精選房屋買(mǎi)賣(mài)合同合集七篇
在不斷進(jìn)步的社會(huì )中，合同的類(lèi)型越來(lái)越多，它也是實(shí)現專(zhuān)業(yè)化合作的紐帶。你所見(jiàn)過(guò)的合同是什么樣的呢？以下是小編為大家整理的房屋買(mǎi)賣(mài)合同7篇，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇1
出賣(mài)人（甲方）： 身份證號：
買(mǎi)受人（乙方）： 身份證號：
甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商一致，就甲方將其具有完整所有權位于時(shí)間拉風(fēng) 室之房產(chǎn)轉讓給乙方一事，依據平等、自愿原則，根據我國《合同法》、《房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律規定，達成如下條款：
一、標的物三元2室。
1、房產(chǎn)建筑面積 96.7 平方米（以產(chǎn)權證登記面積為準）。
2、房屋性質(zhì)：統建房住宅，土地使用年限：70 年；
3、房屋產(chǎn)權證號（應所有權證尚未辦理，暫無(wú)證號）。
二、價(jià)款
該轉讓標的物總價(jià)款為：￥ 萬(wàn)元（大寫(xiě)：整）。
三、付款方式及期限
1、本協(xié)議簽訂后乙方向甲方支付￥5000.00元定金（大寫(xiě)：伍仟元整）；
2、甲方向乙方交付房屋后，乙方向甲方再支付 0.00元（大寫(xiě)： 元整）；付款即日，甲方應當在房產(chǎn)局設立乙方為該套房產(chǎn)的抵押權人。
3、余款￥ 元（大寫(xiě)： 整）在辦理產(chǎn)權變更登記之日一次性付清。
4、付款方式：電匯，賬戶(hù)名稱(chēng)： ，開(kāi)戶(hù)行全稱(chēng)： ，帳號： 。
四、房屋交付期限
甲方在20xx年 月 日之前將房屋交付乙方占有使用。
五、權利義務(wù)
1、甲方保證其房屋沒(méi)有任何產(chǎn)權糾紛。
2、甲方協(xié)助乙方辦理產(chǎn)權變更的全部手續。
3、甲方交房的同時(shí)將該產(chǎn)房相關(guān)手續票據及甲方身份證復印件移交乙方，由乙方辦理該房產(chǎn)今后所需相關(guān)事項。
六、違約責任
1、本合同簽訂后，雙方均不得解除合同。
2、甲方違約乙方有權要求甲方繼續履行合同，并賠償乙方實(shí)際損失（包括不限于履行合同的費用、訴訟費、交通費、誤工費、律師代理費等）。
3、如構成合同根本性違約或無(wú)法繼續履行，甲方應按照實(shí)際面積1500元/平方米向乙方支付違約金，且甲方應一并退還乙方實(shí)際收取的轉讓費。
七、費用承擔
1、本合同簽訂之日前甲方已繳納該房屋的天然氣入戶(hù)費、維修基金、裝修垃圾清運費、水電費等費用不再向乙方清算。
2、甲方承擔該房產(chǎn)的房產(chǎn)證辦理費用；本合同簽訂之日起，因辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)手續、國土證辦理費等其他相關(guān)費用均由乙方承擔。
八、本合同在履行過(guò)程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決；協(xié)商不成時(shí)，依法由合同簽訂地之仲裁委員會(huì )提起仲裁。
九、本合同未盡事宜，雙方可簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等效力。
十、本合同一式二份，自雙方簽字蓋章之日起生效。
出賣(mài)人（簽名并捺�。� 買(mǎi)受人（簽章）：
見(jiàn)證人（甲方配偶及父母、子女簽名并捺�。�
簽訂時(shí)間：年 月 日
簽訂地：
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇2
賣(mài)方: (以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲方）身份證號： （房屋共有產(chǎn)權人）身份證號： 買(mǎi)方：（以下簡(jiǎn)稱(chēng)乙方）身份證號：
根據《中華人民共和國經(jīng)濟合同法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律、法規之規定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎上，就乙方向甲方購買(mǎi)私有房產(chǎn)簽訂本合同。
第一條 甲方所售房屋的基本情況：
1、甲方所售房屋位于,房屋結構為 ，房屋用途為 。
2、甲方所售房屋為三室一廳的套房，建筑面積約 平方米（實(shí)際面積以產(chǎn)權證為準）。
3、房屋為毛坯房，無(wú)任何裝修和內部設施。
4、本合同中所述房屋為，是和 的家庭（夫妻）共同財產(chǎn)。原建房售房單位允許轉賣(mài)，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權糾紛，不存在房屋抵押，債權債務(wù)，以及其他權利糾紛。交易后如有上述未清事項，由甲方承擔，乙方不承擔任何責任。如甲方故意隱瞞此房屋的原產(chǎn)權所屬人、房屋位置、質(zhì)量問(wèn)題，影響乙方的居住及使用時(shí)，乙方有權要求退房，并由甲方承擔由此帶給乙方的所有損失（詳見(jiàn)違約責任及糾紛處理方法）。
第二條 房屋價(jià)格及其他費用：
1、甲、乙雙方協(xié)商一致，房屋成交價(jià)格為：人民幣元整(大寫(xiě)： 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整)。
