廣州住房公積金新政策

　　日前，廣州住房公積金貸款新政征求意見(jiàn)稿悄然上網(wǎng)，引發(fā)熱議

　　《廣州住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法》（征求意見(jiàn)稿）及《關(guān)于我市住房公積金貸款有關(guān)問(wèn)題的通知》(征求意見(jiàn)稿)于3月21日悄然掛上官網(wǎng)，這幾天連續引起媒體和市民的熱議。有關(guān)文件的意見(jiàn)征集日期截至4月10日，《辦法》一旦實(shí)施有效期將是5年。據一位接近住房公積金中心的消息人士透露，雖然住房公積金中心主任聲言“公積金充足”，從貸款使用次數的限制以及貸款申請門(mén)檻的提高、可貸額度的收窄來(lái)看，住房公積金中心很有可能是為了避免未來(lái)無(wú)款可貸而出臺這個(gè)新規定。這位人士透露，由于住房公積金無(wú)法吸儲，收入只有靠個(gè)人和單位繳存的公積金以及利息，一些人專(zhuān)門(mén)為使用公積金貸款而繳存6個(gè)月左右的公積金，申請成功過(guò)后就斷繳，未來(lái)有可能出現“入不敷出”的狀況。

　　按政府規定處理流程，征詢(xún)意見(jiàn)后可能需要數月才正式實(shí)施，坊間猜測公積金新政預計或在7月起實(shí)施，故此從現在至正式實(shí)施之日起的時(shí)間或許會(huì )涌動(dòng)公積金貸款的“末班車(chē)”效應，地產(chǎn)人士表示，目前尚在猶豫的買(mǎi)家或因這個(gè)即將實(shí)施的新辦法而恐慌性入市，其中“賣(mài)一買(mǎi)一”的換房族入市尤為緊迫，因為在公積金新政之下，他們將是政策的最大犧牲品。

　　公積金新政（征求意見(jiàn)稿）專(zhuān)家解讀：

　　變化一：貸過(guò)不可再貸

　　《廣州住房公積金個(gè)人住房貸款實(shí)施辦法》的征求意見(jiàn)稿第七條明確規定，屬于以下三種情況的，不予貸款：建筑結構為磚木結構、混合結構；用途為非居住用房及低密度商品住宅；已使用過(guò)住房公積金貸款。

　　中原地產(chǎn)匯瀚按揭高級業(yè)務(wù)經(jīng)理莫靜告訴記者，第一、二種不可使用公積金的情況一早已實(shí)行，并非新政策；第三條有關(guān)已使用公積金貸款的情況不予貸款，是本次政策的新變化。莫靜粗略估算，目前二次貸款的公積金貸款申請者大約只占公積金貸款人群的10%左右，90%以上屬于首次置業(yè)人士。一位資深按揭專(zhuān)家認為，這個(gè)規定明顯嚴于央行和銀監局規定的“住宅三套停貸”，即使是已使用公積金的人士暫時(shí)沒(méi)有置業(yè)需求，他們覺(jué)得自己的貸款機會(huì )被剝奪也非常不爽。

　　變化二：貸款門(mén)檻大幅提高

　　在貸款人申請條件方面，征求意見(jiàn)稿也明顯收緊了，對繳存時(shí)限的要求大幅提升。意見(jiàn)稿規定，具有本市戶(hù)籍的，申請貸款時(shí)需已連續繳存住房公積金24個(gè)月以上（含24個(gè)月）；非本市戶(hù)籍的，申請時(shí)需已連續繳存住房公積金36個(gè)月以上（含36個(gè)月）。而此前，該條規定是：廣州市常住戶(hù)口的，申請住房公積金貸款時(shí)已連續繳存住房公積金6個(gè)月以上（含6個(gè)月）；非廣州市常住戶(hù)口的，申請住房公積金貸款時(shí)已連續繳存住房公積金12個(gè)月以上（含12個(gè)月）。

　　中原地產(chǎn)匯瀚按揭莫靜表示，新規定明顯比以前嚴格，尤其是對本地人申請貸款的條件大幅提高了18個(gè)月。外地人購房需要連續繳交3年的社保，因此申請公積金貸款的條件與此匹配符合情理，但本地人無(wú)社保的要求，為何這次從6個(gè)月繳存期大幅提高24個(gè)月，非常令人費解。據按揭業(yè)人士透露，目前不少公積金貸款的申請者是專(zhuān)門(mén)為申請公積金而繳存公積金，滿(mǎn)足6個(gè)月或12個(gè)月的繳存期就申請公積金貸款，申請成功后就停公積金，因此給公積金中心的收入帶來(lái)很大影響。

