房屋買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛
因為涉及金錢(qián)，總會(huì )產(chǎn)生矛盾，下面是為大家帶來(lái)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛，歡迎閱讀。
房屋買(mǎi)賣(mài)合同的糾紛
[案情介紹]
原告林某、王某與被告朱某、趙某、朱某房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛一案，本院受理后，依法由審判員陸紅英獨任審判，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告林某、王某及其委托代理人、被告朱某及其委托代理人、被告趙某的委托代理人、被告朱某及其三被告的共同委托代理人到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
[案情分析]
原告林某、王某訴稱(chēng)：2009年9月20日，原告通過(guò)中介公司與被告簽訂了《三方協(xié)議書(shū)》，原告購買(mǎi)三被告名下的上海市某北路1555弄41號203室房屋。協(xié)議約定原、被告雙方應于2009年11月5日之前簽訂關(guān)于該系爭房屋的《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》。原告分別于2009年9月5日和2009年9月20日向被告支付了購房定金人民幣20萬(wàn)元和30萬(wàn)元(以下均為人民幣)9月21日，被告要求原告提前支付首付款，原告明確表示要按照《三方協(xié)議》的約定簽訂正式的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同�，F《三方協(xié)議》中約定的簽訂正式房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的最后期限已過(guò)，原告多次書(shū)面催告，被告仍拒絕簽約。被告的毀約行為給原告造成極大的損失，原告為維護自身的合法權益，故向法院提起訴訟，請求判令三被告雙倍返還定金共計人民幣100萬(wàn)元，并承擔本案的訴訟費。
被告朱某、趙某、朱某辯稱(chēng)：原、被告及中介方上海市拇指房產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所先后于2009年9月5日和2009年9月20日簽訂了兩份內容不同的三方協(xié)議，兩份三方協(xié)議均是無(wú)效的，三方協(xié)議系以偷逃國家稅款為主要內容的的合同，第一份協(xié)議約定的合同價(jià)格為245萬(wàn)元，30萬(wàn)元為裝修款，第二份協(xié)議將合同價(jià)格變更為244.9萬(wàn)元，裝修款為30.1萬(wàn)元，由于協(xié)議約定的是稅款及中介費等相關(guān)費用均由原告承擔，因此原告為了偷逃國家稅款而變更協(xié)議，被告在得知原告偷逃國家稅款的行為后告知了原告其行為的違法性及后果，要求在正規核價(jià)后進(jìn)行交易。由于雙方簽訂的協(xié)議危害了國家利益，因此雙方合同應當是無(wú)效的，原告應當承擔交易不成的后果。故被告只同意返還原告支付的定金，不同意原告雙倍返還定金的訴請。
原告向本院提供的證據有：
1、原、被告于2009年9月20日簽訂的居間協(xié)議，證明雙方買(mǎi)賣(mài)房屋的價(jià)格狀況;
2、兩張定金收條，證明被告收到原告支付的定金50萬(wàn)元;
3、催告函及郵寄憑證，證明原告催告被告簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的事實(shí);
4、個(gè)人出售房屋營(yíng)業(yè)稅申報表，被告在申請表上簽名，證明系爭房屋的合同但他為244.9萬(wàn)元系雙方商議的結果;
5、房地產(chǎn)權登記簿，證明該房屋沒(méi)有交易障礙;
6、同小區同面積的`房屋掛牌信息，證明房?jì)r(jià)不斷上漲，被告的違約行為給原告造成的損失;
7、契稅繳款書(shū)及發(fā)票聯(lián)，證明房屋交易過(guò)程中，雙方已經(jīng)辦理了納稅手續;
8、原告發(fā)送函件的簽收證明，證明原告兩次通知被告簽訂買(mǎi)賣(mài)合同;
9、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的示范文本，原告以合同文本中關(guān)于裝修補償款的規定證明三方協(xié)議關(guān)于裝修補償款的合法性;
