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房地產(chǎn)企業(yè)全流程納稅籌劃
你知道房地產(chǎn)企業(yè)全流程納稅籌劃是怎樣的嗎?你對房地產(chǎn)企業(yè)全流程納稅籌劃了解嗎?下面是yjbys小編為大家帶來(lái)的房地產(chǎn)企業(yè)全流程納稅籌劃的知識，歡迎閱讀。
一、虛假出資、抽逃資本
(一)貨幣出資亂象
公司法規定，新設企業(yè)貨幣資金出資額不低于注冊資本30%。
很多企業(yè)為得到政府補助、方便銀行融資等需要，多采用虛增資本方式。一些企業(yè)出于投資或其他目的，任意抽取企業(yè)營(yíng)運資金。財務(wù)報表中，其他應收款或銀行存款金額很大，企業(yè)銀行賬戶(hù)與銀行對賬單及實(shí)際貨幣資金不符。
(二)涉稅風(fēng)險分析
個(gè)人所得稅相關(guān)法規：
國稅函[2008]267號：個(gè)人取得股份分紅所得包括債權、債務(wù)形式應收賬款、應付賬款相抵后所得。個(gè)人股東取得公司債權、債務(wù)形式股份分紅，應以債權形式應收賬款賬面價(jià)減去債務(wù)形式應付賬款賬面價(jià)的余額，加上實(shí)際分紅所得為應納稅所得，按規定繳個(gè)人所得稅。
即兩部分所得，往來(lái)的余額所得屬個(gè)稅計稅范圍。
財稅[2008]83號：符合以下情形房屋或其它財產(chǎn)，不論所有權人是否將財產(chǎn)無(wú)償或有償交付企業(yè)使用，其實(shí)質(zhì)均為企業(yè)對個(gè)人實(shí)物性質(zhì)分配，應依法計征個(gè)人所得稅。
(1)企業(yè)出資購買(mǎi)房屋及其它財產(chǎn)，將所有權登記投資者個(gè)人、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員的;
(2)企業(yè)投資者個(gè)人、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員向企業(yè)借款用于購買(mǎi)房屋及其它財產(chǎn)，將所有權登記為投資者、投資者家庭成員或企業(yè)其它人員，且借款年度終了后未歸還借款。這兩種情況，如其他應收款明細賬掛個(gè)人投資者，按“股息、紅利”所得征個(gè)人所得稅，如企業(yè)其他人員并入當月工資按“工資、薪金支出”征個(gè)人所得稅。
結論：公司資產(chǎn)登記個(gè)人名下或個(gè)人向企業(yè)借款年末沒(méi)還要征個(gè)人所得稅。
(三)應對措施
[方案一]：
以“長(cháng)期股權投資”入賬。此法較穩妥，但手續較多，對方股東會(huì )名單中應有本方，且本方公司注銷(xiāo)時(shí)需處理“長(cháng)期股權投資”，涉及東西較多。較常用的是掛對個(gè)人獨資或合伙企業(yè)投資。
[方案二]：
注冊資本可通過(guò)委托銀行貸款、成立財務(wù)公司、成立結算中心等辦法將資金合法調出。
[方案三]：
如注冊資本不大可先提現，再找費用票沖現金。
提醒：很多企業(yè)找裝卸費發(fā)票、勞保用品發(fā)票等
二、接受固定資產(chǎn)入資
接受固定資產(chǎn)投資：
《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》第58條：通過(guò)…投資…方式取得固定資產(chǎn)，以該資產(chǎn)公允價(jià)值和支付相關(guān)稅費為計稅基礎。
即接受固定資產(chǎn)入資計稅基礎=公允價(jià)值+相關(guān)稅費。
要達到多抵稅款少繳所得稅目的，須增加固定資產(chǎn)計稅基礎。
(一)、固定資產(chǎn)出資原理：
折舊(或攤銷(xiāo))×所得稅稅率
折舊抵稅分析：
如一項資產(chǎn)實(shí)際價(jià)值100萬(wàn)，折舊年限5年，殘值0。
現有兩種方案，方案一按原值投入，方案二對此資產(chǎn)進(jìn)行評估，評估增值到200萬(wàn)再投入現有企業(yè)。則兩方案年折舊分別為20萬(wàn)及40萬(wàn)，假設企業(yè)收入500萬(wàn)，付現成本300萬(wàn)。比較兩方案現金流。
凈利潤：120萬(wàn)(年折舊40萬(wàn)下)
現金流：160萬(wàn)(年折舊40萬(wàn)下)
原理分析：
現金流= 營(yíng)業(yè)收入—付現成本—所得稅=500—300—45=155萬(wàn)
= 凈利潤+折舊=135+20=155(年折舊20萬(wàn)下)
= 營(yíng)業(yè)收入×(1—25%)—付現成本×(1—25%)+折舊×25%
分析發(fā)現，雖第一種方式比第二種凈利潤增加15萬(wàn)，但第二種方式現金流卻比第一種增加5萬(wàn)。
營(yíng)業(yè)收入：500萬(wàn)
營(yíng)業(yè)收入：500萬(wàn)
付現成本：300萬(wàn)