　　變化三：可貸額度減少近半

　　在可貸額度上，征求意見(jiàn)稿規定，取“根據個(gè)人住房公積金繳存情況計算的貸款額度”、“貸款最高限額”和“按照房屋價(jià)格計算的貸款額度”中的最低值。這個(gè)原則與往常一致，不過(guò)征求意見(jiàn)稿的“根據個(gè)人住房公積金繳存情況計算的貸款額度”計算方法有變�，F在的計算公式為：(公積金賬戶(hù)余額+公積金月繳存額×2×至法定退休月數)×2，而未來(lái)將修改為（公積金賬戶(hù)余額×2+公積金月繳存額×至法定退休年齡月數×2），一個(gè)括號的后移造成可貸額度減少近半。據記者查詢(xún)得知，目前的計算公式自2007年6月已開(kāi)始試行，2007年以前的公式為：（公積金賬戶(hù)當前余額＋當前月繳存額×1.5×當前至法定離退休年齡總月數）×2。未來(lái)新規定下實(shí)施的可貸額度，比2007年以前的公式還要保守。

　　據資深按揭專(zhuān)家透露，由于是三個(gè)標準取最低值，繳交月度公積金較高的人士幾乎不受影響，因為廣州市住房公積金個(gè)人最高可貸50萬(wàn)元，家庭80萬(wàn)元。不過(guò)對于低繳存額的人士來(lái)說(shuō)，他們的可貸額度就直接受損。他接觸一位購房者，按目前的標準，這位買(mǎi)家可以貸19萬(wàn)元，但新規定之下可貸額度就變成10萬(wàn)元出頭。

　　對樓市影響：短期成交放大 未來(lái)成交萎縮

　　匯瀚按揭莫靜表示，由于目前首次置業(yè)住房商業(yè)貸款一般是基準利率上浮5%，與同期公積金利率相差近3%，七八十萬(wàn)元的貸款，一個(gè)月就相差上百元利息，故此在“剛需”密集的區域，公積金貸款的買(mǎi)家占總買(mǎi)家群50%以上。該資深按揭專(zhuān)家表示，在2008~2010年貸款寬松期，公積金貸款其實(shí)沒(méi)有競爭力，一是放款慢，二是貸款利息差很少，7折利率之下商業(yè)貸款利率幾乎與公積金貸款相等。2010年后，商業(yè)貸款的利率與公積金貸款利率拉大，且公積金中心加快了審批放貸速度，使越來(lái)越多購房者使用公積金貸款。

　　資深按揭專(zhuān)家認為，未來(lái)公積金新政對想用公積金貸款的購房者影響非常大，因此從現在到實(shí)施前的窗口期，或促使首次置業(yè)的“剛需”族和換房族加緊入市，短期會(huì )出現公積金貸款“末班車(chē)”效應。莫靜也表示，目前“畢買(mǎi)族”占比雖然不多，但仍存在一定的需求，一些畢業(yè)生在家長(cháng)的支持下可畢業(yè)一年后買(mǎi)房，類(lèi)似在銀行或事業(yè)單位、政府工作的人士有穩定且較高的公積金，因此也是“畢買(mǎi)族”群體，類(lèi)似這個(gè)群體必須連續繳交2年或3年的公積金方可買(mǎi)樓，故此這批人或是現在趕緊入市，或是推遲一兩年再入市，對短期和未來(lái)的成交都帶來(lái)一定的影響。

　　在公積金新政之下，有過(guò)貸款記錄的“買(mǎi)一賣(mài)一”人士最糾結，優(yōu)惠的公積金貸款可貸不多，但加上商業(yè)貸款做組合貸款，也可以幫補一點(diǎn)，若按未來(lái)的新政，已使用公積金貸款不可再貸，有可能催促這類(lèi)人士必須在窗口期入市。莫靜提醒，由于賣(mài)出房屋再買(mǎi)需要一個(gè)歸檔時(shí)間，因此必須掐好時(shí)間差，以免成為新舊政策交接的犧牲品。按揭人士透露，由于過(guò)往政府對新舊政策交接的房產(chǎn)交易界定標準不一，有時(shí)是按照網(wǎng)簽時(shí)間，有的按照遞件時(shí)間，公積金中心也可能用提交審批資料的時(shí)間為界，故此，購房者要盡早把所有資料準備好。莫靜告訴記者，目前正在辦理公積金的人士已開(kāi)始催促按揭中介，希望盡快辦理手續，以免夜長(cháng)夢(mèng)多。

