行項目經(jīng)理責任制的改革浪潮下，x項目經(jīng)理部始終貫徹為業(yè)主“構筑優(yōu)質(zhì)生活”的服務(wù)理念，遵循“品質(zhì)服務(wù)、精細管理”的原則精神，開(kāi)展各項服務(wù)與管理工作，取得了一定的成績(jì)也暴露出一些不足，現將一年的工作總結匯報如下：
一、順利完成隊伍組建，合理整合人力資源。
有效開(kāi)展培訓工作，努力提高凝聚力和戰斗力，團隊建設從初創(chuàng )期到磨合期到規范期平穩過(guò)渡。
xx年xx月xx日，我受公司領(lǐng)導委派來(lái)到x項目經(jīng)理部工作，起初項目立足當地，多渠道開(kāi)展人員招聘工作，在xx月下旬交房前基本完成人員組建工作。經(jīng)過(guò)一年的培訓、磨合、歷練，員工隊伍已從動(dòng)蕩走向穩定。項目經(jīng)理部現有員工x人，骨干人員xx人，骨干人員保有率xx%，組織各類(lèi)員工培訓xx次，培訓覆蓋率達xx%。
今年xx月xx日，由于施工單位的疏漏，傍晚一場(chǎng)大雨造成小區地下室大量漏水，項目經(jīng)理部立即啟動(dòng)防汛應急預案，在場(chǎng)全體員工精誠合作，用沙袋圍堰引水，搶險工作至深夜，未造成任何經(jīng)濟和財產(chǎn)損失；xx月xx日，小區xx棟xx單元下水管道堵塞，臟水已漫至xx室戶(hù)內，由于施工方人手有限，為不影響售樓部售房，項目經(jīng)理部立即采取措施，從工程班、保潔班、維護隊抽調人員打掃，經(jīng)過(guò)幾小時(shí)的疏通、沖洗，戶(hù)內恢復原樣。這些事例充分反映了員工們的工作積極性和“主人翁”思想。xx月份，隨著(zhù)小區、商業(yè)、售樓部人員整合完成，一支團結一心、通力合作，有向心力的團隊逐步形成。
二、減員增效、節能降耗、增收節支，不斷提高收費率，完成了年度經(jīng)濟指標
1、在收費方面：我項目人員在日常工作中，包括下班時(shí)間和節假日，通過(guò)電話(huà)、短信告知到上門(mén)派發(fā)“繳費通知單”收取再到下一步郵寄掛號信催收各項費用，積極主動(dòng)的想辦法保證收費率的提高，x月收費率已達xx%。
2、在物資采購方面：項目堅持就近、價(jià)低、質(zhì)高的原則發(fā)展當地的供貨商家，控制成本支出。
3、在減員增效方面：通過(guò)外包保潔班組和小區、商業(yè)、售樓部的人員整合及招聘xx人員補充秩序維護隊等方法手段，節約人力成本開(kāi)支約xx萬(wàn)元；
4、在節能降耗方面：通過(guò)控制庭院燈、景觀(guān)燈、單元燈和樓道燈開(kāi)啟時(shí)間，調整地下室日光燈的開(kāi)啟數量，開(kāi)啟一臺變壓器減少無(wú)功損耗等方法手段，節約能耗開(kāi)支約xx萬(wàn)元；
5、在節約意識方面：通過(guò)培訓，在全體員工思想上樹(shù)立了“節約光榮”的意識。今年x月通過(guò)與施工方的多次協(xié)商，順利接手其電梯轎廂保護措施，節約開(kāi)支近萬(wàn)元；今年xx月，工程班在地下車(chē)庫入口處的雨篦子被裝修重車(chē)壓壞后，開(kāi)動(dòng)腦筋、利用廢舊鋼筋自己動(dòng)手制作臨時(shí)雨篦子，既避免了不讓業(yè)主車(chē)輛有損傷，又節約了成本開(kāi)支近千元。
20xx年，項目經(jīng)理部調動(dòng)全體員工的積極性，群策群力，努力開(kāi)展各項增收節支工作。截止x月底，經(jīng)過(guò)預估，預計全年能超額完成了收入xx萬(wàn)元，利潤率x%的年度經(jīng)濟指標。
三、堅持“品質(zhì)服務(wù)、精細管理”的宗旨，明晰責任分工。
梳理規范工作流程，逐步提升服務(wù)質(zhì)量和管理水平，從而提高業(yè)主滿(mǎn)意度。
1、交房手續、裝修辦理、整改配合等工作流程標準化
從四月下旬開(kāi)始的集中交房到為業(yè)主辦理裝修手續再到協(xié)調處理業(yè)主戶(hù)內整改問(wèn)題，項目經(jīng)理部的客服人員都在疲倦和委屈中成長(cháng)。目前客服班組對業(yè)主的各項手續辦理流程逐步規范，既體現了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)質(zhì)量又規避了各類(lèi)風(fēng)險。截止12月初完成交房xx余戶(hù)，辦理裝修xx戶(hù)，處理、傳遞、記錄各類(lèi)整改單x余張，提供訴求服務(wù)xx余次，發(fā)放各類(lèi)溫馨提示27份，發(fā)放各類(lèi)工作聯(lián)系單x份。
2、業(yè)主戶(hù)內裝修巡檢和公共區域、公共設施設備的巡查、保養常態(tài)化
項目經(jīng)理部工程班堅持日常裝修巡檢，處理裝修違規違紀、損壞公區設施x余次，罰款和賠償收到x余元。同時(shí)借鑒公司其他項目移交的經(jīng)驗，積極配合開(kāi)發(fā)商逐步與各施工單位辦理公共設施設備的移交工作，建立了設施設備臺帳，對待千余臺各類(lèi)設施設備堅持各項巡檢制度和保養計劃，做到了專(zhuān)人負責，有檢查、有記錄，形成常態(tài)。全年屬我物業(yè)服務(wù)中心維修的工作及時(shí)率xx%，合格率xx%。
3、突出抓好安防工作的重點(diǎn)化
由于小區所處的地理位置，周邊的社會(huì )環(huán)境較復雜，加之小區的自身特點(diǎn)注定安防工作是重中之重。一年來(lái)，秩序維護隊人員流動(dòng)較大，但隨著(zhù)各項培訓和人員整合的落實(shí)，目前隊伍較穩定。在這期間小區經(jīng)歷了各類(lèi)突發(fā)事件x起，處置及時(shí)妥當，較好的規避了風(fēng)險，同時(shí)秩序維護隊認真總結汲取教訓，調整工作崗位設置，盡最大努力做好人防工作。年末隨著(zhù)電子圍欄、西側大門(mén)及行人門(mén)禁的.逐步到位，消防系統的逐步到位，項目經(jīng)理部的安全防范及消防安全工作有較大的提高。
4、外包單位、維保單位、便民服服務(wù)及駐場(chǎng)維保人員監管制度化