付現成本：300萬(wàn)
折 舊：20萬(wàn)
折 舊：40萬(wàn)
稅前利潤：180萬(wàn)
稅前利潤：160萬(wàn)
所得稅：45萬(wàn)
所得稅：40萬(wàn)
凈利潤：135萬(wàn)
凈利潤：120萬(wàn)
現金流：155萬(wàn)
現金流：160萬(wàn)
(二)、固定資產(chǎn)出資政策運用
1.居民企業(yè)對外投資
【案例】某法人股東投入設備評估價(jià)150萬(wàn)，在投資企業(yè)賬面原值120萬(wàn)，已提折舊20萬(wàn)，是否應確認轉讓所得?該設備是2009年以前購置，在2009年1月1日后對外投資。
【稅法規定】：企業(yè)以經(jīng)營(yíng)活動(dòng)部分非貨幣性資產(chǎn)對外投資，應在投資交易發(fā)生時(shí)，將其分解為按公允價(jià)銷(xiāo)售有關(guān)非貨幣性資產(chǎn)和投資兩項業(yè)務(wù)所得稅處理，并按規定確認資產(chǎn)轉讓所得或損失。
《實(shí)施條例》第25條規定，企業(yè)非貨幣性交易要視同銷(xiāo)售。
注銷(xiāo)賬面原值及累計折舊
借：固定資產(chǎn)清理 100萬(wàn)
累計折舊 20萬(wàn)
貸：固定資產(chǎn) 120萬(wàn)
(2)計繳增值稅
借：固定資產(chǎn)清理 5.7692萬(wàn)
貸：應交稅費-應交增值稅(銷(xiāo)項稅額) 2.8846萬(wàn)
營(yíng)業(yè)外收入 (150 ÷ 1.04 × 0.02) 2.8846萬(wàn)
(3)對外投資
借：長(cháng)期股權投資 (評估值) 150萬(wàn)
貸：固定資產(chǎn)清理 (120-20+5.7692) 105.7692萬(wàn)
營(yíng)業(yè)外收入 (倒擠) 44.2308萬(wàn)
結論：
居民企業(yè)對外投資，需確認轉讓所得。如將評估價(jià)提高不利于投資方。投資方當年產(chǎn)生納稅義務(wù)，對被投資企業(yè)雖有利，但折舊是分年抵減所得稅的，從總體而言不利。但并不是說(shuō)這種方法無(wú)利可圖，在投資方處免稅期或低稅期仍可采用。
2.自然人對外投資
思考1：某自然人外購一設備出資，原發(fā)票價(jià)100萬(wàn)，現評估價(jià)150萬(wàn)。
問(wèn)：被投資公司入賬成本多少?自然人對外投資資產(chǎn)是否交個(gè)人所得稅?
答：被投資企業(yè)入賬價(jià)應為150萬(wàn)。國稅函[2005]319號：個(gè)人將非貨幣性資產(chǎn)評估后投資企業(yè)，其評估增值取得所得在投資取得企業(yè)股權時(shí)，暫不征個(gè)人所得稅;但319號文已在2011年1月4日總局2011年第2號公告中取消。但要征個(gè)人所得稅的國稅發(fā)[2008]115號也沒(méi)對外公布!
結論：自然人對外投資是否征個(gè)人所得稅政策不明。
新政策出臺前，自然人出資，可先將資產(chǎn)評估高些，再投到被投資企業(yè)，被投資企業(yè)可按評估價(jià)入賬，并計提折舊在稅前扣除，使其稅前抵扣折舊增加。
上例自然人出資，企業(yè)入賬資產(chǎn)成本150萬(wàn)，個(gè)人無(wú)須為此交個(gè)人所得稅。
思考2：某企業(yè)準備購買(mǎi)一層寫(xiě)字樓，該寫(xiě)字樓現售價(jià)2,000萬(wàn)。
問(wèn)：是以自然人股東身份還是以公司身份購買(mǎi)?
答：如以公司身份買(mǎi)，則該資產(chǎn)入賬價(jià)2,000萬(wàn)。如以自然人身份買(mǎi)，先租給公司，再重新評估增值后增資注入，假設評估價(jià)3,000萬(wàn)，則企業(yè)入賬價(jià)3,000萬(wàn)，可稅前抵扣折舊增多，且暫不征個(gè)人所得稅。
3.如何通過(guò)轉化降低個(gè)人股東股息紅利稅負?
【案例】企業(yè)現有實(shí)收資本1,000萬(wàn)，未分配利潤100萬(wàn)。企業(yè)原自然人股東欲轉讓10%股權給另一自然人。
思考1：若股權10%轉讓?zhuān)芊竦陀诨虻扔?00萬(wàn)價(jià)轉讓?
【法規】國稅函[2009]285號第4條：申報計稅依據明顯偏低(如平價(jià)和低價(jià)轉讓等)且無(wú)正當理由的，主管稅務(wù)機關(guān)可參照每股凈資產(chǎn)或個(gè)人股東享有股權比例對應凈資產(chǎn)份額核定�？偩止鎇2010]27號再次明確幾種核定辦法，其中以第一種核定辦法為主：參照每股凈資產(chǎn)或納稅人享有股權比例對應凈資產(chǎn)份額核定股權轉讓收入。對知識產(chǎn)權、土地使用權、房屋、探礦權、采礦權、股權等合計占資產(chǎn)總額比例達50%以上企業(yè)，凈資產(chǎn)額須經(jīng)中介機構評估核實(shí)。
思考2：此例若轉讓10%股權。
問(wèn)：應納多少個(gè)人所得稅?
