房屋轉租合同與租賃合同的關(guān)系

　　房屋轉租是承租人不退出租賃關(guān)系而將房屋出租給他人使用并獲得收益的行為。它與租賃權的轉讓雖然相似，但性質(zhì)是不同的。由于房屋的使用收益與出租人的利益密切相關(guān)，因此近現代各國民法在規定房屋轉租制度時(shí)，形成了放任主義、限制主義和區別主義三種基本立法模式。放任主義認為轉租乃承租人的權利，如無(wú)目標性約定，承租人原則上可以轉租，主要以法國、奧地利等國為代表;所謂限制主義則規定非經(jīng)出租人同意，承租人不得轉租，以德國、日本等國為代表;而區別主義則強調區別不同情況或放任轉租或限制轉租，以意大利、俄羅斯及我國臺灣地區為主要代表。

　　我國民法對于房屋轉租采取限制主義的態(tài)度。我國《合同法》第二百二十四條對轉租作了明確規定：“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”由于房屋轉租在實(shí)踐中經(jīng)常發(fā)生，而且與一般的租賃相比，其法律關(guān)系更為復雜，現行法律對此所作的規定過(guò)于簡(jiǎn)單，無(wú)法解決實(shí)踐中產(chǎn)生的各種糾紛。本文試圖對轉租的若干問(wèn)題作一些探討，以期對實(shí)踐有所裨益。

　　一、 房屋轉租合同的法律特征

　　房屋轉租合同是指房屋的承租人不退出租賃關(guān)系，把自己從出租人那里承租的房屋再出租給第三人的合同。在這里，我們把原房屋的出租人稱(chēng)為出租人，把房屋的第一承租人稱(chēng)為承租人，把第三人稱(chēng)為次承租人。根據合同法第二百二十四條的規定，房屋轉租合同有以下特征：

　　1、房屋轉租合同是以原房屋租賃合同的存在為前提。任何一個(gè)轉租合同必然存在一個(gè)租賃合同，沒(méi)有租賃合同，也不存在轉租合同。轉租合同是租賃合同成立后，承租另行與承租人就房屋租賃協(xié)商一致而成立的合同。

　　2、出租人的同意是房屋轉租合同訂立的前提條件。轉租合同的訂立應當取得房屋出租人同意，這種同意可是書(shū)面的，也可以是口頭的。合同法規定，承租人未經(jīng)出租人同意轉租，出租人可以解除合同。租賃合同的解除，轉租合同也就無(wú)存在的根據，轉租合同應自動(dòng)解除。房屋轉租盡管取得了房屋出租人的同意，但房屋出租人并不是房屋轉租合同的當事人。轉租合同的當事人只能是合同權利和義務(wù)的承受者，即房屋的承租人和次承租人。

　　3、出租人與次承租人無(wú)任何法律上的權利義務(wù)關(guān)系。當事人之間權利義務(wù)因法律的規定和合同的約定而產(chǎn)生,出租人與次承租人之間沒(méi)有合同關(guān)系,我國《合同法》明確規定，次承租人對租賃物造成的損失由承租人賠償，法律未規定出租人與次承租人之間的權利義務(wù)關(guān)系。因此，出租人與次承租人之間不可能存在權利義務(wù)關(guān)系。

　　4、房屋轉租不是房屋租賃權的轉讓。租賃權轉讓是指承租人將租賃權轉讓給第三人，承租人退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關(guān)系，而租賃關(guān)系存在于受讓人與出租人之間。而在房屋轉租中，承租人不退出租賃關(guān)系，仍然承擔租賃合同的權利義務(wù)，轉租與租賃權轉讓在法律性質(zhì)上是不同的。