小區保潔屬于外包，大半年來(lái)項目經(jīng)理部堅持質(zhì)量標準，加強監管力度，堅持每周兩次的專(zhuān)人打分考評，細化量化了質(zhì)量標準，分清了工作責任，保證園區的環(huán)境衛生達標。另外對綠化、電梯維保人員和便民服務(wù)人員的管理也分派到各班組長(cháng)一級，對這些人員的管理日漸規范，同時(shí)合作、配合較好，解決了項目日常的一些困難。
日常管理、服務(wù)工作規范化：項目管理改革以來(lái)，項目經(jīng)理部員工努力學(xué)習、領(lǐng)悟新的管理辦法和“上賢下專(zhuān)”的企業(yè)文化，不斷提高自身素質(zhì)。在明晰了各班組的責任分工后，各班組長(cháng)及骨干人員均以身作則，遵守規章制度，堅持工作標準，狠抓工作執行力，獎勤罰懶、獎優(yōu)罰劣，截止x月初項目經(jīng)理部合計罰分xx分，獎分xx分。另外，項目經(jīng)理部在管理上強調走動(dòng)式服務(wù)，要求管理人員主動(dòng)與業(yè)主、員工、當地上級行政部門(mén)聯(lián)系溝通，聽(tīng)取意見(jiàn)和建議，不斷改進(jìn)工作方法。隨著(zhù)管理與服務(wù)的有效結合，業(yè)主的滿(mǎn)意度有了較大的提高，截止xx月初，項目經(jīng)理部共收到錦旗兩面，感謝信兩封。
四、審視自我，認清不足之處和明確改進(jìn)方向
1、個(gè)別班組長(cháng)和員工仍然存在本位主義思想，思考問(wèn)題有一定的片面性，不利于團隊的和諧和改革的深化。項目經(jīng)理部下一步將加強改革意義和實(shí)質(zhì)的培訓，著(zhù)力培養員工的大局意識、責任意識，提高員工的綜合素質(zhì)。
2、小區的安全防范工作還有待細化和提高。目前小區的安全防范形勢依然嚴峻，項目經(jīng)理部全體員工在思想上還應高度警惕、在工作中還應查缺補漏，突出人防與技防的有效配合，警鐘長(cháng)鳴，常抓不懈。
3、園區、商業(yè)公共區域增收方面還存在不足。在今后的工作中，項目經(jīng)理部將繼續開(kāi)拓思路，爭取在廣告、網(wǎng)絡(luò )覆蓋、特約服務(wù)等方面為企業(yè)創(chuàng )收。
回顧xx年，xx項目經(jīng)理部從年初籌建到年中磨合再到年末逐步成熟，經(jīng)歷了一個(gè)不平凡的年頭。新的一年即將到來(lái)，我們全體員工將繼續精誠團結，協(xié)同奮進(jìn)，努力拼搏，為公司和項目的發(fā)展做出更大更多的貢獻！
小區物業(yè)工作報告2
主任、各位副主任、各位委員：
現在，我代表依安縣人民政府，向大會(huì )作縣城物業(yè)小區管理工作情況的報告，請予審議。
一、 物業(yè)小區管理基本情況
依安縣小區物業(yè)管理工作起步較晚，20xx年成立第一家物業(yè)公司，就是祥和物業(yè)公司，只是管理一部分單體樓和單位建設的集資樓，多數樓房由集資單位自行 管理，或由業(yè)主自治管理。從20xx年開(kāi)始，進(jìn)行棚戶(hù)區改造，一改過(guò)去拔毛式開(kāi)發(fā)，而是連片改造，截止到目前，已經(jīng)建成35個(gè)小區，這些小區基本達到了“十二有”標準，即硬化、綠化、亮化、水沖廁所、健身器材、監控設備、箱式變電、陽(yáng)光車(chē)棚、警務(wù)室、涼亭、長(cháng)廊、物業(yè)用房，物業(yè)公司由原來(lái)的一家，發(fā)展到了10家，管理著(zhù)35個(gè)新建小區，小區管理逐步走上法制化、規范化、標準化的軌道。錦繡華庭小區、佳和陽(yáng)光小區、名仕國際小區和金鼎家園小區的管理已經(jīng)達到了市級標準。另有1xx棟老舊散住宅小區和單體樓，由依安鎮各個(gè)社區負責衛生清掃、垃圾清運以及戶(hù)籍管理方向的工作。
二、 工作開(kāi)展情況
�。ㄒ唬┘哟笸度�，加快老舊散小區改造。
縣城老舊散小區和單體樓建設年代久遠，小區建設標準不高，相繼出現很多物業(yè)管理方向的問(wèn)題，比如，樓蓋漏雨、上下水管線(xiàn)老化、外墻皮脫落、小區沒(méi)有物業(yè)公司介入管理等等。今年，按照省、市相關(guān)要求，縣政府決定對部分老舊散小區進(jìn)行改造，并組建了金鼎物業(yè)公司，由該公司對老舊散小區進(jìn)行改造和管理，資金來(lái)源采取居民籌集一部分，政府投入一部分，爭取相關(guān)政策支援一部分的原則，共籌措資金400多萬(wàn)元，其中，居民籌集154萬(wàn)，縣財政投入260萬(wàn)元，對xx個(gè)小區24棟樓房進(jìn)行了改造、改造項目分樓房主體改造和庭院改造兩部分。主體部分改造包括：樓梯間粉刷、樓梯扶手粉刷、單元門(mén)更換、樓體廣告清除等；庭院改造包括：硬化、綠化、亮化、美化，建設自行車(chē)棚、停車(chē)位、監控設備、小區大門(mén)和物業(yè)用房等。通過(guò)改造，小區面貌煥然一新，為居民營(yíng)造了一個(gè)舒適、整潔的生活環(huán)境。
�。ǘ﹫猿謽藴�，強力推進(jìn)新小區建設。
20xx年，物業(yè)主管部門(mén)制定了新建小區“十二有”標準。即：硬化、綠化、亮化、水沖廁所、健身器材、監控設備、箱式變化、陽(yáng)光車(chē)棚、警務(wù)室、涼亭、長(cháng)廊、物業(yè)用房。今年，又增加了“一有”即有停車(chē)位。棚戶(hù)區改造或開(kāi)發(fā)建設，建設單位首先制作新建小區效果圖，由物業(yè)管理部審核后方可開(kāi)工 建設，同時(shí)，建設單位按照小區面積每平方米交納60元小區建設保證金，工程建成驗收時(shí)，物業(yè)管理部參與驗收，小區建達到“十二有”或“十三有”標準，簽字蓋章，返還小區建設保證金。否則，不予簽字蓋章，責令建設或開(kāi)發(fā)單位對小區建設進(jìn)行改進(jìn)，再達不到規定標準的，由物業(yè)管理部門(mén)利用小區建設保證金對該小區進(jìn)行建設。目前，新建的35個(gè)小區，均已達到了“十二有”標準。
�。ㄈ┆剳头置�，強化小區物業(yè)管理
