房屋租賃有哪些合同糾紛

　　一、房屋租賃合同效力的糾紛問(wèn)題

　　出租人和承租人訂立房屋租賃合同，雙方就租賃的房屋、租金、期限、違約責任等條款達成一致意見(jiàn)后，合同視為成立。房屋租賃合同有無(wú)效力，根據有關(guān)法律和地方性行政法規的規定，為對房屋租賃合同的效力主要應從以下幾個(gè)方面來(lái)審查：

　　1、審查合同的主體是否適格。即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無(wú)民事行為能力人，或限制民事行為能力人等。

　　2、審查租賃的標的物是否為法律法規禁止出租。但只要法律法規沒(méi)有禁止出租的房屋，都應是可以出租的。建設部1995年以第42號令發(fā)布的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規定，有下列情形之一的房屋不得出租：

　　(一)未依法取得房屋所有權證的;

　　(二)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權利的;

　　(三)共有房屋未取得共有人同意的;

　　(四)權屬有爭議的;

　　(五)屬于違法建筑的;

　　(六)不符合安全標準的;

　　(七)已抵押，未經(jīng)抵押權人同意的;

　　(八)不符合公安、環(huán)保、衛生等主管部門(mén)有關(guān)規定的;

　　(九)有關(guān)法律、法規規定禁止出租的其他情形。

　　二、房屋租賃合同被確認無(wú)效或被解除后的糾紛問(wèn)題

　　1、對承租人裝修物價(jià)值的認定。

　　承租人一般是在租賃房屋期內根據租賃合同的用途對房屋進(jìn)行裝修的，在房屋租賃合同中，一般均規定，裝飾物在房屋租賃合同期滿(mǎn)歸出租人無(wú)償收回。但在合同履行期間，往往因為合同無(wú)效或者當事人約定出租人提前收回裝修物，這就存在對裝飾物現價(jià)值的確認問(wèn)題。筆者認為，首先應由租賃雙方對裝修物進(jìn)行協(xié)調，這樣既解決了問(wèn)題，同時(shí)也節省減少損失;如果協(xié)商不成，則由法院委托評估評估機構對裝修物的價(jià)值進(jìn)行評估。一般評估是按照裝修物的正常使用年限計算折舊，房屋裝修物的使用年限應與租賃期限相符，故裝修物收回時(shí)的現價(jià)值應當按照租賃期限的計算標準的折舊。

　　2、對承租人裝修物的處理及補償。

　　裝修物在法律上屬于添附物�！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)(試行)》第86條對添附物的規定是：非產(chǎn)權人在使用他人的財產(chǎn)上增添附屬物的，財產(chǎn)所有權人同意增添，并就財產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按照約定辦理;沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的可以責令拆除;不能拆除的，也可以折價(jià)歸財產(chǎn)所有人;造成財產(chǎn)所有人損失的，應當負賠償責任。

　　對承租人裝修物的處理及補償主要可以從以下幾方面考慮：

　　(1)房屋租賃合同合法有效，因出租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，如果是征得出租人同意或者按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì )嚴重影響其價(jià)值的可以責令承租人自行拆回。不能拆除的可以對裝修物現價(jià)值進(jìn)行評估，并歸出租人承頂;若出租人不同意裝修或和承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝修物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì )影響其價(jià)值的可以責令承租人自行拆除，不能拆回的，進(jìn)行評估，其裝修物的損失由出租人對承租人作適當的補償。如果是承租人的過(guò)錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。

　　(2)房屋租賃合同合法有效，因承租人違約導致租賃合同被解除，承租人對房屋進(jìn)行裝修及形成的裝修物，若是征得出租人同意或者按照合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì )嚴重影響其價(jià)值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物進(jìn)行評估，其裝修物損失由出租人對承租人作適當的補償。若出租人不同意裝修或承租人并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定的又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì )嚴重影響其價(jià)值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，其裝修物無(wú)償歸出租人所有，因承租人有過(guò)錯造成房屋損壞的，由承租人負責修復或賠償。

　　(3)房屋租賃合同合法有效，因雙方違約導致租賃合同被解除的，承租人對房屋進(jìn)行裝修形成的裝修物，若是征得出租人同意或按合同約定的承租目的而合理添置的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，拆除后并不會(huì )嚴重影響其價(jià)值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，可對裝修物的現價(jià)值進(jìn)行評估，其裝修物的損失根據雙方違約責任的大小來(lái)分擔。若是未征得出租人同意或并非按合同約定的承租目的裝修的，對裝飾物的處理有約定的從約定，沒(méi)有約定又協(xié)商不成，拆除后并不會(huì )嚴重影響其價(jià)值的可以責令承租人自行拆回，不能拆回的，裝修無(wú)償歸出租人所有。

　　三、違章建筑的租賃合同糾紛的問(wèn)題

　　房屋屬違章建筑物，對此訂立的租賃合同無(wú)效�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》和《城市房屋租賃管理辦法》對此都有了明確的規定，本是無(wú)庸置疑的�，F實(shí)中，農村集體收入很大一部分是靠這種違章建筑出租獲取的，村民的分紅也就靠這一塊。不幸的是很多外商賺足了錢(qián)后，有的長(cháng)期拖欠租金，有的逃跑了，有的甚至留下一身債務(wù)要村集體來(lái)背。這種現狀目前較突出，起訴到法院，法院又無(wú)法依法予以保護，村民怨氣大。法院現在處于一種兩難境地。一方面要依法辦案，不能明知是違章建筑出租，也給予保護。另一方面，法院作為地方經(jīng)濟秩序和社會(huì )穩定的維護者，又不忍看到村民受到巨大的經(jīng)濟損失，而且因為法院的依法辦案導致村民對法院工作的誤解，是任何法院領(lǐng)導都不愿看到的。對類(lèi)似這樣的違章建筑出租問(wèn)題，我們在審判實(shí)踐中究竟應如何處理，是困擾基層法院法官的一大難題。對違章建筑出租案件如何處理，有多種觀(guān)點(diǎn)。

　　一是認為租金可以適當保護。即首先認定違章建筑出租是非法的，租賃合同無(wú)效，但實(shí)際已租用房屋或場(chǎng)地，本著(zhù)實(shí)事求是的原則，仍應給予一定的補償，因為租賃合同的無(wú)效不象其他買(mǎi)賣(mài)合同，可以返還，租賃是一種行為合同，沒(méi)法返還。在計算補償費時(shí)按房管部門(mén)評定的租金標準計算。筆者認為，不管采用何種計算方法，只要對租金予以了支持，就是等于承認了違章建筑出租的合法性，與認定違章建筑出租是非法的前提相矛盾。

　　二是認為，對于違章建筑出租的非法所得應依照《民法通則》第134條第3款的規定對非法活動(dòng)的所得予以收繳，以懲罰亂建亂租，沖擊、擾亂正常的房屋租賃市場(chǎng)的行為。

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