從現金流角度分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的方式創(chuàng )論文

　　【摘 要】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理主要是指對建筑產(chǎn)品、市場(chǎng)需求、資金三者相結合的一種管理模式,其中,對資金的管理最為重要。針對我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所面臨宏觀(guān)形勢的影響,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理中對現金流的管理也成為了重點(diǎn)之一。本文將主要從現金流的角度分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理,以期能夠有效促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理與發(fā)展。

　　 【關(guān)鍵詞】現金流;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);項目管理

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目當中,現金流主要是指房地產(chǎn)公司在一定會(huì )計期間按照現金收付實(shí)現制,并通過(guò)一定程度的經(jīng)濟活動(dòng),如投資、經(jīng)營(yíng)、籌資等活動(dòng)而產(chǎn)生的現金流入與流出的總稱(chēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司可通過(guò)對現金流的分析,科學(xué)合理的對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目進(jìn)行有效管理,從而盡最大程度地控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)頂目中存在的風(fēng)險。

　　 1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中的現金流概述

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目當中,現金流作為一種能夠有效地反映公司有關(guān)現金與現金等價(jià)物的流出、流入等信息的一種現象,其對于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目都起著(zhù)重要的作用。根據房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對于項目所投入資金的不同用途,可主要分為籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)三方面所產(chǎn)生的現金流。

　　其中,籌資活動(dòng)所產(chǎn)生的現金流主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中債務(wù)規模與構成,及公司資本等發(fā)生變化活動(dòng)所產(chǎn)生的現金流量�；I資活動(dòng)中的債務(wù)主要是指對外舉債所借入的款項,而公司資本主要是指與資本有關(guān)的現金流出與流入。

　　投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現金流主要是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司長(cháng)期資產(chǎn)的購建,以及各種投資及處置活動(dòng)產(chǎn)生的現金流量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司長(cháng)期資產(chǎn)的購建主要包括無(wú)形資產(chǎn)、固產(chǎn)資產(chǎn)、遞延資產(chǎn)以及其他資產(chǎn)等。

　　經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現金流主要是指在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司中,將籌資活動(dòng)與投資活動(dòng)所產(chǎn)生的現金流量除外之后,將所有交易與事項所產(chǎn)生的現金流量統稱(chēng)為經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現金流。經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所產(chǎn)生的現金流量又包括土地轉讓、房屋銷(xiāo)售、房屋出租、工程發(fā)包、土地征用與批租、設施材料購買(mǎi)等等的交易與項目的現金流量。

　　 2.現金流對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理的意義

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目當中,其開(kāi)發(fā)項目的管理主要是以現金流管理做為核心而展開(kāi)的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理是根據項目開(kāi)發(fā)的流程、投資、前期準備、施工、后期銷(xiāo)售等階段對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目現金流動(dòng)的期限與數據進(jìn)行合理安排與規劃的一種管理。

　　現金流作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理中收付實(shí)現制下的一個(gè)重要概念,是一種可以隨時(shí)用來(lái)支付的銀行存款、庫存現金等�，F金流的管理在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理當中屬于一種全面性與系統性的管理模式,針對于其他企業(yè)或公司單純的現金管理模式而言,現金流管理是對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目現金流轉過(guò)程、現金流量等實(shí)行的一種動(dòng)態(tài)管理。房地產(chǎn)公司只有通過(guò)對現金流實(shí)行有效的手段進(jìn)行管理,才能夠確保整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)頂目管理的整體性和全面性,現金流對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的影響見(jiàn)圖1。

　　 3.基于現金流角度分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目管理

　　3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃準備期的管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在策劃準備階段,均需要有大量的資金投入,以用來(lái)購買(mǎi)土地,并進(jìn)行項目的開(kāi)發(fā)策劃、方案設計等等,此階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目大多被稱(chēng)為純投入階段。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目策劃準備期,只有大量的投入資金,并沒(méi)有盈利收入,所以,作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司,在策劃準備期的現金流出量是非常大的。

