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國土部出臺養老用地新政
國土部落定養老用地新政 試水土地抵押策略
多年的呼吁、逐漸加劇的老齡化趨勢以及頂層設計，讓養老設施用地政策終于在更高層面有了具體的定調，養老服務(wù)設施普遍存在的用地難題有望“破冰”。
4月23日，國土資源部對外發(fā)布了《養老服務(wù)設施用地指導意見(jiàn)》(以下稱(chēng)《意見(jiàn)》)�！兑庖�(jiàn)》中提到，經(jīng)養老主管部門(mén)認定的非營(yíng)利性養老服務(wù)機構，其養老服務(wù)設施用地可采取劃撥方式供地;營(yíng)利性養老服務(wù)設施用地，應當以租賃、出讓等有償方式供應，原則上以租賃方式為主。土地出讓(租賃)計劃公布后，將在不設置競買(mǎi)人限制條件的情況下以招拍掛方式供地。
《意見(jiàn)》還界定了養老服務(wù)設施用地范圍、用途、年期，以及供地方式，并明確規定養老服務(wù)設施用地應當納入國有建設用地供應計劃。
該《意見(jiàn)》旨在落實(shí)國務(wù)院去年9月份發(fā)布的《關(guān)于加快發(fā)展養老服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)》所提出的任務(wù)要求，保障養老服務(wù)設施用地供應，規范養老服務(wù)設施用地開(kāi)發(fā)利用管理。
在投身養老設施建設的企業(yè)來(lái)看，《意見(jiàn)》最大的亮點(diǎn)是，出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權，但以劃撥方式取得的建設用地使用權應補繳相應款項后方可優(yōu)先受償。
“目前，養老產(chǎn)業(yè)發(fā)展存在投資額大、資金回收期長(cháng)、盈利考驗等風(fēng)險，土地政策缺失一直是民營(yíng)資本進(jìn)入養老產(chǎn)業(yè)的掣肘，這次國土部的政策將在一定程度上激發(fā)民間資本活力，為即將到來(lái)的老齡化需求高潮做好準備。”接受中國房地產(chǎn)報記者采訪(fǎng)的養老地產(chǎn)研究人士認為。
受這一利好消息影響，具有養老概念的地產(chǎn)股包括萬(wàn)科、保利地產(chǎn)、中茵股份、世聯(lián)行、上實(shí)發(fā)展、天宸股份等近日股價(jià)呈現小幅波動(dòng)。
土地可抵押
據接近國土部人士向中國房地產(chǎn)報記者介紹，國土部部長(cháng)姜大明本人一直欲在養老用地方面有所作為，多次指導支持相關(guān)工作開(kāi)展。
國務(wù)院相關(guān)領(lǐng)導就養老用地的工作對國土部也有具體要求，后由國土部土地利用管理司承擔《意見(jiàn)》制定工作。
此后，國土部土地利用管理司先后和北京(樓盤(pán))市國土局等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行了溝通以及意見(jiàn)收集，并開(kāi)始了對養老機構的調研工作。
2013年5月《意見(jiàn)》初稿出臺，國土部土地利用管理司組織研討會(huì )，邀請養老機構負責人、專(zhuān)家、北京市國土局等業(yè)內人士參與探討。經(jīng)過(guò)近一年醞釀，2014年4月17日，《意見(jiàn)》正式印發(fā)。
曾參與《意見(jiàn)》初稿討論的北京樂(lè )成老年事業(yè)投資有限公司總經(jīng)理高峻松稱(chēng)，初稿討論雖然未能改變養老服務(wù)設施用地“醫衛慈善用地”的性質(zhì)，但是獲取方式突破了“慈善”定位，出讓、租賃形式享有可抵押權。
《意見(jiàn)》規定，養老服務(wù)機構的土地用途應確定為醫衛慈善用地，養老主管部門(mén)認定的非營(yíng)利性養老服務(wù)機構，其養老服務(wù)設施用地可采取劃撥供地。營(yíng)利性養老服務(wù)設施用地應當以租賃、出讓等有償方式供應，出讓年限最高不超過(guò)50年，原則上以租賃方式為主。