2、甲、乙雙方達成一致意見(jiàn)，雙方交易過(guò)戶(hù)稅費由負擔。
第三條 付款方式：
甲乙雙方同意合同簽訂（ 年月日）當日以 付款方式
一次性付款，付款金額為人民幣元整(大寫(xiě)： 拾 萬(wàn) 仟 佰 拾 元整)，含已付定金元。付款當天甲方開(kāi)具收款收條給乙方，并注明收款數額及款項用途。余款人民幣元整(大寫(xiě)： 萬(wàn)元整)在甲方辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續后付給。
第四條 房屋交付：
甲方應在乙方付款當日將房屋交付乙方，包括拆遷安置房屋相關(guān)的所有手續、文件及票據的原件、全部鑰匙交付給乙方。甲方如未于當日將該房屋交付給乙方使用，乙方有權按已交付的房?jì)r(jià)款向甲方追究違約金。
第五條 關(guān)于產(chǎn)權登記的約定：
1.因本房建房售房單位及其他原因，此房房屋產(chǎn)權證及其手續尚在辦理中，但因甲方及其房屋共有人需要，甲方自愿將此房賣(mài)與乙方。待房產(chǎn)證辦理下來(lái)后，甲方須將證書(shū)交予乙方協(xié)助辦理過(guò)戶(hù)手續。乙方在本房屋買(mǎi)賣(mài)合同成立后，無(wú)論辦理房屋產(chǎn)權證及其過(guò)戶(hù)手續與否，將此房出租出售，甲方不得以任何方式方法阻撓，并應協(xié)助乙方辦理過(guò)戶(hù)事宜。
2.經(jīng)協(xié)商，乙方有權在收到甲方的房屋及其手續后，延緩辦理房屋產(chǎn)權證過(guò)戶(hù)手續（延緩期限不超過(guò)房屋產(chǎn)權證首次發(fā)證時(shí)間后年）。但如乙方有提前辦理房屋產(chǎn)權證及其過(guò)戶(hù)手續的需要，向甲方提出要求，甲方應該于收到通知日內提供一切與之有關(guān)的手續及資料（原房屋產(chǎn)權人的產(chǎn)權證及國土證，原房屋產(chǎn)權人結婚證及復印件，原房屋產(chǎn)權人夫妻雙方身份證復印件，其他房屋共有人同意出售的書(shū)面意見(jiàn)等），并協(xié)助乙方在房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關(guān)規定的期限內向房地產(chǎn)產(chǎn)權登記機關(guān)辦理權屬登記手續，不得用任何方式拒絕阻撓。
除人力不可抗拒的自然災害等特殊情況外，如因甲方的過(guò)失造成乙方
不能在乙方向甲方提出過(guò)戶(hù)要求之日起逾期不超過(guò) 30 天（遇法定節假日順延）內取得房地產(chǎn)權屬證書(shū)，甲方須賠償乙方損失，每延期一日（遇法定節假日順延），甲方按乙方已支付房?jì)r(jià)款金額的 1% 向乙方支付違約金，合同繼續履行；逾期超過(guò) 60 天，則視為甲方不履行本合同，乙方有權按下列兩種約定，追究甲方的違約責任。
1.甲方按乙方累計已付款的20%向乙方支付違約金，合同繼續履行，并在90 天內辦理過(guò)戶(hù)。
2.終止合同，甲方將乙方累計已付款全額退還乙方，并按房?jì)r(jià)總額10%月利率，從購房之日起付給利息。
第六條 甲方戶(hù)口遷出的約定及其違約責任
甲方應在辦理產(chǎn)權過(guò)戶(hù)前將登記于該房的全部戶(hù)口遷出，如在規定的此房屋戶(hù)口遷出時(shí)間內未將本合同所述房屋中的全部戶(hù)口遷出，即視為甲方違約，并支付乙方違約金貳仟元整，并應在三十天辦理結束全部戶(hù)口遷出手續。
第七條 本合同未盡事宜，由甲、乙雙方另行議定，并簽訂補充協(xié)議，其補充約定由甲方、乙方、見(jiàn)證方三方共同協(xié)商解決，與本合同同具法律效力。
第八條 本合同自甲、乙雙方簽字之日起生效。本合同需由甲方，乙方，見(jiàn)證方三方共同簽字后方能生效。
第九條 雙方本著(zhù)友好協(xié)商，公平合理的原則簽定本合同，簽定本合同后，雙方應嚴格遵守執行，在履約過(guò)程中發(fā)生的爭議，雙方可通過(guò)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，任何一方均可向相關(guān)部門(mén)申請仲裁或向人民法院提起訴訟。
第十條 本合同一式三份，甲、乙雙方各執一份，見(jiàn)證方（中間人）一份，留存備查。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇3
房改房在交易與商品房是不一樣的，那么，房改房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力怎么認定？在什么情況下房改房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同是有效的？影響房改房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力的因素有哪些？
房改房的房屋買(mǎi)賣(mài)合同效力：
房改房在交易方面確實(shí)與商品房有所區別。一般來(lái)說(shuō)，職工個(gè)人取得房改房產(chǎn)權時(shí)支付的價(jià)款都不是房屋的市場(chǎng)價(jià)，而是標準價(jià)或者成本價(jià)。職工以標準價(jià)取得的產(chǎn)權只有部分產(chǎn)權，與出售單位構成共有關(guān)系，以成本價(jià)取得的產(chǎn)權是完全產(chǎn)權，房屋歸職工個(gè)人所有。但在兩種產(chǎn)權類(lèi)型下，房屋所占土地一般還都是劃撥土地，即實(shí)際上職工個(gè)人在從單位購房時(shí)并沒(méi)有繳納土地出讓金。
