房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文1

　　摘 要：房地產(chǎn)是經(jīng)濟價(jià)值很高的商品，在人們的生產(chǎn)生活中占有的比例很大，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)與管理需要進(jìn)行房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃�，F階段，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃已經(jīng)吸引了廣大人民的目光。在開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售方面，房地產(chǎn)有其固有的屬性，所以相比其他商品而言，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃是重中之重。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；項目開(kāi)發(fā)；營(yíng)銷(xiāo)策劃

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃以整合營(yíng)銷(xiāo)概念為指導，以市場(chǎng)調研預測為載體，整合整個(gè)開(kāi)發(fā)建設項目。目前，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)還沒(méi)有成熟的發(fā)展起來(lái)，對實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的營(yíng)銷(xiāo)策劃還沒(méi)有一個(gè)成熟的體系，需要進(jìn)行深入的探究。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃存在的問(wèn)題分析

　�。ㄒ唬┠繕耸袌�(chǎng)不明

　　就目前來(lái)看，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，諸多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的主要問(wèn)題是目標市場(chǎng)不明。原因在于，在建設房地產(chǎn)時(shí)，開(kāi)發(fā)商和策劃者沒(méi)有考慮到當地實(shí)際的消費水平，把消費的人群盲目地定位為高檔的消費者，然后大肆興建一些高檔的商品，無(wú)法滿(mǎn)足當地居民對房地產(chǎn)水平的需求，使很多人支付不起高昂的費用，導致許多房地產(chǎn)賣(mài)不出去，市場(chǎng)地位不明。

　�。ǘ�）營(yíng)銷(xiāo)主線(xiàn)不清

　　使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃陷人困境之一的原因就是營(yíng)銷(xiāo)主線(xiàn)不清。整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的主線(xiàn)就是主題定位。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃中，出現定位偏差的原因就是沒(méi)有清楚的判斷房地產(chǎn)形勢，使得在推廣時(shí)也不能很好的給消費者一個(gè)清晰的介紹，滿(mǎn)足不了實(shí)際消費居民的需要，營(yíng)銷(xiāo)主線(xiàn)不清會(huì )使消費者對整個(gè)房地產(chǎn)的定位不清楚，無(wú)法看到整個(gè)樓盤(pán)的亮點(diǎn)，無(wú)法吸引到消費者購買(mǎi)，這樣的話(huà)就降低了樓盤(pán)在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭力。

　�。ㄈ�）網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)不佳

　　互聯(lián)網(wǎng)的開(kāi)發(fā)應用為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃提供了新的平臺，為了順應時(shí)代的發(fā)展，在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，網(wǎng)絡(luò )平臺必不可少。為了擴大營(yíng)銷(xiāo)效果，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在網(wǎng)絡(luò )上建立網(wǎng)站。然而，這種方式暫時(shí)沒(méi)有取得預期的效果。原因在于利用互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)的體制還不成熟，房地產(chǎn)企業(yè)不能有效的評估網(wǎng)絡(luò )營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的手段，所以在達到的效果上面并不盡如人意。

　　二、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃問(wèn)題的措施

　�。ㄒ唬┱J清消費需求，強調市場(chǎng)調研

　　獲得真實(shí)信息的基礎和依據是市場(chǎng)調研，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的準備就是要認清消費需求，強調市場(chǎng)調研，要在調研前就要準備好問(wèn)題，確定好調研人群。這樣的話(huà)才能正確的做出營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，然后進(jìn)行結果的論證。認清消費者的消費需求，找到市場(chǎng)方向是制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的前提。

　�。ǘ�）明確目標市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細分

　　要在房地產(chǎn)市場(chǎng)中提高自己的競爭力的前提是要做好市場(chǎng)細分工作。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃的重要環(huán)節就是要明確目標市場(chǎng)，做好市場(chǎng)細分。消費者的構成涉及到各階層，各領(lǐng)域，市場(chǎng)對其不是很好把控，所以應以消費者購買(mǎi)行為的不同為依據做好市場(chǎng)細分，把需求類(lèi)似的消費者整合到一起，對需求不同的消費者進(jìn)行劃分，盡力的了解消費者的需求，好提高市場(chǎng)的占有率，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展做出貢獻。

　�。ㄈ�）把握產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)，合理定位營(yíng)銷(xiāo)

