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珠海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預征辦法(暫行)
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珠海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅預征辦法(暫行)
第一條 為加強土地增值稅征收管理，規范土地增值稅預征工作，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細則等規定，結合土地增值稅清算管理規程，制定本暫行辦法(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)。
第二條 《辦法》適用于珠海市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅預征工作。在我市開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的各類(lèi)企業(yè)及其他單位和個(gè)人(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“納稅人”)，在房地產(chǎn)項目未進(jìn)行土地增值稅清算前取得銷(xiāo)售收入的，為預征土地增值稅的納稅人，應當依照本辦法預征土地增值稅。
第三條 考慮到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算的復雜性以及增值率在不同項目之間的差異性，為減少預繳的稅款與實(shí)際應繳稅款的差異，保證稅款及時(shí)入庫，納稅人應分不同項目單獨確定適用預征率并向項目所在地主管稅務(wù)機關(guān)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“稅務(wù)機關(guān)”)申報備案。
第四條 納稅人取得《房地產(chǎn)預售許可證》后，須自首次取得銷(xiāo)售收入的次月15日內，填寫(xiě)《土地增值稅預征率備案表》到稅務(wù)機關(guān)辦理預征率報備手續，并按照清算管理規程的規定報送相關(guān)的資料。
第五條 納稅人應以項目?jì)炔煌?lèi)型商品房上月的平均售價(jià)作為平均(每平方米)售價(jià)報備。
第六條 納稅人根據項目開(kāi)發(fā)的開(kāi)發(fā)預算計劃及前期開(kāi)發(fā)的證明資料，歸集各項預算成本費用，按可售面積分攤計算每平方米可扣除金額報備。
(一)歸集預算成本費用，包括：
1、取得土地使用權所支付的金額。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本。包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用。
3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用。包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用。
4、財政部規定的其他扣除。按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的20%計算扣除。
5、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。
(二)按有關(guān)部門(mén)批準的可售面積分攤計算每平方米可扣除金額。
第七條 納稅人備案的成本費用應當遵循真實(shí)性、合理性的原則，具體條件應符合土地增值稅清算管理規程的要求，其中：
(一)取得土地使用權所支付的金額必須是企業(yè)為取得土地使用權所支付的地價(jià)款和按國家統一規定交納的有關(guān)費用。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中建筑安裝工程費不得超出珠海市建設管理部門(mén)公布的單位定額成本的10%，超出的部分，如無(wú)正當理由，報備時(shí)不得扣除。
(三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本中園林綠化、環(huán)境工程費用、裝修工程費用等應當據實(shí)合理，稅務(wù)機關(guān)應嚴格審核，對明顯偏高又無(wú)正當理由的部分予以調整。
第八條 納稅人以每平方米售價(jià)和每平方米可扣除金額為計算依據，計算每平方米的`增值額和增值率，按適用稅率計算應繳稅款，以稅款占每平方米售價(jià)的百分比為依據，確定本項目當年度的預征率。
第九條 為計算和操作簡(jiǎn)便，預征率統一以0.2%為間距。百分比在間距中的，從低確定預征率。
第十條 除保障性住房項目外，納稅人報備的預征率不得低于2%，對報備預征率低于2%的，稅務(wù)機關(guān)應加強審核，在審核結果確定前納稅人應先按2%進(jìn)行預繳。
第十一條 預征率報備后，納稅人應當自首次實(shí)現收入的次月起，在月度終了后的納稅申報期內按月申報預繳稅款，稅款金額為當月的銷(xiāo)售收入額乘以預征率。
銷(xiāo)售收入的實(shí)現以下列方式確定：
(一)以預售方式出售商品房的，以實(shí)際取得預售房收入的當天確認為收入實(shí)現;
(二)以分期付款方式出售商品房的，以每期實(shí)際取得收入的當天確認為收入實(shí)現;
(三)以銀行按揭方式出售商品房的，以取得首期付款收入和銀行貸款的當天確認為收入實(shí)現;
(四)以其他方式出售商品房的，以實(shí)際取得售房收入的當天確認為收入實(shí)現。
第十二條 納稅人應在年度終了后的兩個(gè)月內向稅務(wù)機關(guān)報送上年實(shí)際發(fā)生的平均售價(jià)和成本費用。如實(shí)際的平均售價(jià)或成本費用與報備時(shí)所填報的金額發(fā)生較大變化的，納稅人應向稅務(wù)機關(guān)重新報備、調整年度預征率。
如無(wú)特殊情況，納稅人不得要求在年中進(jìn)行預征率的調整。
第十三條 稅務(wù)機關(guān)應當按照清算管理規程的規定對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)施項目管理，對開(kāi)發(fā)的全過(guò)程情況實(shí)行跟蹤監控和成本審核，并積極關(guān)注納稅人項目開(kāi)發(fā)期間的會(huì )計核算工作。
如審核發(fā)現納稅人有虛報、多報扣除項目金額或少報平均售價(jià)情況的，稅務(wù)機關(guān)應在審核結果確定后的次月要求納稅人按結果調整預征率。
第十四條 納稅人開(kāi)發(fā)的項目只有普通標準住宅一種類(lèi)型且報備增值額未超過(guò)扣除項目金額20%的，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，免予預征土地增值稅。
第十五條 納稅人開(kāi)發(fā)的項目達到清算管理規程規定的土地增值稅清算條件的，應當按規定及時(shí)進(jìn)行清算，預繳的稅款按照清算的結果多退少補。
第十六條 本規定自2010年10月1日起施行。
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