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房地產(chǎn)工程管理社會(huì )實(shí)踐范文
這些年我主要從事甲方的工程管理，進(jìn)行了長(cháng)沙禽類(lèi)加工廠(chǎng)、湖南圖書(shū)城、君臨天廈、西街花園等多個(gè)大型項目的建設。此次社會(huì )實(shí)踐在湖南新創(chuàng )意房地產(chǎn)公司，主要負責xx工程全面管理。對工程情況，及工作內容作如下調查報告。
一. 基本情況
1.新創(chuàng )意簡(jiǎn)介：
湖南新創(chuàng )意房地產(chǎn)公司成立于2002年，注冊資金八千萬(wàn)，由省委及省人事廳組織創(chuàng )建，是省委為適應房地產(chǎn)市場(chǎng)需要，并探索試點(diǎn)，更好地規范房地產(chǎn)而成立。目前承接xx、交警宿舍兩個(gè)上億元的項目。
公司采用董事會(huì )，總經(jīng)理負責制。下設三部一室，固定員工二十二人，其中大學(xué)以上的學(xué)歷為一十四人，中級職稱(chēng)十人。
2.xx項目簡(jiǎn)介：
xx為湖南移動(dòng)公司投資兩億元，集高級主宅、智能辦公于一體的綜合性小區。小區坐落在湖南民俗村北邊，車(chē)站北路的西側，占地80畝，由十二棟住宅，一棟辦公樓組成。全部為多層框架結構，建筑面積7.7萬(wàn)平方米。住宅樓分為三個(gè)標段，施工方分別為長(cháng)大集團、市建集團、望城集團，辦公樓施工方為省建集團。由華楚、和天進(jìn)行監理，新創(chuàng )意進(jìn)行代建（建設方）。
住宅分為別墅樓、復式樓、以及160多平方米的四室兩廳。小區設置中央空調、熱水、直飲水、煤氣、IC卡計量、智能一體化、一卡通等多項先進(jìn)配套設施，以及游泳池、球場(chǎng)等娛樂(lè )場(chǎng)所。小區2002年8月開(kāi)始興建，2004年8月開(kāi)始交戶(hù)使用。
二. xx工程問(wèn)題及處理
作為工程負責人到xx項目時(shí)，土建小區一些已封頂，水電預埋也對應完工，正進(jìn)入安裝階段，及其室外工程前期準備。我首先聽(tīng)取部門(mén)對工程介紹及交接，查閱所有圖紙及變更，接著(zhù)翻閱監理以前的報表、記錄、各類(lèi)工程會(huì )議紀要，然后驗對施工方各安裝組織設計、隱蔽記錄、材料進(jìn)場(chǎng)表等，最后工程實(shí)地檢查，對原遺留問(wèn)題進(jìn)行處理：
1.設計方面
①單體的專(zhuān)業(yè)圖紙設計不全。如：缺煤氣管道、直飲水等。需設計盡快落實(shí)，并與建筑配套統一及審核。
②部分專(zhuān)業(yè)圖紙設計未到位，欠合理。如：空調冷凝水的排放，一、二標段地下車(chē)庫污水坑的位置等。對未施工安裝完的進(jìn)行整改變更。
2.現場(chǎng)土建方面
①砼跑模漏漿較普遍。三個(gè)標段中未抹灰的還有部分未處理；已抹灰的，如三標段車(chē)庫頂也未平整。此為模板裝釘未到位，以及模板不行所至，需進(jìn)一步整改處理。
②結構柱、砼板（未抹灰）蜂窩洞較多及卵石外露。此為砼震動(dòng)未到位所至，需整改處理。
③二標段復式一樓有一處看見(jiàn)砂石。此為砼攪拌未到位所至，需整改處理。
④部分破損模板粘在砼上。此為模板重復使用次數太多，或模板質(zhì)量太差，許更換模板。
⑤三個(gè)標段普遍拉接筋間距超過(guò)50CM。應按規范調整過(guò)來(lái)。
⑥外墻貼磚部分遮掩開(kāi)關(guān)盒。貼磚須細部處理，確保開(kāi)關(guān)面板安裝。
3.現場(chǎng)安裝方面
①一、三標段已穿線(xiàn)，但穿線(xiàn)管普遍無(wú)鎖母，及橡膠保護圈，需補加。
②一、三標段預埋開(kāi)關(guān)盒、開(kāi)關(guān)箱隨意開(kāi)孔，并且部分損壞，需更換整改。
③一、三標段部分開(kāi)關(guān)暗盒不正，需校正后再裝面板。
④部分墻體穿線(xiàn)管采用的輕型，需整改為中型。
⑤穿線(xiàn)管部分90度彎起皺。有可能管材質(zhì)量問(wèn)題，采用了輕型管，彈簧彎管器不匹配等。
⑥目前能看到的三標段的伸縮縫，暫未見(jiàn)到過(guò)伸縮縫穿線(xiàn)管的技術(shù)處理。
4.文明安全施工