　　另外，轉租合同中所規定的轉租中使用收益，系以原租賃權范圍為限，但經(jīng)出租人特許者除外。對于轉租合同中關(guān)于轉租期限，我國法律未作特別規定，筆者認為，轉租是以原租賃關(guān)系到為基礎，具有附屬性，故轉租期限不應長(cháng)于原租賃所余的期限。 房屋轉租合同也必須到房地產(chǎn)行政主管部門(mén)辦理房屋租賃的登記備案手續，同時(shí)提供房屋出租人同意轉租人轉租房屋的書(shū)面證明文件，以保證房屋轉租行為的合法性。

　　二、房屋轉租合同與租賃合同的關(guān)系

　　《城市房屋租賃辦法》規定：“轉租合同的終止日期不得超過(guò)原租賃合同規定的終止日期，但出租人與轉租雙方協(xié)商約定的除外。”同時(shí)還明確了房屋轉租人的法律地位?“轉租合同生效后，轉租人享有并承擔轉租合同規定的出租人的權利和義務(wù)，并且應當履行原租賃合同規定的承租人的義務(wù)，但出租人與轉租雙方另有約定的除外。”由于房屋轉租合同是在原房屋租賃合同的基礎上成立的，因此原租賃合同不僅對轉租合同有著(zhù)制約作用，而且也是轉租合同成立的前提條件，兩個(gè)房屋租賃合同具有主合同與附合同的關(guān)系。

　　具體講，由于房屋轉租是房主特別授權下的房屋經(jīng)營(yíng)行為，因此房屋轉租人與新承租人所訂立的合同內容，不得侵犯房主的合法權益，也不得違背房主的意志。由于轉租人的法律地位緣于房屋承租人的身份，因此轉租合同規定的內容，不能超出房屋原出租合同規定的范圍，如果超出原出租合同規定的范圍，必須得到房屋出租人的特別準許。

　　比如原出租合同規定房屋出租期限是兩年，房屋用途是作住宅使用，當承租人使用房屋半年后要求轉租并取得出租人的同意，承租人以房屋轉租人的地位同新的承租人訂立的轉租合同，其中轉租期限不能超過(guò)一年半，房屋仍需作住宅使用。如果轉租合同需要將租期確定為三年，或是將房屋使用性質(zhì)變更為營(yíng)業(yè)使用，則必須得到房屋出租人的同意。如果出租人不同意，則確定租期為三年或規定作營(yíng)業(yè)用房使用的轉租合同，是無(wú)效合同。如果出租人同意轉租期限定為三年，或改變?yōu)闋I(yíng)業(yè)用房使用，則表示房屋出租人同意對與轉租人訂立的房屋租賃合同做了補充變更，即將房屋租賃期限延長(cháng)，并允許房屋作經(jīng)營(yíng)使用。

　　此外，《辦法》還規定：“租賃期間，原租賃合同變更、解除或者終止，轉租合同也隨之相應地變更、解除或者終止。”因此，租賃合同的變化也決定著(zhù)轉租合同的變化。

　　承租權轉讓則是指承租人在租賃期間，將房屋承租權轉讓給第三人，即承租人與房屋產(chǎn)權人的本租合同解除，承租人由此退出租賃關(guān)系，轉而由受讓承租權的第三人與房屋產(chǎn)權人建立新的租賃合同關(guān)系。

　　其次，從法律行為有效的前提條件來(lái)看，承租人無(wú)論是轉租房屋，還是轉讓房屋的承租權，均需取得出租人的書(shū)面同意，但在書(shū)面同意的表現形式上略有不同。轉租中一般有兩種形式，一是在本租合同中已經(jīng)約定了承租人可以轉租的條款，二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書(shū)。而承租權轉讓在法律性質(zhì)上屬于合同一方(承租人)對于合同權利、義務(wù)的概括轉讓?zhuān)�通常不�?huì )在合同中先行約定，只能另行取得出租人出具的同意書(shū)。

　　第三，從違反上述前提條件(即承租人沒(méi)有取得出租人的書(shū)面同意)的法律后果來(lái)看，轉租中，出租人可以直接解除與承租人之間的本租合同;而承租權轉讓中，出租人只有權宣告承租人將承租權轉讓給第三人的行為無(wú)效，但無(wú)權以此為由解除他與承租人之間的本租合同。

