房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算問(wèn)題及對策論文

　　現如今，大家最不陌生的就是論文了吧，論文寫(xiě)作的過(guò)程是人們獲得直接經(jīng)驗的過(guò)程。那么你有了解過(guò)論文嗎？下面是小編精心整理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算問(wèn)題及對策論文，僅供參考，大家一起來(lái)看看吧。

　　摘要：在當前我國經(jīng)濟發(fā)展水平不斷提高的環(huán)境下，城市化發(fā)展進(jìn)程不斷加快，這給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)發(fā)展提供了廣闊的前景。對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)周期長(cháng)、投資成本大、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險高，因為房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì )計核算上具有特殊性質(zhì)，所以在實(shí)際工作中容易產(chǎn)生各種問(wèn)題，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展帶來(lái)不良影響。本文結合房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算存在的問(wèn)題，重點(diǎn)探究房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的優(yōu)化對策，以供參考借鑒。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；會(huì )計核算；問(wèn)題；對策；

　　結合當前情況來(lái)看，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)面臨的市場(chǎng)競爭壓力不斷加大，而企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展中受到市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟政策等因素影響，風(fēng)險發(fā)生幾率隨之升高。為了增強房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)風(fēng)險抵御能力，發(fā)揮企業(yè)競爭優(yōu)勢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該做好內控管理工作，對現有經(jīng)營(yíng)管理模式進(jìn)行改革優(yōu)化，以促進(jìn)整體經(jīng)營(yíng)管理水平的提升。會(huì )計核算作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)管理活動(dòng)中的重要內容之一，通過(guò)精準的核算，能夠對企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展狀況有充分了解，為企業(yè)制定發(fā)展決策提供數據參考。但是在實(shí)際會(huì )計核算中，受到會(huì )計科目設置不合理、收入確認復雜等因素影響，導致會(huì )計核算問(wèn)題頻繁出現，嚴重影響到工作效果。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應該根據實(shí)際情況采取有效的處理對策，以提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算水平。

　　一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )計核算存在的常見(jiàn)問(wèn)題

　　1、收入確認的復雜性

　　在房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中，采取的銷(xiāo)售模式有兩種，一種是自行開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，另一種是事先與買(mǎi)方簽署采購合同，根據合同要求進(jìn)行房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)建設。對于后者來(lái)說(shuō)，新會(huì )計準則對于建造合同的收入確認已經(jīng)并入新收入準則。而針對房地產(chǎn)企業(yè)而言，因為其開(kāi)發(fā)周期比較長(cháng)，投入成本多，其產(chǎn)品具有較高的價(jià)值，在這種情況下，為了盡快回籠資金，房地產(chǎn)商品在銷(xiāo)售過(guò)程中，一般會(huì )采取預售或者分期收款銷(xiāo)售等模式。房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售的前提要素在于獲得預售許可證及銷(xiāo)售許可證，在此基礎上，經(jīng)歷簽署預售合同并預收房款、簽訂正式銷(xiāo)售合同、工程驗收并交付等多個(gè)環(huán)節。所以，房地產(chǎn)收入確認和其他生產(chǎn)項目比較，存在明顯的特殊性。在新會(huì )計準則中，《企業(yè)會(huì )計準則第14號—收入》取代原有《企業(yè)會(huì )計準則第15號—建造合同》和《企業(yè)會(huì )計準則第18號—收入》等相關(guān)內容，讓收入確認模式更加統一。并且，在原有收入確認準則中，轉變根據控制權轉移的時(shí)間段或者時(shí)間點(diǎn)來(lái)對收入確認的方式，這對房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房、現房銷(xiāo)售、期房銷(xiāo)售提出新的要求，讓產(chǎn)品收入確認更加復雜，給代建商品房收入確認及出租商品房收入確認帶來(lái)一定影響。

　　2、成本歸集及分攤不合理

　　根據財會(huì )【2013】117號文要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在實(shí)際開(kāi)發(fā)建設中產(chǎn)生的各種費用，由某一成本核算對象直接負擔的，應當直接計入該成本核算對象中。如果是由幾個(gè)成本核算對象一同負擔，需要根據占地面積比例、預算成本造價(jià)、建筑面積比例等情況科學(xué)分配，并計入相應成本核算對象中。根據國稅發(fā)【2009】31號文得知，只明確了土地成本、公共配套成本、借款費用可以進(jìn)行統一分攤，但對于其他成本項目，則具體采取怎樣的分配方法，缺少明確性。加之房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一般存在幾個(gè)項目一起滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，在這種情況下，使得成本分攤更加復雜。部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)各自為政。比如，為了實(shí)現自身利益最大化，則采用對當期成本最小的方式分攤；為了減少企業(yè)自身稅負，而采取當期成本最大的方式分攤。對于在完工成本對象和未完工成本對象分攤中，如會(huì )所、大型公共景觀(guān)等缺少明確要求，導致成本分攤比較困難，影響成本分攤效果。

