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廣州為何要實(shí)施住房公積金貸款“最嚴新政”？
廣州為何要實(shí)施住房公積金貸款“新政”
3月21日，廣州住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于我市住房公積金貸款實(shí)施辦法等文件公開(kāi)征求意見(jiàn)的通知》，征求公眾對《廣州住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法》(征求意見(jiàn)稿)和《關(guān)于我市住房公積金貸款有關(guān)問(wèn)題的通知》(征求意見(jiàn)稿)的意見(jiàn)，引起了媒體和市民的關(guān)注，先后收到反饋1300多條。其中，“公積金只能用一次”、“廣州本地人需交滿(mǎn)24個(gè)月，外來(lái)人口需交滿(mǎn)36個(gè)月”等一度受到質(zhì)疑。4月15日，應人民網(wǎng)記者要求，該中心專(zhuān)門(mén)發(fā)來(lái)了《關(guān)于最近媒體關(guān)注的廣州住房公積金貸款實(shí)施辦法有關(guān)情況的說(shuō)明》，對其“新政”第一時(shí)間進(jìn)行了解讀。
中心主任夏衛兵同時(shí)指出，有傳聞?wù)f(shuō)中心去年被住建部約談過(guò)4次，完全沒(méi)有這回事。另外，鑒于廣州全國第三大城市的地位，此前，住建部住房公積金監督管理司張其光司長(cháng)一行在深圳開(kāi)會(huì )時(shí)，于4月13日順便取道廣州，就中心此次征求意見(jiàn)工作進(jìn)行調研。中心及相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)負責人和知名金融界人士參加了座談。座談會(huì )上，大家聽(tīng)取了中心負責人就有關(guān)“新政”所做的詳盡介紹，各方取得了共識。接下來(lái)將對意見(jiàn)進(jìn)行整理并提交公積金管理委員會(huì )討論完善，正式條文可望在下個(gè)月發(fā)布。
新政1 增加申請貸款的繳存年限——廣州本地人需交滿(mǎn)24個(gè)月，外來(lái)人口需交滿(mǎn)36個(gè)月。
主要原因：
一是配合廣州市房地產(chǎn)調控政策的執行。2013年，廣州市政府出臺了《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調控工作的意見(jiàn)》(穗府辦〔2013〕44號)，對能提供購房之日前5年內在本市連續繳納3年以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì )保險繳納證明的非本市戶(hù)籍居民家庭，限購1套住房。住房公積金作為“五險一金”的社會(huì )統籌資金之一，調整申請貸款繳存年限是為了配合廣州市房地產(chǎn)調控政策的執行，也是控制貸款風(fēng)險的要求。貸款實(shí)施辦法擬對非廣州市戶(hù)籍職工申請住房公積金貸款的住房公積金繳存年限規定作出相應的調整，將繳存年限從一年調整至三年。為公平起見(jiàn)，將廣州市戶(hù)籍職工的繳存年限從半年調整至兩年。
二是住房公積金貸款的門(mén)檻太低，不利于貸款風(fēng)險防控。根據廣州市現行規定，常住戶(hù)口職工連續繳存住房公積金6個(gè)月以上(含6個(gè)月)、非常住戶(hù)口職工連續繳存住房公積金12個(gè)月以上(含12個(gè)月)的，便可申請住房公積金貸款。這個(gè)基本準入條件要求太低。有的職工為了達到申請住房公積金貸款的目的，臨時(shí)繳存半年或一年的住房公積金，待辦完貸款手續后便不再繳存住房公積金了。而且，這種投機行為在近年有快速上升的趨勢。按照現行規定，這類(lèi)職工基本上沒(méi)有履行長(cháng)期繳存住房公積金的義務(wù)卻能輕易享受較大額度和低利率住房公積金貸款的權利。這種現象的存在既不公平，也存在著(zhù)較大的貸款風(fēng)險，必須進(jìn)行調整。
新政2 增加不予貸款的住房類(lèi)型——對建筑結構為磚木結構、混合結構以及用途為非居住用房及低密度商品住宅不予貸款;已使用過(guò)住房公積金貸款的不予再次貸款。
主要原因：
首先，廣州住房公積金提取量大，結余資金偏少，給住房公積金使用帶來(lái)較大的壓力。與全國大部分城市相比，一方面，廣州住房公積金提取條件寬松，提取比例一直偏高。2014年1-2月的提取比例達到84.9%;另一方面，住房公積金貸款需求旺盛。在資金有限的情況下，若不對貸款政策進(jìn)行調整，預計到2015年，住房公積金就不能滿(mǎn)足職工首次購房貸款的需求。因此，必須對貸款政策作出調整。
