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租賃合同糾紛管轄
租賃糾紛，雖然是以對不動(dòng)產(chǎn)的使用收益為目的的，但依其性質(zhì)而言，仍然屬于債權債務(wù)糾紛。
租賃合同糾紛管轄
雖然，對于不動(dòng)產(chǎn)糾紛，各國一般都明確為專(zhuān)屬管轄。但是，這些專(zhuān)屬管轄是針對涉及不動(dòng)產(chǎn)物權性質(zhì)，還是包括了與不動(dòng)產(chǎn)有關(guān)的所有糾紛在內，在不同法域，尚有不同的理解。我國目前的做法大致是，只要是與不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)的糾紛，一般適用專(zhuān)屬管轄的規定，由不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。
就房屋租賃糾紛的管轄確定問(wèn)題，北京市高級人民法院曾于1985年7月24日，向最高人民法院作出請示，請示提出：“最近，本市宣武區法院收到一件房屋承租人請求出租人修繕?lè )课莸钠鹪V，原告肖承志所承租的房屋坐落在宣武區廣外椿樹(shù)街2號，被告即出租人袁振海的戶(hù)籍和工作地均在貴州省都勻市112廠(chǎng)。宣武區法院按一般地域管轄的原則將案件移轉貴州省都勻市法院。都勻市法院認為：房屋在北京，又將案件退回宣武區法院(宣武區法院已受理并趁被告來(lái)京出差之際調解結案)。與此同時(shí)，北京市中級人民法院在接待來(lái)訪(fǎng)中，也發(fā)現有上述類(lèi)似情況，由于房屋坐落地與被告戶(hù)籍地不一致，所涉及的兩個(gè)區、縣法院之間認識分歧而互相推諉管轄。如苗義訴袁繼信收房一案，被告袁繼信承租原告苗義的房屋兩間，該房坐落在東城區東四五條北巷4一號，而袁的戶(hù)籍地和居所地均在朝陽(yáng)區。原告因被告轉讓房屋和欠租向朝陽(yáng)區法院起訴，請求收房自用。朝陽(yáng)區法院讓原告向房屋所在地的東城區法院起訴;東城區法院認為被告戶(hù)籍在朝陽(yáng)區應由朝陽(yáng)區法院管轄，讓原告仍找朝陽(yáng)區法院(后已由中級法院指定朝陽(yáng)區法院管轄)。”對類(lèi)似房屋租賃糾紛，應適用《民事訴訟法(試行)》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《民訴法》)所規定的一般地域管轄還是特殊地域管轄，認識不盡一致。大體有兩種意見(jiàn)：
一種意見(jiàn)認為，按照《民訴法》第29條的規定，只有執行特殊地域管轄有困難的，才適用一般地域管轄。涉及房屋租賃關(guān)系的訴訟，從兩便原則考慮，應當適用特殊地域管轄。否則，如適用一般地域管轄，對于房屋坐落地與被告所在地不一致的糾紛，不便于受訴法院查明案情和判決后的執行。
第二種意見(jiàn)認為，根據審判實(shí)踐中的一貫做法，應適用一般地域管轄。理由是，《民事訴訟法》第23條所稱(chēng)“因合同糾紛提起的'訴訟”，指的是經(jīng)濟合同，不包括民事合同，因為民事合同范圍較廣，顯然房屋租賃糾紛不能按合同糾紛確定管轄;《民事訴訟法》第30條第(1)項所稱(chēng)“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”，指的是不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權，房屋租賃糾紛，實(shí)質(zhì)上是合同履行中的爭議，不涉及不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權問(wèn)題，所以，也不能適用對不動(dòng)產(chǎn)的專(zhuān)屬管轄規定。凡在租賃關(guān)系存續期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般可由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄。
最高人民法院在批復中指出：“凡在租賃關(guān)系存續期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合‘兩便’原則的，也可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄。這樣并不有悖法律規定，重要的是便于受理的法院查明案情和執行判決，從而正確、及時(shí)地審結案件。”
