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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法
房地產(chǎn)業(yè)涉及的稅種有營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等，再加上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)，要精確計算各個(gè)稅種的納稅情況，不但令企業(yè)的財務(wù)人員頭疼，就是稅務(wù)人員也未必摸得清，這就造成了納稅不準確，稅種偏多，整體稅負偏重，如何降低稅負成為資金緊缺的房地產(chǎn)企業(yè)亟待解決的問(wèn)題。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃，一方面需要借助其所涉及稅種的一般納稅籌劃方法，另一方面，也需要利用房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)進(jìn)行具有自身特色的納稅籌劃。下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的方法，歡迎閱讀。
(一) 利用臨界點(diǎn)進(jìn)行納稅籌劃
納稅臨界點(diǎn)籌劃法是指納稅人在經(jīng)營(yíng)中遇到稅收臨界點(diǎn)時(shí)，通過(guò)增減收入或支出，避免承擔較重的稅負。目前利用該方法最多的就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中籌劃土地增值稅。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅;增值額超過(guò)扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定計稅。起征點(diǎn)的規定決定存在著(zhù)納稅籌劃的空間。目前房地產(chǎn)業(yè)在激烈市場(chǎng)競爭中商品房?jì)r(jià)格仍居高不下，原因很多，土地增值稅的存在是原因之一。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)一個(gè)項目，總要獲得一定利潤，而利潤高低又涉及土地增值稅的多少，利潤越大土地增值稅繳得越多，房?jì)r(jià)就越高。因此，如何做到使房?jì)r(jià)在同行中最低，應繳土地增值稅最少，所獲利潤最佳是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應當認真考慮的問(wèn)題。這里“20%的增值額”就是我們常說(shuō)的“臨界點(diǎn)”。根據臨界點(diǎn)的稅負效應，我們可以對此進(jìn)行納稅籌劃。如果房地產(chǎn)企業(yè)建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個(gè)臨界點(diǎn)上，一是可以通過(guò)適當控制出售價(jià)格而避免繳納土地增值稅。正如汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建造一批普通標準住宅，取得土地使用權所支付的金額為500萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地的費用為100萬(wàn)元，新建房及配套設施的成本為1000萬(wàn)元，與轉讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為80萬(wàn)元，該批住宅以2410萬(wàn)元的價(jià)格出售。根據稅法的規定，該房地產(chǎn)企業(yè)可以扣除的費用除了上述費用以外，還可以加扣(500 100 1000)×20%=320萬(wàn)元。因此，該房地產(chǎn)企業(yè)的增值率為(2410-500-100-1000-80-320)/(500 100 1000 80 320)=20.5%.根據稅法規定，應該按照30%的稅率繳納土地增值稅(2410-500-100-1000-80-320)×30%=123萬(wàn)元。企業(yè)稅后利潤為2410-500-100-1000-80-320-123=287萬(wàn)元。如果該企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃，將該批住宅的出售價(jià)格降低為2400萬(wàn)元，則該公司的增值率為(2400-500-100-1000-80-320)/(500 100 1000 80 320)=20%.根據稅法的規定，該企業(yè)不用繳納土地增值稅。企業(yè)稅后利潤為2400-500-100-1000-80-320=400萬(wàn)元。進(jìn)行納稅籌劃后使企業(yè)減輕稅收負擔400-287=113萬(wàn)元。