為進(jìn)一步規范物業(yè)企業(yè)行為，提高服務(wù)質(zhì)量和水平，維護廣大業(yè)主對小區物業(yè)服務(wù)的參與權、選擇權和管理權，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)增強為業(yè)主服務(wù)的.意識、能力和水平，實(shí)現物業(yè)管理、服務(wù)和經(jīng)營(yíng)科學(xué)健康發(fā)展。我們按照齊齊哈爾市《關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展考核評定通知》要求。制定了《依安縣物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評定辦法》，考核評定內容包括，企業(yè)內部管理；文明建設與服務(wù)意識；財務(wù)管理；房屋、環(huán)境、秩序管理；公用設施、設備管理；群眾滿(mǎn)意率�？己嗽u定方法實(shí)行千分制，每個(gè)季度考核評定一次，每年不定期抽查15次，參加人員有物業(yè)管理部、社區、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)公司領(lǐng)導和業(yè)主代表。分值分四個(gè)等次，即，優(yōu)秀、良好、合格、不合格，對考核評定為不合格等次的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，進(jìn)行通報批評；對連續兩次考核評定為不合格等次的小區物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由物業(yè)管理部門(mén)和社區牽頭，組織小區業(yè)主委員會(huì )，終止該公司物業(yè)服務(wù)合同，重新選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)；連續兩年排名末位的，縣物業(yè)主管部門(mén)建議市物業(yè)管理處取消該公司物業(yè)服務(wù)資質(zhì)，并清除依安縣物業(yè)管理市場(chǎng)。
三、 存在問(wèn)題
幾年來(lái)，物業(yè)小區管理雖然取得了一定成效，但是，也存在一些亟待解決的問(wèn)題。一是老舊散小區基礎設施薄弱。這些小區在建設初期只有硬化，個(gè)別的小區有綠化、亮化和陽(yáng)光車(chē)棚，由于年久失修，已破爛不堪。二是物業(yè)工作人員持證率低。工作人員持證上崗有一定的比例，個(gè)別物業(yè)公司人員持證率太低，而且多數人員沒(méi)有經(jīng)過(guò)專(zhuān)門(mén)的業(yè)務(wù)培訓，工作起來(lái)沒(méi)有章法。三是物業(yè)工作人員服務(wù)意識差。個(gè)別物業(yè)公司重收費、輕管理，垃圾達不到日產(chǎn)日清，大雪十天半月清不走，設施損壞無(wú)人修，甚至個(gè)別工作人員與業(yè)主發(fā)生爭吵、產(chǎn)生矛盾。四是物業(yè)費收取難。由于在服務(wù)和管理上沒(méi)有達到合同上的標準或之前的承諾，物業(yè)公司在收費上有一定的難度。特別是老舊散小區和單體樓，服務(wù)項目少，居民不交費，多數樓房已經(jīng)棄管。
四、 下步工作安排
一是加大投入，推動(dòng)老舊散小區改造進(jìn)度。按照“三點(diǎn)”原則，積極籌措資金，繼續對老舊散小區進(jìn)行改造，并由金鼎物業(yè)公司接管，徹底改變小區“臟、亂、差”和無(wú)物業(yè)管理的局面。二是堅持標準，嚴格按照設計建設新小區。足額提取小區建設保證金，小區建成后，必須達到設計標準，否則，不予驗收，不返還小區建設保證金，樓房不得投入使用。
三是加強培訓，提高從業(yè)人員業(yè)務(wù)素質(zhì)。各個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)要制定從業(yè)人員培訓計劃，經(jīng)過(guò)物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)培訓后持證上崗，達到持證上崗要求的比例。四是強化管理，規范物業(yè)服務(wù)企業(yè)行為。嚴格按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核評定辦法，加強對物業(yè)企業(yè)進(jìn)行檢查和抽查，并兌現獎懲。
主任、副主任、各位委員，小區物業(yè)管理是關(guān)系千家萬(wàn)戶(hù)的重大民生工程，我們將在人大的支持和監督下，積極探索新思路，以務(wù)實(shí)的工作精神和工作態(tài)度，把物業(yè)管理工作抓好、抓實(shí)、抓出成效，積極的為廣大居民創(chuàng )造一個(gè)良好的生產(chǎn)、生活環(huán)境。
小區物業(yè)工作報告3
近年來(lái)，隨著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，街道轄區物業(yè)小區數量急劇增加，由此引發(fā)的物業(yè)糾紛、業(yè)主委員會(huì )選舉換屆難等問(wèn)題十分突出。如何管好物業(yè)公司，加強業(yè)委會(huì )的指導和監督，成為我們必須共同面對并加以解決的一個(gè)重要課題。三個(gè)月在深圳的掛職學(xué)習期間，比較了兩地物業(yè)小區管理中存在的突出問(wèn)題，從實(shí)際出發(fā)，分析原因，尋找對策，借鑒南山街道的管理模式，力爭更好的為小區居民服務(wù)，維護轄區和諧穩定。
一、xx街道和xx街道轄區物業(yè)小區基本情況及主要特點(diǎn)
截至XX年6月底，xx街道轄區共有物業(yè)小區xx個(gè)，總建筑面積約xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)xx家。小區成立業(yè)主委員會(huì )的有xx個(gè)，占總數的45.7%;正在進(jìn)行換屆選舉中的有x個(gè)，其中，由于各種原因長(cháng)期成立不了的有x個(gè);因物管問(wèn)題和業(yè)委會(huì )組建換屆問(wèn)題發(fā)生糾紛的有x個(gè)。xx街道轄區共有住宅小區xx個(gè)，總建筑面積約xx萬(wàn)平方米，物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)xx家。單位自管xx家，社區代管小區xx家，三無(wú)小區x家，小區成立業(yè)主委員會(huì )的有xx個(gè)，正在進(jìn)行選舉中的有x個(gè).