　　從現金流的角度來(lái)分析,此階段對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理多是在購買(mǎi)土地、開(kāi)發(fā)策劃、方案設計及報建等方面進(jìn)行管理。如對項目開(kāi)發(fā)前期購買(mǎi)土地所需要的現金進(jìn)行統計,并針對將購土地目前現有的價(jià)值、未來(lái)銷(xiāo)售所能產(chǎn)生的效益利潤等進(jìn)行分析,再通過(guò)縝密的計算,確定現階段土地購買(mǎi)的現金流出能給未來(lái)的銷(xiāo)售環(huán)節帶來(lái)豐厚的利潤。通過(guò)權衡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目現金流出的成本與風(fēng)險,來(lái)保證未來(lái)銷(xiāo)售所能產(chǎn)生現金流入的能力與效益。從而,通過(guò)一系列行之有效的管理手段,使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在策劃準備期可以盡最大可能地避免或降低今后風(fēng)險的發(fā)生率。

　　3.2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設期的管理

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目通過(guò)策劃準備階段之后,便進(jìn)入到了項目的建設階段。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設階段的工作主要包括有項目的招投標、確定項目施工單位、項目的施工質(zhì)量與進(jìn)度管理、項目的竣工與驗收等等,見(jiàn)圖2。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設期,所投入的資金也比較大,所以仍可將此階段算作資金的投入階段。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設前期,因為工程項目的建設所需,日常均有一定量的資金流出,這部分資金多用來(lái)購置施工所用材料及設施設備,從而來(lái)進(jìn)行對整個(gè)項目的建設工作,另外,還有一部分資金用來(lái)支付施工人員的工資。當房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目由建設前期逐漸進(jìn)入到中后期時(shí),在建設期一定的時(shí)間段內將會(huì )與銷(xiāo)售期相重合,因此出現在建設期進(jìn)行預售的情況。預售時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將會(huì )收取一定額度的購房定金等,從而在竣工前會(huì )有一些現金的流入。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司而言,因為此階段會(huì )產(chǎn)生一定的收入,因此由之前不斷地資金投入開(kāi)始漸漸地轉向資金的回收。但是,在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目建設階段,其現金流出量仍舊是大于現金流入量,現金的凈流量還是呈負數的形式。

　　從現金流的角度進(jìn)行分析,此階段對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理,多是以控制建設成本為主�；�于大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的建設周期都比較長(cháng),有時(shí)其項目要經(jīng)過(guò)一兩年或者更久時(shí)間才能竣工完成,因此,此時(shí)所投入的資金額度也是非常的大。在此階段應該根據建設項目的實(shí)際情況,做好對成本的有效控制,通過(guò)科學(xué)合理的計劃、預算、調度等手段,從而有效地優(yōu)化現金的使用,最大限度減少現金的支出,并控制降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目潛在的財務(wù)風(fēng)險。

　　3.3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目銷(xiāo)售期的管理

　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的銷(xiāo)售階段,通過(guò)對頂目建設產(chǎn)品的銷(xiāo)售,將會(huì )出現大部分資金流出轉化為資金流入的現象,通過(guò)有力的經(jīng)營(yíng)銷(xiāo)售,從而實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的贏(yíng)利局面。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目在通過(guò)建設階段之后,項目工程已經(jīng)屬于竣工并經(jīng)驗收完畢后,此時(shí)已經(jīng)進(jìn)入到了銷(xiāo)售階段。對于銷(xiāo)售階段的管理也是非常的關(guān)鍵與重要,只有通過(guò)合理的經(jīng)營(yíng)手段,才會(huì )有大批資金的回收,因此,現金凈流量也將由負數形式逐漸朝著(zhù)正數轉變。

　　從現金流的角度進(jìn)行分析,此階段對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的管理,將更有效地加強對銷(xiāo)售模式等方面管理,使其能夠將現金流的流入量達到最大程度的提高。此時(shí),房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目將會(huì )通過(guò)現金不斷地流入,而達到最終贏(yíng)利的目的。

　　 4.結束語(yǔ)

　　綜上所述,在市場(chǎng)經(jīng)濟條件影響下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目中現金流對于整個(gè)項目的發(fā)展起到了很大的影響。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應該實(shí)時(shí)地掌握現金流量的動(dòng)態(tài)信息,并通過(guò)對投入資金的有效控制與合理調度,從而起到化解并降低風(fēng)險的作用。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司通過(guò)對現金流的重視與控制,有效提高其資金的使用效率,從而為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的穩定與持續贏(yíng)利提供可靠的保障。

　　 參考文獻:

　　[1]劉寧,徐曉晴.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目實(shí)物期權定位研究[J].沈陽(yáng)建筑大學(xué)學(xué)報:社會(huì )科學(xué)版,2012,14(2):44-45.

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