答：如企業(yè)將現有股權10%轉讓?zhuān)瑒t股權公允價(jià)110萬(wàn)，轉讓股權成本100萬(wàn)，要繳2萬(wàn)個(gè)人所得稅。
思考3：如股東個(gè)人以某一小轎車(chē)投入企業(yè)，市價(jià)20萬(wàn)，評估價(jià)100萬(wàn)，后20萬(wàn)銷(xiāo)售。
問(wèn)：會(huì )計如何處理?對所有者權益有何影響?
答：如注入固定資產(chǎn)100萬(wàn)，則實(shí)收資本1,100萬(wàn)，然后再賣(mài)，會(huì )造成營(yíng)業(yè)外支出80萬(wàn)，可少繳所得稅20萬(wàn)，未分配利潤減少60萬(wàn)，所以未分配利潤為40萬(wàn)。
此操作后所有者權益賬面價(jià)1,140萬(wàn)，股權成本提高至1,100萬(wàn)，如股權轉讓10%，則轉讓所得4萬(wàn)，要繳0.8萬(wàn)個(gè)人所得稅，相比所得稅少繳20萬(wàn)，個(gè)人所得稅少繳1.2萬(wàn)。
總結：增加股權成本，減少所有者權益賬面價(jià)值。
4.居民企業(yè)如何化解股權轉讓中的風(fēng)險?
【案例】B公司2008年對A公司投資5,000萬(wàn)，當年應分紅900萬(wàn)，2009年應分紅1,500萬(wàn)，為支持A發(fā)展，B同意A對2008年及2009年應分紅延緩分。2010年 B欲將其持有股權轉讓?zhuān)D讓價(jià)8,000萬(wàn)。
【分析】情況1：未事先分配紅利
�、偕娑惙治�
國稅函[2010]79號第3條：企業(yè)轉讓股權收入，應于轉讓協(xié)議生效、且完成股權變更手續時(shí)，確認收入實(shí)現。轉讓股權收入扣除為取得該股權發(fā)生成本后，為股權轉讓所得。企業(yè)在計算股權轉讓所得時(shí)，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權可能分配金額。
�、趹{稅款計算
股權轉讓所得= 8,000 — 5,000=3,000萬(wàn)
應納企業(yè)所得稅=3,000×25%=750萬(wàn)
投資收益=8,000-— 5,000-— 750=2,250萬(wàn)
情況2：紅利及時(shí)分配
�、偕娑惙治�
《企業(yè)所得稅法》第26條：符合條件居民企業(yè)之間股息、紅利等權益性收益免稅
�、趹{稅款計算
股權轉讓所得= (8,000-900-1,500)-5,000=600萬(wàn)
應納企業(yè)所得稅=600×25%=150萬(wàn)
投資收益=5,600-5,000-150+900+1,500=2,850萬(wàn)
相比方案二比方案一多600萬(wàn)利潤
結論：企業(yè)進(jìn)行股權轉讓時(shí)，應先分配后轉讓。
三、稅后留存收益轉增納稅管理
(一)個(gè)人股東(非外籍)
【案例】甲是一內資有限公司，計劃將稅后盈余公積金或未分配利潤直接轉增公司注冊資本，公司股東均為中國籍自然人。
問(wèn)：該公司是否要代扣自然人股東個(gè)人所得稅?
答：將稅后盈余公積金或未分配利潤直接轉增注冊資本，實(shí)際上是公司將盈余公積金或未分配利潤向股東分配紅利，股東再以分得紅利增加注冊資本，因此，對個(gè)人股東分得并再投入公司(轉增注冊資本)部分應依“利息、股息、紅利所得”項目征個(gè)人所得稅，稅款由公司在有關(guān)部門(mén)批準增資、公司股東會(huì )議決議通過(guò)時(shí)代扣代繳。
結論：個(gè)人股東(非外籍)要繳個(gè)人所得稅。
(二)境內法人股東屬免稅收入。
問(wèn)：若上例股東為居民企業(yè)，是否要繳企業(yè)所得稅?
【答】根據《企業(yè)所得稅法》第26條第2款規定：符合條件居民企業(yè)之間股息、紅利等權益性投資收益為免稅收入。
結論：境內法人股東屬免稅收入。
(三)境外法人股東(非居民企業(yè))
問(wèn)：若上例股東為非居民企業(yè)，是否要繳企業(yè)所得稅?
答：《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第3條：非居民企業(yè)在中國境內未設立機構、場(chǎng)所的，或雖設立機構、場(chǎng)所但取得所得與其所設機構、場(chǎng)所沒(méi)實(shí)際聯(lián)系的，應就其來(lái)源于中國境內所得繳企業(yè)所得稅。
第19條：非居民企業(yè)取得股息、紅利等權益性投資收益和利息、租金、特許權使用費所得，以收入全額為應納稅所得額。
結論：境外法人股東(非居民企業(yè))應繳預提所得稅
(四)外籍個(gè)人從外商投資企業(yè)取得股息紅利所得
問(wèn)：若上例股東是外籍個(gè)人，是否要繳個(gè)人所得稅?
答：財稅[1994]20號：外籍個(gè)人從外商投資企業(yè)取得股息、紅利所得暫免征個(gè)人所得稅。
結論：外籍個(gè)人從外商投資企業(yè)取得股息紅利免征個(gè)稅
四、資本公積轉增資本及資本公積增資處理技巧
(一)對現有資產(chǎn)評估轉增資本涉稅管理
【案例】A企業(yè)某年按法定程序清產(chǎn)核資，涉及一原值1,000萬(wàn)元辦公樓，折舊年限20年，已用10年，經(jīng)評估后增值1,000萬(wàn)，后轉增注冊資本。
問(wèn)：該案例涉及哪些稅?
