我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制策略論文

　�。�提要］在我國房地產(chǎn)是一個(gè)十分熱門(mén)的產(chǎn)業(yè)，人們對它的需求度及受歡迎程度是有目共睹的。而在其獲得飛速發(fā)展的同時(shí)也面臨激烈的市場(chǎng)競爭，成本控制作為房地產(chǎn)中的重要組成部分，成本的開(kāi)發(fā)管理影響著(zhù)房產(chǎn)企業(yè)的生存與發(fā)展。因此，作為企業(yè)管理者如何在成本管理上實(shí)現經(jīng)濟與社會(huì )兩種效益的有機統一，以提高企業(yè)的市場(chǎng)競爭力。本文就現階段我國房地產(chǎn)業(yè)在成本控制方面存在的問(wèn)題進(jìn)行研究，并提出解決策略。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；成本控制；問(wèn)題；策略

　　在國民經(jīng)濟獲得快速發(fā)展及人們生活水平不斷提高的大背景下，我國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也獲得了飛速的發(fā)展并逐漸發(fā)展為我國的一項支柱性產(chǎn)業(yè)。因此，要想使房地產(chǎn)行業(yè)能更好地帶動(dòng)并促進(jìn)我國經(jīng)濟的發(fā)展，我們必須認識到一個(gè)大前提那就是：房產(chǎn)企業(yè)自身必須要有一個(gè)很好的發(fā)展。而衡量一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展程度的關(guān)鍵因素就是這個(gè)企業(yè)獲取的利潤，獲得的利潤越多，說(shuō)明企業(yè)發(fā)展也越好。然而在現實(shí)生活中影響房產(chǎn)企業(yè)利潤的因素有很多，在這諸多因素中能夠受企業(yè)控制的便是成本因素。但是目前在我國不少房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)成本控制方面的制度還不夠完善，并存在一系列的問(wèn)題。只有有效地解決了這些問(wèn)題，才能大大地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終才能帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟獲得更好的發(fā)展。

　　一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的必要性

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)既是一種經(jīng)濟行為，同時(shí)也是一種社會(huì )行為。作為經(jīng)濟行為，其開(kāi)發(fā)過(guò)程的運行、發(fā)展及變化的一系列情況，對其他產(chǎn)業(yè)部門(mén)能否發(fā)展運行有著(zhù)直接的影響。而作為社會(huì )行為，它關(guān)系著(zhù)廣大老百姓“住”的問(wèn)題，可以說(shuō)已經(jīng)滲透到我們每一個(gè)人的生活之中。因此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是從經(jīng)濟和社會(huì )兩個(gè)層面影響著(zhù)整個(gè)國民經(jīng)濟的發(fā)展及社會(huì )的穩定。開(kāi)發(fā)商從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是以追求利潤為目的，因此在這一過(guò)程中房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都是盡可能地制定較高的房?jì)r(jià)。但是房?jì)r(jià)一高又會(huì )在一定程度上抑制人們的購買(mǎi)行為，從而使房子的銷(xiāo)售量減少。因此，作為房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)應該在房子價(jià)格及所得利潤之間找到一種平衡，這樣才能實(shí)現利潤最大化。近年來(lái)，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現了異�；鸨┑默F象，但對于許多房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其對企業(yè)自身開(kāi)發(fā)成本控制不力，使得企業(yè)的成本升高利潤降低。因此，對一個(gè)房產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)對開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行分析及控制已經(jīng)成為當務(wù)之急。