1999年出臺的《河南省已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市交易管理暫行辦法》，標志著(zhù)河南省大部分地區都放開(kāi)了已售公房的交易市場(chǎng)。該《辦法》第八條規定，以成本價(jià)購買(mǎi)的公有住房和以標準價(jià)購買(mǎi)的公有住房可以上市交易。第十條規定，已購公有住房上市交易時(shí)，房屋產(chǎn)權人應到房地產(chǎn)交易市場(chǎng)辦理上市確認和交易手續。辦理手續時(shí)應持身份證明和房屋所有權證，提供房屋產(chǎn)權共有人同意上市交易的書(shū)面意見(jiàn)，居民個(gè)人擁有部分產(chǎn)權的住房，還應當提供原產(chǎn)權單位同意上市交易且在同等條件下保留或者放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的書(shū)面意見(jiàn)。該《辦法》還規定，已購公有住房上市交易，應繳納土地出讓金或相當于土地出讓金的價(jià)款，由土地管理部門(mén)負責辦理土地使用權轉移登記。
房改房買(mǎi)賣(mài)的注意事項：
購買(mǎi)房改房首先要驗證原產(chǎn)權人是否有產(chǎn)權證，房改房的產(chǎn)權證是否可靠，是否被用于抵押、典當等，這可以通過(guò)房管部門(mén)查驗便一目了然。假如有人以種種借口解釋拿不出產(chǎn)權證正本而只能給復印件，那就要提高警惕了，以防上當受騙。在查驗產(chǎn)權證時(shí)，還要注意產(chǎn)權證上的名字，房主與賣(mài)房人是否同一個(gè)人?若不是同一個(gè)人，則必須搞清他們之間是什么關(guān)系?這種關(guān)系是否可靠?特別是，產(chǎn)權證的產(chǎn)權分配比例必須明確，如標準價(jià)購買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補足費用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題，此外，有的房改房系夫妻共同財產(chǎn)或家庭共同財產(chǎn)，購買(mǎi)時(shí)必須了解清楚，以免引起不必要的糾紛。
其次，按規定，房改房在同等價(jià)格條件下，原產(chǎn)權單位擁有優(yōu)先購買(mǎi)權。因此，房改房上市交易必須經(jīng)原產(chǎn)權單位的同意方可進(jìn)行轉賣(mài)。同時(shí)還要明確是否與原產(chǎn)權單位確認利益分配辦法。如標準價(jià)購買(mǎi)的公房出讓時(shí)存在按成本價(jià)補足費用或者與原單位按比例分成的問(wèn)題。需要特別指出的是，軍產(chǎn)、院產(chǎn)、校產(chǎn)的公房一般與本單位的辦公場(chǎng)所在一個(gè)大院里，這些單位一般被列為特殊單位，有些可能不宜有外人入住，這種公房在單位沒(méi)有同意之前，不可能取得上市資格。購房者應對此進(jìn)行必要的查詢(xún)，明辨真假。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇4
甲方（賣(mài)方）：趙
乙方（買(mǎi)方）：
甲、乙雙方就房屋買(mǎi)賣(mài)事項，經(jīng)協(xié)商一致，達成以下合同條款：
一、甲方自愿將坐落在 2小區3號樓 4單元 405室（建筑面積120平方米，儲藏室40 平方米，產(chǎn)權證號st1002105420 ）房地產(chǎn)出賣(mài)給乙方，并將與所出賣(mài)該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權同時(shí)出賣(mài)給乙方（附房產(chǎn)證復印件及該房產(chǎn)位置圖）。
二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物總價(jià)款為人民幣大寫(xiě)壹佰萬(wàn)零二千元整 ；即人民幣小寫(xiě)100XX元 。
三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付定金三十萬(wàn)元整 ，即小寫(xiě)300000元 。
四、乙方支付定金之日起 2個(gè)月內，向甲方支付首付款（定金從中扣除），首付款之外的款項通過(guò)銀行住房按揭方式交付（有關(guān)期限和程序按照所在按揭銀行規定辦理）。
五、甲方保證該房產(chǎn)合法、權屬清楚、有合法的土地使用權（已交納土地出讓金）。
六、辦理房產(chǎn)證手續所產(chǎn)生的有關(guān)稅費由 甲方承擔。
七、乙方支付首付款后，甲方即積極配合乙方辦理有關(guān)房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續，待房產(chǎn)過(guò)戶(hù)到乙方名下之時(shí)，乙方應向甲方付清全部房款余額。
八、甲方應在1個(gè)月 前將該房產(chǎn)交付乙方；屆時(shí)該房產(chǎn)應無(wú)任何擔保、抵押、房產(chǎn)瑕疵，無(wú)人租注使用；無(wú)欠賬，如電話(huà)費、水電費、物業(yè)管理費、取暖費、入網(wǎng)費、有線(xiàn)電視費等。
九、本合同簽訂后，如一方違反本合同條款，該方應向對方支付五十萬(wàn) 元的違約金；一方如不能按規定交付房產(chǎn)或按規定支付房款，每逾期一日，應向對方支付五十元罰金，逾期30日視為毀約；如因政府及銀行規定，本合同涉及房產(chǎn)手續客觀(guān)上不能辦理過(guò)戶(hù)或銀行不能辦理按揭導致合同解除，不適用本條款。