　　第四，轉租中，轉租合同對于本租合同具有附隨性，具體表現在：1、房屋轉租期間，本租合同發(fā)生變更，影響轉租合同履行的，轉租合同應當隨之變更;2、房屋轉租期間，本租合同解除的，轉租合同應當隨之解除;3、轉租合同約定的租期最后時(shí)限，不得超過(guò)本租合同中約定的最后租期。而承租權轉讓后，由于承租人退出本租合同，第三人與出租人建立租賃關(guān)系時(shí)，可以不受已經(jīng)終止的本租合同的約束，重新設定雙方的權利義務(wù)關(guān)系。

　　北京市房屋轉租合同范本

　　出租方(甲方)：

　　承租方(乙方)：

　　依據《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規的規定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎上，就房屋租賃的有關(guān)事宜達成協(xié)議如下：

　　第一條 房屋基本情況

　　該房屋坐落于北京市______區(縣)________________________________。

　　該房屋為：樓房____室____廳____衛，平房____間，建筑面積______________平方米，使用面積____________平方米，裝修狀況__________________，其他條 件為_(kāi)_____________________________________________________，該房屋(□已/□未)設定抵押。

　　第二條 房屋權屬狀況

　　該房屋權屬狀況為第______種：

　　(一)甲方對該房屋享有所有權的，甲方或其代理人應向乙方出示房屋所有權證，證書(shū)編號為：________________________________。

　　(二)甲方對該房屋享有轉租權的，甲方或其代理人應向乙方出示房屋所有權人允許甲方轉租該房屋的書(shū)面憑證，該憑證為：__________________________。

　　第三條 房屋用途

　　該房屋用途為：__________________________。乙方保證，在租賃期內未征得甲方書(shū)面同意以及按規定經(jīng)有關(guān)部門(mén)審核批準前，不擅自改變該房屋的用途。

　　第四條 交驗身份

　　(一)甲方應向乙方出示(□身份證/□營(yíng)業(yè)執照)及____________等真實(shí)有效的身份證明。

　　(二)乙方應向甲方出示(□身份證/□營(yíng)業(yè)執照)及____________等真實(shí)有效的身份證明。

　　第五條 房屋改善

　　(一)甲方應在本合同簽訂后______日內對該房屋做如下改善：________________________________________________________________________，改善房屋的費用由(□甲方/□乙方)承擔。

　　(二)甲方(□是/□否)允許乙方對該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是：________________________________________________________________________________________________________，雙方也可另行書(shū)面約定。

　　第六條 租賃期限

　　(一)房屋租賃期自________年____月____日至________年____月____日，共計____年____個(gè)月。(期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。)

　　(二)租賃期滿(mǎn)，甲方有權收回該房屋。乙方有意繼續承租的，應提前______日向甲方提出(□書(shū)面/□口頭)續租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。

　　如乙方繼續使用租賃房屋甲方未提出異議的，本合同繼續有效，租賃期限為不定期，雙方均有權隨時(shí)解除合同，但應提前______日(□書(shū)面/□口頭)通知對方。

　　第七條 租金

　　(一)租金標準：________________元/(□月/□季/□半年/□年)，租金總計：__________________________元(大寫(xiě)：________________________________元)。該房屋租金________(□年/□月)不變，自第________(□年/□月)起，雙方可協(xié)商對租金進(jìn)行調整。有關(guān)調整事宜由雙方另行約定。

　　(二)租金支付時(shí)間：________，__________，________，__________，________

　　__________________________________________________________________________。

　　(三)租金支付方式：(□甲方直接收取/□甲方代理人直接收取/□甲方代理人為房地產(chǎn)經(jīng)紀機構的，乙方應在銀行開(kāi)立帳戶(hù)，通過(guò)該帳戶(hù)支付租金，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構不得直接向乙方收取租金，但乙方未按期到銀行支付租金的除外。房地產(chǎn)經(jīng)紀機構應于本合同簽訂之日起3個(gè)工作日內應將其中一份合同送交銀行。)