案：1.不涉及營(yíng)業(yè)稅。
該業(yè)務(wù)沒(méi)發(fā)生有償提供應稅勞務(wù)，不屬營(yíng)業(yè)稅征收范圍。
2.不改變評估資產(chǎn)計稅基礎。
企業(yè)評估增值沒(méi)發(fā)生所有權轉移，該項資產(chǎn)計稅基礎仍為1,000萬(wàn)。
3.增加房產(chǎn)稅及印花稅計稅基礎。
企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)賬冊，應按實(shí)收資本及資本公積合計數0.5‰繳印花稅。從評估增值次月起按評估增值后房屋原值繳房產(chǎn)稅。財稅[2008]第152號：無(wú)論是否計入固定資產(chǎn)原值都必須繳。
4.如自然人股東資本公積轉增資本要繳個(gè)人所得稅。
實(shí)例：一民營(yíng)房地產(chǎn)公司，原資質(zhì)較低，欲提高資質(zhì)。其用現有在建項目請一事務(wù)所評估，把1000萬(wàn)房子評到5,000萬(wàn)，后轉增注冊資本。稅務(wù)檢查認為評估增值4,000萬(wàn)要補繳個(gè)人所得稅800萬(wàn)。
相關(guān)法規：
國稅函發(fā)[1998]289號規定：城市信用社改制為城市合作銀行中，個(gè)人以現金或股份及其他形式取得資產(chǎn)評估增值數額，按“利息、股息，紅利所得”項目征個(gè)人所得稅，稅款由城市合作銀行代扣代繳。國稅發(fā)[1997]198號所述“資本公積金”指股份制企業(yè)股票溢價(jià)發(fā)行收入形成資本公積，將此轉增股本由個(gè)人取得數額，不作應稅所得征個(gè)人所得稅，而與此不相符其他資本公積金分配個(gè)人所得部分，應依法征個(gè)人所得稅。
結論：
股東為自然人的公司制企業(yè)，將資本公積轉為資本應按“股息、紅利”納個(gè)人所得稅。
【案例】甲居民企業(yè)持乙企業(yè)40%股份，2010年乙將賬上資本公積500萬(wàn)轉為實(shí)收資本，甲用權益法核算。
問(wèn)：甲如何進(jìn)行賬務(wù)處理?如甲將股權轉讓?zhuān)欠裨黾悠溟L(cháng)期股權投資計稅基礎?
答：甲賬務(wù)處理：
借：長(cháng)期股權投資---其他權益變動(dòng) 200萬(wàn)
貸：資本公積---其他資本公積 200萬(wàn)
國稅函[2010]79號第4條規定：被投資企業(yè)將股權溢價(jià)形成的資本公積轉為股本的，不作投資方企業(yè)股息、紅利收入，投資方企業(yè)也不得增加該項長(cháng)期投資計稅基礎。
結論：
甲若進(jìn)行股權轉讓,不應作長(cháng)期股權投資計稅基礎。
(二)吸收其他自然人權益性資本入資
【案例】某有限公司由甲、乙、丙三位自然人股東各出資100萬(wàn)設立。設立時(shí)實(shí)收資本300萬(wàn)。經(jīng)一段時(shí)間經(jīng)營(yíng)，該企業(yè)留存收益150萬(wàn)。這時(shí)丁投資者愿出資180萬(wàn)元，僅占該企業(yè)股份25%方式參加該企業(yè)。
思考1：如何確定丁投資者在注冊資本中所占資金?
答：假設丁投資者實(shí)收資本中所占資金X萬(wàn)元，則有X/(300+X)=25%，得X=100萬(wàn)元。
思考2：如何進(jìn)行會(huì )計處理?以后轉增是否有納稅義務(wù)?
【答案】(1)出資時(shí)會(huì )計分錄
借：銀行存款 180萬(wàn)
貸：實(shí)收資本——丁 100萬(wàn)
資本公積——資本溢價(jià) 80萬(wàn)(倒擠)
(2)如將上述“資本公積”轉增資本
借：資本公積——資本溢價(jià) 80萬(wàn)
貸：實(shí)收資本——甲 20萬(wàn)
實(shí)收資本——乙 20萬(wàn)
實(shí)收資本——丙 20萬(wàn)
實(shí)收資本——丁 20萬(wàn)
根據國稅發(fā)[1997]198號和國稅函[1998]289號規定，股份制企業(yè)股票溢價(jià)發(fā)行收入形成的資本公積金，將其轉增股本由個(gè)人取得的數額不征個(gè)人所得稅。與此不符的其他資本公積金分配個(gè)人所得部分，應征個(gè)人所得稅。因此資本益價(jià)在轉增股本時(shí)每人有4萬(wàn)元個(gè)人所得稅。
思考3：如何進(jìn)行會(huì )計處理降低稅負?
【答案】企業(yè)做賬時(shí)可在場(chǎng)外將80萬(wàn)分配，在場(chǎng)外丁可將60萬(wàn)分給甲、乙、丙各20萬(wàn)，再變注冊資本。
借：銀行存款 180萬(wàn)
貸：實(shí)收資本——甲 20萬(wàn)
——乙 20萬(wàn)
——丙 20萬(wàn)
——丁 120萬(wàn)
思考4：若此例丁投入180萬(wàn)，但注冊資本不變，應如何會(huì )計處理?