①由于主體基本完工，工地民工很多未戴安全帽。此事不能減省。
②施工用設備的露天開(kāi)關(guān)箱，缺損開(kāi)關(guān)門(mén),且有些無(wú)遮雨措施(三標段)。存在較嚴重的用電安全隱患，需整改。
③填運土方，堆放太高，沒(méi)有保證架空電纜的距離。已統知長(cháng)工易少校，停運并將壓斜電桿修復。
④總水表井無(wú)蓋，須增加井蓋，且周?chē)?.5米不能堆放東西。
5.管理方面
①工作職責、重點(diǎn)不明確。按原交接，土建工程師主要管理設計變更收發(fā)，現場(chǎng)文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時(shí)施工水電，而非水電安裝管理。一般來(lái)說(shuō)，專(zhuān)業(yè)工程師應以工程為主。交接解釋是移動(dòng)、監理已進(jìn)行管理，我方新人的介入會(huì )認為是找茬，且交叉共同管理，也容易產(chǎn)生混亂。
②管理資料欠缺。交接時(shí)，我方未向施工方、監理方、設計方等發(fā)工程聯(lián)系單、會(huì )議紀要、各類(lèi)簽證等，交接解釋?zhuān)何曳桨l(fā)文程序復雜，且施工方對我方的要求，執行也有限。但這將影響到我方的備案制驗收及工程的預決算。
三. 實(shí)踐階段前期三件大事的處理
1.變配電的移改：
①土建封頂，其用電量減少；而直飲水、熱水、智能化、鐵藝、塑鋼窗等施工單位進(jìn)入，他們的用電量都不大。原為兩臺400KVA的變壓器供電經(jīng)計算只須一臺。用電單位增加，回路增加，經(jīng)計算須加屏柜一臺。
②由于開(kāi)始進(jìn)行室外工程土方回填，原配電間經(jīng)勘測位置太低，必須移動(dòng)加高。
③計算變配電移改概算，報公司主管領(lǐng)導通過(guò)；同時(shí)審核承包此零星工程預算，及施工計劃。
④通知各用單位停電進(jìn)行變配電整改�，F場(chǎng)督促檢查整改質(zhì)量，進(jìn)度，提出要求，并驗收。
2.地下車(chē)庫確定安裝標高及設計變更：
①三個(gè)標段各有一個(gè)地下車(chē)庫，發(fā)現設計關(guān)于管線(xiàn)標高未明確�，F場(chǎng)和華楚監理確定第一標段強弱電橋架、消防管線(xiàn)、空調通風(fēng)管線(xiàn)等標高，確保車(chē)庫空間高度2.1米。
②另兩標段無(wú)法保證，和設計院協(xié)商新方案，重新進(jìn)行通風(fēng)布置。發(fā)我審核后的設計變更�，F場(chǎng)各單位開(kāi)會(huì )，明確標高，確保車(chē)庫空間高度2.3米。
3.小區室外工程總體計劃：
①由于xx小區功能齊，系統復雜，認真審圖后，對各安裝單位進(jìn)行技術(shù)交底。
②根據各安裝單位實(shí)際情況，排出各單位的初步計劃。再根據各單位的配合協(xié)調，排出室外工程總體計劃。
③以前曾經(jīng)排計劃為2003年10月全部完工。而我今年2月排的計劃需到8月完工，10月后才能全部竣工。此計劃出臺，引起公司及移動(dòng)公司的強烈反響，但在明擺著(zhù)的分項計劃面前，不得不承認這還須大家共同努力，才能實(shí)現。
四. xx社會(huì )實(shí)踐小結
1.個(gè)人收獲：
①通過(guò)實(shí)踐，把工商管理的理論知識有效地運用到實(shí)際工作。例如利用《成本管理》知識，更好地作好變配電的移改概算、及審核預算；又如利用《組織行為學(xué)》、《人力資源學(xué)》知識，更好地作好監理方、施工方的管理及技術(shù)整改。
②通過(guò)實(shí)踐，由于xx功能齊、系統多，土建、安裝的技術(shù)水平又有了新的提高。
2.房地產(chǎn)項目的啟示：
①從交接時(shí)，職責不清，工作主次不分，解釋含糊。我們今后一方面須加強房地產(chǎn)公司的管理及制度健全，另一方面房地產(chǎn)行業(yè)的投資方、建設方、監理方、施工方須進(jìn)一步規范職能。
②一個(gè)大項目，問(wèn)題總是有，但目前長(cháng)沙項目質(zhì)量問(wèn)題多、普遍，且施工方偷工減料較嚴重，今后須學(xué)習沿海城市成功的工程管理經(jīng)驗，加強施工方質(zhì)量意識。
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