浙江農村宅基地
農村宅基地，是農村的農戶(hù)或個(gè)人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。下面一起來(lái)了解一下浙江農村宅基地的相關(guān)政策吧!
十二屆全國人民第十八次常務(wù)委員會(huì )會(huì )議決定，授權59個(gè)縣(市、區)為農民住房財產(chǎn)權(含宅基地使用權)抵押試點(diǎn)，浙江省樂(lè )清市、青田縣、義烏市和瑞安市4個(gè)縣(市)入選。這標志著(zhù)浙江省在全國農村宅基地制度改革試點(diǎn)領(lǐng)域邁出了關(guān)鍵一步。
浙江省義烏市北苑街道黃楊梅村村民季建中日前從義烏農村商業(yè)銀行領(lǐng)取30萬(wàn)元貸款，這筆貸款是義烏市獲批國家級農民住房財產(chǎn)權(含宅基地使用權)抵押貸款試點(diǎn)后發(fā)放的首單農民住房財產(chǎn)權抵押貸款。季建中家中辦有一家小型加工吸塑制品企業(yè)，每到年底都要為進(jìn)貨資金發(fā)愁。他激動(dòng)地說(shuō)，“家里最值錢(qián)的就是房子了，但是農民住房以前屬于集體資產(chǎn)不能抵押�，F在的新政策幫助我們解了燃眉之急。”
完善農村集體產(chǎn)權權能，此次農民住房財產(chǎn)權抵押試點(diǎn)是一次突破。素有“農村改革試驗田”之稱(chēng)的溫州市此前已進(jìn)行民間探索。早在20世紀90年代，溫州的樂(lè )清、瑞安就先后試行“農房抵押貸款”。申請貸款的農民以“房產(chǎn)證+土地使用證+村委會(huì )認可書(shū)”作抵押物，經(jīng)審核后給予房屋市場(chǎng)評估價(jià)50%至70%的貸款資金。隨后該模式相繼在溫州轄內其他各縣(市、區)探索，截至2015年11月末，溫州市農房抵押貸款余額80億元。
當地有關(guān)農村研究專(zhuān)家認為，此次浙江省4個(gè)地區成功躋身59個(gè)試點(diǎn)縣(市、區)，意味著(zhù)浙江的農房抵押貸款試點(diǎn)由民間自發(fā)提升為官方認可，也是對先前民間探索的肯定。“如今越來(lái)越多的農民脫離了對土地等自然資源的依賴(lài)，走上了創(chuàng )業(yè)致富的道路。傳統的農村金融服務(wù)方式已無(wú)法滿(mǎn)足這些農民的需求，集體土地農民自建房抵押貸款業(yè)務(wù)是個(gè)‘資金庫’。”溫州銀監分局人士表示，農房抵押貸款能拓寬農民的融資渠道，將有力支持農民的創(chuàng )業(yè)和新農村建設。
黨的十八屆三中全會(huì )《決定》提出：“保障農戶(hù)宅基地用益物權，改革完善農村宅基地制度，選擇若干試點(diǎn)，慎重穩妥推進(jìn)農民住房財產(chǎn)權抵押、擔保、轉讓?zhuān)剿鬓r民增加財產(chǎn)性收入渠道”。中辦國辦印發(fā)了《關(guān)于農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，我省義烏等15個(gè)縣(市、區)列入全國農村宅基地制度改革試點(diǎn)，圍繞構建“依法公平取得、節約集約使用、自愿有償退出”的制度體系，深入開(kāi)展探索實(shí)踐。
最近，浙江省政府參事室調研組圍繞進(jìn)一步完善農村宅基地用益物權、建立有償退出機制，從而釋放農村沉睡資產(chǎn)、增加農民財產(chǎn)性收入、優(yōu)化城鄉土地資源配置、推進(jìn)城鄉一體化發(fā)展這個(gè)主題，對省內外若干地方在宅基地制度改革，特別是建立完善退出流轉機制方面的探索實(shí)踐，進(jìn)行了深入調研。
浙江省內外試點(diǎn)地區的探索實(shí)踐