　　二、我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制存在的問(wèn)題

　�。ㄒ唬╅_(kāi)發(fā)前期的成本控制意識不高。在項目的成本控制過(guò)程中決策階段是一個(gè)十分重要的環(huán)節，在成本控制中發(fā)揮著(zhù)重要的作用。在現實(shí)生活中不少房產(chǎn)企業(yè)對施工階段的成本管理十分重視，往往容易忽略掉對前期設計階段進(jìn)行有效的成本控制。同時(shí)，在不少房地產(chǎn)企業(yè)中普遍存在缺乏設計階段成本控制的有關(guān)規章制度，最終導致當設計費用超額時(shí)房產(chǎn)企業(yè)無(wú)法采取相應的應對策略。這一問(wèn)題也容易出現權責和利益不明確的現象，使得企業(yè)的管理人員失去了對于成本控制的積極性。再加上不少公司里的設計人員不具備預算概念和知識，更不了解市場(chǎng)上建材價(jià)格及預算價(jià)格，這些都會(huì )使得他們無(wú)法對項目做出有效的具有參考價(jià)值的預算。（二）項目建設階段成本控制機制不完善。由于房地產(chǎn)項目具有建設周期長(cháng)、不可逆等一系列的特點(diǎn)，使得在項目建設過(guò)程中會(huì )常常出現諸如返工、停工等增加項目成本的事件發(fā)生。同時(shí)，由于我國大部分房產(chǎn)企業(yè)缺乏一套完整的關(guān)于項目變更的申請、測量及審核制度，使得在項目的變更上容易出現權責不清、執行不力、變更隨意性大等一系列的問(wèn)題。最終導致在現實(shí)工作中雖然不少的房產(chǎn)企業(yè)都非常重視項目建設成本，但他們都是重視監控項目質(zhì)量以及材料使用方面，而在很大程度忽略了關(guān)于項目變更方面的成本控制。這些都是引發(fā)房地產(chǎn)項目施工階段的成本難以控制、支出經(jīng)常超出預算的最關(guān)鍵因素。（三）缺乏規范的成本控制體系。目前，在我國不少房產(chǎn)企業(yè)內部還缺少一套較為規范的成本控制體系，使得在實(shí)際工作中的成本控制缺乏科學(xué)性和全面性，同時(shí)還缺乏一個(gè)行之有效的責任考核機制。盡管不少房產(chǎn)企業(yè)認識到了成本控制這一環(huán)節的關(guān)鍵性，不少企業(yè)也在企業(yè)內部設立了專(zhuān)門(mén)負責成本控制的部門(mén)，但是由于缺乏規范化的成本控制體系，使得不少企業(yè)的成本控制水平仍處于粗放型管理的階段。

　　三、解決策略

　�。ㄒ唬┛茖W(xué)的策劃設計。房產(chǎn)企業(yè)要對本企業(yè)的成本控制實(shí)行科學(xué)的策劃設計，這一工作主要包含以下四個(gè)方面的內容：首先，要實(shí)行限額設計。目前，在不少房產(chǎn)企業(yè)都普遍存在著(zhù)項目開(kāi)發(fā)周期緊迫，設計過(guò)程中能夠投入的時(shí)間相對較少，使得最終的設計成果缺乏精準性，繼而給工程預算編制等環(huán)節增加了一些不穩定的因素。同時(shí)，在設計過(guò)程中如果出現頻繁的設計變更，也會(huì )使得項目的造價(jià)成本不斷地增加。因此，在項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，一定要要求設計方提供與設計相符的設計概算，以盡可能做到限額設計的精準，并且要綜合考慮多方面的因素，諸如：結構、材料設備、建筑裝飾等。還要保持與設計人員的充分溝通，只有這樣才能把限額設計工作做到最優(yōu)水平；其次，房產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)行設計招標制度。如土地規劃、項目方案設計以及最終的工程設計，最好都采取招投標的方式進(jìn)行，通過(guò)這個(gè)渠道選擇達到單位要求、性?xún)r(jià)比最高的設計；再次，在對圖紙進(jìn)行審核這一環(huán)節也要做到嚴謹。在設計出圖的時(shí)候，要嚴格審核充分溝通，多比較多修改，使最終的設計成果更加經(jīng)濟合理，減少設計變更的發(fā)生；最后，要選擇合理的策劃營(yíng)銷(xiāo)手段。也就是說(shuō)在項目的推廣階段，企業(yè)要能夠在廣告、活動(dòng)策劃、銷(xiāo)售推廣等環(huán)節進(jìn)行合理的費用分配。要善于挖掘項目所具備的區位、交通及配套等優(yōu)勢，并放大這些優(yōu)勢效應，建立規范的預算制度，合理地分配日常銷(xiāo)售支出。

