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“玩”二手房的賺錢(qián)要點(diǎn)
上海樓市行情連年走旺，特別是二手房買(mǎi)賣(mài)。我們以普陀區為例，近期二手房銷(xiāo)售額已經(jīng)占到該區整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的50%左右。其中有45%的人購買(mǎi)二手房是拆遷所需，36%的人是為了自住，而選擇二手房投資的人，比例卻只有10%。據了解，想投資二手房者不少，但由于二手房在手續、過(guò)戶(hù)、按揭等多方面存在不便，致使二手房投資遇冷。實(shí)際上，投資二手房并非無(wú)錢(qián)可賺，只要調整好自己的房產(chǎn)理財思路，掌握以下幾點(diǎn)，就能避免投資風(fēng)險，從二手房中淘到“真金”。
投資看前景
從目前二手房供求市場(chǎng)來(lái)看，二手房以“斜、“舊”居多，它主要適合人群為城市外來(lái)打工族、部分學(xué)生、其他流動(dòng)人口，以及沒(méi)有經(jīng)濟實(shí)力購買(mǎi)新房、大房的居民。同時(shí)，隨著(zhù)城市人口的老齡化，一些老年人因各種主客觀(guān)原因會(huì )逐漸與兒女們分居，只要能滿(mǎn)足他們日常的生活起居，這類(lèi)人群的相當一部分會(huì )選擇此類(lèi)房產(chǎn)；雖然二手房買(mǎi)者、求租者比比皆是，但許多人卻租買(mǎi)不到所需的房子�？傊�，對現仍屬賣(mài)方市場(chǎng)的二手房，其前景還是相當樂(lè )觀(guān)的。
目前，二手房緊俏產(chǎn)品由20年的老工房轉為10年的早期商品房。介于新、舊之間，房齡10年左右的房子優(yōu)勢凸顯。首先是單價(jià)相對較低，從目前市場(chǎng)看，房齡10年的早期商品房市場(chǎng)行情價(jià)約在6000元/平方米，次新房平均成交價(jià)格在6500元/平方米-7500元/平方米，較好地段則在8000元/平方米以上，售后公房均價(jià)在6000元/平方米左右。其次是緊湊型房子好銷(xiāo)，90年代中前期建造的房子以緊湊型為主，面積多在60平方米至90平方米；小房型控制了總價(jià)，外觀(guān)又相對較新，這類(lèi)房源較受青睞。
投資眼光要刁
投資二手房時(shí)要多看。一是看房子所在地是否有足夠的人氣；二是看房子所在地是否有良好的周邊配套環(huán)境和市政配套。因為二手房多位于有一定年頭的小區，小區里的會(huì )所雖很成熟，但可能不完善，所以選擇市政配套和生活配套設施完善的成熟住宅小區很重要。要認真考察房屋周?chē)袩o(wú)噪聲、有害氣體、水污染、垃圾桶等，還有小區環(huán)境、安全保衛、衛生清潔等狀況。同時(shí)，要對房屋配套設施進(jìn)行考察。這些都是提升其租住價(jià)值的依據；三是看房子所在地，是否有發(fā)達的交通和充足的停車(chē)位，盡量避免高架橋的阻隔，這樣居住和生活都方便；四要看戶(hù)型設計，是否可以稍作一些改造就能使其升值。
投資宜玩小
投資二手房應根據資金來(lái)選擇。前期可先選擇小戶(hù)型的二手房，如一室或兩室戶(hù)，因為小面積的二手房占用資金不大，出租靈活，其租金收益往往較大，但其受制于地理位置。在二手房中，建筑面積30平方米至40平方米左右的一室戶(hù)租住人群多是外來(lái)一族，可謂是最佳投資，目前出租的成功率較高。地段在市中心的一室戶(hù)，租金一般要1500元/月；兩室戶(hù)中，40平方米至80平方米較易出租。投資這類(lèi)房產(chǎn)，受多種因素影響，如房源合租需求大，但操作時(shí)由于合租存在諸多弊病，彼此的生活習慣、搬出的時(shí)間不統一、物業(yè)費用等，容易出現多重糾紛，這些原因都將影響二手房投資獲利。但如果考慮轉賣(mài)，那么兩室戶(hù)就更容易出手了，因為買(mǎi)者多是小兩口、三口之家或是買(mǎi)給父母居住，這類(lèi)人多為了便利、實(shí)惠，一般來(lái)說(shuō)，兩室戶(hù)是他們的首眩投資須比較對同一供需圈內、規模相當的二手房，必須對其價(jià)位、建筑面積、戶(hù)型結構、建筑年代的差異性、裝修標準、是否拆遷、配套設置是否成熟等方面作比較，到最后交易時(shí)綜合這些數據，再確定評估對象的投資回報率。
投資瞄準“靶心”
“靶心”就是投資者所爭奪的客戶(hù)群。好地段、熱鬧地區的二手房有良好的升值潛力，能保證日后穩定的租金收入。如果你確定出租給公司的，最好選擇商住樓，不要購買(mǎi)居民小區三室戶(hù)以上的二手房作投資，一般公司不會(huì )把辦公地點(diǎn)選擇在居民區里。
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