總體看，街道轄區物業(yè)小區主要有以下三個(gè)共同特點(diǎn)：
1、新建物業(yè)小區數量劇增，迎來(lái)小區業(yè)委會(huì )組建高峰期。轄區三年內新建物業(yè)小區和交付使用的小區不斷增加，先后有幾十個(gè)小區進(jìn)行業(yè)委會(huì )籌備和組建工作。
2、因物業(yè)建筑質(zhì)量、建設遺留問(wèn)題、房屋公共維修基金的歸集使用以及物管公司的服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題引發(fā)的物業(yè)糾紛時(shí)有發(fā)生。
3、業(yè)主委員會(huì )組建難、運作難、監管難，引發(fā)問(wèn)題糾紛多的現象較為突出。
二、物業(yè)小區存在的主要問(wèn)題及原因
(一)物業(yè)建設開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售等環(huán)節遺留問(wèn)題多種多樣，成為引發(fā)其他問(wèn)題的根源
現象一、新樓盤(pán)工程質(zhì)量出現問(wèn)題。主要表現有：①一些小區物業(yè)在開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交付使用后，發(fā)現存在房屋外墻滲漏等質(zhì)量問(wèn)題。②開(kāi)發(fā)商向業(yè)主交房時(shí)仍存在管理區域內的環(huán)境、道路、景點(diǎn)等設施未完工、不完備的情況，影響業(yè)主居住。
現象二、物業(yè)銷(xiāo)售中遺留下來(lái)的問(wèn)題。主要表現有：①銷(xiāo)售廣告承諾內容與實(shí)際交房時(shí)不符。②擅自將小區公用部分(如屋頂、公共綠化地等)承諾給少數業(yè)主使用。③擅自改變公共設施用途、物管房用途、會(huì )所及車(chē)庫用途等。
現象三、房屋公共維修基金的歸集和使用存在的問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商挪用或不及時(shí)向有關(guān)部門(mén)繳交房屋公共維修基金，給后期物業(yè)管理帶來(lái)困難。
例如南山轄區鼎太風(fēng)華、繽紛假日和諾德花園小區都是在物業(yè)設計開(kāi)發(fā)、公共面積使用、物業(yè)產(chǎn)權劃分等方面的承諾內容與實(shí)際交房或后期建設時(shí)不符，引發(fā)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司與業(yè)主間產(chǎn)生矛盾，并逐步升級發(fā)酵，導致業(yè)委會(huì )選舉難、物業(yè)管理難等系列問(wèn)題，甚至發(fā)生小區懸掛標語(yǔ)橫幅，業(yè)主聚集上訪(fǎng)堵路，打砸、傷人等暴力沖突事件。五里墩轄區的五里商城小區的公共維修基金補交，開(kāi)發(fā)商不知去向等。
主要原因：
�、俸芏鄦�(wèn)題要到物業(yè)使用階段才能發(fā)現，造成矛盾發(fā)酵或向物業(yè)公司轉嫁。
�、诠こ藤|(zhì)量驗收標準不夠細致、規范，相關(guān)部門(mén)審驗、監管不到位。
(二)物業(yè)公司管理服務(wù)不規范、不到位，常常引發(fā)物業(yè)糾紛
現象一、物業(yè)公司資質(zhì)、水平良莠不齊，服務(wù)質(zhì)量總體偏低。雖然經(jīng)過(guò)審核評級，但員工素質(zhì)、公司規模、綜合實(shí)力和專(zhuān)業(yè)化管理水平等各項指標表現優(yōu)秀的物業(yè)公司較少，很多物業(yè)公司服務(wù)意識不強，物業(yè)員工主動(dòng)上門(mén)服務(wù)少，業(yè)主對物業(yè)服務(wù)人員的綜合滿(mǎn)意度低，有的物業(yè)公司在管理中問(wèn)題百出，口碑極差。
現象二、物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)管理不規范。由于產(chǎn)權不清，有的物業(yè)公司擅自在小區公共部位開(kāi)展經(jīng)營(yíng)，全部收入歸企業(yè)方所有;有的物業(yè)公司資金使用、財務(wù)審計缺乏公開(kāi)透明度，存在挪用物業(yè)管理費、違規使用維修基金等現象。
主要原因：
�、傥飿I(yè)服務(wù)收費標準低、收費難、成本高，物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員報酬低等原因導致物業(yè)公司招工難，難以保證員工高素質(zhì)和服務(wù)高質(zhì)量，在合同中、后期物業(yè)公司“自炒魷魚(yú)”現象不斷增多。
�、谙嚓P(guān)政策、法律法規不夠完善，行業(yè)標準不夠統一規范，物管行業(yè)缺乏政策扶持力度和良性競爭機制，行業(yè)協(xié)會(huì )監管自律、獎懲制度形同虛設，政府有關(guān)部門(mén)的管理監督?jīng)]有真正落實(shí)到位。
例如南山街道轄區月亮灣山莊物業(yè)糾紛中，南油物業(yè)在合同到期、法院判決其限期退出的情況下，以賬目尚未核清為由一直拒絕退出，街道、社區和職能部門(mén)多次采取口頭、書(shū)面形式要求其執行法院判決退出管理，但該物業(yè)公司仍然不理不睬，導致后期發(fā)生較為嚴重物業(yè)糾紛事件。
業(yè)主參與度不高，并處于相對弱勢，業(yè)主、業(yè)委會(huì )很難與開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司形成制衡機制，有效監督不夠。
(三)業(yè)委會(huì )存在“三難”問(wèn)題，成為引發(fā)問(wèn)題糾紛的焦點(diǎn)
現象一、成立難
在業(yè)委會(huì )的組建上，兩街道轄區已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì )的物業(yè)成立率都不到50%。有些小區從部分業(yè)主提出成立業(yè)委會(huì )申請后，籌備和組建工作持續1、2年時(shí)間，最終沒(méi)有結果，過(guò)程中還出現小區業(yè)主分派、對立，甚至引發(fā)糾紛、上訪(fǎng)等情況。
主要原因：
