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商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋的內容
商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下稱(chēng)《解釋》）共２８條，主要對商品房預售合同的效力，商品房銷(xiāo)售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險承擔、商品房質(zhì)量、商品房包銷(xiāo)、商品房擔保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規定，商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋。其中，對出賣(mài)人嚴重違反誠實(shí)信用原則、損害買(mǎi)受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規定可以適用懲罰性賠償原則。
適用要點(diǎn)一：集資房，房改房，經(jīng)濟適用房不適用本解釋
法條原文第一條本解釋所稱(chēng)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統稱(chēng)為出賣(mài)人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì )銷(xiāo)售并轉移房屋所有權于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。
本條是司法解釋適用范圍的規定
適用要點(diǎn)：一，將商品房買(mǎi)賣(mài)合同的出賣(mài)人作了嚴格的限定，即僅僅指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；二，將商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標的包括兩類(lèi)：現房銷(xiāo)售和期房銷(xiāo)售。商品房買(mǎi)賣(mài)合同僅指買(mǎi)受人與開(kāi)發(fā)商之間簽訂的期房或現房銷(xiāo)售合同。三，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所開(kāi)發(fā)的房屋，包括集資房、房改房、經(jīng)濟適用房不適用本《解釋》。
我國目前存在著(zhù)多種類(lèi)型的房屋，有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個(gè)人所有的私有房等。經(jīng)濟適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買(mǎi)賣(mài)，其交易要受到國家政策的調整，比如，需要補交土地出讓金或者相當于土地出讓金的價(jià)款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買(mǎi)賣(mài)與商品房買(mǎi)賣(mài)又有所不同。從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的實(shí)際情況來(lái)看，房屋買(mǎi)賣(mài)的主流為商品房買(mǎi)賣(mài)，而且人民法院受理的房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛主要也是商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛。同時(shí)，由于此類(lèi)糾紛不僅關(guān)系到國家住房制度改革措施的推進(jìn)，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調整的范圍明確限定為商品房買(mǎi)賣(mài)行為，包括商品房預售和商品房現售。
適用要點(diǎn)二：開(kāi)發(fā)商沒(méi)有取得預售許可證明，商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力及司法救濟
法條原文： 1．《解釋》“第二條 出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效�！�2．《解釋》“第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣(mài)人承擔不超過(guò)已付購房款一倍的賠償責任:（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明；(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實(shí)�！�
我國對商品房預售實(shí)行預售許可制度，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后才可進(jìn)行預售。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售。但現實(shí)中，由于種種原因，開(kāi)發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，與購房者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，預售商品房，嚴重損害購房者的合法權益，由此引發(fā)了許多糾紛。
對于未取得《商品房預售許可證》的，商品房買(mǎi)賣(mài)合同效力問(wèn)題適用要點(diǎn)如下：
一、出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，因為違反法律、行政法規的強制性規定，應該認定為無(wú)效。
《合同法》第五十二條規定 “有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定�！�
《城市商品房預售管理辦法》第九條 “開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》，合同范本《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售�！�
從上述法律法規可以看出，行政法規《城市商品房預售管理辦法》明確要求，未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售。而開(kāi)發(fā)商在沒(méi)有取得《商品房預售許可證》的條件下，違規與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同的，此買(mǎi)賣(mài)合同的訂立違反了我國法律的強制性規定，屬無(wú)效合同。
二、在司法實(shí)務(wù)中，有一種情況是可以認定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預售許可證明的�！督忉尅穼Υ俗髁藢捤傻慕忉�?zhuān)瑢@是從鼓勵交易原則出發(fā)而出臺的司法解釋。該條司法解釋明確規定：“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效�！�
三 ．司法救濟：
在商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立以后，買(mǎi)受人發(fā)現開(kāi)發(fā)商沒(méi)有《商品房預售許可證》的，或者訂立合同時(shí)開(kāi)發(fā)商提供虛假商品房預售許可證明的，如果買(mǎi)受人想反悔的，這時(shí)可以選擇下列方式：
第一、起訴申請認定該合同無(wú)效，并可以請求雙倍返還已付購房款。
如果選擇認定合同無(wú)效的，在實(shí)務(wù)中對購買(mǎi)人來(lái)說(shuō)，還是有一定風(fēng)險的，風(fēng)險就在：在查詢(xún)后到起訴前，開(kāi)發(fā)商取得了商品房預售許可證明，該訴訟請求可能就不會(huì )得到支持。因為按照該解釋第二條的規定，應當認定為有效。
第二、申請撤銷(xiāo)該合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。
按照《民法通則》及《合同法》對撤銷(xiāo)民事行為的規定，買(mǎi)受人在訂立合同時(shí)只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實(shí)意思的情況下訂立的合同，受損害方有權請求人民法院或者仲裁機構變更或者撤銷(xiāo)�！倍_(kāi)發(fā)商“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預售許可證明；”顯然屬于欺詐行為。
“故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預售許可證明的事實(shí)” 怎樣認定？
根據《城市商品房預售管理辦法》第九條規定：“開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預售許可證》的批準文號�！� 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有按照該規定 ‘向買(mǎi)受人出示’ 和沒(méi)有在‘售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預售許可證》的批準文號’，均應當認定為“故意隱瞞”行為。
第三、如果開(kāi)發(fā)商既有‘故意隱瞞’或‘提供假證’，又根本就不能取得《商品房預售許可證明》的，而導致商品房買(mǎi)賣(mài)合同的目的就根本不能實(shí)現的話(huà)，購買(mǎi)人還可以選擇“解除合同”，并可以請求雙倍返還。
但是，如果選擇解除合同的話(huà)，要特別慎重，因為合同的法定解除條件是有嚴格規定的�！逗贤ā返诰攀臈l規定：“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實(shí)現合同目的；
(二)在履行期限屆滿(mǎn)之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
(三)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行；
(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實(shí)現合同目的；
(五)法律規定的其他情形�！�
依據上述條款之規定，有兩種情形可以適用解除合同，一是因為未取得《商品房預售許可證》，而導致以后的商品房‘交付使用’或者‘產(chǎn)權辦證’遲延，經(jīng)催告后在合理期限內仍未履行的；二是因為未取得《商品房預售許可證》，而導致不能實(shí)現合同目的。
附：相關(guān)知識：（摘自《宜昌律師寇志中房產(chǎn)支招系列》
第一、商品房預售
依據《城市商品房預售管理辦法》的規定，商品房預售，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)（開(kāi)發(fā)商）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jì)r(jià)款的行為。
第二、預售許可制度
我國對商品房預售實(shí)行預售許可制度，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》后才可進(jìn)行預售。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售。但現實(shí)中，由于種種原因，開(kāi)發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得《商品房預售許可證》的情況下，與購房者簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，預售商品房，嚴重損害購房者的合法權益，由此引發(fā)了許多糾紛。
第三、沒(méi)有取得預售許可證商品房買(mǎi)賣(mài)合同的效力
1 法律：《合同法》第五十二條 “有下列情形之一的，合同無(wú)效：（五）違反法律、行政法規的強制性規定�！�
2 行政法規：《城市商品房預售管理辦法》第九條 “開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向承購人出示《商品房預售許可證》。售樓廣告和說(shuō)明書(shū)必須載明《商品房預售許可證》的批準文號。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售�！�
3 司法解釋?zhuān)鹤罡呷嗣穹ㄔ骸督忉尅分忻鞔_規定：“出賣(mài)人未取得商品房預售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預售合同，應當認定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效�！�
適用要點(diǎn)三：商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料能否構成違約？
廣告銷(xiāo)售是樓盤(pán)的主要銷(xiāo)售途徑，廣大的購房者對樓盤(pán)的了解也多是從廣告和宣傳資料開(kāi)始，有相當部分的購房人根據樓盤(pán)廣告所宣傳的各種條件而決定是否購買(mǎi)該樓盤(pán)。實(shí)際交付的房屋或多或少與宣傳不符，糾紛由此而生，但購房人維權難度大，這就是廣告宣傳內容和宣傳資料會(huì )成為商品房買(mǎi)賣(mài)中投訴的熱點(diǎn)的原因。本文從商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料能否構成違約，構成違約的條件以及怎樣維權方面做些討論，以對廣大的購房人以幫助。
法條原文：《解釋》第3條： "商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作
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