　�。ǘ�）嚴格規范招投標制度。要對招投標進(jìn)行嚴格的規范，必須做好以下三個(gè)方面的工作：首先，要科學(xué)準確地編制項目招標文件�？陀^(guān)分析各指標，將工程標底控制在一個(gè)合理的下限水平。并對招標過(guò)程中涉及到的一切關(guān)于費用方面的條款進(jìn)行反復推敲，從而使得招標文件更為合理；其次，在項目進(jìn)行招投標時(shí)要堅持公平公正的原則。通過(guò)有序的市場(chǎng)競爭選擇出具備相當資質(zhì)、業(yè)績(jì)、技術(shù)實(shí)力等方面最優(yōu)的施工單位；最后，認真履行合同。項目的承包合同中要明確甲乙雙方的權責義務(wù)。為防止雙方權益受到侵害，我們要在費用結算等一系列的問(wèn)題上做出一個(gè)明確的約束，避免項目決算過(guò)程中容易出現的糾紛。

　�。ㄈ�）加強施工管理。在項目的施工環(huán)節，作為企業(yè)一定要重視對整個(gè)施工過(guò)程進(jìn)行嚴格的管理。首先，要對人工、材料和設備的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行詳細的了解。尤其是材料和設備，它們在施工過(guò)程中占據著(zhù)十分重要的地位。因此，作為房產(chǎn)企業(yè)一定要密切關(guān)注材料和設備在市場(chǎng)上的價(jià)格變化，客觀(guān)地評價(jià)二者的性?xún)r(jià)比，這是控制施工成本的關(guān)鍵。另外，在對現場(chǎng)進(jìn)行管理時(shí)，要時(shí)刻嚴格控制設計變更。避免由于反復修改設計所造成的成本浪費；其次，要不斷加強對工程簽證的管理。作為企業(yè)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員必須要做到據圖核實(shí)、現場(chǎng)簽證，只有這樣才能有效地防止偷工減料以及浪費材料的情況發(fā)生，才能最終實(shí)現減少相關(guān)費用的目標；最后，企業(yè)要認真地做好項目的審核工作，隨著(zhù)工程項目的開(kāi)展，一定要對工程的進(jìn)程和賬目進(jìn)行定期審核，并及時(shí)反饋，只有這樣才能對項目進(jìn)行有效地調整，幫助企業(yè)減少不必要的開(kāi)支。

　�。ㄋ模�強化竣工驗收�？⒐を炇帐枪こ淌┕さ淖詈箅A段，要嚴格按照國家政策以及合同的規定，去進(jìn)行工程結算復審和工程尾款會(huì )簽，以保證整個(gè)工程按期竣工。與此同時(shí)，還要重視項目的掃尾工作，最大限度降低財務(wù)成本，確保結算質(zhì)量和投資收益。

　　四、結語(yǔ)

　　綜上所述，對房地產(chǎn)項目實(shí)施成本管理控制，是一個(gè)涉及到多個(gè)環(huán)節的復雜過(guò)程。作為房地產(chǎn)企業(yè)要想做好項目管理與成本控制這兩個(gè)方面的工作，最關(guān)鍵的一點(diǎn)就是必須要樹(shù)立起成本意識，并在項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中對每個(gè)環(huán)節都要做好相應的管理控制工作，并且要構建出一個(gè)科學(xué)合理的成本運行體系，房產(chǎn)企業(yè)只有做到了這一點(diǎn)才能夠在激烈的市場(chǎng)競爭中取得成功，才能獲取到一個(gè)較大的利潤空間。

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