　　主體定位是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中的重要環(huán)節。能否掌握產(chǎn)品的優(yōu)勢，然后做出合理的定位進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃能否成功的決定性因素。另外，在制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)時(shí)，要有一個(gè)明確的主題，這個(gè)主題應該一直貫穿整個(gè)策劃方案，這樣的話(huà)才可以明確的實(shí)行這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃。

　　三、營(yíng)銷(xiāo)策劃對于房地產(chǎn)銷(xiāo)售的重要性

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)企業(yè)實(shí)行房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃，可以提高市場(chǎng)占有率，為整個(gè)企業(yè)的長(cháng)遠發(fā)展起到重要作用

　　由于中央和政府對房地產(chǎn)一直實(shí)行調控政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展一直處于低迷狀態(tài)，很多中小型房地產(chǎn)企業(yè)由于缺少資金而面臨破產(chǎn)，整個(gè)行業(yè)的發(fā)展可能會(huì )有一些變化。另外，總是時(shí)不時(shí)的推出一些新奇的營(yíng)銷(xiāo)手段，抓住消費者好奇的心里，再提出符合產(chǎn)品定位的營(yíng)銷(xiāo)，這樣的話(huà)會(huì )吸引消費者，銷(xiāo)售成功的可能性大大提高，市場(chǎng)受到歡迎，企業(yè)也會(huì )獲得高回報。所以說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)策劃能促進(jìn)房地產(chǎn)的銷(xiāo)售水平，尤其是有創(chuàng )意的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，是企業(yè)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上提高競爭力的有效手段。

　�。ǘ�）房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃能增強企業(yè)的管理創(chuàng )新能力

　　房地產(chǎn)策劃與企業(yè)管理在某些方面也是類(lèi)似的，進(jìn)行房地產(chǎn)策劃也是提高企業(yè)管理創(chuàng )新能力的方法之一。策劃人以策劃程序為依據，創(chuàng )新管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，通過(guò)考察房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的問(wèn)題，對解決管理問(wèn)題進(jìn)行探索。才會(huì )更長(cháng)遠的發(fā)展，在這種嚴峻的大背景下生存下來(lái)。

　　四、結語(yǔ)

　　市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中占有重要的地位。在營(yíng)銷(xiāo)之前，應做好市場(chǎng)調研為制定房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策略提供依據。只有進(jìn)行市場(chǎng)調研才能更好地了解市場(chǎng)需求，企業(yè)才能更好地做出決策，才能開(kāi)發(fā)出滿(mǎn)足消費者需求的商品，這樣企業(yè)才能獲得好的收益，才能更好更長(cháng)遠的發(fā)展下去。

　　參考文獻：

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文2

　　摘要：隨著(zhù)國民經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)得到了大力發(fā)展，作為一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的項目管理人員，如何加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理，是一個(gè)值得深思的問(wèn)題，本文主要是對加強房地產(chǎn)開(kāi)放項目管理應該采取的控制措施進(jìn)行了探討。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);項目管理;質(zhì)量管理;進(jìn)度管理

　　一、加強投資項目質(zhì)量控制

　　質(zhì)量控制的任務(wù)關(guān)鍵所在就是及時(shí)發(fā)現施工過(guò)程中施工工藝是否滿(mǎn)足設計要求和合同規定，同時(shí)通過(guò)檢查、繪制施工作業(yè)流程圖和動(dòng)態(tài)過(guò)程控制圖，加強開(kāi)發(fā)項目建設的施工過(guò)程質(zhì)量控制。房地產(chǎn)項目部強調并建立全面、全員、全過(guò)程的現場(chǎng)管理模式，尤其要強化領(lǐng)導層的質(zhì)量意識，保證合同質(zhì)量目標的實(shí)現。領(lǐng)導層管理意識的強弱，是決定能否實(shí)現合同質(zhì)量目標的關(guān)鍵。在這方面經(jīng)常召開(kāi)工程部經(jīng)理會(huì )議，研究部署對施工單位如何采取有效措施加強質(zhì)量控制和安全管理，如何調動(dòng)監理人員的積極性進(jìn)行現場(chǎng)質(zhì)量檢查與驗收。加強投資項目質(zhì)量控制的具體措施如下：

　　1、對施工單位和監理部現場(chǎng)管理人員的崗位資格進(jìn)行嚴格審查，凡是人員資格配備不齊備或不相稱(chēng)的，要求施工單位或監理部及時(shí)改正，并撤換相關(guān)人員。

