物業(yè)管理的制度
現如今,制度的使用頻率逐漸增多,制度是維護公平、公正的有效手段,是我們做事的底線(xiàn)要求。相信很多朋友都對擬定制度感到非?鄲腊,下面是小編為大家收集的物業(yè)管理的制度,僅供參考,大家一起來(lái)看看吧。
物業(yè)管理的制度1
第一章 總 則
第一條 本制度的設立遵循效率優(yōu)先、兼顧公平的分配原則,在遵守國家法律、法規的基礎上,力爭體現員工個(gè)人價(jià)值、貢獻大小,保障職員生活安全的需要,促進(jìn)公司與職員共同發(fā)展。
第二條 薪酬福利的內容
本制度所指的薪酬福利內容包括:
1、工資;
2、年終獎勵;
3、津貼;
4、"四金"
1)社會(huì )統籌養老保險;
2)社會(huì )統籌醫療保險;
3)社會(huì )統籌失業(yè)保險;
4)社會(huì )住房公積金;
5、內部醫療保障;
6、有薪年假。
第三條 適用范圍
本制度適用以下人員:
1、公司職能部門(mén)正/副總經(jīng)理;
2、公司職能部門(mén)正/副總經(jīng)理以下全部職員(簡(jiǎn)稱(chēng)職員);
3、公司向子公司派出人員。
第二章 員工工資
第四條 員工工資由基本工資+崗位補貼構成
第五條 職能部門(mén)正/副總經(jīng)理執行職務(wù)等級工資制。
第六條 職員執行職級等級工資制。職員分為高級經(jīng)理級職員、經(jīng)理級職員、一般職員等三個(gè)職級,每個(gè)職級又分別為3個(gè)工資等級(詳見(jiàn)《浙江納德物業(yè)管理有限薪級標準》)。
第七條 工資的確認:
1、職能部門(mén)正/副總經(jīng)理公司批準錄用或聘用時(shí),必須進(jìn)行工資確認,明確工資待遇;
2、職員經(jīng)公司批準試用時(shí),必須進(jìn)行工資確認,明確工資待遇。
第八條 工資的調整:
1、根據公司人員年度考核成績(jì)和公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jì),公司每年年初調整一次工資。
2、工資調整的標準為:
總體評價(jià)優(yōu):晉升二級;
總體評價(jià)良:晉升一級;
總體評價(jià)一般:保持原工資級別。
第八條 特殊的工資調整
1、職能部門(mén)正/副總經(jīng)理經(jīng)批準調整工作部門(mén)和職務(wù),其工資可作出相應調整。
2、職員經(jīng)批準轉正或調整工作部門(mén)、崗位、職級等,其工資可作出相應調整。
3、薪酬行情發(fā)生變化時(shí),人員工資將作出相應調整。
第九條 公司執行工資保密制。員工如對個(gè)人工資有疑問(wèn),應直接詢(xún)問(wèn)綜合服務(wù)部經(jīng)理。
第十條 員工當月工資的支付時(shí)間為下月16日,支付的方式按有關(guān)規定執行。
第十一條 稅費處理:
1、員工個(gè)人所得稅自理;
2、員工個(gè)人所得稅由財務(wù)部門(mén)代扣代繳。
第三章 員工津貼
第十二條 員工津貼包括以下幾部分:
1、交通補貼;
2、誤餐補貼;
第十三條 津貼發(fā)放的對象
凡與公司簽定正式勞動(dòng)合同的員工自合同生效之日起,均可享受公司發(fā)放的交通補貼和誤餐補貼。
第十四條 員工在確認、調整工資的'同時(shí),確定享受津貼的具體待遇。
第十五條 員工享受津貼的具體辦法詳見(jiàn)公司其他相關(guān)規定。
第四章 員工年終獎勵
第十五條 員工年終獎勵是指:公司在每年年終以員工的年度考核成績(jì)?yōu)橐罁,除工資、津貼以外,給員工發(fā)放的一次性現金獎勵。
第十六條 員工年終獎勵的對象:具有年度考核成績(jì)的員工。