十、交付該房產(chǎn)，甲方不得損壞該房產(chǎn)的結構、地面和墻壁及不適移動(dòng)的物件，并將抽風(fēng)機一臺（型號：1005648485 ），空調兩臺（型號：0152468549 ），熱水器（型號：1095874554），浴霸（型號：1025456985 ），飲水機（型號：1084759264 ），音響兩臺（型號：258695 ），涼衣架，房?jì)葻艟�，前后門(mén)窗窗簾、電腦桌一張，櫥衛設施， 等讓與乙方（含在房屋價(jià)值內）。
十一、本協(xié)議一式兩份，具有同等法律效力，自雙方簽字之日生效。
十二、附加條 款：
1、轉讓過(guò)后，甲方不的以任何借口干涉乙方對房屋的修改。
甲方（賣(mài)方）： （�。� 身份證號：
住址： 電話(huà)：
20xx年04 月 28日
乙方（買(mǎi)方）： （�。┥矸葑C號：
住址： 電話(huà)：
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇5
甲方：
乙方：
甲乙雙方就房屋使用權轉讓事宜，經(jīng)自愿、平等、友好協(xié)商，達成轉讓協(xié)議如下：
一、房屋坐落、面積
甲方將坐落于______的房屋轉讓給乙方，該房屋登記面積共150.4平方米。具體位置東至南至西至北至。上述房屋的使用權及附屬設施包括：甲方現有所在房屋的一切建設設施及水電戶(hù)口等。終身歸乙方享有。
二、保證此房屋手續真實(shí)，來(lái)源合法，權屬清楚，四至界限清楚。若發(fā)生與甲方有關(guān)的權屬或債務(wù)糾紛，概由甲方負責，因此給乙方造成的經(jīng)濟損失，甲方負責全部賠償。
三、轉讓金額
該宗地的轉讓價(jià)格為人民幣_________元，大寫(xiě)：____________元整。
四、付款方式及期限
乙方向甲方預付人民幣貳萬(wàn)元，剩余款在取得房屋使用權證及相關(guān)手續后交付給乙方。
五、房屋交付時(shí)間：______年_____月_______日。
六、房產(chǎn)歸屬
1.在該房屋上的房屋由乙方自行出資建造，房產(chǎn)歸乙方所有。
2.建房手續由甲方配合辦理，所涉費用由乙方承擔。
3.房屋建成后，在法律政策許可的前提下，甲方應無(wú)條件配合乙方將土地證和房產(chǎn)證辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費用均由乙方承擔。
七、違約責任
本協(xié)議簽訂后，任何一方均不得反悔。
如甲方反悔應當向乙方全額退還房屋轉讓款________萬(wàn)元，并償付違約金_________萬(wàn)元，如造成乙方損失的，還應賠償乙方的損失(包括建房、裝修工程款和房地產(chǎn)增值部分)。
八、在法律政策許可的前提下，甲方應無(wú)條件配合乙方將房屋使用證和相關(guān)手續辦理到乙方名下，所涉的相關(guān)費用均由乙方承擔。甲方違反本協(xié)議導致房屋不能過(guò)戶(hù)或無(wú)故進(jìn)行交付，甲方應支付給乙方違約金壹拾貳萬(wàn)元。
九、本協(xié)議一式二份，雙方各執一份。自甲、乙雙方簽字后生效，未盡事宜雙方協(xié)商解決。
甲方：
身份證號：
年月日
乙方：
身份證號：
年月日
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇6
甲方：_______
乙方：________
依據《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規之規定，買(mǎi)賣(mài)雙方本著(zhù)平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買(mǎi)賣(mài)有關(guān)事項，達成如下協(xié)議：
第一條：房屋基本情況
乙方購買(mǎi)甲方合法擁有的坐落于________市_______區_______________________________________，產(chǎn)權證第___________號，建筑面積__________平方米的房產(chǎn)一套。
第二條：付款方式
1. 雙方議定上述房產(chǎn)出售價(jià)格為_(kāi)_______________________元整。此房?jì)r(jià)款為甲方凈價(jià)，甲方不支付交易中的任何費用。
2. 甲方收到乙方定金______________________元整，待乙方申請的貸款批準后，即可為乙方準備辦理過(guò)戶(hù)手續。甲方需積極配合乙方辦理貸款手續。(以收據收條為準)
3. 辦理過(guò)戶(hù)手續當日乙方交付甲方首付款_______________________元整。(以收據收條為準)
4. 余款________________________元整，由銀行直接劃撥給甲方
5. 買(mǎi)賣(mài)上述房產(chǎn)交易過(guò)程中產(chǎn)生的一切費用，均由乙方承擔繳納，甲方不承擔任何費用。
第三條：房屋過(guò)戶(hù)
甲乙雙方應積極配合辦理過(guò)戶(hù)手續，因甲乙任何一方不配合所造成的損失，由責任方賠償守約方。
第四條：雙方責任
1. 甲方保證出售房產(chǎn)符合國家房產(chǎn)上市的規定，并保證產(chǎn)權清晰，無(wú)抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內容，若有違反上述約定造成的責任由甲方承擔。
2. 甲方應在_____年_____月_____日將該房產(chǎn)交付乙方(以銀行劃撥余款日為準)。室內現有家電、家具隨房屋交接贈送給乙方。
3. 甲方結清該房屋交接日期前的所有費用，交接后發(fā)生的費用由乙方承擔。
4. 甲方在本合同生效之日起_________日內將戶(hù)口遷出。
5. 乙方貸款數額不足時(shí)，應用現金補齊，否則視為違約。
6. 房屋公共維修基金隨房產(chǎn)轉移。
第五條：合同變更