　　2、認真查閱圖紙和施工規范，對設計圖紙中平立剖面圖及土建與水電暖中有矛盾地方，對工程質(zhì)量和工程造價(jià)影響較大的分項及工序材料，工程部多次并及時(shí)和設計單位聯(lián)系和溝通。主要通過(guò)設計變更、技術(shù)核定單和工程部通知、會(huì )議紀要的形式加以修正。

　　3、工程部對工程施工中使用的原材料、半成品及機械設備的質(zhì)量進(jìn)行嚴格檢查和控制，所有用于工程的材料(包括工程部供應的材料和施工單位自行采購的材料)，在使用前必須先送有資質(zhì)的檢測的單位進(jìn)行復試，并將復驗報告、出廠(chǎng)合格證及出廠(chǎng)檢驗報告及進(jìn)場(chǎng)材料報監理部和工程部檢查驗收合格后方可使用，否則，一律不得進(jìn)入施工現場(chǎng)和用于工程上。對于工程中使用的主要機械設備(如塔吊、提升機、電動(dòng)吊籃、腳手架等)同樣也需進(jìn)場(chǎng)復試檢測和報驗。

　　4、在安全控制方面主要對“三寶”(安全帽、安全網(wǎng)、安全帶)，“四口”(樓梯口、電梯井口、預留洞口、通道口)，臨邊(建筑物四周、陽(yáng)臺、屋面等)，模板和支架、臨時(shí)用電，機械設備等安全情況進(jìn)行日常巡查及定期和不定期的檢查。發(fā)現問(wèn)題要求施工單位及時(shí)整改。

　　二、項目進(jìn)度管理

　　工程項目能否在預定的時(shí)間內交付使用，直接關(guān)系到項目經(jīng)濟效益的發(fā)揮。項目進(jìn)度對開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要性不言而喻，做好施工項目的進(jìn)度管理，保證施工的進(jìn)度也就成了一項重要的工作。對項目的進(jìn)度管理貫穿于整個(gè)項目的總過(guò)程。

　　1、制定進(jìn)度計劃

　　在工程的設計之初，做好項目的總進(jìn)度計劃，確定工期的總目標，在對現場(chǎng)進(jìn)行調研和分析的基礎上，將各個(gè)階段的工作進(jìn)行詳細的計劃，對施工進(jìn)行指導。

　　2、保證進(jìn)度計劃的實(shí)施

　　在施工過(guò)程中，要保證進(jìn)度計劃的嚴格施行，將審批后的進(jìn)度計劃布置到各個(gè)部門(mén)，將責任落實(shí)到人，確保物品、人員和資金到位以后進(jìn)行施工。對施工中存在的影響進(jìn)度和質(zhì)量的問(wèn)題，要及時(shí)進(jìn)行處理，采用適當的措施和技術(shù)保證施工進(jìn)度的順利進(jìn)行。

　　項目的進(jìn)度管理是項目管理中的難點(diǎn)，影響因素較多，實(shí)施起來(lái)具有一定的難度。在進(jìn)度的管理工作中，要對這些因素進(jìn)行詳細的分析，列出各個(gè)環(huán)節可能出現的問(wèn)題，進(jìn)行預防性的控制，以保證施工的進(jìn)度不受影響。工程項目中影響進(jìn)度的主要因素有人的因素、材料、技術(shù)、設備、機械、自然環(huán)境和社會(huì )環(huán)境等各個(gè)方面的因素。其中以人的因素最多，不僅涉及到開(kāi)發(fā)商、涉及單位、施工單位、供貨單位和監理單位等直接參與的單位，還與政府部門(mén)、建設主觀(guān)部門(mén)、有關(guān)的協(xié)作單位和其他的相關(guān)單位具有很大的關(guān)系，在項目工程的進(jìn)度管理中，做好人的因素管理，對其他各種因素進(jìn)行分析研究，是做好進(jìn)度管理的基本要求。

　　三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的成本管理

　　1、全面完善房地產(chǎn)項目成本管理

　　營(yíng)銷(xiāo)在當前房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)中的地位十分重要，項目經(jīng)理必須對項目定位準確，正確把握營(yíng)銷(xiāo)理念。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目投資決策階段，必須把握成本的關(guān)鍵因素，從定性和定量方面來(lái)控制造價(jià)成本。所謂定性分析，即從宏觀(guān)的角度出發(fā)，大體研究項目成本相關(guān)影響因子。所謂定量分析，是全面把握效益成本，注重資金投資與效益比例，研究工程價(jià)值走向，從可行性報告中合理做出相關(guān)預算，對各個(gè)施工量進(jìn)行確定的核算。工程項目建設階段是整個(gè)工程項目成本的實(shí)施階段，所以在這個(gè)階段控制造價(jià)，最有必要。首先必須嚴格控制工程變更，因為每一次的工程變更都會(huì )嚴重影響工程成本的控制。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)講，必須嚴格監督建設單位，使其嚴格按圖紙施工，按程序辦事。

