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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃
土地增值稅，是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。土地增值稅的計稅依據是轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉讓房地產(chǎn)的增值額，是轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃的知識，歡迎閱讀。
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算概述
土地增值稅，是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。土地增值稅的計稅依據是轉讓房地產(chǎn)所取得的增值額。轉讓房地產(chǎn)的增值額，是轉讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規定的扣除項目金額后的余額。
納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入在內的全部?jì)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟利益�？鄢椖考捌浣痤~具體包括，取得土地使用權所支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本(主要包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用等)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用(主要包括與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目有關(guān)的銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用)、與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和財政部確定的其他扣除項。
土地增值稅的計算方法是，首先以轉讓房地產(chǎn)的收入減除扣除項目后得出增值額;再以增值額同扣除項目相比，其比值即為土地增值率;然后根據土地增值率的高低確定適用稅率，用增值額和適用稅率相乘，得出應納稅額。
土地增值稅稅率表
范 圍 | 規定稅率 | 速算扣除系數 |
增值額未超過(guò)扣除項目金額50%的 | 30% | 0% |
增值額超過(guò)扣除項目金額50%未超過(guò)100%的 | 40% | 5% |
增值額超過(guò)扣除項目金額100%未超過(guò)200%的 | 50% | 15% |
增值額超過(guò)扣除項目金額200%的 | 60% | 35% |
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目經(jīng)營(yíng)方式比較特殊，土地增值稅征收管理難度較大，其中，非常特出的問(wèn)題是，納稅人成片受讓土地使用權后分期分批開(kāi)發(fā)、轉讓房地產(chǎn)，以及納稅人采取預售方式出售商品房。國家為了加強土地增值稅的征收管理，保證稅收及時(shí)足額入庫，采取了先按比例預征，然后再予以清算的方法。
土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規和有關(guān)政策規定，計算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目應繳納的土地增值稅稅額，填寫(xiě)清算申報表，向主管稅務(wù)機關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續，結清土地增值稅稅款的行為。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)符合這些條件之一的，應當進(jìn)行清算：(1)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目全部竣工、完成銷(xiāo)售的;(2)整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的;(3)直接轉讓土地使用權的。對于符合這些條件之一的，主管稅務(wù)機關(guān)可以要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行清算：(1)已竣工驗收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;(2)取得銷(xiāo)售(預售)許可證滿(mǎn)3年仍未銷(xiāo)售完畢的;(3)納稅人申請注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續的;(4)省(自治區、直轄市、計劃單列市)稅務(wù)機關(guān)規定的其他情況。
二、涉及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算的稅收優(yōu)惠
(一)財政部確定的其他扣除項
財政部確定的一項重要扣除項目是，對從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和，加計20%的扣除。
(二)建造普通標準住宅出售的稅收優(yōu)惠
建造普通標準住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過(guò)20%的，應就其全部增值額按規定計稅。所謂“普通標準住宅”，是指按所在地一般民用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、小洋樓、度假村、以及超面積、超標準豪華裝修的住宅，均不屬于普通標準住宅。2005年6月1日起，普通標準住宅應同時(shí)滿(mǎn)足：住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實(shí)際成交價(jià)格低于同級別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。
(三)因國家建設需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅
這類(lèi)房地產(chǎn)是指因城市市政規劃、國家建設需要拆遷，而被政府征收、收回的房地產(chǎn)。由于上述原因，納稅人自行轉讓房地產(chǎn)的，亦給予免稅。