1. 在合同履行期間，任何一方不得擅自變更，若需變更合同內容，應書(shū)面通知對方，征得對方同意后在規定時(shí)間內(書(shū)面通知發(fā)生三日內)簽訂變更協(xié)議，否則造成損失由責任方承擔。
2. 本合同的補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
第六條：違約責任
本合同簽訂后，雙方不得違約，如甲方違約，雙倍返還乙方定金，如乙方違約，定金不退。
第七條：合同爭議的解決
本合同履行過(guò)程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權的人民法院起訴。
第八條：本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起即生效。
第九條：本合同共____頁(yè)，一式____份，甲、乙雙方各執一份，均具有同等效力。
第十條：其他約定
甲 方：________
乙 方： ________
身份證號：________
身份證號：________
電 話(huà)： ________
電 話(huà)： ________
現 住 址：________
現 住 址：________
簽約日期：________
簽約日期：________
房屋買(mǎi)賣(mài)合同 篇7
案情介紹
本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同共有房屋。20xx年8月甲、乙委托本市某房地產(chǎn)中介公司上市出售該屋，同月29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀丁介紹并帶至訟爭房屋察看，并于次日下午與甲簽訂《協(xié)議書(shū)》。該《協(xié)議書(shū)》訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭房屋），價(jià)額為30萬(wàn)元人民幣；20xx年9月5日去房屋交易所及丁處交易，丙于20xx年9月22日前把房款30萬(wàn)元交齊；20xx年8月30日下午二時(shí)成交，甲不得將房屋再賣(mài)給別人�！秴f(xié)議書(shū)》簽訂后，丙沒(méi)有依約于20xx年9月5日到中介公司丁處及交易所交易，亦沒(méi)有交納中介費。20xx年9月6日兩被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，并于同月18日到房管局登記備案。
審判結果一審法院認為，甲出賣(mài)房屋的行為，雖未經(jīng)乙同意，但相對人丙有理由相信甲有代理權，因此構成表見(jiàn)代理，《協(xié)議書(shū)》有效。由于原告沒(méi)有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易，兩被告因此而繼續委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在原告履行不當時(shí)拒絕自己的履行，屬于行使同時(shí)履行抗辯權，應予支持。原告認為兩被告沒(méi)有依約將房屋售予，應承擔違約賠償責任的'請求不予支持，由于違約首先在于原告，兩被告行使同時(shí)履行抗辯權，即使原告有損失，也應由其自行承擔。為此，判決駁回原告的訴訟請求。
二審法院認為，甲出賣(mài)與乙之共有房屋，未經(jīng)乙書(shū)面同意，其合同依法應為無(wú)效。為此，判決駁回上訴，維持原判。
評析關(guān)于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本文試作探討。
一、《協(xié)議書(shū)》的性質(zhì)
本案的《協(xié)議書(shū)》是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，其簽訂即意味著(zhù)在當事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應為成立�！逗贤ā返�12條第1款規定：“合同的內容由當事人約定，一般包括以下條款：（一）當事人的名稱(chēng)或者姓名和住所；（二）標的；（三）數量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責任；（八）解決爭議的方法�！边@里規定的是合同的一般條款，并不意味著(zhù)合同必須具備的“主要條款”�！爸饕獥l款”說(shuō)曾被規定在《經(jīng)濟合同法》第12條第1款，在實(shí)踐中一些地方的法院也會(huì )據此認定不具備上述條款的合同為無(wú)效合同，這種觀(guān)點(diǎn)并不正確。我國現行法，究其實(shí)旨，系采國際通行作法，將無(wú)效合同限定在損害國家利益和違反法律、行政法規禁止性規定的范圍之內。
筆者認為，關(guān)于合同條款的討論，主要是針對合同是否成立的問(wèn)題。從上述“主要條款”的角度出發(fā)，合同是否應當有一個(gè)“必備條款”的問(wèn)題呢？這是有的。當事人、標的及其數量是合同的必備條款。否則，連誰(shuí)是交易人都不清楚，就無(wú)法確定權利的享受和義務(wù)的承擔，發(fā)生糾紛也難以解決；沒(méi)有標的和數量，合同根本不可能成立。其他的條款則均僅為一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度，只是合同程序，其事項作如何約定，并不涉及到條款的實(shí)質(zhì)內容，因而也不決定合同效力。如果已經(jīng)具備必備條款，則應認定其為合同，而非預約；此點(diǎn)為兩者的基本區別。在本案中，《協(xié)議書(shū)》的內容，可逐項分析如下：
