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怎么用住房公積金貸款買(mǎi)房？
住房公積金如何還貸?怎樣才能用公積金貸款，公積金貸款怎么用，下面進(jìn)入住房公積金如何還貸全攻略。
什么是住房公積金貸款?
住房公積金貸款是指由各地住房公積金管理中心運用個(gè)人以其所在單位所繳納的住房公積金，委托商業(yè)銀行向購買(mǎi)、建造、翻建、大修自住住房的住房公積金繳存人和在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的房屋抵押貸款。
申請住房公積金個(gè)人購房貸款需哪些條件?
1.貸款對象應當符合以下四個(gè)條件：
(1)只有參加住房公積金制度的職工才有資格申請住房公積金貸款，沒(méi)有參加住房公積金制度的職工就不能申請住房公積金貸款。
(2)參加住房公積金制度者要申請住房公積金個(gè)人購房貸款還必須符合以下條件：即申請貸款前連續繳存住房公積金的時(shí)間不少于六個(gè)月。
(3)配偶一方申請了住房公積金貸款，在其未還清貸款本息之前，配偶雙方均不能再獲得住房公積金貸款。
(4)貸款申請人在提出住房公積金貸款申請時(shí)，除必須具有較穩定的經(jīng)濟收入和償還貸款的能力外，沒(méi)有尚未還清的數額較大、可能影響住房公積金貸款償還能力的其他債務(wù)。
2.貸款用途必須專(zhuān)款專(zhuān)用：
住房公積金貸款用途僅限于購買(mǎi)具有所有權的自住住房，而且所購買(mǎi)的住房應當符合市公積金管理中心規定的建筑設計標準。職工購買(mǎi)使用權住房的，不能申請住房公積金貸款。
3.具備一般住房貸款應具備的條件：
住房公積金貸款申請人應當有相當于購買(mǎi)住房?jì)r(jià)格的 20%或以上的自籌資金;住房公積金貸款申請人應同意辦理貸款擔保，等等。這些都是降低住房公積金貸款風(fēng)險所需要的。
住房公積金個(gè)人購房貸款的本息怎樣償還?
除現金支付外，借款人可以提取本人公積金賬戶(hù)儲存余額用于歸還貸款。在提取本人公積金賬戶(hù)儲存余額不足時(shí)，可以提取其配偶、參貸人的公積金賬戶(hù)儲存余額，但需征得被提取人的書(shū)面同意。
需要提取公積金賬戶(hù)儲存余額的借款人，應向受托銀行提出申請，經(jīng)審核同意后簽訂“提取住房公積金償還個(gè)人住房貸款授權書(shū)”，并由受托銀行以轉賬方式代為辦理提取手續。提取公積金賬戶(hù)儲存余額的申請審批手續，在正常還款以后辦理。
借款人可否提前償還住房公積金貸款?
借款人可提前歸還部分或全部公積金個(gè)貸本息，目前不需要支付違約金。部分或全部提前還款的，按日計息，以放款日為計息起點(diǎn)。
(1)部分提前還款：受托銀行應在借款人履行原貸款合同一年以后，方可接受其部分提前還款的申請，與之以書(shū)面形式變更借款合同，并與借款人、擔保機構簽訂補充條款，并將有關(guān)情況書(shū)面告知市中心。借款人提前歸還的金額不得少于原貸款合同約定的6個(gè)月的還款額;受托銀行應與借款人商定部分提前還款后剩余貸款余額的還款期限，此還款期限應短于原貸款合同約定期限的剩余期限，貸款利率按借款人已履行的還貸期限加上確定的剩余期限所對應的期限檔次的公積金貸款利率確定;部分提前還款后的剩余貸款本金余額仍采取與原借款合同約定的相同的歸還方式歸還，受托銀行應重新為借款人計算每月還款額。
(2)全部提前結清：借款人申請提前歸還全部貸款的，不受時(shí)間限制。借款人應支付貸款本金余額，受托銀行不再計收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息也不退回。
年沖還是月沖?