　　2、全方位提高成本管理的意識

　　成本管理是一個(gè)全過(guò)程的管理在這一過(guò)程中需要全員的參與，若想通過(guò)提高成本控制手段來(lái)實(shí)現房地產(chǎn)項目管理，首先應當在全體人員中樹(shù)立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門(mén)或者個(gè)人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關(guān)的所有的相關(guān)部門(mén)及個(gè)人，這就是我們所說(shuō)的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全的看成全面控制，而是項目管理的每個(gè)方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來(lái)開(kāi)展工作。

　　3、建立健全成本控制機構管理

　　是否能落實(shí)項目成本管理并將其切實(shí)執行，關(guān)鍵一點(diǎn)在于是否有一個(gè)完善的控制組織來(lái)進(jìn)行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業(yè)應當成立一個(gè)涉及設計、施工、技術(shù)、財務(wù)等方面的成本管理領(lǐng)導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關(guān)工作進(jìn)行指導和管理。同時(shí)，項目部自身也需要建立一個(gè)對目標成本控制工作進(jìn)行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務(wù)、獎懲等內容。項目經(jīng)理應必須在相關(guān)原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實(shí)到職能部門(mén)、班組及個(gè)人。

　　4、提高相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員的素質(zhì)和能力

　　如果相關(guān)業(yè)務(wù)部門(mén)人員的職業(yè)道德和業(yè)務(wù)素質(zhì)得不到重視，根本無(wú)法建立目標成本控制體系來(lái)準確對成本進(jìn)行管理。因此，需要定期安排相關(guān)人員參加業(yè)務(wù)培訓，讓其及時(shí)掌握業(yè)務(wù)上的最新動(dòng)態(tài)。除了定期的業(yè)務(wù)培訓，培養業(yè)務(wù)人員的職業(yè)道德的工作也不容忽視，同時(shí)，加強其對相關(guān)法律法規的認識。企業(yè)可以建立一個(gè)內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統一管理，讓組織業(yè)務(wù)人員定期參與整治學(xué)習和相關(guān)教育課程。

　　四、完善監理制度

　　1、完善監理制度，提高監理水平

　　一是拓寬監理領(lǐng)域，發(fā)展全能監理，實(shí)施全方位、全過(guò)程監理;二是加強對監理單位的資質(zhì)管理，建立公平有序的監理市場(chǎng);三是適當提高監理取費標準，制止監理企業(yè)惡性競爭;四是加大培訓教育力度，提高監理人員的整體素質(zhì)。

　　2、明確監理單位與建設單位、承建單位的關(guān)系

　　建設單位與監理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監理單位所承擔的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監理委托合同一經(jīng)確定，建設單位不得干涉監理工程師的正常工作。監理單位依據監理合同中建設單位授予的權力行使職責，公正獨立地開(kāi)展監理工作。

　　3、建設單位協(xié)調、監督與檢查監理工作

　　為避免權責不明、責任不清、建設單位有意無(wú)意干涉監理工作的問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應將項目管理重點(diǎn)轉向協(xié)調、監督與檢查監理工作。

　　結束語(yǔ)

　　目前，房地產(chǎn)企業(yè)正逐步從資金密集型走向資金密集型加人才密集型。房地產(chǎn)企業(yè)的項目管理，范疇比施工、監理等企業(yè)所涉及的內容要廣泛，考慮問(wèn)題要更深入，因此對開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，不僅要注重資金保證和成本控制，更應注重項目管理團隊的素質(zhì)和建設，這些都是項目管理成敗的基礎。

　　參考文獻

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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)論文3

　　摘要：科學(xué)、合理以及準確的計算房地產(chǎn)成本是進(jìn)行成本管控的重要前提，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的產(chǎn)品定價(jià)也具有重要的作用。本文分析了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題及原因，并給出了相關(guān)的解決方案。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)成本；核算