第一，當事人是否具備。買(mǎi)、賣(mài)雙方分別為丙和甲。由于只是合同程序，套用訴訟法上的用語(yǔ)，是“程序上適格”，而不管出賣(mài)人甲是否有處分權或者買(mǎi)受人丙是否有民事行為能力，即不涉及其實(shí)質(zhì)內容。因此，《協(xié)議書(shū)》的當事人已經(jīng)具備。
第二，標的和數量是否明確。標的約定為訟爭房屋。因此，《協(xié)議書(shū)》的標的和數量均已明確�；诖硕c(diǎn)，房屋買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)成立。有觀(guān)點(diǎn)認為其不具備地方規章中規定采用的格式合同形式，因而不能認為是房屋買(mǎi)賣(mài)合同，筆者認為這種觀(guān)點(diǎn)拘泥于合同形式，并據此否定當事人的意思表示，違反私法自治原則，因而是不正確的。
第三，除上述必備條款外，《協(xié)議書(shū)》還約定有下列條款：交易價(jià)款為30萬(wàn)元人民幣，由買(mǎi)受人丙于20xx年9月22日前把房款30萬(wàn)元交齊；出賣(mài)人甲不得將該房屋再賣(mài)給別人；具體交易時(shí)間為20xx年9月5日。這些條款均不影響房屋買(mǎi)賣(mài)合同的成立。
二、《協(xié)議書(shū)》的效力
合同效力的取得，不是來(lái)源于當事人的約定，而是由法律所賦予的，反映出法律對該約定的價(jià)值判斷。所謂合同的生效，是指只要合同具備一定的要件后，便能產(chǎn)生法律上之效力�！逗贤ā返�44條第1款規定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效�！痹撘幎ㄖ辽僭诟拍钌蠀^分了合同的成立與合同的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及；但合同成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產(chǎn)生當事人所預期的法律效果，則非合同當事人意志所能決定。只有符合生效條件的合同，才能受到法律的保護�！逗贤ā返�8條和第44條第1款中所稱(chēng)為“依法成立的合同”，應當理解為既具備成立要件、又具備生效要件的合同。
《民法通則》第55條規定：“民事法律行為應當具備下列條件：（一）行為人具有相應的民事行為能力；（二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì )公共利益�！边@里規定的是民事法律行為的一般生效要件。在本案中，就前二項而言，《協(xié)議書(shū)》均已具備；就第三項而言，《協(xié)議書(shū)》是否屬于具有違法性的合同，其可能影響的因素，主要有如下兩個(gè)方面：
第一，是否經(jīng)登記�！逗贤ā返�44條第2款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記等手續生效的，依照其規定�！备鶕冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條第3款前段規定：“房地產(chǎn)轉讓或者變更時(shí)，應當向縣級以上地方人房產(chǎn)管理部門(mén)申請房產(chǎn)變更登記”。因此，房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須經(jīng)過(guò)登記才能生效，如未登記的，即不生效力（區別于無(wú)效）。這也是為什么要求房屋買(mǎi)賣(mài)合同必須具備地方規章中規定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約定其具體交易時(shí)間的原因。但是，對于未以格式合同形式出現的、又未經(jīng)法定登記手續的、由當事人“草簽”的合同，在當事人之間是否生其效力，法律并沒(méi)有為我們指示出來(lái)。這里說(shuō)的是一般合同程序對合同效力的影響的問(wèn)題。
第二，共有人是否同意�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第60條規定：“下列房地產(chǎn)，不得轉讓?zhuān)骸ㄋ模┕灿蟹康禺a(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的”。二審判決理由即據此認為《協(xié)議書(shū)》為無(wú)效合同。但是，同樣從這個(gè)角度
出發(fā)，甲單方處分其與乙共同共有的房屋，應屬無(wú)權處分；無(wú)權處分所訂立的合同并非當然無(wú)效，如《合同法》第51條規定：“無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效�！庇纱丝梢�(jiàn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，并非當然無(wú)效，實(shí)屬效力未定的合同。從二審判決理由中，并未體現出對此點(diǎn)的關(guān)注，知其考慮未及周詳。這里說(shuō)的是特殊合同程序對合同效力的影響的問(wèn)題。
在第一個(gè)問(wèn)題上，《合同法》第44條第2款所規定的“應當辦理批準、登記等手續生效的”合同，類(lèi)型繁多，不一而足。其中，有的合同從其形式上的確需要辦理上述手續方可生效的，是其合同程序的一個(gè)內容，例如《中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》和《中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)法》規定，中外合資經(jīng)營(yíng)合同、中外合作經(jīng)營(yíng)合同必須經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)審批后，才具有法律效力。有的合同則是將產(chǎn)生物權變動(dòng)的登記要件視同為合同的生效要件，例如，《擔保法》第41條規定，應當辦理抵押物登記的，抵押合同自登記之日起生效，其中的“抵押物登記”，學(xué)理上稱(chēng)之為抵押權登記。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的登記手續。亦同此理。