公積金賬戶(hù)上的錢(qián)不能作為購房的首付款，它的最大功能是“沖還貸”，抵減房貸的還款額。
因此，如何用每個(gè)月的公積金來(lái)沖抵自己的房貸便是一門(mén)學(xué)問(wèn)，一般而言，公積金“沖還貸”的常見(jiàn)方式有兩種：月沖和年沖。到底哪種方式能達到最佳“減負”效果，并不能一概而論，關(guān)鍵要看房貸者本身現金流等情況。
月沖：可減輕貸款月供壓力
“月沖”，又叫逐月還款法，是指銀行逐月地將公積金賬戶(hù)上的資金支取出來(lái)，用于支付住房貸款的本息。對于多數購房者而言，其所能夠申請到的最大公積金貸款額一般不足以覆蓋全部房貸，而每月公積金的進(jìn)賬額一般也小于月總還款額，因此，公積金加商業(yè)貸款的組合貸款模式以及公積金“月沖”方式是多數人的常見(jiàn)選擇。
舉例來(lái)說(shuō)，劉先生夫婦倆購房選擇組合貸款，共35萬(wàn)元公積金貸款(15年)和65萬(wàn)元商業(yè)貸款(30年)，而兩人公積金賬戶(hù)每個(gè)月進(jìn)賬總額是3500 元，除抵扣公積金貸款部分外，還可富余500多元。劉先生夫婦每月工資稅后收入合計約12000元，購房首付款的一部分為親戚資助，同時(shí)，兩人計劃在一年內添丁，所以，在貸款初期還債壓力較大，所以，他們選擇了月沖方式。
在銀行辦理好“公積金沖還貸”的委托書(shū)后，銀行每個(gè)月將3500元的公積金支取出來(lái)，先償還公積金貸款的每月本息約3000元，剩余的500多元則用來(lái)償還商貸(商貸每月本息約3000多元)。這樣，劉先生還需要每月向還款賬戶(hù)存入2500元，用來(lái)補足商貸部分。
這樣，兩人每月在扣除房貸、各項生活費、還親戚借款等支出后，每月可節余近5000元，這樣，一年后兩人可積攢約6萬(wàn)元的“生育基金”，基本可解除添丁的后顧之憂(yōu)。
年沖：一次性沖抵最省利息
“年沖”，又稱(chēng)為一次性還款法。和“月沖”的本息還貸不同，“年沖”是直接用公積金賬戶(hù)上的全部余額來(lái)沖抵貸款本金。而根據公積金中心的規定，“年沖” 須優(yōu)先歸還公積金貸款本金，也就是說(shuō)，償還完全部公積金貸款本金后，才可以沖減商業(yè)貸款的本金部分。“年沖”方式其實(shí)是一種提前還款，節省的多為公積金貸款的利息，同時(shí)，這種方式更適用于公積金賬戶(hù)余額較多，且貸款初期現金支出壓力不大的購房者。
根據公積金中心規定，使用“年沖”還需要滿(mǎn)足一些條件：第一，住房貸款必須滿(mǎn)一年以后，才能去辦理沖抵本金的業(yè)務(wù);第二，在一般情況下，沖抵的本金額度不低于6個(gè)月還款額。另外，“年沖”之后，減少了貸款的本金，相應的每月還款額也會(huì )有所降低，對于那些還貸能力充足的人，此時(shí)可以到銀行更改一下自己的還款方式，比如保持每月還款額不變，同時(shí)縮短自己的還款期限，以達到進(jìn)一步節省利息的目的。
選年沖還是月沖關(guān)鍵看現金流
銀行理財專(zhuān)家認為，究竟選擇年沖和月沖哪種方式才是正確的，要取決于各人的現金流量以及還貸計劃(是否打算提前還貸等)，選擇月沖并不妨礙提前還貸，購房者可以把每月節省的現金積攢到年底一塊沖抵本金，而且可優(yōu)先歸還商貸本金;選擇年沖，還貸初期的現金流壓力可能較大，但是，一年過(guò)后，隨著(zhù)貸款本金的一次性沖抵，月供負擔也將大幅減少。不過(guò)，年沖還需考慮沖還公積金貸款后，公積金貸款相對較低的利率將不再享有，而月沖更有利于積累現金，用以提前沖還商業(yè)貸款。
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