10、上海拇指房地產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所工作人員謝志杰、孫全民證人證言，證明2009年9月20日簽訂的協(xié)議是在原、被告協(xié)商后達成的，原告支付了定金50萬(wàn)元，本來(lái)協(xié)議約定2009年11月5日簽訂正式的買(mǎi)賣(mài)合同，但是被告提出要提早簽訂合同并提早支付首付款，未得到原告的同意，經(jīng)過(guò)協(xié)調，原告于2009年9月26日同意簽訂合同，但是被告一直沒(méi)有來(lái)簽訂正式的合同。另外，辦理納稅手續中使用的買(mǎi)賣(mài)合同，其內容是雙方協(xié)商的結果，簽字均非雙方所簽，僅用于辦理納稅手續。
被告的質(zhì)證意見(jiàn)是：對證據1的真實(shí)性沒(méi)有異議，但是被告認為是原告繳完稅，欺騙被告簽訂的，被告在簽訂協(xié)議的時(shí)候是被迫的;對證據2沒(méi)有異議;對證據3有異議，被告從來(lái)沒(méi)有收到過(guò)催告函;對證據4，申報表上面的簽名是被告簽的，但是當時(shí)原告說(shuō)的是去評估，看能不能報進(jìn)去，原告是欺騙被告簽訂的;對證據5沒(méi)有異議;對證據6真實(shí)性無(wú)法認定;對證據7，在第二份協(xié)議沒(méi)有簽訂之前，原告已經(jīng)按照244.9萬(wàn)元繳稅了，對發(fā)票聯(lián)，被告認為并沒(méi)有收到原告所謂的購房款244.9萬(wàn)元;對證據8的真實(shí)性沒(méi)有異議，但是簽收證明無(wú)法證明原告寄送的信函內容;對證據9的真實(shí)性無(wú)法確認，也無(wú)法認同其關(guān)聯(lián)性;對于證人證言，被告認為兩位證人并不是職業(yè)經(jīng)紀人，中介和原告存在利害關(guān)系，對于證人證言不予認可。
被告向本院提供證據有：
1、2009年9月5日簽訂的居間協(xié)議以及在2009年9月20日簽訂的協(xié)議，證明雙方合同關(guān)系，雙方簽訂了一份陰陽(yáng)合同;
2、被告發(fā)送的函件及簽收證明，證明被告在2009年11月5日之前一直在跟原告指出違法報稅的行為，被告希望原告在撤稅后再進(jìn)行下一步的操作;
3、錄音資料，證明被告已經(jīng)告知原告存在假合同的事實(shí)，被告要求按照國家規定操作，不能偷逃國家稅款;
4、被告在稅務(wù)機關(guān)、財政機關(guān)調取的房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同若干頁(yè)，稅務(wù)機關(guān)的一份合同由原、被告雙方簽字，財政機關(guān)的一份合同簽字欄上均非原、被告本人所簽。被告以此證明原告以假造的買(mǎi)賣(mài)合同非法辦理納稅手續，雙方的買(mǎi)賣(mài)關(guān)系應屬無(wú)效;
5、納稅申報表、詢(xún)價(jià)意見(jiàn)單、病歷記錄、代開(kāi)發(fā)票申請表，證明原告在繳稅時(shí)存在偷逃稅款的行為。
原告的質(zhì)證意見(jiàn)是：對證據1真實(shí)性沒(méi)有異議，但是2009年9月5日簽訂的居間協(xié)議與本案沒(méi)有關(guān)聯(lián)性，雙方之后簽訂了第二份協(xié)議，效力應當以第二份協(xié)議為準，而且第一份協(xié)議沒(méi)有約定付款方式、付款日期和產(chǎn)權過(guò)戶(hù)的日期等內容，第一份協(xié)議算不上一份完整的協(xié)議;對證據2真實(shí)性予以認可，原告收到了被告寄送的函件，但是雙方簽訂的協(xié)議合法有效，不存在任何欺詐、強迫和逃避稅收的行為，稅務(wù)機關(guān)已經(jīng)審核通過(guò)了所有稅費;對證據3真實(shí)性不予認可，原告沒(méi)有簽過(guò)這份買(mǎi)賣(mài)合同;對證據3真實(shí)性予以認可，但是原告并沒(méi)有偽造合同，被告在錄音過(guò)程中大部分都是被告的單方陳述，不能作為定案依據，被告在錄音過(guò)程中有許多誘導性和假設性的提問(wèn)，即使原告在當時(shí)沒(méi)有做出回應，也不能認定假設性的前提成立;對證據4真實(shí)性予以認可，但是這份合同雙方都已經(jīng)簽字，證明被告是在積極配合繳稅的;對證據5，納稅申報表、詢(xún)價(jià)意見(jiàn)單、病歷記錄均無(wú)異議，代開(kāi)發(fā)票申請表上的簽字并非原告所簽。
本院對雙方提供證據的真實(shí)性予以認定。