　　一、概述

　　對于一個(gè)企業(yè)而言，促使其朝著(zhù)未來(lái)既定的目標發(fā)展離不開(kāi)良好的經(jīng)營(yíng)管理。而經(jīng)營(yíng)管理中，會(huì )計成本核算具有重要的作用。通過(guò)企業(yè)的會(huì )計成本核算，特別是房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的成本核算，企業(yè)可以非常清楚地了解在目前的經(jīng)營(yíng)管理中，各項費用以及成本的具體支出情況，才可以依據相關(guān)的數據對企業(yè)進(jìn)行成本費用的調控，從而達到成本最優(yōu)化、利潤最大化的目標，也可以達到資源的有效整合和分配，從而使得企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展朝著(zhù)既定的目標前進(jìn)，獲得更多的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本是非常巨大的，通過(guò)對成本核算的具體數據與預算的差額進(jìn)行分析，從而達到成本目標的調控，促使房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算存在的問(wèn)題

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　　隨著(zhù)房地產(chǎn)企業(yè)的逐步成長(cháng)和壯大，進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地都是成片進(jìn)行開(kāi)發(fā)和建設的，建成后的房地產(chǎn)主要是用以商業(yè)用房、公寓以及小區住房等。目前，房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象的劃分依據主要是項目所在的區域、進(jìn)行分期的工程項目、按照建成后房地產(chǎn)的用途或者將整個(gè)開(kāi)發(fā)項目作為成本核算的對象之一。這些成本核算對象的劃分都是依據開(kāi)發(fā)項目的具體情況進(jìn)行分析的，再加上加大規模房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的復雜性，種種因素都造成了開(kāi)發(fā)成本核算的對象劃分不明，過(guò)細會(huì )造成工作量大大增加，過(guò)粗會(huì )造成數據分析不明，這些都會(huì )使得成本核算的整體質(zhì)量受到不利影響，同時(shí)，也非常不利于房地產(chǎn)企業(yè)對開(kāi)發(fā)成本的監控以及分析，特別是開(kāi)發(fā)成本在房地產(chǎn)企業(yè)中占據著(zhù)非常重要的地位。

　�。ǘ�）開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的成本費用分配方法存在不合理之處

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，建筑安裝的成本等可以直接歸屬于各個(gè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品當中，這是比較明確的。但是在發(fā)生的成本費用中，仍然有些支出是難以準確分配的，例如，常見(jiàn)的拆遷補償款、配套設施費用以及基礎設施費用等間接費用。按照國家相關(guān)的規定，應當按照占地面積、建筑面積等相關(guān)比例以及預算造價(jià)等進(jìn)行分配，從而計入到成本核算的對象中去，但值得注意的是，每家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)都會(huì )根據自己的實(shí)際情況來(lái)進(jìn)行成本費用分配和劃分的標準。從房地產(chǎn)行業(yè)整體來(lái)看這個(gè)問(wèn)題，成本費用的分配往往具有任意性，在實(shí)際的過(guò)程中并沒(méi)有形成科學(xué)統一的標準來(lái)進(jìn)行成本核算的管理以及缺乏相關(guān)的約束性條款，使得成本核算方法出現較大的差異。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目成本核算的周期判斷不明，出現竣工決算拖延的現象

　　一個(gè)房地產(chǎn)項目涉及到的工程量較大、持續的時(shí)間是非常長(cháng)的，也不存在明確的標準來(lái)對核算周期進(jìn)行確定，從而為成本的核算提出了艱巨的挑戰。周期不明也使得竣工決算拖延，違背了會(huì )計核算的及時(shí)性原則，無(wú)法使得收入與費用產(chǎn)生配比，從而對房地產(chǎn)企業(yè)計算項目的利潤、結算相關(guān)的稅費造成了阻礙，嚴重的情況下會(huì )產(chǎn)生與稅務(wù)部門(mén)長(cháng)期糾纏的局面，阻礙企業(yè)的可持續發(fā)展。與此同時(shí)，拖延竣工結算也會(huì )使得房地產(chǎn)企業(yè)不能及時(shí)的對項目進(jìn)行評價(jià)，對后期的項目開(kāi)發(fā)無(wú)法起到積極的推動(dòng)和指導作用�，F實(shí)的工作中，竣工決算的拖延往往是由于企業(yè)的資金出現匱乏、人員辦事效率低下等原因，有些房地產(chǎn)項目甚至出現基礎設施未全部完成建設等情況，這些往往對項目不能產(chǎn)生較大的影響，但是卻在一定程度上影響著(zhù)整個(gè)開(kāi)發(fā)項目的決算時(shí)間，也對企業(yè)的成本管控工作產(chǎn)生不利影響。