以租賃方式供應的，租賃年限在合同中約定，最長(cháng)租賃期限不得超過(guò)同類(lèi)用途土地出讓最高年期。 專(zhuān)家分析表示，依據同類(lèi)用途土地，科技、醫療、保健等類(lèi)綜合一宗地最長(cháng)50年的期限，租賃年限最長(cháng)同樣不超過(guò)50年。
《意見(jiàn)》指出，簽訂出讓合同和租賃合同時(shí)，應當約定出讓或租賃建設用地使用權可以設定抵押權。劃撥建設用地要設定抵押權，在核發(fā)劃撥決定書(shū)時(shí)，應當約定劃撥建設用地使用權不得單獨設定抵押權，設定房地產(chǎn)抵押權的建設用地使用權是以劃撥方式取得的，應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額后，抵押權人方可優(yōu)先受償。
“這開(kāi)了一個(gè)大口子，意味著(zhù)從政策層面給營(yíng)利性養老機構一個(gè)估值定位，養老機構可以完成資產(chǎn)估值，實(shí)現資本流動(dòng)，對資本的進(jìn)入有很大的促進(jìn)作用。”高峻松評價(jià)道。
高峻松說(shuō)，目前養老市場(chǎng)上尚未有明確的盈利模式，養老服務(wù)回收周期過(guò)長(cháng)，而資本都是逐利的，長(cháng)此以往難以調動(dòng)資本積極性。這一政策出臺，有利于養老開(kāi)發(fā)商資本增值。出讓或租賃用地抵押值明晰，劃撥用地自建房產(chǎn)設施后，估值拍賣(mài)時(shí)只需要補繳土地出讓金即可。“這一次的政策是很全面的，沒(méi)有漏洞。”
“另外，給養老設施用地一個(gè)明確定位本身就是很大進(jìn)步，《意見(jiàn)》主要是向營(yíng)利性養老機構放開(kāi)，對應國務(wù)院強調的社會(huì )力量將主導養老產(chǎn)業(yè)的定位。”高峻松補充道。
在盤(pán)活存量用地上，《意見(jiàn)》明確對營(yíng)利性養老服務(wù)機構利用存量建設用地從事養老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓(租賃)或轉讓的，在原土地用途符合規劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金(租金)，辦理協(xié)議出讓或租賃手續。
“不改變土地性質(zhì)，意味著(zhù)不需要政府收回再出讓?zhuān)瑢ζ髽I(yè)來(lái)說(shuō)成本降低了，程序更明確了，對社會(huì )資本主動(dòng)性有引導作用。”高峻松分析說(shuō)。
針對協(xié)議出讓土地，規定如果存在兩個(gè)或兩個(gè)以上意向者，采取招拍掛方式供應，不設置門(mén)檻。同時(shí)也沒(méi)有規定最高額度限制。“不會(huì )限定最高額，各地土地招拍掛價(jià)格制定都有一套完整而嚴謹的流程方案，國土部門(mén)制定過(guò)程中會(huì )綜合考慮土地性質(zhì)用途，但既然是市場(chǎng)化行為，就不可能設置上限。”高峻松表示。
5年試驗期
就供地方式，《意見(jiàn)》明確，養老服務(wù)設施用地應當納入國有建設用地供應計劃。對閑置土地依法處置后由政府收回的，規劃用途符合要求的，可優(yōu)先作為養老服務(wù)設施用地，一并納入國有建設用地供應計劃。
“國土部出臺養老用地指導意見(jiàn)是好事，理清土地歸屬、性質(zhì)，政策文件給了養老用地可操作空間，有利于養老用地不斷成熟完善。但整體上，指導意見(jiàn)還是對已有土地體系的延伸，沒(méi)有特別的創(chuàng )新。”北京安信頤和控股有限公司總經(jīng)理趙軍說(shuō)。
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