同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也可以通過(guò)增加扣除項目，利用土地增值稅的臨界點(diǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。正如汕頭某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)一棟普通標準住宅，房屋售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規定可扣除費用為800萬(wàn)元。增值額為200萬(wàn)元，增值率為200/800=25%該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30%=60萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元，城市維護建設稅和教育費附加50×(7% 3%)=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-800-60-50-5=85萬(wàn)元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費用為200萬(wàn)元，房屋售價(jià)增加至1200萬(wàn)元。則按照稅法規定可扣除項目增加為1000萬(wàn)元，增值額為200萬(wàn)元，增值率為200/1000=20%，不需要繳納土地增值稅。該房地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5%=60萬(wàn)元，城市維護建設稅和教育費附加60×(7% 3%)=6萬(wàn)元。同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1200-1000-60-6=134萬(wàn)元。該納稅籌劃降低企業(yè)稅收負擔為134-85=49萬(wàn)元。因為，土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征，企業(yè)可以通過(guò)增加扣除項目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%，從而享受免稅待遇。
(二) 巧設分支機構來(lái)進(jìn)行納稅籌劃
根據房產(chǎn)稅暫行條例第3、4條的規定，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計算繳納的，稅率為1.2%;依照房產(chǎn)租金收入計算繳納的，稅率為12%.兩種方式計算出來(lái)的應納稅額有時(shí)候會(huì )存在很大差異，在這種情況下，就存在納稅籌劃的空間。房地產(chǎn)企業(yè)可以適當將出租業(yè)務(wù)轉變?yōu)槌邪鼧I(yè)務(wù)而避免采用依照租金計算房產(chǎn)稅的方式。最近，汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其擁有的一處位于市中心的房屋出租，租金為20萬(wàn)元一年，該房屋的原值為100萬(wàn)元。該公司應該繳納房產(chǎn)稅20×12%=2.4萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅20×5%=1萬(wàn)元，城市維護建設稅和教育費附加1×(7% 3%)=0.1萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的利潤為20-2.4-1-0.1=16.5萬(wàn)元。如果進(jìn)行納稅籌劃，該房地產(chǎn)公司將該房屋變成自己的一個(gè)分公司，并且將該分公司承包給汕頭某家商貿企業(yè)，承包費為20萬(wàn)元一年。由于該房屋沒(méi)有進(jìn)行出租，不能按照租金計算房產(chǎn)稅，應該按照房產(chǎn)原值計算房產(chǎn)稅。應納房產(chǎn)稅100×(1-30%)×1.2%=0.84萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司不需要繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為20-0.84=19.16萬(wàn)元。該納稅籌劃可減輕企業(yè)稅收負擔19.16-16.5=2.66萬(wàn)元。
(三) 利用建房的方式進(jìn)行納稅籌劃
我國稅法規定了很多稅收優(yōu)惠政策，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以充分創(chuàng )造條件，通過(guò)享受稅法規定的優(yōu)惠政策進(jìn)行納稅籌劃。如房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)之初就能確定最終用戶(hù)，符合代建房的條件，其收入可按“服務(wù)業(yè)——代理業(yè)”稅目繳營(yíng)業(yè)稅，而避免開(kāi)發(fā)后銷(xiāo)售繳納土地增值稅;同時(shí)，若企業(yè)不符合代建房條件，不論雙方如何簽訂協(xié)議，也不論其財務(wù)會(huì )計賬務(wù)如何核算，應全額按“銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)”稅目繳納營(yíng)業(yè)稅。另外，稅法規定，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的，再按規定征收。企業(yè)可以充分利用好這一系列的稅收優(yōu)惠政策。前不久，汕頭某商貿公司需要購置一棟房屋，由汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承建。該房地產(chǎn)公司預計建成該房屋的售價(jià)為1000萬(wàn)元，按照稅法規定可扣除費用為600萬(wàn)元。土地增值率為400/600=66.7%.