三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算的納稅籌劃方法
納稅籌劃，是指納稅人通過(guò)合法手段，對戰略、經(jīng)營(yíng)、投資及財務(wù)活動(dòng)和涉稅事項進(jìn)行事先規劃和安排，以節約稅收、遞延納稅、降低稅務(wù)風(fēng)險為目標的一系列稅務(wù)規劃活動(dòng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目土地增值稅清算中的納稅籌劃方法有如下幾項：
1、收入分散籌劃法
土地增值額是納稅人轉讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。因此在扣除項目金額一定的情況下，轉讓收入越少，土地增值額就越小，當然稅率和稅額就越低。所以，分散房地產(chǎn)的轉讓收入，從而達到降低應稅收入的目的，就是一項很好的應用。常見(jiàn)的辦法就是，把在整個(gè)房地產(chǎn)中可以分開(kāi)的部分分離，分次單獨簽定合同。例如某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)準備開(kāi)發(fā)一塊精裝修的樓盤(pán)，預計精裝修房屋的市場(chǎng)售價(jià)是1.8億元(含裝修費0.6億元)，該企業(yè)可以分兩次簽定合同，第一次可以在毛坯房建成后先簽定1.2億元的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，第二次在裝修時(shí)再簽訂0.6億元的裝修合同。第一次涉及房地產(chǎn)的轉讓?zhuān)瑧斃U納土地增值稅，第二次是裝修合同，并不涉及房地產(chǎn)的轉讓?zhuān)詿o(wú)需繳納土地增值稅。這樣就使得應納稅額有所減少，達到節稅的目的。目前萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)就是這樣運用該方法的典型例子。
2、費用遷移籌劃法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用即期間費用(銷(xiāo)售費用、管理費用、財務(wù)費用)不以實(shí)際發(fā)生數扣除，而是根據利息是否按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定條件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完全可以通過(guò)事前籌劃的方式，把實(shí)際發(fā)生的期間費用通過(guò)合法的方式轉移到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目直接成本中去。從而，期間費用減少，房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)成本卻增大了。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在不增加任何開(kāi)支的情況下，通過(guò)費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達到節稅的目的。
3、“臨界點(diǎn)”籌劃法
稅法規定，建造普通標準住宅出售，其增值額未超過(guò)扣除項目金額之和20%的，予以免稅。超過(guò)20%的，應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。根據臨界點(diǎn)的稅負效應，可以對此進(jìn)行納稅籌劃。
具體來(lái)說(shuō)，先要測算出增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率)，然后再進(jìn)行合理調整。調整增值率的方法主要有兩種：一是合理定價(jià)，指銷(xiāo)售過(guò)程中預先定價(jià)可以適當高于20%的增值率，利用中國人喜歡占便宜的心理，設定減價(jià)幅度，從而使得實(shí)際銷(xiāo)售總價(jià)不不超過(guò)20%的增值率;二是增加扣除額，主要是通過(guò)加大成本投入來(lái)提高市場(chǎng)競爭力。因為房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)成本可以直接扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開(kāi)發(fā)間接費用等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來(lái)適當增加了扣除項目，以高質(zhì)低價(jià)來(lái)占領(lǐng)市場(chǎng)。
舉例說(shuō)明：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)普通標準住宅項目，扣除項目金額為8000萬(wàn)元，當地同類(lèi)住宅的市場(chǎng)售價(jià)約l億元，假如定價(jià)1億元，則增值率為(10000-8000)÷8000=25%，應納土地增值稅為2000萬(wàn)元×30%=600萬(wàn)元。假設不考慮其他因素，獲利為10000-8000-600=1400(萬(wàn)元)�，F在進(jìn)行納稅籌劃，銷(xiāo)售房屋定價(jià)9600萬(wàn)元，其他不變，則增值率為(9600-8000)÷8000=20%，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的是普通標準住宅出售，且增值額未超過(guò)扣除項目金額的20%，所以應當免征土地增值稅，則獲利為9600-8000-0(免征土地增值稅)=1600(萬(wàn)元)，后者減價(jià)銷(xiāo)售，反而比前者土地增值稅稅后利潤增加了200萬(wàn)元。
4、成本均衡籌劃法