　　(四)甲方或其代理人收取租金后，應向乙方開(kāi)具收款憑證。

　　第八條 房屋租賃保證金

　　(一)甲方交付該房屋時(shí)，乙方(□是/□否)向甲方支付房屋租賃保證金，具體金額為：元(大寫(xiě)：______________________________元)。

　　(二)租賃期滿(mǎn)或合同解除后，房屋租賃保證金除抵扣應由乙方承擔的費用、租金、以及乙方應承擔的違約賠償責任外，剩余部分應如數返還乙方。

　　第九條 其他費用

　　租賃期內，與該房屋有關(guān)各項費用的承擔方式為：

　　(一)乙方承擔(□水費/□電費/□電話(huà)費/□電視收視費/□供暖費/□燃氣費/□物業(yè)管理費/□____________________________)等費用。乙方應保存并向甲方出示相關(guān)繳費憑據。

　　(二)房屋租賃稅費以及本合同中未列明的其他費用均由甲方承擔。

　　第十條 房屋的交付及返還

　　(一)交付：甲方應于________年____月____日前將房屋按約定條 件交付給乙方�！斗课莞綄僭O施、設備清單》經(jīng)雙方交驗簽字蓋章并移交房門(mén)鑰匙及________________________后視為交付完成。

　　(二)返還：租賃期滿(mǎn)或合同解除后，乙方應返還該房屋及其附屬設施。甲乙雙方驗收認可后在《房屋附屬設施、設備清單》上簽字蓋章。甲乙雙方應結清各自應當承擔的費用。

　　乙方添置的新物可由其自行收回，而對于乙方裝飾、裝修的部分，具體處理方法為(□乙方恢復原狀/□乙方向甲方支付恢復原狀所需費用/□乙方放棄收回/□歸甲方所有但甲方折價(jià)補償)。

　　返還后對于該房屋內乙方未經(jīng)甲方同意遺留的物品，甲方有權自行處置。

　　第十一條 房屋及附屬設施的維護

　　(一)租賃期內，甲方應保障該房屋及其附屬設施處于適用和安全的狀態(tài)。乙方發(fā)現該房屋及其附屬設施有損壞或故障時(shí)，應及時(shí)通知甲方修復。

　　甲方應在接到乙方通知后的______日內進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費用由甲方承擔。因維修房屋影響乙方使用的，應相應減少租金或延長(cháng)租賃期限。

　　(二)對于乙方的裝修、改善和增設的他物甲方不承擔維修的義務(wù)。

　　(三)乙方應合理使用并愛(ài)護該房屋及其附屬設施。因乙方保管不當或不合理使用，致使該房屋及其附屬設施發(fā)生損壞或故障的，乙方應負責維修或承擔賠償責任。如乙方拒不維修或拒不承擔賠償責任的，甲方可代為維修或購置新物，費用由乙方承擔。

　　(四)對于該房屋及其附屬設施因自然屬性或合理使用而導致的損耗，乙方不承擔責任。

　　第十二條 轉租

　　(一)除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書(shū)面同意，方可在租賃期內將該房屋部分或全部轉租給他人。

　　(二)乙方轉租該房屋，應按規定與接受轉租方訂立書(shū)面轉租合同，并向房屋租賃管理行政機關(guān)辦理房屋租賃合同登記備案手續。

　　(三)接受轉租方對該房屋及其附屬設施造成損壞的，應由乙方向甲方承擔賠償責任。

　　第十三條 所有權變動(dòng)