調研表明，近年來(lái)，重慶、廣東、江蘇、四川、安徽等地相繼制定了集體建設用地和宅基地流轉的辦法，以試點(diǎn)的方式推動(dòng)宅基地制度改革。從推動(dòng)力量和方式看，大致有四種：一是政府主導型，如江蘇無(wú)錫的“雙置換”、浙江嘉興的“兩分兩換”;二是村民自發(fā)型，如四川郫縣的“五自”模式;三是企業(yè)推動(dòng)型，如湖北鐘祥市的宅基地置換項目;四是市場(chǎng)配置型，如重慶地票模式。
擇要來(lái)說(shuō)，這些地方的創(chuàng )新做法主要有：嘉興通過(guò)“分與換”推進(jìn)集中居住;義烏推進(jìn)新社區集聚和探索“集地券”制度;江西余江積極探索有償使用和退出機制;成都以統籌城鄉綜合改革推進(jìn)農村產(chǎn)權流轉;重慶實(shí)行地票制度，為農民自愿有償退出宅基地開(kāi)辟了制度通道。
創(chuàng )新宅基地退出機制要著(zhù)力把握幾個(gè)關(guān)鍵
要以賦予宅基地更多權能為基本取向�，F行宅基地權能的規定，包括占有、使用、轉讓、出租等，但所有權能的實(shí)現都限制在本集體經(jīng)濟組織成員范疇內。在市場(chǎng)化和城市化深入發(fā)展的條件下，過(guò)度限制宅基地的流轉交易范圍，違背了物盡其用原則，不利于土地資源效益發(fā)揮，一定程度上限制了農民的財產(chǎn)權利，固化城鄉二元結構。特別在經(jīng)濟發(fā)達地區，宅基地的保障功能有所弱化，資產(chǎn)功能不斷凸顯，隱形非法交易不同程度存在。應當順勢而為，因地制宜推進(jìn)改革，最根本的是要正確處理好宅基地的福利性與財產(chǎn)性、保障功能與資產(chǎn)功能的關(guān)系，核心是賦予宅基地更多的權能，這是推進(jìn)宅基地制度改革的關(guān)鍵。
要以維護和發(fā)展農民土地權益為引領(lǐng)。調研中了解到，農民對宅基地較為典型的訴求，主要有三：一是有一處安身之所，希望通過(guò)改革改善生活居住條件;二是有一份穩定的財產(chǎn)性收入，希望通過(guò)改革將沉睡的死資產(chǎn)盤(pán)成活資本;三是有一本能保障權利的不動(dòng)產(chǎn)權證，使自己的農村住房擁有完全產(chǎn)權，在遇到資金困難時(shí)可以隨時(shí)抵押融資。開(kāi)展宅基地制度改革，就是要以實(shí)現好、維護好、發(fā)展好農民土地權益為指引，保障宅基地權利，完善宅基地權能，使農民群眾在這項改革中增添獲得感。
要探索宅基地權益保障的多種實(shí)現形式。“一戶(hù)一宅”的保障模式是不可持續的，要鼓勵有條件的地方積極推行公寓高層、聯(lián)排多層、貨幣化安置等戶(hù)有所居的多種實(shí)現形式，鼓勵通過(guò)建設農民保障房等形式將農民納入住房保障體系。要通過(guò)改革宅基地取得、權利和管理制度，實(shí)現從“一戶(hù)一宅”向“戶(hù)有所居”、從永久無(wú)償向有期有償、從無(wú)流轉向有流轉轉變，引導農村人口向城鎮集聚、要素資源向城鎮集中、產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)向城鎮集合。
要統籌協(xié)調農村各項綜合配套改革。宅基地的流轉退出與取得、有償使用、規劃管理等相互關(guān)聯(lián)，與農村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設用地入市、農民住房財產(chǎn)權抵押擔保相輔相成，與戶(hù)籍制度改革、農村綜合改革、新型城鎮化推進(jìn)互為因果，要統籌協(xié)調，總體設計，增強改革的系統性、關(guān)聯(lián)性和耦合性，形成改革合力。
推進(jìn)浙江省農村宅基地流轉退出的對策建議