　　3、房地產(chǎn)商品成本和售價(jià)不配比

　　首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)建設周期上比較長(cháng)，開(kāi)發(fā)項目從土地獲取到開(kāi)發(fā)確認完成，短則需要1至2年，長(cháng)則高達5年左右。在這種情況下，導致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投入產(chǎn)出比例不均。在項目建設開(kāi)發(fā)過(guò)程中，投放的資金數量比較多，并且大量費用進(jìn)入到當期科目中。因為部分工程項目尚未完工，即便開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，其預收款項也不能確認為收入，導致該現象出現的原因就是匹配原則應用不合理。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本載體是整個(gè)建筑工程，而銷(xiāo)售則是根據樓層或者戶(hù)型，在這種情況下，使得單個(gè)樓層或戶(hù)型銷(xiāo)售價(jià)格與其成本不相符。比如，同一結構房屋，低層建筑施工成本要遠遠小于高層建筑施工成本，但是在銷(xiāo)售過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )根據不同的業(yè)態(tài)制定不同的銷(xiāo)售價(jià)格，如果銷(xiāo)售的是洋房，那么低層售價(jià)大于高層售價(jià)；如果銷(xiāo)售的是高樓，那么低層售價(jià)由于采光等原因售價(jià)可能遠低于中高樓層，再加上受到朝向等因素影響，銷(xiāo)售價(jià)格差異也比較大。一般情況下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本結轉方式則是根據當期竣工以后的核算對象總成本除以總開(kāi)發(fā)建設面積，得出每平方米建筑面積成本之后，乘以銷(xiāo)售面積得出本期銷(xiāo)售成本。這種分攤計算方法，缺少對房屋樓層朝向等因素影響，導致經(jīng)營(yíng)結果不夠真實(shí)。

　　4、收益評價(jià)指標不能有效反映業(yè)績(jì)

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投放產(chǎn)出周期來(lái)說(shuō)，具有一定的特殊性質(zhì)，具體展現在會(huì )計報表中業(yè)績(jì)波動(dòng)比較大。比如，在項目建設過(guò)程中整體業(yè)績(jì)不理想，驗收售出以后，大量預收款確認為收入，在此過(guò)程中，如果僅存在一個(gè)會(huì )計周期還好，但是一個(gè)項目通常會(huì )產(chǎn)生4個(gè)左右的會(huì )計周期，因此不可使用一般企業(yè)業(yè)績(jì)評價(jià)指標，如凈利潤指標則無(wú)法真實(shí)展現出企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況，特別是針對上市企業(yè)，將會(huì )誤導投資者。一個(gè)經(jīng)營(yíng)狀況良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，其凈利潤可能是負數，但是大部分在建工程其預售情況比較良好，現金流狀況強。因此，評價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jì)，不可過(guò)于強調利潤指標，而是通過(guò)本質(zhì)，查看其信譽(yù)情況、資產(chǎn)質(zhì)量、現金流情況等。

　　二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì )計核算的優(yōu)化對策

　　1、合理進(jìn)行收入確認

　　在房地產(chǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售過(guò)程中，需要滿(mǎn)足兩個(gè)標準，一個(gè)是法律標準，另一個(gè)是專(zhuān)業(yè)標準。對于法律標準來(lái)說(shuō)，就是指結合我國相關(guān)法律要求，房地產(chǎn)銷(xiāo)售需要滿(mǎn)足的標準。例如，采取出讓方式獲得的土地使用權，未按照出讓合同要求支付土地使用權出讓金，未獲得土地使用權證書(shū)，或者沒(méi)有根據出讓合同要求進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，如果存在產(chǎn)權爭議，未按照法律要求登記獲取權屬證書(shū)的房地產(chǎn)項目，不得轉讓出售。如果不滿(mǎn)足上述要求，即便房地產(chǎn)項目已經(jīng)開(kāi)發(fā)完畢，甚至獲得相應的經(jīng)濟效益，并轉移相應風(fēng)險，也不可作為收入進(jìn)行確認。對于專(zhuān)業(yè)標準來(lái)說(shuō)，就是指會(huì )計準則、會(huì )計制度中明確要求房地產(chǎn)商品銷(xiāo)售收入確認標準。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在收入確認過(guò)程中，應對新收入準則相關(guān)要求具體分析，明確區分“履行時(shí)間段”和“履行時(shí)間點(diǎn)”。并且，對商品房期房銷(xiāo)售收入核算過(guò)程，應思考在履約環(huán)節中，企業(yè)為客戶(hù)所提供的商品的確具有不可取代的效果，并且客戶(hù)通過(guò)商品價(jià)格上漲獲取一定經(jīng)濟效益，這時(shí)應按照履約進(jìn)度確認收入。