　　(一)租賃期內甲方轉讓該房屋的，甲方應當提前______日書(shū)面通知乙方，乙方在同等條 件下享有優(yōu)先于第三人購買(mǎi)的權利。

　　(二)租賃期內該房屋所有權發(fā)生變動(dòng)的，本合同在乙方與新所有權人之間具有法律效力。

　　第十四條 合同的解除

　　(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

　　(二)有下列情形之一的，本合同終止，甲乙雙方互不承擔違約責任：

　　1、該房屋因城市建設需要被依法列入房屋拆遷范圍的。

　　2、因地震、火災等不可抗力致使房屋毀損、滅失或造成其他損失的。

　　(三)甲方有下列情形之一的，乙方有權單方解除合同：

　　1、未按約定時(shí)間交付該房屋達________日的。

　　2、交付的房屋不符合合同約定嚴重影響乙方使用的。

　　3、不承擔約定的維修義務(wù)致使乙方無(wú)法正常使用該房屋的。

　　4、交付的房屋危及乙方安全或者健康的。

　　(四)乙方有下列情形之一的，甲方有權單方解除合同，收回該房屋：

　　1、不支付或者不按照約定支付租金達____日的。

　　2、欠繳各項費用達______________________元的。

　　3、擅自改變該房屋用途的。

　　4、擅自拆改變動(dòng)或損壞房屋主體結構的。

　　5、擅自將該房屋轉租給第三人的。

　　6、利用該房屋從事違法活動(dòng)的。

　　第十五條 違約責任

　　(一)甲方有本合同第十四條 第三款約定的情形之一的，應按月租金的__________%向乙方支付違約金。

　　(二)因甲方未按約定履行維修義務(wù)造成乙方人身、財產(chǎn)損失的，甲方應承擔賠償責任。

　　(三)租賃期內，甲方需提前收回該房屋的，應提前________日通知乙方，將已收取的租金余額退還乙方并按月租金的________%支付違約金。

　　(四)乙方有本合同第十四條 第四款約定的情形之一的，應按月租金的__________%向甲方支付違約金。

　　(五)乙方擅自對該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物的，甲方可以要求乙方恢復原狀或者賠償損失。

　　(六)租賃期內，乙方需提前退租的，應提前__________日通知甲方，并按月租金的________%支付違約金。

　　(七)甲方未按約定時(shí)間交付該房屋或者乙方不按約定支付租金但未達到解除合同條 件的，以及乙方未按約定時(shí)間返還房屋的，應按__________________標準支付違約金。

　　第十六條 無(wú)權代理

　　由甲方代理人代為簽訂本合同并辦理相關(guān)事宜的，甲方代理人和乙方應在甲方開(kāi)具的授權委托書(shū)或出租代理合同的授權范圍內確定本合同具體條 款，甲方代理人超越代理權或代理權終止后的代理行為，未經(jīng)甲方書(shū)面追認的，對甲方不發(fā)生法律效力。

　　第十七條 合同爭議的解決辦法

　　本合同項下發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決或申請調解解決;協(xié)商或調解不成的，依法向________________人民法院起訴，或按照另行達成的仲裁條 款或仲裁協(xié)議申請仲裁。

　　第十八條 其他約定事項

　　(一)________________________________。

　　(二)________________________________。

　　(三)________________________________。

　　本合同經(jīng)甲乙雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式________份，其中甲方執____份，乙方執____份，房屋租賃管理行政機關(guān)備案一份，____________執____份。

　　本合同生效后，雙方對合同內容的變更或補充應采取書(shū)面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。

　　出租方(甲方)簽章：承租方(乙方)簽章：

　　住所：住所：

　　證照號碼：證照號碼：

　　法定代表人：法定代表人：

　　電話(huà)：委托代理人：

　　出租方代理人(簽章)：電話(huà)：

　　簽約時(shí)間：年月日

　　簽約地點(diǎn)：________________________________

　　租賃關(guān)系由房地產(chǎn)經(jīng)紀機構居間或代理的，房地產(chǎn)經(jīng)紀機構和持證經(jīng)紀人員應填寫(xiě)以下內容：

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(簽章)：

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀持證人員姓名：

　　經(jīng)紀資格證書(shū)編號：

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