�、贅I(yè)委會(huì )缺乏群眾基礎，業(yè)主參與意識薄弱。一些業(yè)主認為小區硬件和物業(yè)管理過(guò)得去，有無(wú)業(yè)委會(huì )沒(méi)有關(guān)系，有的業(yè)主甚至不知道小區哪家物業(yè)公司在管理，不知道小區有沒(méi)有業(yè)委會(huì )。所以，很多小區在業(yè)委會(huì )組建過(guò)程中，由于報名人數不夠，選舉在籌備階段就流產(chǎn)了。
�、谝恍╅_(kāi)發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)對組建業(yè)委會(huì )不積極，擔心業(yè)委會(huì )成立后業(yè)主的勢力大了，物業(yè)不好管理，甚至有可能炒掉物業(yè)，所以采取不提供業(yè)主資料、拖延時(shí)間等各種手段致使籌建、組建業(yè)委會(huì )工作就難以進(jìn)行。例如轄區現代城華庭、美麗灣公寓等小區都發(fā)生以上情況。
現象二、運作難
一些小區雖然成立了業(yè)委會(huì )，但在日常管理方面，存在委員到會(huì )率低、參與度差等情況，致使工作無(wú)法正常開(kāi)展，業(yè)委會(huì )形同虛設;在履職方面，業(yè)委會(huì )成員缺乏與業(yè)主、物業(yè)之間的有效溝通，業(yè)委會(huì )不作為、業(yè)主大會(huì )長(cháng)期“冬眠”等現象普遍存在，未能充分發(fā)揮橋梁和監督作用。
主要原因：
�、贅I(yè)委會(huì )成員的服務(wù)意識、工作積極性不高。業(yè)委會(huì )組織較松散，且服務(wù)工作一般都要占用業(yè)余時(shí)間開(kāi)展，大部分業(yè)委會(huì )成員難以真正做到在其位謀其政。
�、跇I(yè)委會(huì )成員素質(zhì)和能力參差不齊。上班族、年輕人大都沒(méi)有時(shí)間參與業(yè)委會(huì )工作，所以入選的業(yè)委會(huì )成員往往是年齡較大的退休人員，有的小區個(gè)別業(yè)委會(huì )成員年齡達到70多歲，在個(gè)人精力和活動(dòng)能力方面都不夠理想，且小區事務(wù)常涉及工程整修、財務(wù)審計、設備養護、維修資金使用等專(zhuān)業(yè)和法律方面的問(wèn)題，對業(yè)委會(huì )成員的知識面、綜合能力和相關(guān)經(jīng)驗等要求較高，很多業(yè)委會(huì )成員難以勝任。
現象三、監管難
實(shí)踐證明，業(yè)委會(huì )是把雙刃劍，用得好可以發(fā)揮很大的積極作用，如果業(yè)委會(huì )出現問(wèn)題，往往導致小區出現矛盾和糾紛，影響和諧穩定。業(yè)委會(huì )常存在以下典型問(wèn)題：
�、賯�(gè)別業(yè)委會(huì )成員動(dòng)機不良，具有很強的私利性。在行使職權時(shí)為謀取個(gè)人利益，違規使用小區通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)用房或利用公共部位出租產(chǎn)生的收入擅自增加業(yè)委會(huì )成員工作補貼，甚至收取其他物業(yè)公司好處，積極主張和操作更換物業(yè)公司事項等。
�、诓糠謽I(yè)委會(huì )亂作為，運作不規范。因缺乏內部管理和約束的機制，少數業(yè)委會(huì )工作比較隨意，超越權限行使權利，小區維修基金使用、設施改造、業(yè)委會(huì )成員任免、開(kāi)展訴訟等重大事項不按規定進(jìn)行公示或召開(kāi)業(yè)主大會(huì )通過(guò)，暗箱操作、違規操作現象時(shí)有發(fā)生;個(gè)別業(yè)委會(huì )成員與物業(yè)公司相互勾結，形成利益團體，犧牲業(yè)主利益，侵犯業(yè)主權益，甚至出現個(gè)別業(yè)委會(huì )完全被業(yè)委會(huì )主任控制，業(yè)委會(huì )主任以權謀私，從中獲利的'情況。很多情況下，業(yè)主是在不知情的情況下“被代表”，合法利益“被犧牲”，而業(yè)主往往因為處于弱勢，對此類(lèi)行為難以制止。
個(gè)別業(yè)委會(huì )維權手段不合法，造成社會(huì )不穩定因素。一些業(yè)委會(huì )成員為達到發(fā)泄私憤、謀取私利等目的，假借為業(yè)主維權名義故意制造事端，挑起業(yè)主與物業(yè)公司、政府部門(mén)之間的意見(jiàn)和矛盾，帶頭或煽動(dòng)業(yè)主采取非正常上訪(fǎng)、 主要原因：
�、倮骝屖�，權力誘惑。這與當前物業(yè)小區管理中對業(yè)委會(huì )存在的錯誤理解和導向有關(guān)。大部分業(yè)主不關(guān)心業(yè)委會(huì )選舉，而個(gè)別業(yè)主則表現為過(guò)度關(guān)心，究其原因，“無(wú)利不起早”!錯誤的將加入業(yè)委會(huì )作為一個(gè)謀生手段，一些業(yè)主在報名參選時(shí)就問(wèn)社區工作站的工作人員：“我們一個(gè)月能有多少補助啊?”、“聽(tīng)說(shuō)某某小區業(yè)委會(huì )每個(gè)人每月發(fā)一兩千塊錢(qián)呢!”;一些業(yè)主認為業(yè)委會(huì )是個(gè)權力機構，無(wú)所不能，進(jìn)了業(yè)委會(huì )就有了權力，有了地位，可以領(lǐng)導自居，業(yè)主、物業(yè)、政府都得“聽(tīng)我的!”。
�、诜煞ㄒ幒拖嚓P(guān)政策不夠完善，規范性、指導性有待加強。很多文件，無(wú)論在時(shí)效性、操作性上，都不能適應當前的實(shí)際工作需要，基層工作人員在具體實(shí)踐中遇到很多存在爭議的問(wèn)題時(shí)無(wú)可遵循。
例如：上級業(yè)務(wù)主管部門(mén)，一般情況下也只能在業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出違反法律、法規的決定時(shí)，責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，而達到解散業(yè)委會(huì )的條件比較寬泛，實(shí)踐中很難落實(shí)，也極少實(shí)施。