如果房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目很多，必然導致不同地方的開(kāi)發(fā)成本可能不同，進(jìn)而出現有的項目增值率較高，有的項目增值率較低，這種增值率不均衡的情況實(shí)際會(huì )加重房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅負，這就要求企業(yè)對開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行必要的調整，使得各處開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節省稅款。因此，成本均衡分攤是抵銷(xiāo)增值額、節約稅負的一種方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以把一段時(shí)間內各個(gè)項目發(fā)生的開(kāi)發(fā)成本，根據增值率可能出現的高低不平現象，進(jìn)行最大限度的合理調整，均衡分攤，這樣避免出現某個(gè)項目增值率過(guò)高的現象，從而節省部分稅款的繳納。比如，一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一共開(kāi)發(fā)五個(gè)項目，經(jīng)預算，這五個(gè)項目的增值率可能分別為25%、38%、43%、54%、68%，如果合理運用成本均衡籌劃法，經(jīng)過(guò)調整可能的增值率為29%、40%、48%、49%、50%，結果必然導致實(shí)際稅負的降低。
5、利息支出籌劃法
一般來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)屬于高負債的行業(yè)，可能會(huì )發(fā)生大量的借款，因此利息支出無(wú)法避免。利息支出的不同運用方法一定會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負發(fā)生影響。根據稅法規定：財務(wù)費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計算的金額，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用，按項目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的5%以?xún)扔嬎憧鄢�。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費用按項目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)扔嬎憧鄢�。那么，利息支出籌劃法就可以運用了。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目主要依靠借款，利息費用較高，則應當以金融機構的借款證明，對利息予以沖抵費用;反之，借款很少，則不列利息支出(財務(wù)費用)，充分運用占項目地價(jià)款和開(kāi)發(fā)成本之和的10%以?xún)鹊匿N(xiāo)售費用和管理費用予以調整，從而達到節約了數額不菲的稅負的目的，實(shí)現企業(yè)利潤最大化。
6、特殊方式籌劃法
根據稅法規定：土地增值稅，是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。假如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)未取得國有土地使用權或者通過(guò)其他特殊的市場(chǎng)化行為，也可以達到納稅籌劃的目的。具體有以下幾種：
(1)代建房籌劃法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下設全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然取得了收入，但未發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移，其收入屬于增值稅的征稅范圍，只征收11%的增值稅而已。(原來(lái)是屬于營(yíng)業(yè)稅3%，營(yíng)改增后11%，則還可以抵扣。老項目3%征收率。)
(2)集體土地開(kāi)發(fā)房屋籌劃法
土地增值稅針對的是有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著(zhù)物產(chǎn)權并取得增值性收入征稅。如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的集體土地項目，比如安置房、農村保障房、經(jīng)濟適用房等，則根本不需要繳納土地增值稅。
(3)合作建房籌劃法
稅法規定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征收土地增值稅。
(4)企業(yè)重組籌劃法
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)運用收購、兼并等方法，對其他企業(yè)進(jìn)行重組，則對被重組企業(yè)轉讓房地產(chǎn)或者目標企業(yè)的股權變更，導致國有土地使用權及其房屋等發(fā)生權屬變動(dòng)等情形，暫免征收土地增值稅。
四、有關(guān)土地增值稅方面的法律法規和部門(mén)規章
(一)中華人民共和國土地增值稅暫行條例(1993月12月13日 國務(wù)院138號令)
(二)中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細則(1995年1月27日財法字【1995】006號)
(三)財政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規定的通知 財稅[1995]48號
(四)國家稅務(wù)總局國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問(wèn)題的通知 國稅發(fā)[1996]4號
(五)國家稅務(wù)總局建設部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國稅發(fā)[1996]48號
(六)國務(wù)院辦公廳轉發(fā)建設部等部門(mén)關(guān)于做好穩定住房?jì)r(jià)格工作意見(jiàn)的通知 國辦發(fā)〔2005〕26號
(七)國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知 國稅發(fā)[2006]187號
(八)財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知 財稅[2006]21號
(九)國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規程》的通知 國稅發(fā)[2009]91號
(十)國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知 國稅函[2010]220號
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