在第二種情況下，如果合同訂立后僅僅未經(jīng)登記，是否產(chǎn)生拘束當事人的效力呢？從上述規定來(lái)看，應采否定說(shuō)，即合同應在當事人之間為不生效。如就本案而言
，《協(xié)議書(shū)》不生效（區別于無(wú)效）。但是這樣一來(lái)，實(shí)踐中很多已經(jīng)成立的“草簽”合同，即因不能拘束當事人而造成應受保護的利益未獲保護，必定會(huì )助長(cháng)不誠實(shí)交易的風(fēng)氣，對社會(huì )造成的損失（包括經(jīng)濟損失和文化損失）將無(wú)法估計。在采否定說(shuō)的前提下，只有締約過(guò)失責任制度可以救濟受損失方，這是不能全面保護其利益的。因此，應采肯定說(shuō)，在此情況下的合同不以物權變動(dòng)的登記為生效要件。由梁慧星先生主持起草的《物權法草案建議稿》第7條規定：“以發(fā)生物權變動(dòng)為目的的原因行為，自合法成立之時(shí)生效。在不能發(fā)生物權變動(dòng)的結果時(shí)，有過(guò)錯的當事人應當承擔違約責任�！�1故對本案的《協(xié)議書(shū)》效力的決定，應以此為依據。一、二審的判決理由避開(kāi)了這個(gè)問(wèn)題，不知道是否有意識的。
對第二個(gè)問(wèn)題的探討，則牽涉到對案情的進(jìn)一步分析，尤其是對當事人行為的解釋。這是一、二審判決理由的主要分歧所在。一審判決理由認為，甲的行為構成表見(jiàn)代理，故《協(xié)議書(shū)》應為有效合同。首先，兩被告一起到從事房屋買(mǎi)賣(mài)的中介公司掛牌，對其共同共有的訟爭房屋進(jìn)行出售。其次，作為第一被告甲是第二被告乙的丈夫，兩被告均是訟爭房屋產(chǎn)權登記人；再次，《協(xié)議書(shū)》的訂立是在兩被告家中進(jìn)行的。上述三點(diǎn)足以使丙認為可以甲以其自己的名義并代理乙處分訟爭房屋。因此，雖然乙沒(méi)有在《協(xié)議書(shū)》上簽名或者提出書(shū)面同意，但甲的表見(jiàn)代理成立，故《協(xié)議書(shū)》應為有效合同。二審判決理由則徑以甲未取得乙的書(shū)面同意，認定《協(xié)議書(shū)》無(wú)效。
筆者認為，在本案中，并不是甲的行為構成表見(jiàn)代理，而是乙的行為構成“視為同意”。關(guān)于“視為同意”是否屬于表見(jiàn)代理的爭論，在我國由來(lái)已久。筆者采區別說(shuō)，認為表見(jiàn)代理為擬制之有權代理，“視為同意”為推定之有權代理之間。在表見(jiàn)代理，《合同法》第49條規定：“行為人沒(méi)有代理權、超越代理權或者代理權終止后以被代理人名義訂立合同，相對人有理由相信行為人有代理權的，該代理行為有效�！痹凇耙暈橥狻�，《民法通則》第66條第1款第3句規定：“本人知道他人以本人名義實(shí)施民事行為而不作否認表示的，視為同意�！眱烧叩膮^別主要在于其中之價(jià)值判斷不同，表見(jiàn)代理系以善意第三人的值得保護、保障交易安全出發(fā)，“擬制”出拘束被代理人的交易效果，并不考慮被代理人的過(guò)失情況：“視為同意”則系以被代理人的不值得保護出發(fā)，“推定”出拘束被代理人的交易效果，必須考慮被代理人的過(guò)失情況，而不考慮相對人的過(guò)失情況。
在本案中，一審判決一方面確認，乙系與甲一起到中介公司將其二人共同共有的房屋掛牌出售的；而且丙與甲商議買(mǎi)賣(mài)事宜時(shí)，乙也在場(chǎng)。因此，乙對訟爭房屋的出售給丙，是處于明知的狀態(tài)。另一方面又認為，乙所辯稱(chēng)之《協(xié)議書(shū)》訂立時(shí)其表示堅決反對，但沒(méi)有提供有關(guān)證據予以證明；即認定乙對甲與丙訂立《協(xié)議書(shū)》，當時(shí)并無(wú)實(shí)行任何明示阻止的行為，因而不存在其明知而表示反對的事實(shí)。由此最直接推出的結論只能是：乙明知其與甲共同共有的房屋出賣(mài)給丙而不表示反對，應當視為同意。二審判決理由并不考慮上述本案的實(shí)際交易情況，徑以甲未取得乙的書(shū)面同意，認定《協(xié)議書(shū)》無(wú)效——“一棍子打死”；這在對案情的理解上略嫌簡(jiǎn)單化，對條文的解釋亦略嫌僵化。綜上所述，盡管《協(xié)議書(shū)》上只有甲和丙的簽名，但仍然應當認其為有效，可以拘束甲和乙、丙。
三、《協(xié)議書(shū)》的處理
平時(shí)，我們談無(wú)效合同的處理比較多，直接談?dòng)行Ш贤奶幚肀容^少。就有效合同的處理而言，多在違約損害賠償責任的追究上，對其他責任形式的追究乃至合同的最終處理，往往欠缺周詳的考慮。在本案中，一審判決理由認為，《協(xié)議書(shū)》有效；由于丙沒(méi)有依約于20xx年9月5日到房屋交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易，兩被告因此而繼續委托中介公司出售房屋，兩被告的行為是在丙履行不當時(shí)拒絕自己的履行，屬于行使同時(shí)履行抗辨權，應予支持。從本案事實(shí)可知，訟爭房屋的確于20xx年9月6日由兩被告售予他人。但是，抗辯權的行使，能否導致合同拘束當事人的效力消滅，即發(fā)生終止合同權利義務(wù)的效果呢？這里面牽涉到我們對抗辯權的性質(zhì)如何認識的問(wèn)題。