機制不夠健全，指導監管缺位。在人員機構方面，基層專(zhuān)項工作力量薄弱，人手不足問(wèn)題普遍存在，工作人員業(yè)務(wù)水平、相關(guān)法律知識掌握等不能適應形勢需要和工作實(shí)際，工作能力不足、方法欠缺、疲于應付，對業(yè)委會(huì )很難真正做到指導準確和監管到位。在工作機制方面，政府相關(guān)部門(mén)普遍存在“重建設、輕管理”的現象，各部門(mén)之間職責不清、協(xié)調不暢，行政管理和物業(yè)管理關(guān)系難以理順，缺乏相關(guān)的應急處置、協(xié)調聯(lián)動(dòng)機制和有效的監管措施，在實(shí)際的工作中有時(shí)出現“誰(shuí)都能管、誰(shuí)都不管”，相互推諉的情況，致使很多矛盾越積越深，工作陷入被動(dòng)局面。例如月亮灣山莊糾紛問(wèn)題久拖不絕，一定程度上是因為政府相關(guān)單位和部門(mén)指導不夠準確，監督不夠到位，措施不夠得力，工作中沒(méi)有形成有效合力等原因造成的。
三、相關(guān)對策及工作建議
如上所述，因物業(yè)小區管理引發(fā)的一些問(wèn)題在一定程度上已經(jīng)成為影響社會(huì )穩定，阻礙社會(huì )發(fā)展的絆腳石。問(wèn)題的解決不會(huì )立竿見(jiàn)影，制度的完善不在一朝一夕。我們認為，政府部門(mén)、物業(yè)公司、業(yè)委會(huì )、業(yè)主四方面都有導致問(wèn)題的因素，都負有責任，協(xié)調和理順諸多主體之間的法律關(guān)系，打破阻礙物業(yè)小區規范化運行管理的瓶頸，形成各司其職、各負其責、相互配合、相互制約、共創(chuàng )和諧的物業(yè)管理局面成為解決問(wèn)題的關(guān)鍵。根據工作實(shí)際，謹提出以下相關(guān)思考及工作建議：
(一)高度重視，調整思路，樹(shù)立新型管理和服務(wù)理念
高度重視不是口號，是迫切希望!呼吁社會(huì )各方對這一問(wèn)題真正引起關(guān)注，合力解決問(wèn)題。小區物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，是社會(huì )建設和管理的重要組成部分，關(guān)系到千家萬(wàn)戶(hù)的切身利益。深圳的社會(huì )建設、管理和服務(wù)都走在全國前列，出租屋、外來(lái)人口等基礎性管理模式成熟有效。作為街道一級的基層政府部門(mén)一定要認清形勢、有所作為、敢于擔當，我們更加不能回避、不能畏難、不能敷衍，必須克服難處、想到細處、落到實(shí)處。
在認識和理念上，要處理好服務(wù)與管理的辯證關(guān)系，在加強管理的同時(shí)注重服務(wù)，使其相輔相成。把以人為本，業(yè)主自治，支持和維護大多數業(yè)主合法權益作為工作的出發(fā)點(diǎn)，根據小區居民群眾的合理需求開(kāi)展工作。要抓住物業(yè)公司和業(yè)委會(huì )這兩個(gè)核心，引導他們在依法實(shí)施民主自治管理，服務(wù)居民群眾上發(fā)揮應有作用，實(shí)現建立“管理有序、服務(wù)完善、環(huán)境優(yōu)美、治安良好、關(guān)系和諧的物業(yè)小區”的總體目標。
在實(shí)際工作中，要在“人、財、物”上給予充分保障。進(jìn)一步增加人員編制，充實(shí)工作力量，改變基層工作人員疲于應付的工作局面;業(yè)務(wù)主管部門(mén)要進(jìn)一步強化履行專(zhuān)業(yè)管理的職能和責任，重心下移，切實(shí)加強對基層的指導幫助，做到準確、細致、到位，并具有明確性和可操作性，要加強法律知識和相關(guān)業(yè)務(wù)培訓，提高專(zhuān)項工作人員的工作能力和水平。
(二)完善法規，細化政策，建立健全規范化物業(yè)小區管理工作機制
物業(yè)建設開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題，物業(yè)公司管理服務(wù)不規范、不到位以及業(yè)委會(huì )“三難”現象，對小區業(yè)主的正當權益造成侵害，誰(shuí)來(lái)監督?怎樣監督?如何打破物業(yè)小區管理運行瓶頸?成為政府面臨的工作難題。加強政府的指導和監督力度，建立完善依法行政、規范管理的制約機制是解決問(wèn)題的關(guān)鍵。
在法律層面，有關(guān)部門(mén)盡快出臺操作性強的《業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )指導規則》，填補法律漏洞和監管空白。重點(diǎn)對一些在日常管理中較為多發(fā)，容易產(chǎn)生爭議的典型問(wèn)題加以明確和解決。對物業(yè)公司服務(wù)質(zhì)量等問(wèn)題，要按照“按質(zhì)論價(jià)”的原則合理界定和明確制定物業(yè)小區管理服務(wù)內容、收費標準和小區維修資金籌集、使用等具約束力的操作程序和實(shí)施細則;建立物業(yè)服務(wù)誠信考核制度，考核結果與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等級評定、資質(zhì)升級和政府獎勵補貼政策相掛鉤;在日常監管、考核和獎懲程序上要權力下放，充分聽(tīng)取街道、居委會(huì )、業(yè)委會(huì )、業(yè)主等方面的意見(jiàn)，對行業(yè)協(xié)會(huì )和主管部門(mén)的行政處罰權給予法律上的保障。對業(yè)委會(huì )給予清晰、準確、合理、科學(xué)的定位，明確權利義務(wù)和法律責任，建立規范、有效、透明的考核和監督制度;完善業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )組建和運作程序;推行業(yè)主委員會(huì )有償服務(wù)制度，統一薪酬標準;明確業(yè)委會(huì )不作為、亂作為的處罰規定;建議明確業(yè)委會(huì )備案為必經(jīng)的審批程序，屬實(shí)質(zhì)性備案;對由街道辦事處組織聯(lián)席會(huì )議的程序、效力、責任等問(wèn)題加以明確。