經(jīng)審理查明：三被告系上海市某北路1555弄41號203室房屋的所有權人，原告欲購此房，于2009年9月5日通過(guò)上海拇指房產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所與被告簽訂了《上海市拇指房產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所三方協(xié)議》，房屋售價(jià)275萬(wàn)元為被告出售房屋后的到手價(jià)，房屋合同價(jià)為245萬(wàn)元，房屋裝修、設備補償款為30萬(wàn)元。第二天，原告支付定金20萬(wàn)元。2009年9月12日，原、被告雙方到稅務(wù)部門(mén)以房屋合同價(jià)為244.9萬(wàn)元的價(jià)格辦理納稅申報手續。為此，雙方在一份《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》上簽字，合同價(jià)為244.9萬(wàn)元，被告還提供了房屋照片及被告趙某的病歷卡，以證明房屋合同價(jià)的合理性，由此，通過(guò)了相關(guān)部門(mén)的審核，原告繳納了相關(guān)稅款。同時(shí)，向財政部門(mén)提交的一份《上海市房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》中，原、被告的簽字均非雙方本人所簽，合同價(jià)與向稅務(wù)部門(mén)提交的合同價(jià)一致。2009年9月20日，原、被告重新簽訂了一份《上海市拇指房產(chǎn)經(jīng)紀事務(wù)所三方協(xié)議》，約定：房屋售價(jià)275萬(wàn)元為被告出售房屋后的到手價(jià)，房屋合同價(jià)為244.9萬(wàn)元，房屋裝修、設備補償款為30.1萬(wàn)元，雙方應于2009年11月5日之前簽訂房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同。同日，原告按約定又支付定金30萬(wàn)元。之后，被告要求原告提前簽訂買(mǎi)賣(mài)合同并支付房款，原告因故拒絕。9月26日，原告同意提前簽訂合同，被告要求原告先撤銷(xiāo)已作的繳稅行為，雙方就此無(wú)法達成共識，未能簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。2009年10月30日，被告致函原告及中介，要求撤銷(xiāo)已為的納稅行為。11月3日，原告致函被告，要求被告于11月5日至中介處簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。11月4日，被告致函原告及中介，認為原告的納稅行為嚴重侵害了被告的財產(chǎn)權，已涉嫌刑事犯罪，并告知原告及中介，該交易已被相關(guān)機關(guān)查處，本次交易已被交易中心封鎖。11月7日，原告致函被告，催告其于11月14日至中介處簽訂買(mǎi)賣(mài)合同。11月10日、11月29日，被告兩次致函原告及中介，重申前述觀(guān)點(diǎn)。由此，雙方至今未能簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，原告遂于2009年11月19日向本院提起訴訟，要求被告雙倍返還定金。
雙方的主要爭議焦點(diǎn)是：哪一方違約。原告認為，被告拒不履行《三方協(xié)議書(shū)》的約定與原告簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，經(jīng)催告后仍不履行簽訂買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，違反了《三方協(xié)議書(shū)》的約定;被告認為，如果原告認可在稅務(wù)部門(mén)存檔的買(mǎi)賣(mài)合同的效力，那么原告應當于2009年9月12日即向被告支付房款，而原告當天并未支付房款，違約在先;如果原告不認可該買(mǎi)賣(mài)合同的效力，那么，原告依據該買(mǎi)賣(mài)合同所作的納稅行為是違法的，應當撤銷(xiāo)。
[案情結果]