其次，職工住房公積金貸款需求旺盛，并有長(cháng)期持續增長(cháng)的趨勢。在未實(shí)施房地產(chǎn)調控政策前，商業(yè)住房貸款的利率能下浮30%左右，與住房公積金貸款利率基本持平，住房公積金貸款優(yōu)勢并不明顯。自實(shí)施房地產(chǎn)調控政策以后，商業(yè)貸款的首套房貸利率上浮5%以上，且實(shí)行額度限制。商業(yè)銀行將貸款額度轉向利潤更高的小企業(yè)貸款，住房公積金貸款利率與商業(yè)貸款利率相差在兩個(gè)百分點(diǎn)以上。利差的加大使得職工對住房公積金貸款需求持續增長(cháng)。2011至2013年間，商業(yè)銀行的住房貸款與住房公積金的住房貸款均有不同程度的上升，但住房公積金貸款上升幅度明顯。隨著(zhù)限購政策的執行，住房公積金貸款越來(lái)越集中地轉向中等偏低收入的首次置業(yè)人群。廣州市每年新增就業(yè)常住人口7萬(wàn)人，加上廣州本地每年新增就業(yè)人群約3萬(wàn)人，這些都是未來(lái)住房公積金貸款的潛在使用者。如果不對二次申請住房公積金貸款進(jìn)行限制，下一步，對于首次申請住房公積金貸款的人員將沒(méi)有資金可貸。
再次，廣州約有91%的繳存職工未曾使用住房公積金貸款。自2010年以來(lái)，住房公積金貸款發(fā)放增速迅猛，住房公積金提取也有相應增長(cháng)。在資金有限的情況下，要同時(shí)兼顧職工的提取需求與貸款需求是我們面臨的重大挑戰。必須未雨綢繆，對貸款政策作出調整。截至2014年2月底，使用住房公積金貸款的職工約占繳存職工的9%，仍有將近91%的繳存職工未使用過(guò)住房公積金貸款。在使用住房公積金貸款人員當中，約有2%的人員多次使用了住房公積金貸款。為確保每個(gè)繳存職工都有平等的機會(huì )享受低息的政策性貸款，限制職工二次使用住房公積金貸款是合理的，也不影響首次使用住房公積金貸款的剛需群體。
最后，職工多次貸款無(wú)助于住房公積金的積累。廣州市個(gè)人住房公積金貸款最高額度為50萬(wàn)元，兩人或兩人以上申請住房公積金貸款最高額度為80萬(wàn)元。統計顯示，職工住房公積金平均繳存余額不超過(guò)5萬(wàn)元，如果職工申請50萬(wàn)元住房公積金貸款，就意味該職工使用其余9個(gè)人的繳存余額才能發(fā)放貸款，同時(shí)，職工在發(fā)放貸款后每年的繳存金額均全部提取，也無(wú)助于公積金的積累。
目前，廣州市使用住房公積金貸款的35萬(wàn)戶(hù)職工當中，他們除了把自己繳存的部分提取以外，還使用了他人繳存的820億元資金。如果再不對使用過(guò)住房公積金貸款的人員進(jìn)行限制，那么，后續有需要貸款的職工資金將無(wú)法保障。
新政3 調整住房公積金可貸額度的計算公式及家庭購買(mǎi)第二套住房首付款金額不得低于70%
主要原因：
第一、商業(yè)銀行已于2013年11月18日起按人民銀行的相關(guān)規定執行家庭購買(mǎi)第二套住房首付款金額不得低于70%的標準。人民銀行廣州分行《關(guān)于調整廣州市差別化住房信貸政策的通知》(廣州銀發(fā)〔2013〕166號)中已要求對貸款購買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%。因此廣州住房公積金管理中心擬在《通知》要求按照人民銀行的通知執行。
第二、控制貸款額度是商業(yè)銀行的常規做法。2010年以來(lái)，廣州市作為房地產(chǎn)調控的重點(diǎn)城市，盡管?chē)遗c市政府多次出臺房地產(chǎn)調控政策，但房?jì)r(jià)升幅仍然明顯，住房貸款的風(fēng)險也隨之上升。去年以來(lái)，各大商業(yè)銀行已意識到房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險的嚴峻性，逐步放緩發(fā)放房貸的速度，也不斷收緊住房貸款的發(fā)放額度。2014年，建設銀行廣東省分行的住房貸款額度為130億元，較2013年減少一半。高房?jì)r(jià)下的房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的貸款風(fēng)險日益明顯。住房公積金的性質(zhì)決定我們不能使用商業(yè)銀行的方式進(jìn)行調控，只能通過(guò)調整貸款條件、調整額度計算方式和收緊貸款額度等方式來(lái)預防貸款風(fēng)險的發(fā)生。因此，調整貸款政策也是防控風(fēng)險的需要。
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