【答】由于企業(yè)注冊資本不變，其會(huì )計處理：
借：銀行存款 180萬(wàn)
貸：資本公積——資本溢價(jià) 180萬(wàn)
同時(shí)
借：實(shí)收資本——甲(300 ÷ 4 ÷ 3) 25萬(wàn)
實(shí)收資本——乙 25萬(wàn)
實(shí)收資本——丙 25萬(wàn)
貸：實(shí)收資本——丁(300 ÷ 4) 75萬(wàn)
思考5：這樣處理是否有涉稅風(fēng)險?
【答】此交易屬企業(yè)股權轉讓?zhuān)础柏敭a(chǎn)轉讓所得”繳個(gè)稅，公允價(jià)為所有者權益合計數。如將來(lái)180萬(wàn)資本公積轉增股本，有36萬(wàn)個(gè)人所得稅。此外，維持實(shí)收資本不變，相當于股權轉讓。企業(yè)450萬(wàn)股東權益的25%為計稅基礎，甲、乙、丙合計應繳個(gè)人所得稅=(450×25%-75)×20%=7.5萬(wàn)。
負債籌資
一、金融機構借款
1、向金融機構借款扣除規定
《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第38條：非金融企業(yè)向金融企業(yè)借款利息可據實(shí)扣除。
【案例】甲公司因資金困難，從典當行貸款，現支付一筆貸款利息，但利率高于人民銀行公布利率。
問(wèn)：高出人民銀行利率部分可否在所得稅前扣除?
【答】銀發(fā)[2000] 205號規定，典當行不是金融機構。企業(yè)支付給典當行利息要與金融機構同類(lèi)同期貸款利率比較。依據《企業(yè)所得稅實(shí)施條例》規定，納稅人在生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)期間向非金融機構借款利息支出，不高于按金融機構同類(lèi)、同期貸款利率計算數額以?xún)炔糠�，準予扣除。因此，支付給典當行利息超過(guò)同期貸款利率部分不能在所得稅前扣除。
2、統借統還借款費用
[企業(yè)所得稅]：
國稅發(fā)[2009]31號：企業(yè)集團或其成員企業(yè)統一向金融機構借款分攤集團內其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款證明文件，可在使用借款企業(yè)間合理分攤利息費用，使用借款企業(yè)分攤的合理利息準予在稅前扣除。
[營(yíng)業(yè)稅]：
財稅字[2000]7號：①企業(yè)主管部門(mén)或企業(yè)集團中核心企業(yè)等單位向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位(包括獨立核算單位和非獨立核算單位)，并按支付給金融機構借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構利息不征營(yíng)業(yè)稅。 ②統借方將資金分撥給下屬單位，不得按高于支付給金融機構借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，視為具有從事貸款業(yè)務(wù)性質(zhì)，應對其向下屬單位收取利息全額征營(yíng)業(yè)稅。
【案例】 假設開(kāi)發(fā)公司和建筑公司為同一集團企業(yè)，2014年3月建筑公司從銀行貸款2,000萬(wàn)，后將其中1,500萬(wàn)轉入開(kāi)發(fā)公司用，并向開(kāi)發(fā)公司收取與銀行相等利息。
問(wèn)：兩家公司怎樣帳務(wù)處理?建筑公司是否繳營(yíng)業(yè)稅?開(kāi)發(fā)企業(yè)怎樣稅前扣除?
1、帳務(wù)處理：
(1)建筑公司：
�、偃〉觅J款時(shí)：
借：銀行存款
貸：短期借款(長(cháng)期借款)
�、诎丛掠嬒r(shí)：
借：財務(wù)費用
貸：其他應付款
�、劢杞o開(kāi)發(fā)公司時(shí)：
借：其他應收款
貸：銀行存款
�、苁栈亟杩詈屠r(shí)：
借：銀行存款
貸：其他應收款(借出款項本金)
其他應付款(收回應由開(kāi)發(fā)公司負擔貸款利息)
�、葸�銀行貸款及利息時(shí)：
借：短期借款
其他應付款
貸：銀行存款(全部本金加利息)
(2)開(kāi)發(fā)公司：
�、俳枞胭Y金時(shí)：
借：銀行存款
貸：其他應付款
�、诎丛掠嬒r(shí)：
借：開(kāi)發(fā)成本------開(kāi)發(fā)間接費用
貸：其他應付款
�、圻�款、支付利息時(shí)：
借：其他應付款(本金加利息)
貸：銀行存款
2、稅收政策：
根據國稅發(fā)[2009]31號，如建筑公司能提供向金融機構借款證明，該部分借款利息可在開(kāi)發(fā)公司扣除;
根據財稅字[2000]7號規定，建筑公司不納營(yíng)業(yè)稅。(注：老板貸款后借給公司使用，不屬統借統還，不適用財稅字[2000]7號，應按財稅[2008]121號執行。)
二、向非金融機構及個(gè)人借款費用
(一)非金融企業(yè)間融資稅前抵扣利率
【政策】《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第38條：“非金融企業(yè)向非金融企業(yè)借款利息支出，不超過(guò)按金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計算數額部分， 準予稅前扣除。
【案例】甲企業(yè)向同城乙企業(yè)借入資金500萬(wàn)，當期銀行基準利率6%，甲乙約定借款年利率20%。
問(wèn)：什么是同期同類(lèi)貸款利率?
