簽訂商鋪出租合同時(shí)要注意哪些因素
簽訂商鋪出租合同時(shí)要注意哪些因素?為了讓大家更加了解這方面的知識，下面為大家搜集了相關(guān)的法律知識，希望對你們有幫助!
商鋪出租合同，是指出租方與承租方就商鋪出租事項所達成的書(shū)面合同，圍繞著(zhù)商鋪使用權而非所有權所形成的租賃關(guān)系，不涉及商鋪產(chǎn)權的買(mǎi)賣(mài)。出租方通過(guò)收取租金獲取收益，在租賃期限內，如果允許轉租，承租方方可獲取轉租權。
我們在簽訂商鋪出租合同時(shí)要注意以下幾會(huì )影響商鋪出租合同的因素：
一、商業(yè)生地，商家不會(huì )進(jìn)入
第一個(gè)原因是商家開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)非常理性，不會(huì )賠錢(qián)經(jīng)營(yíng)。入住率不高、周邊消費人群不足的區域，往往被商家稱(chēng)為生地。如果讓一個(gè)生在成為一個(gè)繁華鬧市，可能需要很長(cháng)的培養期。在這期間商家往往要賠錢(qián)經(jīng)營(yíng)。因為很少有商家愿意賠錢(qián)經(jīng)營(yíng)，所以，一個(gè)剛剛建成的社區，商家很難立刻進(jìn)去經(jīng)營(yíng)。即使有些商鋪零租金也難以吸引商家，為什么?一但入住，裝修、人員及經(jīng)營(yíng)管理成本一樣會(huì )有。所以，商家的入住是很理性的.。這就是為什么商家進(jìn)駐滯后人群入住的原因了。在這種情況下，新購買(mǎi)的商鋪難以出租是正常的。投資者也許要等上兩三年或者三五年。
二、區域商業(yè)面積過(guò)大，新商業(yè)難以開(kāi)業(yè)
第二個(gè)原因是區域商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積飽和。區域內商業(yè)用房面積供應超過(guò)需求，過(guò)量的商業(yè)用房面積只能閑置，而難以出租，這就是市場(chǎng)的力量。所以，在投資前應了解一下項目的商業(yè)規模，再了解一下周邊商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況。如果周邊已有大量商鋪空著(zhù)沒(méi)有租出去，或者即使出租情況還可以，但租金很低，再在這個(gè)區域進(jìn)行商鋪投資將是一件很危險的事。假如是一個(gè)大型社區，你可以算一算社區可以居住多少人，如果這個(gè)社區供應的商業(yè)面積超過(guò)了每人1平方米，那這個(gè)社區的商業(yè)面積已經(jīng)過(guò)量了，再加上周邊原有商業(yè)，投資這個(gè)社區商業(yè)肯定會(huì )有危險。如果一定要投資，則一定要選一個(gè)交通要道或進(jìn)出人流量很大的地方，小區深處的商鋪還是最好放棄。
三、商鋪售價(jià)高致租金拉高，商鋪出租難
第三個(gè)原因是商鋪過(guò)高的售價(jià)拉高了房租。由于有些商鋪售價(jià)很高，投資者為了盡快收回投資，常常將商鋪的出租價(jià)格定的不合理，高過(guò)了周邊正在經(jīng)營(yíng)中的成熟商鋪的租價(jià)，這樣的商鋪是難以出租的。因為過(guò)高租金增加了商家的經(jīng)營(yíng)壓力。
那么，商鋪的投資者如何判斷租金的高低和商鋪售價(jià)的高低呢?其實(shí)，這一點(diǎn)兒也不難。一個(gè)是到商鋪周邊問(wèn)一問(wèn)正在經(jīng)營(yíng)著(zhù)的商鋪的租金情況，然后投資者再問(wèn)一問(wèn)欲投資項目商鋪的售價(jià)，假設商鋪投資回報期為十年，通過(guò)一個(gè)簡(jiǎn)單的除法就可算出即將投資商鋪的租金水平，與周邊目前經(jīng)營(yíng)中的商鋪租金進(jìn)行對比，如果高于周邊商鋪的租金水平，那么這個(gè)商鋪投資壓力就大了，也就是說(shuō)不好出租了。如果將租金調低到周邊商鋪租金水平，無(wú)疑將大大延長(cháng)投資回報期。這樣的商鋪投資價(jià)值已大打折扣。當然，如果投資者不在乎投資回報期，投資這個(gè)商鋪也無(wú)妨。但有一點(diǎn)，這個(gè)計算并不太準確，如果加上物業(yè)管理費、利息等，這個(gè)回報期可能還要延長(cháng)。
這說(shuō)明什么呢?如果你不將租金降低，你的商鋪可能租不出去。
四、商業(yè)用房結構有問(wèn)題
第四個(gè)問(wèn)題是商鋪的結構出現了問(wèn)題而使商鋪難以出租。這個(gè)問(wèn)題對投資者而言是最冤的，完全由于開(kāi)發(fā)商的責任，傷害的卻是投資者。
由于商業(yè)用房的最終用途是商家經(jīng)營(yíng)使用。但很多商業(yè)地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)前對后期商家使用功能重視不足，導致了建成的商業(yè)用房商家無(wú)法使用，出租自然是困難的。
例如，開(kāi)發(fā)商為了銷(xiāo)售方便，將商業(yè)店鋪以單元為單位一至三層或四層，兩個(gè)單元之間是承重墻結構，造成了店鋪之間互不相通。這種結構完全不考慮商家使用要求。由于商業(yè)業(yè)態(tài)不同，對經(jīng)營(yíng)面積、規劃布局等使用要求也不用。如超市、百貨、專(zhuān)賣(mài)店、餐飲等不同業(yè)態(tài)對層高、承重、柱距寬、進(jìn)深、面寬、供電照明、人流、車(chē)流動(dòng)線(xiàn)、排污、排煙以及商業(yè)店面門(mén)窗、門(mén)頭外觀(guān)等建筑結構的設計均有不同要求，這些要遠比非商業(yè)用房設計復雜得多。不管商業(yè)使用功能的商業(yè)用房即使建成賣(mài)掉了，最后招商也非常困難。其實(shí)，對商業(yè)使用而言，框架結構是比較好的，商家可根據經(jīng)營(yíng)需要進(jìn)行任意組合分割。而前面所說(shuō)單元式結構則完全沒(méi)了按照商業(yè)使用功能重新布局的可能。另外，很多社區商業(yè)街由于是與住宅連在一起，結構是為了照顧住宅，很多底層商業(yè)與樓上住宅結構是一樣的，眾多的承重墻落地，對絕大多數商家而言，這樣的結構是無(wú)法經(jīng)營(yíng)使用的。
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