農村情況千差萬(wàn)別，推進(jìn)宅基地制度改革，建立宅基地退出流轉機制，是一項復雜的系統工程，要堅持目標導向、問(wèn)題導向和底線(xiàn)思維，以保障和維護農民宅基地權益為出發(fā)點(diǎn)和落腳點(diǎn)，鼓勵各地結合實(shí)際大膽探索，努力使宅基地總量得到有效控制，用益物權得到充分體現，市場(chǎng)配置得到有效運行，探索形成可復制、能推廣的改革經(jīng)驗和模式。
一、以新型城鎮化和農房集聚為抓手退出宅基地。目前許多村莊存在“低、小、散、亂、差”現狀，不利于節約集約用地和農村環(huán)境改善，也是造成農村宅基地流不動(dòng)、退不出和大量閑置的癥結所在。要通過(guò)推進(jìn)新型城鎮化，發(fā)揮縣城作為承載農民進(jìn)城落戶(hù)的主導功能，科學(xué)規劃布局中心鎮、中心村，積極推進(jìn)農房集聚。整合農村土地整治、美麗鄉村、農房改造、文化禮堂、生活污水治理等資金，加大縣城、中心鎮村基礎設施投入和配套，引導和吸引農戶(hù)向縣城和中心鎮村集聚，為農村分散的住房和宅基地流轉、置換、退出創(chuàng )造條件和市場(chǎng)需求。
二、建立完善農村宅基地有償退出激勵機制。以農民自愿為前提，探索有償轉讓、有償調劑、有償收回等方式，引導農村宅基地以整村或“螞蟻搬家”等多種形式規范有序退出。各地可結合實(shí)際明確宅基地收回程序和補償標準，對非法占用的行政強制退出、合法閑置的經(jīng)濟杠桿調節、自愿退出的合理補償激勵。對有退出意向但又不想徹底失去宅基地權利的農戶(hù)，可采取“留權不留地”、頒發(fā)地票期權等方式，在一定時(shí)間內保留其作為農民身份的宅基地申請權利。農民放棄宅基地后，不影響其農村集體土地承包和集體資產(chǎn)權益。
三、探索建立宅基地有償使用和分配機制。通過(guò)增加宅基地保有環(huán)節的留置成本，使得持有宅基地的成本高于預期收益，促使農戶(hù)自動(dòng)退出宅基地�？紤]到宅基地制度的福利性質(zhì)，有償使用制度的建立應當區分合法取得、面積標準等不同情況，采取不同的有償使用標準和補貼標準。發(fā)揮村集體經(jīng)濟組織主導和村民自治作用，在堅持“一戶(hù)一宅、建新拆舊、法定面積”的前提下，鼓勵探索級差排基、選位等有償使用分配方式，有償使用和分配所得實(shí)行專(zhuān)款專(zhuān)用。
四、推行宅基地總量控制和探索確權固化到戶(hù)。針對存量宅基地面積大、利用效率低、閑置浪費嚴重的狀況，必須引入宅基地規�？偭靠刂频�'概念，根據人口轉移、戶(hù)籍變化、區域規劃等綜合因素確定總量規模。同時(shí)，借鑒農民承包地和農村集體資產(chǎn)確權固化的做法，可結合開(kāi)展農村宅基地確權頒證，探索對宅基地固化到戶(hù)，同樣實(shí)行生不增、死不減，入不增、出不減，從根本上解決宅基地只增難減的矛盾。
五、積極開(kāi)展農村宅基地收貯利用工作。采取政府引導、村或鄉鎮為實(shí)施主體，在農民自愿和按標準補償后，收回農戶(hù)的宅基地和房宅，集中起來(lái)進(jìn)行儲備、開(kāi)發(fā)和復墾，盤(pán)活整合農村宅基地資源，促進(jìn)合理有效利用。資金來(lái)源可依靠土地結余指標收益、政府政策補貼和宅基地有償選位收益等途徑解決。市、縣可探索建立農村宅基地收貯再利用專(zhuān)項資金，專(zhuān)項用于宅基地收貯再利用的啟動(dòng)資金、獎勵、補助及復墾工程。
六、統籌宅基地與戶(hù)籍制度等綜合配套改革。針對實(shí)施二孩政策和戶(hù)籍制度改革后新出生子女等出現的新情況，要著(zhù)眼于完善城鄉一體化的住房和社會(huì )保障體系，逐步限制“一戶(hù)一宅”分配方式，積極推行戶(hù)有所居多種實(shí)現形式，鼓勵農房立改套或公寓式安置，探索宅基地換保障房、換股權、換社保等創(chuàng )新做法，允許符合條件的農民申請經(jīng)濟適用房、廉租房，使戶(hù)籍制度改革與土地、住房、就業(yè)、社保、公共服務(wù)等配套聯(lián)動(dòng)，推動(dòng)城鄉二元結構逐步轉向一元結構。