答：總局公告2011年第34號：“同期同類(lèi)貸款”指在貸款期限、貸款金額、貸款擔保及企業(yè)信譽(yù)等條件基本相同下，金融企業(yè)提供貸款。
只要能提供相關(guān)證據，利息支出可按不超本省最高金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率。首次支付利息的后續利息也以此為上限。
問(wèn)題：非金融企業(yè)間借款合同是否貼花?
答：印花稅規定：借款合同指借款人與金融機構簽訂的借款合同。金融機構與非金融機構之間資金融通合同不征印花稅。
(二)非金融企業(yè)與個(gè)人借款
國稅函[2009]777號，2009年12月31日：
(1)企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系的自然人借款利息支出，應根據《企業(yè)所得稅法》第46條(債權投資利息規定)及財稅[2008]121號規定條件，計算企業(yè)所得稅扣除額。
(2)企業(yè)向除第一條規定外內部職工或其他人員借款利息支出，其借款情況同時(shí)符合以下條件的，利息支出在不超按金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計算數額部分，準予扣除。①企業(yè)與個(gè)人之間借貸是真實(shí)、合法、有效的，且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規行為;②企業(yè)與個(gè)人間簽訂借款合同。
向非金融機構及個(gè)人借款費用應取得何種票據?
國稅函發(fā)[1995]156號：《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋》規定，貸款屬"金融保險業(yè)"稅目征收范圍，貸款指將資金貸與他人使用行為。不論金融機構還是其他單位，只要發(fā)生將資金貸與他人使用行為，均應視為發(fā)生貸款行為，按"金融保險業(yè)"稅目征營(yíng)業(yè)稅。
法釋[1999]第3號：公民與非金融企業(yè)間借貸屬民間借貸。只要雙方當事人意思表示真實(shí)即可認定有效
結論：
個(gè)人取得借款利息應繳營(yíng)業(yè)稅。既然是營(yíng)業(yè)稅應稅收入，取得收入時(shí)應給對方開(kāi)營(yíng)業(yè)性發(fā)票(稅務(wù)局代開(kāi))。
【案例】委托貸款：
某單位2013年1月通過(guò)建行向某房地產(chǎn)公司提供委托貸款2億元，雙方簽訂借款合同規定年利率18%(建行同期同類(lèi)貸款利率6%，上浮利率10%)，銀行只負責放款、收取利息，并為借款單位開(kāi)收取利息單據。同時(shí)按利息收入向委托人收取3%手續費。
問(wèn)：房地產(chǎn)公司支付借款利息能否在企業(yè)所得稅前全部扣除?
分析：
1、此項貸款應屬非金融機構借款。
委托貸款業(yè)務(wù)中，銀行不是貸款主體，只是中介人，其從事的是代理服務(wù)。取得收入僅限“手續費收入”。代收利息要作“其他應付款”處理。從事貸款業(yè)務(wù)主體是“委托單位”，委托單位取得利息應計入“其他業(yè)務(wù)收入——融投資業(yè)務(wù)收入”。因此，委托貸款從性質(zhì)上不屬金融機構貸款，應屬非金融機構貸款。
2、該非金融機構貸款應按以下規定辦理。
企業(yè)所得稅：
根據《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第38條和總局2011年第34號公告規定，
全年應稅前扣除利息=2×6%×(1+10%)=0.132億元
印花稅：
借款合同指借款人與金融機構簽借款合同。金融機構與非金融機構間資金融通合同不征印花稅。
三、向關(guān)聯(lián)方借款費用
一、關(guān)聯(lián)方利息扣除規定：
(一)《企業(yè)所得稅法》第46條：企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受債權性投資與權益性投資比例超過(guò)規定標準而發(fā)生利息支出，不得在計算應納稅所得額時(shí)扣除。
(二)財稅[2008]121號 2008年9月19日：
企業(yè)接受關(guān)聯(lián)方債權性投資利息支出稅前扣除問(wèn)題：(1)計算應納稅所得額時(shí)，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方利息支出，不超過(guò)以下規定比例和稅法及其實(shí)施條例有關(guān)規定計算部分，準予扣除，企業(yè)實(shí)際支付給關(guān)聯(lián)方利息支出，除符合本通知第2條規定外，其接受關(guān)聯(lián)方債權性投資與其權益性投資比例：金融企業(yè)為5：1;其他企業(yè)為2：1。 (2)企業(yè)如能按稅法及其實(shí)施條例規定提供相關(guān)資料，并證明相關(guān)交易活動(dòng)符合獨立交易原則;或該企業(yè)實(shí)際稅負不高于境內關(guān)聯(lián)方的，其實(shí)際支付給境內關(guān)聯(lián)方利息支出，計算應納稅所得額時(shí)準予扣除。
二、關(guān)聯(lián)方間無(wú)償借款有哪些涉稅風(fēng)險?