　　負面效應：人們繳存意愿大幅下降

　　據一位接近公積金中心的人士透露，此次出臺新政，與公積金中心擔心入不敷出很有關(guān)系。去年底廣州市公積金放貸曾一度告急，已到期房款的'貸款需要緩貸延遲。后來(lái)，從去年底到現在，公積金貸款又恢復正常。這位人士分析了本次出臺的新政后認為，從公積金的收入結構來(lái)看，公積金收入只有個(gè)人和單位的繳存以及這些繳存額產(chǎn)生的利息；支出包括公積金貸款、公積金提取以及支付給個(gè)人的公積金余額利息，本身不能像銀行那樣吸收存款。有的人為了申請公積金，連續繳存6個(gè)月就申請公積金貸款，申請成功就停繳，也就是說(shuō)6個(gè)月連續繳存幾百元，可以申請幾十萬(wàn)元的貸款。若類(lèi)似情況普遍的話(huà)，公積金中心的確未來(lái)可能“干塘”。

　　不過(guò)，這名人士表示，這次公積金中心出臺“苛政”，如意算盤(pán)未必打得響。首先，對于已使用公積金貸款的人士繼續繳存公積金的積極性大幅降低，因為他們未來(lái)根本沒(méi)有可能再使用公積金貸款，除了公積金繳存可以免稅的這個(gè)“優(yōu)惠”，公積金對他們來(lái)說(shuō)一點(diǎn)吸引力也沒(méi)有。此外，公積金新政的執行力度也讓人存疑。從字面上來(lái)看，本地或外地戶(hù)籍必須連續繳存公積金24個(gè)月或者36個(gè)月方可申請公積金貸款，不知道是否可以接受補繳，若是不能接受補繳，對一大批中途因跳槽而出現停繳的人士非常不公平。

　　一周成交風(fēng)云榜

　　買(mǎi)賣(mài)雙方同為“賣(mài)一買(mǎi)一”

　　220萬(wàn)成交華景新城三房

　　物業(yè)地址：天河區華景新城某低層單位，建筑面積：100平方米，成交總價(jià)：220萬(wàn)元。

　　點(diǎn)評：據合富置業(yè)專(zhuān)業(yè)人士介紹，華景新城是天河公園板塊交投較活躍的大盤(pán)，該套成交單位雖是樓梯樓三房，但樓層不高，原業(yè)主一手買(mǎi)入用于自住，裝修保養不錯，證滿(mǎn)5年。業(yè)主子女已成年，該單位學(xué)位并沒(méi)有被占用。業(yè)主近期看中一套電梯樓三房，因資金不夠而出售套現，且業(yè)主希望買(mǎi)家一次性付款。一名學(xué)位房買(mǎi)家年前就通過(guò)出售原自住兩房套現160多萬(wàn)元，計劃再加上自身的積蓄購買(mǎi)200來(lái)萬(wàn)元的三房學(xué)位房。買(mǎi)家在3月多次看房，對該套物業(yè)比較喜歡，且考慮到兒子今年要讀小學(xué)，因此經(jīng)幾次議價(jià)，最后以一次性付款220萬(wàn)元入手，單價(jià)2.2萬(wàn)元/m2。

　　置業(yè)小TIPS：華景新城位于中山大道西，由多個(gè)組團物業(yè)組成，小區樓梯樓和電梯樓可選房源較多，是天河白領(lǐng)和科技園IT人士購房熱盤(pán)，帶有省一級華景小學(xué)名校學(xué)位的學(xué)位房受買(mǎi)家的關(guān)注。目前該盤(pán)樓梯樓中低層單位成交均價(jià)達2.2萬(wàn)~2.4萬(wàn)元/m2，學(xué)位和自住兩種需求兼顧的買(mǎi)家往往會(huì )選擇兩房或三房，而純學(xué)位買(mǎi)家則會(huì )選擇總價(jià)約140萬(wàn)元左右的電梯一房一廳。

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