七、探索在縣域范圍內跨集體經(jīng)濟組織流轉�，F有的政策法律規定宅基地只能在本集體經(jīng)濟組織內流轉，這種流轉范圍的限制阻礙了資產(chǎn)價(jià)值的實(shí)現。保障和維護農民宅基地權益是改革的價(jià)值取向，要在堅持處分權服從國家征收和用途管制，收益權由農民和集體均沾的原則下，進(jìn)一步擴大宅基地置換、流轉、轉讓、交易、繼承、入股等權能。探索在縣域范圍內跨集體經(jīng)濟組織流轉，探索符合一定條件的宅基地和農房入市交易，探索有條件的地方逐步實(shí)現農房與商品房同權同價(jià)同交稅。對通過(guò)各種方式騰退的存量宅基地，在符合規劃和用途管制的前提下，調整為經(jīng)營(yíng)性建設用地，探索在較大范圍內公開(kāi)入市和流轉。
是否允許城里人到農村買(mǎi)地蓋房?這是社會(huì )比較關(guān)注的敏感問(wèn)題。從市場(chǎng)配置資源角度看，放開(kāi)流轉范圍是有益的。反對者主要擔憂(yōu)逆城市化和改變土地性質(zhì)。我們認為，從改革的穩妥性和有序推進(jìn)考慮，現階段不宜全面放開(kāi)城里人到農村買(mǎi)地蓋房，防止農村自己的事還沒(méi)解決好，城里人又來(lái)了，造成混亂�？梢愿母飫�(chuàng )新和探索的路徑有三條：一是對外來(lái)人可考慮采取租賃的方法;二是對戶(hù)籍已在外的本籍鄉賢人才愿意回鄉定居和服務(wù)新農村建設的，應持允許和支持政策;三是可以考慮選擇少數縣(市、區)開(kāi)展有條件的城里人到農村建房試點(diǎn)探索。
八、加快將宅基地和農房納入不動(dòng)產(chǎn)統一登記體系。這是完善宅基地管理、用益物權保障和產(chǎn)權流轉交易的基礎性工作。當前主要問(wèn)題有兩個(gè)：一是由于宅基地是沒(méi)有收益的特殊物權，“證書(shū)無(wú)用”思想普遍存在，農民自身對發(fā)證的積極性不高;二是農村宅基地少批多建、違法用地、權源資料不全等歷史遺留問(wèn)題處置起來(lái)比較復雜。為此，要通過(guò)深化農村土地民主管理，發(fā)揮村級集體經(jīng)濟組織和村民的主體作用，結合三改一拆，區分不同情形，妥善處理好歷史遺留問(wèn)題，加快將宅基地和農房納入不動(dòng)產(chǎn)統一登記體系。
九、建立健全農村宅基地流轉交易市場(chǎng)體系。依托現有的農村產(chǎn)權交易中心，或建立縣級農村不動(dòng)產(chǎn)交易中心，為宅基地有償退出和財產(chǎn)實(shí)現搭建渠道。探索建立農村宅基地和住房市場(chǎng)交易服務(wù)平臺，推進(jìn)評估中介機構建設，完善交易流通體系，逐步形成能反映用地成本、區位級差、供求關(guān)系的宅基地價(jià)格體系，建立集體與農戶(hù)合理的宅基地流轉收益分配機制，讓農民享有更大的土地收益權利。
十、積極探索和推行貨幣化安置方式。在村居改造和棚戶(hù)區改造中積極推行貨幣化補償安置方式，通過(guò)直接貨幣補償或實(shí)施“1+X”模式，即1套實(shí)物安置，其他方面實(shí)行貨幣化。對有資格新申請農村宅基地的農戶(hù)，鼓勵采取“給錢(qián)不給地”、“留權不留地”，將解決民生問(wèn)題與減少農村用地規模，以及化解商品房庫存有機結合起來(lái)。
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