　　三、加強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本核算的策略

　�。ㄒ唬┟鞔_房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的核算對象

　　由于成本核算的對象不明，造成很多的成本核算出現問(wèn)題，因此，將成本核算對象進(jìn)行明確，可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行：其一，將經(jīng)過(guò)規劃部門(mén)審核的總平面圖作為開(kāi)發(fā)項目成本核算對象。這種成本核算對象的明確主要適用于那些開(kāi)發(fā)規模較大、時(shí)期較長(cháng)、一般采用的分期開(kāi)發(fā)形式的項目；其二，按照產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)形態(tài)進(jìn)行成本核算對象的確定。這種確定的方法常常用于擁有多種房地產(chǎn)產(chǎn)品的企業(yè)，這樣進(jìn)行成本核算的可行性較大；其三，將單個(gè)的房地產(chǎn)項目作為一個(gè)核算對象。這種成本核算對象的確定往往適合于一些開(kāi)發(fā)項目大、耗費大、開(kāi)發(fā)出來(lái)的產(chǎn)品往往只有一種的項目。以上三種常用的開(kāi)發(fā)成本核算費用對象確定的方法對成本費用的監控非常有利，對于開(kāi)發(fā)項目的價(jià)值評估也是非常有利的。

　�。ǘ�）對開(kāi)發(fā)項目的成本費用分配方法要進(jìn)行合理的選取

　　通常而言，建筑安裝成本的歸集對象往往是非常明確的，但是對于其他的間接開(kāi)發(fā)成本費用，則必須按照有效合理且可行性高的方法進(jìn)行分配和歸集，例如常見(jiàn)的配比原則或者受益原則。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行間接費用成本的分配可以采取的方法很多，如占地面積法、價(jià)值分配法、個(gè)別認定法、預算造價(jià)法等分配標準。但是，一家房地產(chǎn)企業(yè)一旦確定了一種方法，則應當保持它的合理性和一致性，才可以使得不同期間的成本費用具有可比性。往往在條件允許的情況下，采取個(gè)別認定法是最好的形式，可以使得成本費用的分配更加精準，但缺點(diǎn)是消耗的人力、物力等都較多。對于那些非自用的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目，往往采取的成本費用核算方式是利用面積的比例進(jìn)行均攤。在現實(shí)中最為常用的方法之一是對開(kāi)發(fā)項目的價(jià)值進(jìn)行評估，依照評估的價(jià)值進(jìn)行間接費用的分配。一旦合理的進(jìn)行間接成本費用分配，就可以使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行合理的利潤管理和事前的評估，因此，合理確定成本費用分配方法是十分重要的。

　�。ㄈ�）對成本核算的周期進(jìn)行合理確定，及時(shí)的進(jìn)行竣工結算

　　開(kāi)發(fā)項目的周期確定應當根據項目的實(shí)際情況來(lái)確定，不應當僅僅按照理論來(lái)進(jìn)行。首先，如果一個(gè)項目的規模較小，同時(shí)，持續的時(shí)間短，那么可以將項目的整個(gè)時(shí)期作為成本核算的周期，這樣的周期確定方式可以使得開(kāi)發(fā)項目的成本核算更加合理。但是，如果項目的開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(cháng)、規模較大，如果仍然按照項目的建設周期來(lái)進(jìn)行成本核算周期的確定，往往是不合理的，也違背了成本核算信息時(shí)效性這一原則。目前常用的方法是按照經(jīng)過(guò)審批的總平面圖確定的開(kāi)發(fā)期數來(lái)進(jìn)行成本核算周期數的確定。其次，及時(shí)進(jìn)行竣工結算的前提條件是已經(jīng)發(fā)生的成本費用受到了準確、合理以及全面的記錄，如果需要進(jìn)行成本費用的估計，那么必須對確定的估計數進(jìn)行再次核對，也要培養會(huì )計人員的成本預估能力。在進(jìn)行“預提費用”科目的核算時(shí)，要將未實(shí)施的工程預算計入到成本中去，從而可以使得項目的決算按照預期的計劃進(jìn)行，以后實(shí)際發(fā)生了該項費用就將其轉出。由于其在總成本所占的比例非常小，不會(huì )對單位成本以及總成本的產(chǎn)生較大的影響。

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