依一方當事人的行為產(chǎn)生消滅合同效力的權利，屬于形成權。而所謂抗辯權，則是指權利人用以對抗相對人之請求權的權利。在學(xué)理上，有認為抗辯權為形成權之一種的。但是，抗辯權原則上只有停止請求權行使之效力，其作用在于防御，而不在于攻擊；因此，抗辯權之行使也必須待相對人之請求，無(wú)相對人之請求即無(wú)抗辯權之行使。而形成權之行使，不以相對人的意思為轉移，其作用在于攻擊。因此，抗辯權不屬于形成權。在本案中，于合同約定的交易日期20xx年9月5日，丙并未前往交易，于此后，兩被告拒絕與其續行交易，并非行使同時(shí)履行抗辯權；因為，兩被告的“拒絕抗辯”，并不會(huì )發(fā)生消滅有效合同對雙方當事人拘束力的形成效力。因此，兩被告拒絕與丙續行交易并將論爭房屋售予他人，應當認為系行使形成權，即消滅有效合同對雙方當事人的拘束力。從一審判決理由來(lái)看，其并沒(méi)有涉及到有效合同的最終處理問(wèn)題，并不妥當。
從消滅有效合同對雙方當事人的拘束力的問(wèn)題意識點(diǎn)出發(fā)，筆者認為兩被告是行使合同解除權。這里不是從《合同法》第94條第4項所規定的“違約行為致使不能實(shí)現合同目的”的法定解除權加以考慮，而是從交易本身加以考慮的。由于兩被告是在中介公司掛牌出售訟爭房屋的，使其交易具有公開(kāi)性與急切性；因此，雙
方當事人所約定的交易日期條款，應當視為合同的根本條款，如有違反即構成根本違約；雙方當事人于此默示的合同效果為，如果丙不于該交易日期前往交易的，即為自動(dòng)放棄交易，該合同可視為當然解除，唯其結果應依出賣(mài)人的意思決定。兩被告于約定交易日期之次日將訟爭房屋售予他人，可視為行使該合同所默示的解除權。由于丙是自動(dòng)放棄交易，且合同之當然解除已為默示，故兩被告于此并無(wú)通知其合同已經(jīng)解除之義務(wù)。在寫(xiě)作判決理由時(shí)，可將上述意思予以明確，以示法官并非機械適用法律條文之“工具”，實(shí)有其意義重大之“能動(dòng)”所在。
注釋?zhuān)?/p>
1在最高人民法院的司法解釋中，有直接采此觀(guān)點(diǎn)的，如《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解答》第12條規定：“轉讓合同簽訂后，雙方當事人應按合同約定和法律規定，到有關(guān)主管部門(mén)辦理土地使用權變更登記手續，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權變更登記手續為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應責令當事人依法辦理土地使用權變更登記手續�！钡�13條規定：“土地使用者與他人簽訂土地使用權轉讓合同后，未辦理土地使用權變更登記手續之前，又另與他人就同一土地使用權簽訂轉讓合同，并依法辦理了土地使用權變更登記手續的，土地使用權應由辦理土地使用權變更登記手續的受讓方取得。轉讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應當承擔相應的民事責任�！憋@然，其中之合同對當事人之拘束力，并非以物權變動(dòng)的發(fā)生為其要件的。從最高人民法院最近公布的案件來(lái)看，亦采此種觀(guān)點(diǎn)，見(jiàn)于存庫訴董成斌、董成珍房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛案，載《最高人民法院公報》，20xx年第4期。但是，盡管如此，在具體條文的適用中還是有爭議的。
第一，《關(guān)于貫徹執行〈民法通則〉若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第85條后段規定：“財產(chǎn)所有權尚未按原協(xié)議轉移，一方翻悔并無(wú)正當理由，協(xié)議又能夠履行的，應當繼續履行：如果協(xié)義不能履行，給對方造成損失的，應當負賠償責任�！薄蛾P(guān)于適用〈擔保法〉若干問(wèn)題的解釋》第56條第2款規定：“法律規定登記生效的抵押合同簽訂后，抵押入違背誠實(shí)信用原則拒絕辦理抵押登記致使債權人受到損失的，抵押人應當承擔賠償責任�！庇杏^(guān)點(diǎn)認為這是締約過(guò)失責任的規定，筆者則傾向于將其解釋為違約責任。在抵押合同中，抵押的權登記僅生對抗善意第三人的效力，不登記不影響抵押合同本身的效力：雙方于此所生的責任分配，可依其對于“登記”的合同義務(wù)大小決定。
第二，《關(guān)于適用〈合同法〉若干問(wèn)題的解釋?zhuān)ㄒ唬返?條第1款規定：“依照合同法第44條第2款的規定，法律、行政法規規定合同應當辦理批準手續，或者辦理批準、登記等手續才生效，在一審法庭辯論終結前當事人仍未辦理批準手續的�；蛘呷晕崔k理批準、登記等手續的，人民法院應當認定該合同未生效；法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力，合同標的物所有權及其他物權不能轉移�！逼渲忻黠@意識到了問(wèn)題，惜其僵化于所據條文之表面文義，既不考慮這此條文本身可能的不合時(shí)宜（包括觀(guān)感上的落后和機能上的滯后）。也不考慮實(shí)踐中出現的種種問(wèn)題。
綜上所述，在針對有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行法律適用時(shí)，法官應審度時(shí)宜，充分利用法律解釋方法，規避僵化條文，實(shí)現實(shí)體公正。
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