(1)借出方：
《征收管理法》第36條：企業(yè)或外國企業(yè)在中國境內設立從事生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)機構、場(chǎng)所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間業(yè)務(wù)往來(lái)，應按獨立企業(yè)間業(yè)務(wù)往來(lái)收取或支付價(jià)款、費用;不按獨立企業(yè)間業(yè)務(wù)往來(lái)收取或支付價(jià)款、費用，而減少其應納稅收入或所得額，稅務(wù)機關(guān)有權進(jìn)行合理調整。
《企業(yè)所得稅法》第41條：企業(yè)與其關(guān)聯(lián)方間業(yè)務(wù)往來(lái)，不符合獨立交易原則而減少企業(yè)或其關(guān)聯(lián)方應納稅收入或所得額，稅務(wù)機關(guān)有權按合理方法調整。
結論：關(guān)聯(lián)企業(yè)間無(wú)償借款可認定為不符合獨立交易原則，稅務(wù)機關(guān)有權進(jìn)行調整，對收取利息一方，既要繳營(yíng)業(yè)稅，也要繳企業(yè)所得稅。
(2)借入方
不產(chǎn)生稅收風(fēng)險，只是未取得支付利息發(fā)票，不得稅前扣除。
四、關(guān)聯(lián)方融通資金
三、關(guān)聯(lián)方占用資金解決思路
1.簽訂借款合同
【案例】母公司向子公司匯入1,000萬(wàn)元，母公司對子公司權益性投資3,000萬(wàn)元，同期銀行貸款利率6%。
�、倌腹�
借：其他應收款---子公司 1,000萬(wàn)
貸：銀行存款 1,000萬(wàn)
�、谧庸�
借：銀行存款 1,000萬(wàn)
貸：其他應付款—母公司 1,000萬(wàn)
�、鄯治觯和ㄟ^(guò)簽訂借款合同，財務(wù)費用每年60萬(wàn)元，母公司營(yíng)業(yè)稅及附加=60×5%×(1+7%+3%)=3.3(萬(wàn)元);所得稅=(60-3.3)×25%=14.175(萬(wàn)元);母公司實(shí)際流入=60-3.3-14.175=42.525(萬(wàn)元)
子公司流出=60-60×25%=45(萬(wàn)元)
相差2.475萬(wàn)元，占比0.2475%
如被稽查，則營(yíng)業(yè)稅及附加應納3.3萬(wàn)元，所得稅應納14.175萬(wàn)元，且子公司不能在稅前扣除利息支出。
2.通過(guò)正常貨物轉移
【案例】子公司與A公司存有購銷(xiāo)關(guān)系，正常價(jià)每噸1,000元，成本每噸800元�，F改為母公司與A銷(xiāo)售，子公司銷(xiāo)母公司價(jià)900元。
子公司---母公司---A公司，子公司把每噸利潤轉移到母公司，采購環(huán)節全部由母公司負責，具體流程供應商---母公司---子公司
�、偃缥捶蛛x，子公司銷(xiāo)售額1,000。
子公司現金流=1,000-170-1,000×25%=580
�、谌缤ㄟ^(guò)流程再造，母子公司銷(xiāo)售額合計1,900，其中子公司銷(xiāo)售額900元，母公司銷(xiāo)售額1,000元。
子公司現金流入=900-153(銷(xiāo)項)-900×25%=522(進(jìn)項及成本為常數)
母公司現金流入=1,000-900-17(銷(xiāo)-進(jìn))-100×25%=58
總結：關(guān)聯(lián)交易增加營(yíng)業(yè)收入，轉移利潤，同時(shí)增加稅前抵扣基數!
此外，通過(guò)設立農民合作社、農業(yè)加工企業(yè)設立企業(yè)+農戶(hù)子公司、通過(guò)設立高新技術(shù)企業(yè)等達到轉移利潤目的。
3.關(guān)聯(lián)方構筑成“統借統還”
營(yíng)業(yè)稅：財稅字[2000]7號
(1)企業(yè)主管部門(mén)或企業(yè)集團中核心企業(yè)等單位向金融機構借款后，將所借資金分撥給下屬單位(包括獨立核算單位和非獨立核算單位)，并按支付給金融機構借款利率水平向下屬單位收取用于歸還金融機構利息不征營(yíng)業(yè)稅。
(2)統借方將資金分撥下屬單位，不得按高于支付給金融機構借款利率水平向下屬單位收取利息，否則，視為具有從事貸款業(yè)務(wù)性質(zhì)，應對其向下屬單位收取利息全額征營(yíng)業(yè)稅。
注意:
第一，集團內部成員企業(yè)間方能采取此方式
第二，須向金融機構貸款，不能僅是母子借貸
第三，憑證應為母公司還款利息憑證復印件，同時(shí)附上母公司借款合同。
企業(yè)所得稅：
稅發(fā)[2009]31號第21條:
企業(yè)利息支出按以下規定處理：企業(yè)集團或其成員企業(yè)統一向金融機構借款分攤集團內部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構取得借款證明文件，可在使用借款企業(yè)間合理分攤利息費用，使用借款企業(yè)分攤合理利息準予在稅前扣除。
4.構筑非關(guān)聯(lián)方借款要注意是否有銀行存款。
【案例】乙公司急需流動(dòng)資金，但向銀行貸不到款，于是向與其有購銷(xiāo)業(yè)務(wù)甲公司借支流動(dòng)資金 500萬(wàn)，并許諾一個(gè)月后將此筆款項返還，乙是甲重要客戶(hù)，甲無(wú)償借乙 500萬(wàn)，計入“其他應收款”。甲本年有銀行借款1,000萬(wàn)，利率6%。每月利息 5萬(wàn)，稅務(wù)機關(guān)檢查后，認為此筆借款利息中2.5萬(wàn)(即500萬(wàn)月息)不能在稅前扣除。
問(wèn)：稅務(wù)機關(guān)做法對嗎?
