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福建今起實(shí)行新商品房買(mǎi)賣(mài)合同 8大方面購房者不得不知!

時(shí)間:2020-10-29 08:40:01 購銷(xiāo)合同 我要投稿

福建今起實(shí)行新商品房買(mǎi)賣(mài)合同 8大方面購房者不得不知!

  新版商品房買(mǎi)賣(mài)合同明年起實(shí)行

福建今起實(shí)行新商品房買(mǎi)賣(mài)合同 8大方面購房者不得不知!

    遇一房?jì)少u(mài) 最高可獲賠一倍房款

    根據福建省住建廳要求,從2015年1月1日起,全省將開(kāi)始使用新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》,原版本停止使用。昨日,漳州市住建局召開(kāi)《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》宣傳貫徹工作會(huì ),主要從八個(gè)方面解讀新版購房合同示范文本。

    漳州市房地產(chǎn)交易與權屬登記發(fā)證中心主任謝宏坤介紹,新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》分為預售和現售兩個(gè)版本,預售版有10章29條11個(gè)附件,現售版有 8章26條12個(gè)附件,對舊版內容進(jìn)行了擴充。新修訂和增加的內容,大多對購房人有利,對開(kāi)發(fā)商進(jìn)行制約,特別是在補充協(xié)議的約定方面。

    交房

    須取得竣工驗收備案證明

    原版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》對商品房交付條件規定只要具備交付條件即可。新版本規定,商品房必須已取得建設工程竣工驗收備案證明文件,取得房屋測繪報告,才能交付。

    此外,合同還詳細規定,交付時(shí)供水、排水、供電、供暖、燃氣等配套設施必須齊全,電話(huà)通信、有線(xiàn)電視、寬帶網(wǎng)絡(luò )交付時(shí)線(xiàn)路要敷設到戶(hù)。

    其他公共服務(wù)及配套設施,如小區內綠地率、幼兒園等,也須達到雙方約定的條件,違約按約定方式處理。

    在查驗房屋方面,新版合同示范文本,特別提到,出賣(mài)人不得以繳納相關(guān)稅費或者簽署物業(yè)管理文件作為買(mǎi)受人查驗和辦理交付手續的前提條件。

    質(zhì)量

    明確四類(lèi)問(wèn)題,不合規可解約

    新版《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》,對商品房質(zhì)量及保修責任進(jìn)行明確。把商品房質(zhì)量問(wèn)題分為地基基礎和主體結構,其他質(zhì)量問(wèn)題,裝飾裝修及設備標準,室內空氣質(zhì)量、建筑隔聲和民用建筑節能措施四大類(lèi),對于不符合相關(guān)標準的問(wèn)題,購房者有權要求出賣(mài)人進(jìn)行整改、賠償、解除合同等。

    保修

    開(kāi)發(fā)商不保修,項目單位要擔責

    目前國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)普遍采用項目公司開(kāi)發(fā)制,而項目公司一旦開(kāi)發(fā)完一個(gè)樓盤(pán)就被注銷(xiāo)。而當房屋出現質(zhì)量問(wèn)題時(shí),卻找不到相關(guān)責任人來(lái)負責。

    新版預售合同第十八條及附件八,特別約定了如果開(kāi)發(fā)商不承擔質(zhì)量保修義務(wù),必須由另一家單位來(lái)承擔連帶責任,這另一家單位可以是開(kāi)發(fā)商的股東或者關(guān)聯(lián)公司。一方面強化了開(kāi)發(fā)商的質(zhì)量責任,另一方面也解決項目公司注銷(xiāo)后的商品房質(zhì)量責任承擔問(wèn)題。

    付款

    房款存入預售資金監管賬戶(hù)

    新版合同明確商品房的計價(jià)方式可以按套內建筑面積、建筑面積、整套等方式計算。出售商品房的全部房?jì)r(jià)款應當存入預售資金監管賬戶(hù),用于本工程建設。這避免了開(kāi)發(fā)商將房款挪入私人賬戶(hù),卷款走人的現象。

    買(mǎi)賣(mài)

    一房?jì)少u(mài),最高要賠一倍房款

    在二手房買(mǎi)賣(mài)中,不時(shí)碰到一房?jì)少u(mài)等情況,購房者損失難以挽回。

    預售合同第五條(現售合同第六條),要求開(kāi)發(fā)商或者房東對房屋產(chǎn)權的合法性、不存在一房?jì)少u(mài)、不存在司法查封和限制轉讓三種情形進(jìn)行承諾。如果開(kāi)發(fā)商或者房東違反這些承諾,導致購房者合同無(wú)法備案或無(wú)法辦證的,就可以主張退房、退利息,造成損失的,還可以約定由出賣(mài)人支付“已付房?jì)r(jià)款一倍”或者“買(mǎi)受人全部損失”的.賠償金。

    公共場(chǎng)所

    規范建筑物區分所有權

    對于小區的一些公共場(chǎng)所、停車(chē)位等,在過(guò)去經(jīng)常因為產(chǎn)權不明確,導致開(kāi)發(fā)商和業(yè)主產(chǎn)生糾紛。

    新版預售合同規范了建筑物區分所有權,增加共有權利的約定。明確建筑物的基礎、承重結構、通道、大堂、避難層、設備層等部分;道路、綠地、物業(yè)服務(wù)用房等歸全體業(yè)主共有。

    隱私

    開(kāi)發(fā)商有義務(wù)保密購房者信息

    當下,購房者的隱私信息被濫用和泄露。

    新版預售合同第二十六條明確提出,開(kāi)發(fā)商對在賣(mài)房過(guò)程中收集到的購房者信息負有保密義務(wù),除非因法律、法規規定,或公檢法、紀檢部門(mén)執行公務(wù)需要,未經(jīng)購房者書(shū)面同意,開(kāi)發(fā)商不得對外披露和越權使用購房者信息。

    稅費

    誰(shuí)承擔契稅,最好事先約定

    商品房交付時(shí),如果實(shí)測套內建筑面積與預測面積存在誤差,根據誤差比絕對值在3%以?xún),或是超?%,兩種情況進(jìn)行處理。值得注意的是,當房子在90平方米或144平方米左右時(shí),還需要注意契稅的變化。

    根據規定,實(shí)測面積為90平方米的商品房買(mǎi)賣(mài)時(shí),只要繳納1%的契稅;實(shí)測超過(guò)90平方米,繳納契稅1.5%;而實(shí)測超過(guò)144平方米的,屬于豪宅,需繳納3%的契稅。

    新版預售合同規定,因預測面積與實(shí)測面積差異,導致購房者不能享受稅收優(yōu)惠政策而增加的稅收負擔,雙方可以事先約定,由哪一方來(lái)承擔。

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