該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×40%-600×5%=130萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元，城市維護建設稅和教育費附加50×(7% 3%)=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該商貿公司需要支付1000萬(wàn)元費用，該房地產(chǎn)公司利潤為1000-600-130-50-5=215萬(wàn)元。如果進(jìn)行納稅籌劃，該商貿公司與該房地產(chǎn)公司合作建房，房地產(chǎn)公司出地，商貿公司出資900萬(wàn)元，建成后商貿公司分得95%的房屋，房地產(chǎn)公司分得5%的房屋作為辦公之用。該房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)成本為600萬(wàn)元。不需要交納任何稅收，同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為900-600=300萬(wàn)元。該商貿公司出資900萬(wàn)元，獲得95%的房屋，可以花費50萬(wàn)元承租余下的5%的房產(chǎn)50年。為此，房地產(chǎn)公司需要繳納房產(chǎn)稅50×12%=6萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費及附加50×5%×(1 7% 3%)=2.75萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)稅籌劃后該商貿公司降低50萬(wàn)元費用，該房地產(chǎn)公司負擔300-215-6-2.75=76.25萬(wàn)元。
(四) 利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃
貨幣的時(shí)間價(jià)值是指貨幣在周轉使用的過(guò)程中隨著(zhù)時(shí)間的推移而發(fā)生的價(jià)值增值，它表現了貨幣的時(shí)間性。利用貨幣價(jià)值的時(shí)間性進(jìn)行納稅籌劃是一種相對節稅方法，它并不改變一定時(shí)期的納稅總額，但從各個(gè)納稅期限納稅額的變化中獲得收益，從而相當于沖減了稅收，使納稅總額相對減少。正如汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的廠(chǎng)房中有自購土地一塊，該土地取得時(shí)的成本是2000萬(wàn)元。房屋按20年提折舊，合同規定的土地使用期限是10年，適用的企業(yè)所得稅稅率是15%.該公司按照會(huì )計制度計提折舊，土地每年可計入費用的折舊額是100萬(wàn)元。如果按稅法的規定將該土地單獨攤銷(xiāo)進(jìn)行納稅調整，每年可計入費用的攤銷(xiāo)額是200萬(wàn)元。相對于前者，該公司在規定的土地使用期限內每年稅前可多列支100萬(wàn)元，所以在前十年總計可少繳企業(yè)所得稅15萬(wàn)元。在后十年，由于土地使用權已經(jīng)攤銷(xiāo)完畢，該公司為此總計應多繳企業(yè)所得稅15萬(wàn)元。雖然從納稅總額上來(lái)看并沒(méi)有減少，但是該納稅人成功地將應稅所得額向后遞延，推遲了納稅時(shí)間。
因為資金存在時(shí)間價(jià)值，所以該公司依法取得了一筆無(wú)息貸款，是十分劃算的。根據企業(yè)所得稅稅前扣除辦法第二十九條規定：“納稅人取得土地使用權支付給國家或其他納稅人的土地出讓款應作為無(wú)形資產(chǎn)管理，并在不短于合同規定的使用期限內攤銷(xiāo)�！倍鴱臅�(huì )計處理的角度來(lái)看，土地是與建筑物一并列入固定資產(chǎn)入賬，合在一塊提折舊的。我國稅法允許的房屋、建筑物最短折舊年限為20年，一般而言，納稅人出于自身利益的需要都會(huì )選擇這一折舊年限。因此，當合同規定的土地使用期限低于20年，或者合同并沒(méi)有規定土地使用期限(按稅法規定，其攤銷(xiāo)期限不得短于十年)，納稅人在申報繳納企業(yè)所得稅時(shí)，可以將其從房屋、建筑物原值中剝離出來(lái)，單獨攤銷(xiāo)。那么在土地攤銷(xiāo)期限內，可以增加企業(yè)所得稅稅前列支費用，納稅人獲得了延遲繳納稅款的好處。
(五) 適當推遲土地的開(kāi)發(fā)時(shí)間來(lái)進(jìn)行納稅籌劃
根據我國現行企業(yè)會(huì )計制度第四十七條規定，企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得土地使用權，在尚未開(kāi)發(fā)或建造自用項目前，應作為無(wú)形資產(chǎn)核算，并按規定的期限分期攤銷(xiāo)。待該項土地開(kāi)發(fā)時(shí)，再將其賬面價(jià)值轉入相關(guān)在建工程成本�？梢�(jiàn)，土地一旦開(kāi)發(fā)，最終將不可避免的形成納稅人繳納房產(chǎn)稅的計稅依據。所以，汕頭市某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2001年購入一塊土地，支付轉讓價(jià)款240萬(wàn)元，該地規定房產(chǎn)余值是按房產(chǎn)原值扣除30%計算，如果該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在購入當年就開(kāi)始建造廠(chǎng)房，廠(chǎng)房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅240×(1-30%)×1.2%=2.02萬(wàn)元。