本院認為：本案涉及到兩份《三方協(xié)議書(shū)》的效力問(wèn)題。兩份《三方協(xié)議書(shū)》中，第一份系原、被告的真實(shí)意思表示，合法有效;第二份《三方協(xié)議書(shū)》是對第一份《三方協(xié)議書(shū)》的變更，變更的內容與雙方于9月12日的納稅行為相吻合，協(xié)議書(shū)中填空處的內容由被告朱某親自進(jìn)行文字輸入，可見(jiàn)該《三方協(xié)議書(shū)》亦為原、被告真實(shí)意思的表示，其內容不違反法律規定，對其效力，本院予以認定。至于提前納稅行為，雙方當事人為規避稅率調整的風(fēng)險，向相關(guān)部門(mén)提供相應材料后申請以244.9萬(wàn)元的價(jià)格納稅，相關(guān)部門(mén)在對材料進(jìn)行審核后予以核準，可見(jiàn)提前納稅行為未違反相關(guān)規定。至于在稅務(wù)部門(mén)存檔的買(mǎi)賣(mài)合同文本，該合同由雙方簽字，可見(jiàn)雙方均作出了以普通住宅價(jià)格申報納稅的行為。從雙方約定的簽訂買(mǎi)賣(mài)合同期限可見(jiàn)，在稅務(wù)部門(mén)存檔的買(mǎi)賣(mài)合同文本，從雙方另行約定的簽訂買(mǎi)賣(mài)合同期限可見(jiàn)，雙方均認定該買(mǎi)賣(mài)合同文本僅限于提前納稅，而不是雙方在《三方協(xié)議書(shū)》中約定的買(mǎi)賣(mài)合同，合同內無(wú)付款等其他條款，被告提出的原告未按合同約定付款，違約在先的觀(guān)點(diǎn)不能成立。關(guān)于財政部門(mén)存檔的買(mǎi)賣(mài)合同文本，非原、被告雙方所簽，該合同不成立。如果由此違反財政等相關(guān)方面的規定的，由相關(guān)部門(mén)按規定處理，本案不予涉及�！度絽f(xié)議書(shū)》訂立后，締約各方應按照約定條件進(jìn)一步對房屋買(mǎi)賣(mài)進(jìn)行協(xié)商，以促成買(mǎi)賣(mài)合同的訂立。如一方無(wú)正當理由悔約的，應承擔民事責任。本案中，被告收取原告定金，理應按約履行與原告簽定房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)。被告在納稅申報表上簽字，并提供了趙某的病歷卡，以證明房屋合同價(jià)的合理性，表明原、被告共同進(jìn)行了提前納稅行為。被告稱(chēng)在買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中，存在偷逃國家稅款的行為，損害了國家利益。對此，本院認為，在房屋買(mǎi)賣(mài)交易過(guò)程中，買(mǎi)賣(mài)雙方約定裝修補償款事宜并未違反相關(guān)法律規定，況且，涉及原、被告之間買(mǎi)賣(mài)關(guān)系的納稅申報已經(jīng)得到了財稅部門(mén)的審核通過(guò)，如果財稅部門(mén)認為房屋合同價(jià)過(guò)低，存在偷逃稅款的行為，亦不會(huì )對納稅申報予以批準。誠然，在本案系爭房屋納稅申報手續上，存在一定瑕疵，但其并不當然導致《三方協(xié)議書(shū)》無(wú)效，也不能作為被告不履行協(xié)議約定義務(wù)的理由。據此，被告不履行簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)，并明確表示拒絕按照原約定條款出售房屋，顯然已構成根本違約，原告要求被告返還定金，并按定金法則承擔違約責任，符合相關(guān)法律規定，本院予以支持。據此，依照《中華人民共和國合同法》第一百零七條、第一百一十五條之規定，判決如下：
被告朱某、趙某、朱某應于本判決書(shū)生效之日起十日內向原告林某、王某雙倍返還定金人民幣100萬(wàn)元。
如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應當依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十九條之規定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。
本案受理費人民幣13800元減半收取，計人民幣6900元由被告負擔(原告已預付)
如不服本判決，可在判決書(shū)送達之日起十五日內，向本院遞交上訴狀，并按對方當事人的人數提出副本，上訴于上海市第二中級人民法院。
[相關(guān)法規]
合同法第一百零七條 當事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。
第一百一十五條 當事人可以依照《中華人民共和國擔保法》約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應當抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無(wú)權要求返還定金;收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，應當雙倍返還定金。
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