在行政層面，主要解決政府各有關(guān)部門(mén)職責不明確，管理與服務(wù)脫節的問(wèn)題。建議改變市、區主管部門(mén)單一管理的模式，在街道辦事處成立專(zhuān)職機構，專(zhuān)門(mén)負責物業(yè)管理工作，建立市、區、街道三級物業(yè)管理行政職責;建立物業(yè)小區管理服務(wù)綜合信息系統，對物業(yè)企業(yè)、業(yè)委會(huì )、業(yè)主、物業(yè)從業(yè)人員以及物業(yè)專(zhuān)項維修資金等方面實(shí)現科學(xué)化和信息化管理;建立物業(yè)小區矛盾糾紛調處聯(lián)動(dòng)機制，對涉及小區公共安全的設施設備應急維修、物業(yè)公司撤盤(pán)、物管糾紛等重大、疑難、復雜問(wèn)題的個(gè)案，立即啟動(dòng)專(zhuān)項工作組模式，各部門(mén)形成合力，對存在的突出問(wèn)題及時(shí)制定工作方案及解決措施。
(三)開(kāi)拓思路，創(chuàng )新方法，探索行之有效的物業(yè)小區管理模式
在法律、政策、行政保障充分，依法行政的基礎上，日常工作中，必須要在方式方法和管理模式有所創(chuàng )新和突破。結合南山街道實(shí)際，我們擬逐步推行“一三五一”物業(yè)小區管理服務(wù)工作模式，以“促溝通、解矛盾、創(chuàng )和諧”為目標，以強化物業(yè)公司、業(yè)委會(huì )指導監管為重點(diǎn)，積極搭建多元互動(dòng)平臺，有效實(shí)現多方聯(lián)動(dòng)管理，及時(shí)化解各類(lèi)矛盾糾紛，有力維護小區穩定和諧。
1、“一網(wǎng)”，即建設“社區家園網(wǎng)”，搭建小區業(yè)主網(wǎng)絡(luò )議事平臺。
占領(lǐng)網(wǎng)絡(luò )陣地，在有條件的社區借助社區服務(wù)中心成了“家園網(wǎng)”平臺，開(kāi)設物業(yè)小區“網(wǎng)絡(luò )議事會(huì )”欄目，主動(dòng)為業(yè)主提供交流平臺,公布相關(guān)會(huì )議決策，公開(kāi)事件處理、事務(wù)推進(jìn)落實(shí)，通報相關(guān)工作人員的工作情況等。通過(guò)信息互動(dòng)正確引導輿論導向，積極倡導文明風(fēng)尚，及時(shí)了解小區輿情，疏導鄰里糾紛，消除怨氣隔閡，暢通維權渠道，拓寬議事空間。
2、“三會(huì )”，即制定落實(shí)物業(yè)小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議、小區業(yè)主民意懇談會(huì )(現場(chǎng))會(huì )和物業(yè)管理工作培訓會(huì )。
由街道組織定期或不定期召開(kāi)物業(yè)小區綜合管理聯(lián)席會(huì )議，由城管執法、安監、消防、文化衛生、司法信訪(fǎng)和物業(yè)主管部門(mén)參加，對物業(yè)小區管理中存在的違法搭建、公共安全、環(huán)境衛生、物業(yè)糾紛、業(yè)委會(huì )運作等突出問(wèn)題采取集中會(huì )診的方式進(jìn)行排查，逐項落實(shí)責任主體、整改措施和督辦期限，做到事事有落實(shí)，件件有反饋。
由社區工作站組織定期或不定期召開(kāi)物業(yè)小區業(yè)主民意懇談(現場(chǎng))會(huì )，由業(yè)委會(huì )、物業(yè)公司、業(yè)主代表和小區“五員”隊伍等參加，聽(tīng)民意、化民怨、解矛盾、除隔閡，形成小區事務(wù)公平公正、公開(kāi)透明，各方力量共同參與、良性互動(dòng)的和諧氛圍，真正體現“小區是我家，管好靠大家”。由街道或社區組織每年一度的物業(yè)管理工作培訓會(huì )。采取年終總結聯(lián)誼的形式，安排各物業(yè)公司負責人、業(yè)委會(huì )成員和其他業(yè)主代表等人員進(jìn)行經(jīng)驗交流，開(kāi)展相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識的集中培訓，提高其規范化運作水平和履職能力。
3、“五員”，即“網(wǎng)管員”、“聯(lián)絡(luò )員”、“觀(guān)察員”、“輔導員”和“督導員”，群策群力，分工合作，共同參與小區事務(wù)。
網(wǎng)管員主要由社區工作站工作人員和社區服務(wù)中心社工擔任。負責社區家園網(wǎng)“網(wǎng)絡(luò )議事會(huì )”欄目的維護、信息相關(guān)更新和其他日常管理工作。
聯(lián)絡(luò )員主要在小區物業(yè)公司、業(yè)委會(huì )、義工隊、老年協(xié)會(huì )和部分業(yè)主代表中產(chǎn)生，主要負責收集和提供相關(guān)信息、通報有關(guān)情況、開(kāi)展業(yè)主宣傳動(dòng)員等工作。同時(shí)，結合街道網(wǎng)格化管理制度，本片區的網(wǎng)格員要負責協(xié)調聯(lián)絡(luò )有關(guān)部門(mén)、根據落實(shí)具體事項等工作。
觀(guān)察員主要由業(yè)主中富有熱心、公益心并具有一定組織能力和法律、財務(wù)等相關(guān)專(zhuān)業(yè)知識的業(yè)主代表組成。負責對物業(yè)公司、業(yè)委會(huì )和相關(guān)政府相關(guān)部門(mén)的工作進(jìn)行監督，并可向督導員提出工作建議網(wǎng)絡(luò )管理員和輔導員主要由專(zhuān)業(yè)律師、司法調解員、警員、心理學(xué)專(zhuān)業(yè)社工和業(yè)務(wù)主管部門(mén)工作人員組成，也可吸收業(yè)主中的文化、衛生、環(huán)保、法律等專(zhuān)業(yè)人才。通過(guò)召開(kāi)座談會(huì )，開(kāi)辦輔導班、心理資訊室、小區事務(wù)調解工作室等形式開(kāi)展各類(lèi)公益服務(wù)性活動(dòng)。
督導員主要由業(yè)主中的人大代表、政協(xié)委員、黨代表等較有影響力的業(yè)主代表和街道業(yè)務(wù)、紀檢等部門(mén)領(lǐng)導組成督導組，對小區相關(guān)管理事務(wù)、事件和案件的處理等相關(guān)事項進(jìn)行監督指導、推進(jìn)落實(shí)。
4、“一創(chuàng )建”，即開(kāi)展宜居物業(yè)小區創(chuàng )建系列活動(dòng)。