　　2、強化成本分配方面的優(yōu)化

　　根據財會(huì )【2013】117號文相關(guān)要求，成本分攤方法有三種：一個(gè)是占地面積法，二是建筑面積法，三是預算造價(jià)法。對于房地產(chǎn)成本項目來(lái)說(shuō)，可以采取不同方式進(jìn)行成本分攤。例如，土地成本，可以采取占地面積法。如果是分期開(kāi)發(fā)項目，則應該根據本期所有成本對象占地面積占開(kāi)發(fā)用地面積比例進(jìn)行分配，之后根據某個(gè)成本對象占地面積占期內所有成本對象占地面積比例進(jìn)行分配。占地面積可以有效處理不同容積率土地成本分配問(wèn)題。如果是前期工程費用、基礎設施費用及建筑安裝費用等，可以結合每個(gè)合同中性質(zhì)進(jìn)行分攤，如果能夠明確成本對象的項目，可以直接納入該成本對象，如果包含多個(gè)成本項目，則需要采取建筑面積法在多個(gè)成本對象中分攤。

　　3、引入計劃銷(xiāo)售

　　價(jià)格理念，使銷(xiāo)售收入和成本實(shí)現配比在新收入準則下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應對合同內容進(jìn)行規范管理，保證合同滿(mǎn)足相關(guān)要求，能夠被參與方所接受，并且應對合同內容有充分了解，嚴格按照銷(xiāo)售收入和實(shí)際成本科學(xué)劃分，適當引入計劃銷(xiāo)售價(jià)格理念，完成會(huì )計核算工作。在會(huì )計核算中，為了保證核算結果，應把計劃銷(xiāo)售價(jià)格理念融入其中，有效處理銷(xiāo)售成本結轉錯位問(wèn)題。也就是開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項目在滿(mǎn)足銷(xiāo)售要求時(shí)，企業(yè)結合成本、市場(chǎng)、樓層、朝向等因素設定計劃銷(xiāo)售價(jià)格，將其當作成本分配標準。這種方式比較適合應用在大規模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中，優(yōu)勢在于減少工作量，不足在于受房?jì)r(jià)影響會(huì )產(chǎn)生一定誤差，且無(wú)法提供準確的成本資料。

　　4、擴大信息披露，全面反映企業(yè)業(yè)績(jì)

　　首先，增加土地儲備量信息。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本中土地成本比例通常占比較大，根據土地儲備和土地儲備成本情況，在某種程度上可能會(huì )影響企業(yè)發(fā)展。對于擁有大量?jì)?yōu)質(zhì)低價(jià)土地儲備的企業(yè)而言，土地成本低自身隱藏諸多利潤，在土地出讓市場(chǎng)向招標拍賣(mài)過(guò)渡時(shí)，相當于其他企業(yè)具有明顯優(yōu)勢，可以在今后幾年中實(shí)現穩定增長(cháng)，具有一定投資價(jià)值。其次，做好現金流量信息披露工作。要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在財務(wù)報表中附注項目現金流量信息，也就是以企業(yè)開(kāi)發(fā)的項目為單位，披露其在開(kāi)發(fā)建設中產(chǎn)生的現金流量，如銷(xiāo)售房地產(chǎn)獲取的現金、購買(mǎi)工程物質(zhì)等，提高現金流量信息的使用價(jià)值。

　　三、結語(yǔ)

　　會(huì )計核算作為各個(gè)企業(yè)財務(wù)管理活動(dòng)中重要內容之一，是實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)穩定發(fā)展的重要保證。結合行業(yè)相關(guān)準則及規范要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在開(kāi)展會(huì )計核算工作時(shí)，應該根據企業(yè)實(shí)際情況，采取適宜的核算方法，做好房地產(chǎn)項目收入確認工作，根據企業(yè)特點(diǎn)對會(huì )計核算方式進(jìn)行改造優(yōu)化，在實(shí)際工作中摸索經(jīng)驗，找出滿(mǎn)足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展要求的核算體系，以提高企業(yè)的會(huì )計核算水平。

　　四、參考文獻

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