答：企業(yè)將銀行借款無(wú)償轉借他人，實(shí)質(zhì)上是將企業(yè)獲得利益轉贈他人行為，根據《企業(yè)所得稅法》第八條規定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，準予在計算應納稅所得額時(shí)扣除。
結論：
企業(yè)將銀行借款無(wú)償讓渡給其他企業(yè)使用，支付利息與取得收入無(wú)關(guān)，應調增應納稅所得額。
五、企業(yè)向自然人借款涉稅分析
【案例】甲企業(yè)向職工集資1,000萬(wàn)，簽年利率12%借款合同，同期銀行貸款利率6%，甲以借款合同做稅前抵扣憑證，并做納稅調整。
問(wèn)題1：向職工借款利息支出能否稅前扣除?
答：國稅函[2009]777號第2條：企業(yè)向內部職工或其他人員借款利息支出，同時(shí)符合以下條件，利息支出在不超金融企業(yè)同期同類(lèi)貸款利率計算數額部分，準予扣除。(1)企業(yè)與個(gè)人之間借貸是真實(shí)、合法、有效的，且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規行為;(2)企業(yè)與個(gè)人之間簽借款合同。
問(wèn)題2：企業(yè)是否有代扣職工個(gè)稅義務(wù)?如何規避?
答：要代扣代繳。企業(yè)應與職工簽訂不超金融機構同期同類(lèi)貸款利率合同，本例最好簽借款利率6%以?xún)�，并將超過(guò)借款利率計算利息以工資薪金形式列支。這種轉化前提是工資薪金個(gè)稅稅率低于20%，且還規避營(yíng)業(yè)稅。
問(wèn)題3：甲企業(yè)能否僅以合同做稅前抵扣憑證?除合同外，是否還需其他合法扣稅憑證?如需合法扣稅憑證，是代扣代繳個(gè)人所得稅憑證，還是發(fā)票?
觀(guān)點(diǎn)一：大連國稅：企業(yè)向自然人借款利息支出除按國稅函[2009]777號執行外，還應提供個(gè)人所得稅完稅憑證等資料。
觀(guān)點(diǎn)二：青島國稅：企業(yè)符合上述條件利息支出應取得真實(shí)合法憑據方能在企業(yè)所得稅稅前扣除。實(shí)際要求企業(yè)取得利息發(fā)票才可稅前扣除。
建議：究竟向個(gè)人借款利息支出需什么樣合法扣稅憑證，眾說(shuō)紛紜。根據發(fā)票管理辦法規定，它屬征收營(yíng)業(yè)稅項目，應取得發(fā)票，因個(gè)人收取借款利息企業(yè)需交營(yíng)業(yè)稅，且企業(yè)有代扣代繳個(gè)稅義務(wù)，應由稅務(wù)機關(guān)代開(kāi)利息票據。
【案例】某小型企業(yè)由于流動(dòng)資金不足，向銀行借款未果，企業(yè)股東以個(gè)人身份向銀行借款300萬(wàn)，股東又將300萬(wàn)無(wú)償計入企業(yè)其他應付款，該企業(yè)注冊資本100萬(wàn)。
問(wèn)：老板借錢(qián)給企業(yè)風(fēng)險?如何規避此類(lèi)風(fēng)險?
答：國稅函[2009777號：企業(yè)向股東或其他與企業(yè)有關(guān)聯(lián)關(guān)系自然人借款利息支出，應根據《企業(yè)所得稅法》第46條(企業(yè)從其關(guān)聯(lián)方接受債權性投資與權益性投資比例超過(guò)規定標準發(fā)生利息支出，不得在計算應納稅所得額時(shí)扣除。)及財稅[2008]121號規定條件，計算企業(yè)所得稅扣除額。
可見(jiàn)，老板借款給企業(yè)是關(guān)聯(lián)方關(guān)系，如企業(yè)注冊資本100萬(wàn)，老板借款超過(guò)200萬(wàn)，無(wú)論是否超金融機構同期同類(lèi)貸款利率利息支出都不能稅前抵扣。且老板個(gè)人利息要繳個(gè)人所得稅及營(yíng)業(yè)稅。
思考：能否構筑成非關(guān)聯(lián)方無(wú)償借款?
觀(guān)點(diǎn)一：
青島國稅認為，無(wú)償貸款要區分自有資金貸款，還是銀行貸款出借。如以銀行貸款進(jìn)行無(wú)償借貸，其利息支出不符合相關(guān)性和合理性原則，利息支出不許稅前扣除。
如以自有資金無(wú)償借款，要區分是否有關(guān)聯(lián)方關(guān)系，如關(guān)聯(lián)方借貸，根據《征管法》36條，可進(jìn)行特別納稅調整;如不屬關(guān)聯(lián)方關(guān)系，目前沒(méi)有法律依據對納稅人進(jìn)行調整，即不征稅。
觀(guān)點(diǎn)二：
浙江地稅認為：企業(yè)將自有資金(不包括銀行借款)無(wú)償讓渡他人使用，即借出方?jīng)]取得任何貨幣、貨物或其他經(jīng)濟利益，在企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，首先判斷是否屬關(guān)聯(lián)方，如關(guān)聯(lián)方，相關(guān)交易應受特別納稅調整規定限制;否則，確認收入沒(méi)有法律依據。
觀(guān)點(diǎn)三：
《實(shí)施條例》15條規定，金融保險屬企業(yè)所得稅法所稱(chēng)勞務(wù)，而《實(shí)施條例》25條規定，無(wú)償贈送勞務(wù)需視同銷(xiāo)售。因此，無(wú)論無(wú)償借貸對象是否為關(guān)聯(lián)企業(yè)，均可視同銷(xiāo)售，按銀行同期貸款利率(可按基準利率，保護納稅人權益)，調整應納稅所得額，但免征營(yíng)業(yè)稅。
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