通過(guò)居民滿(mǎn)意度調查、業(yè)主投票等方式和程序，制定評定標準、細則及相關(guān)獎懲規定，試行物業(yè)公司“紅黃牌”掛牌或星級評定制度，開(kāi)展三好物業(yè)(小區)評比、最有為(具活力)業(yè)委會(huì )表彰等系列活動(dòng)，積極創(chuàng )建“綠色、人文、平安、和諧”現代化宜居物業(yè)小區。
小區物業(yè)工作報告4
1)竣工驗收時(shí)間：在樓宇入住前一至三個(gè)月進(jìn)行；
2)入住時(shí)間：住戶(hù)入住時(shí)間；
1.0建全管理處：
1)竣工驗收前三個(gè)月，公司任命管理處主任，房管員2人（收款1人）到位，組成管理處新的籌建班子；其他人員根據工作進(jìn)展需要，彩取分步到位的辦法，業(yè)主（住戶(hù)）入住時(shí)，管理處各類(lèi)人員必須仔部到位。
2)管理各類(lèi)人員可按以下程序和時(shí)間到位，但應根據小區條件和實(shí)際情況進(jìn)行調整（以下人員名額按建筑面積5萬(wàn)平方米的住宅小區擬定）：
A.入住前三個(gè)月，任命管理處主任，房管員2人（收款1人）到位，投入入住前的各項準備工作；
B.竣工驗收前二個(gè)月，大廈消防中心值班人員3人（機電1人，給排水1人，電梯1人）現場(chǎng)，與機電安裝維修工程部人員起，參與機電設備安裝調試的監理工作，掌握大廈設備設施的基本情況和操作規程；
C.竣工驗收前半個(gè)月，電工2人，給排水1人，進(jìn)入現場(chǎng)，熟悉樓宇結構、公共配套設施和設備等，參加竣工驗收，配合房管員監督樓宇工程遺留問(wèn)題的整改工作。
D.竣工驗收前半個(gè)月，部分保安人員到位，上崗培訓后，負責對所接受的物業(yè)守衛工作；
E.入住前一個(gè)月，管理處管理層人員到位，管理處掛牌辦公；
F.入住前一個(gè)月，炊事員到位，食堂開(kāi)餐；
G.入住前半個(gè)月，衛生人員到位，開(kāi)始對區內環(huán)境和已接收的房間進(jìn)行清潔工作；
H.入住前半個(gè)月，全部保安人員配齊上崗；
I.入住前半個(gè)月，維修班組成立，人員配齊到位；
2.0入住工作方案：
1)編寫(xiě)：
管理處成立后，管理處主任負責根據物業(yè)管理部編寫(xiě)的'《物業(yè)管理方案》，編寫(xiě)管理處入住工作方案，入住工作方案的內容包括以下內容：
A.核實(shí)《物業(yè)管理方案》中擬定的管理處人員配備情況；
B.根據小區的實(shí)際情況和《物業(yè)管理方案》中對小區管理的要求以及要達到的標準，擬定小區入住后在加強治安、車(chē)輛管理、垃圾清運等方面的配套改進(jìn)意見(jiàn)或整改措施，如下所示：
*治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄；增設報警系統；統一安裝防盜網(wǎng)、防盜窗或鋁金窗；
*車(chē)輛管理：增設區間道路標志；封閉小區由多個(gè)出入口到一進(jìn)一出或二進(jìn)二出等；增設自行車(chē)棚；加固架空層車(chē)庫；
*垃圾清運：增設垃圾池（屋）垃圾清運站等；
*樓道燈：改成節能燈（如：溫感、聲控或觸摸式等）；
C.擬定管理處辦公用房和員工宿舍的裝修方案；
D.根據《物業(yè)管理方案》的開(kāi)辦采購計劃，擬定分步購置計劃；
E.制定入住流程；
F.其他；
2)報批：
以質(zhì)量手冊中“文件和資料的控制”和程序文件的“文件和資料的控制程序”的規定進(jìn)行；
3.0準備入住資料：
1)根據公司原有的格式和小區的實(shí)際情況編寫(xiě)和印刷《住戶(hù)手冊》、《業(yè)主公約》、《防火公約》。
*注：《業(yè)主公約》按《深圳經(jīng)濟特區住宅區物業(yè)管理條例》應在入住率達60%時(shí)，由業(yè)主委員會(huì )討論制定，管理公司為了加強管理，與住戶(hù)相互制約，制定臨時(shí)規定，當入住達到60%時(shí)，再按業(yè)主委員會(huì )制定的《業(yè)主公約》執行。
2)印刷市政府頒布的《深圳市住宅裝修管理規定》，并結合實(shí)際情況編寫(xiě)和印刷《住宅（大廈）室內裝修管理規定》、《住宅區（大廈）商場(chǎng)裝修管理規定》和《臨時(shí)用電管理規定》。
3)印刷安裝空調管理規定（附空調安裝平面示意圖）和空調架的式樣圖。
4)印刷“辦理入住手續須知”，內容要求寫(xiě)明管理處辦公地，業(yè)主應帶的證件，并附簡(jiǎn)明扼要的入住程序流程說(shuō)明圖等。
5)印刷其他規定：如防盜網(wǎng)和防盜窗管理規定（附草樣平面示意一圖）等。
6)印刷入住表格：
4.0協(xié)調工作：
1)與供電局、自來(lái)水公司、石油液化氣甕和郵局等單位搞好聯(lián)系工作，保證住戶(hù)入住后水、電、氣等的供應。
2)代業(yè)主與電話(huà)公司聯(lián)系電話(huà)安裝事宜，爭取現場(chǎng)放號，方便業(yè)主。
3)與學(xué)校、派出所和居委會(huì )聯(lián)系，了解小孩轉學(xué)和遷移戶(hù)口的手續辦理細節，以及有關(guān)聯(lián)系電話(huà)，入住時(shí)公告。
5.0通知入�。�
通過(guò)登報或寄發(fā)通知書(shū)的形式，提前一個(gè)月向業(yè)主發(fā)出入住通知。寄發(fā)通知應包括以下資料：
1)入住通知書(shū)
2)辦理入住手續須知
3)收費項目一覽表
6.0入住時(shí)的環(huán)境布置：
1)區內環(huán)境：
A.入口處掛橫幅，內容有“歡迎您喬遷×××大廈（村）”等，插彩旗，營(yíng)造熱烈的氣氛。
B.插指路牌，由入口處到管理處，指路牌標明“管理處→”字樣，采用紅底黑字或紅底黃字等。
C.入口處標明管理處辦公地址和辦公時(shí)間。
2)管理處辦公環(huán)境：
A.掛燈籠，飄小彩帶，擺放花籃、盆景，給人以隆重、喜慶的感受。
B.張貼醒目的“辦理入住手續流程圖”，辦理手續窗口設置要求做到“一條龍服務(wù)”程序，各窗口標識清楚，一目了然。
C.管理人員著(zhù)裝整潔，精神飽滿(mǎn)。
D.辦公室內資料擺放整齊有序。
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