最高人民法院的這個(gè)批復，目前仍然屬于有效的法律意見(jiàn)：各個(gè)地方在審判操作中也仍然是按照這個(gè)批復的意見(jiàn)處理的。
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一、簡(jiǎn)要案情原告王某與被告李某簽訂了一份房屋租賃合同，約定雙方在租賃中若產(chǎn)生糾紛，由被告住所地法院管轄。原告王某現因租賃期限屆滿(mǎn)，向房屋所在地東湖法院起訴，要求被告李某騰退房屋。被告李某在提交答辯狀期間對管轄權提出異議，認為其已書(shū)面約定由被告住所地法院管轄，其住所地在西湖區，本案應由西湖區法院管轄，請求將本案移送至西湖區法院審理。
二、意見(jiàn)分岐
對本案的管轄主要存在以下兩種意見(jiàn)：
一種意見(jiàn)認為，本案雖不涉及不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權的確認或變更，但它涉及到了承租人對不動(dòng)產(chǎn)有無(wú)繼續使用權的問(wèn)題，也屬于“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”，應適用民訴法第三十四條第(一)項有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的專(zhuān)屬管轄的規定，由房屋所在地法院管轄，當事人作出的違反專(zhuān)屬管轄的約定無(wú)效，本案依法應駁回被告提出的管轄異議。
一種意見(jiàn)認為，民訴法第三十四條第(一)項所稱(chēng)“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”，指的是因不動(dòng)產(chǎn)物權提起的訴訟。本案涉及的房屋租賃糾紛，實(shí)質(zhì)為合同履行中的爭議，屬于合同糾紛，當事人可以選擇被告住所地法院管轄，本案依法應移送被告住所地法院審理。
三、評析
本案管轄爭議焦點(diǎn)是房屋租賃合同糾紛的管轄究竟屬于不動(dòng)產(chǎn)糾紛的專(zhuān)屬管轄還是屬于合同糾紛的特別地域管轄。其爭議根源在于各自對不動(dòng)產(chǎn)糾紛的界定不一。
筆者認為，對于何為不動(dòng)產(chǎn)糾紛這個(gè)問(wèn)題，我國立法并無(wú)明確規定，但參照《法國新民事訴訟法典》第44條“不動(dòng)產(chǎn)物權訴訟案件，不動(dòng)產(chǎn)所在地的法院唯一有管轄權”及我國臺灣地區《民事訴訟法》第l0條“因不動(dòng)產(chǎn)之物權或其分割或經(jīng)界涉訟者，專(zhuān)屬不動(dòng)產(chǎn)所在地之法院管轄。其他因不動(dòng)產(chǎn)涉訟者，得由不動(dòng)產(chǎn)所在地之法院管轄”之規定精神，對我國民訴法第三十四條第(一)項所稱(chēng)“因不動(dòng)產(chǎn)提起的訴訟”應理解為專(zhuān)指因不動(dòng)產(chǎn)提起的物權訴訟，包括不動(dòng)產(chǎn)登記糾紛、所有權糾紛、用益物權糾紛、擔保物權糾紛、占有保護糾紛。
本案訴爭房屋租賃合同糾紛，雖與不動(dòng)產(chǎn)發(fā)生牽連，但因訴爭法律關(guān)系發(fā)生的依據是當事人間存在的合同，其性質(zhì)仍屬于債權債務(wù)糾紛，并非不動(dòng)產(chǎn)物權糾紛，不應適用專(zhuān)屬管轄，而應適用合同糾紛的特別地域管轄，由被告住所地或者合同履行地即不動(dòng)產(chǎn)所在地人民法院管轄。對此，最高人民法院在《關(guān)于房屋租賃糾紛如何確定管轄問(wèn)題的批復》中已作明確規定：“凡在租賃關(guān)系存續期間發(fā)生的房屋修繕、租金、騰退等糾紛，一般應由房屋所在地法院管轄，個(gè)別由被告所在地法院管轄更符合”兩便“原則的，也可由被告戶(hù)籍地或居所地法院管轄。”既然該類(lèi)糾紛仍屬于合同糾紛的范疇，根據我國民訴法第二十五條之規定，當事人當然也就可書(shū)面協(xié)議選擇被告住所地、合同履行地、合同簽訂地、原告住所地、標的物所在地即不動(dòng)產(chǎn)所在地法院管轄。本案當事人既已書(shū)面協(xié)議選擇被告住所地法院管轄，應尊重當事人的選擇權，移送被告住所地法院審理。
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