如果企業(yè)推遲一年建設，土地使用權按稅法規定其攤銷(xiāo)期限不得短于十年進(jìn)行攤銷(xiāo)，每年攤銷(xiāo)額為24萬(wàn)元，所以其轉入在建工程的賬面價(jià)值為216萬(wàn)元。廠(chǎng)房完工后，該土地每年需繳納房產(chǎn)稅216×(1-30%)×1.2%=1.81萬(wàn)元。從以上計算可以看出，推遲一年開(kāi)發(fā)，相應的滯后了土地使用權形成房屋原值的時(shí)間，可少繳房產(chǎn)稅2.02萬(wàn)元;并且隨著(zhù)土地使用權賬面價(jià)值的減少，該公司以后每年可少支出房產(chǎn)稅款0.21萬(wàn)元。數額雖小，但房產(chǎn)稅是納稅人一項長(cháng)期的固定支出，進(jìn)行納稅籌劃后節稅的效果是不言而喻的。因此，企業(yè)適當地推遲土地開(kāi)發(fā)時(shí)間，便可獲得少繳房產(chǎn)稅的好處。
(六) 通過(guò)兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃
房地產(chǎn)銷(xiāo)售所負擔的稅種主要是土地增值稅和營(yíng)業(yè)稅，而土地增值稅是超率累進(jìn)稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高，因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷(xiāo)售的價(jià)格，就有可能存在實(shí)施納稅籌劃的空間，通過(guò)降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷(xiāo)售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時(shí)已經(jīng)進(jìn)行了簡(jiǎn)單的裝修，因此，房地產(chǎn)企業(yè)可以就簡(jiǎn)單裝修上做納稅籌劃的文章，將其作為單獨的業(yè)務(wù)獨立核算，這樣就可以通過(guò)兩次銷(xiāo)售房地產(chǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。前不久，汕頭某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司出售一棟房屋，房屋總售價(jià)為1000萬(wàn)元，該房屋進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修并安裝了簡(jiǎn)單必備設施。根據相關(guān)稅法的規定，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)允許扣除的費用為400萬(wàn)元，增值額則為600萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司應該繳納土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加以及企業(yè)所得稅。土地增值率為600/400=150%.根據土地增值稅暫行條例實(shí)施細則第10條的規定，增值額超過(guò)扣除項目金額100%，未超過(guò)200%的，土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%.因此，應當繳納土地增值稅600×50%-400×15%=240萬(wàn)元，應繳納營(yíng)業(yè)稅1000×5%=50萬(wàn)元，應繳納城市維護建設稅和教育費附加50×(7% 3%)=5萬(wàn)元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤為1000-400-240-50-5=305萬(wàn)元。
如果進(jìn)行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個(gè)合同，第一個(gè)合同為房屋出售合同，不包括裝修費用，房租出售價(jià)格為700萬(wàn)元，允許扣除的成本為300萬(wàn)元。第二個(gè)合同為房屋裝修合同，裝修費用300萬(wàn)元，允許扣除的成本為100萬(wàn)元。則土地增值率為400/300=133%.應該繳納土地增值稅400×50%-300×15%=155萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅700×5%=35萬(wàn)元，城建稅和教育費附加35×(7% 3%)=3.5萬(wàn)元。裝修收入應當繳納營(yíng)業(yè)稅300×3%=9萬(wàn)元，城建稅和教育費附加9×(7% 3%)=0.9萬(wàn)元。
同樣，不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的利潤為700-300-155-35-3.5 300-100-9-0.9=396.6萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)納稅籌劃后，可以減輕企業(yè)稅收負擔396.6-305= 91.6萬(wàn)元。
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