第十七條 員工年終獎勵的計算公式
員工年終獎勵=基本年薪×系數
第十八條 員工年終獎勵計算公式中的系數依據員工年度考核成績(jì)而確定。
第十九條 員工年終獎勵的發(fā)放按公司有關(guān)規定具體執行。
第五章 員工的"四金"
第二十條 員工的"四金"包括:
1、社會(huì )統籌養老保險;
2、社會(huì )統籌醫療保險;
3、社會(huì )統籌失業(yè)保險;
4、社會(huì )住房公積金。
第二十一條 員工"四金"屬?lài)曳ǘ▎T工福利。凡與公司簽定正式勞動(dòng)合同的員工,自合同生效之日起,必須參加公司員工"四金"的繳納。
第二十二條 員工"四金"的繳納和享受的標準按照國家每年頒布的法規執行。
第二十三條 員工"四金"中涉及的個(gè)人付費部分由員工個(gè)人承擔。
第六章 員工內部醫療保障
第二十四條 凡與公司簽定正式勞動(dòng)合同的員工,均須參加公司出資投保的團體商業(yè)醫療保險。
第二十五條 公司以員工享受團體商業(yè)醫療保險所得的保險費,支付員工住院醫療費用中公司應承擔的費用。
第二十六條 員工自離職之日起,不再享有團體醫
物業(yè)管理的制度2
為了加強物業(yè)管理制度,更好地為園區企業(yè)服務(wù),根據本公司的實(shí)際情況,特制定本制度:
一、工作崗位規定
1、全體維修人員必須準時(shí)上班,不得無(wú)故遲到、早退、礦工:有事情不能上班(包括星期天休息者)都必須向直屬主管請假并獲批準后,方可不用上班,違者按違反廠(chǎng)規處理。
2、上崗時(shí)不準喝酒,不得進(jìn)行與工作無(wú)關(guān)的任何活動(dòng)。
3、全體維修人員遇到暫時(shí)無(wú)法維修好的設備必須及時(shí)向上級反映情況,解釋原因、請求支援:當值維修員厥不能把修不好的故障設備擱置不理、不修、不通知上司及部門(mén)負責人,若因此而導致延誤生產(chǎn)或意外事故將追究當事人之責任。
3、維修人員要認真填寫(xiě)維修工作單,當日工作完成情況及時(shí)與上級回報工作,整理好維修工作單上交負責人核查完成情況。
4、維修工作要及時(shí),在接到報修信息后要及時(shí)趕到現場(chǎng),出現重大情況應采取應急措施并及時(shí)向上級報告。
5、維修人員要愛(ài)護所用工具、設備、節約材料,堅持領(lǐng)料手續、專(zhuān)料專(zhuān)用,余料、舊料及時(shí)上繳,不得私自處理。
6、堅持原則,秉公辦事,不得以工作之便謀取私利。
二、維修組長(cháng)工作職責
1、負責對維修人員工作安排。
2、負責對廠(chǎng)區、宿舍所有機電設備的維修、保養及安全檢察
3、負責機電設別零配件的籌劃、申購、驗收與保管。
4、完成上級交付的工作任務(wù)
三、維修員工工作職責
1、負責對廠(chǎng)區、藍領(lǐng)公寓水路、電路、電話(huà)線(xiàn)路的維修、維護與保持。
2、園區所有機電設備的維修與保養。
3、完成上級交付的工作任務(wù)。
四、維修分類(lèi)主要分為兩大類(lèi):
。ㄒ唬、無(wú)償維修
1、公共部位維修,是指用戶(hù)共用的住房主體承重結構部位包括:屋頂、樓板、梁、柱內外承重墻體、外墻面、樓梯間、走廊通道、垃圾箱、煙道、排氣孔道、共用大廳。
2、自用部位維修,是指分戶(hù)門(mén)及其以?xún)鹊拈T(mén)、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽(yáng)臺、水、電、表及其以?xún)鹊腵管線(xiàn)、器具、暖氣分戶(hù)閥門(mén)及其以?xún)鹊墓艿、暖氣片等?/p>
3、自用部位維修一律填寫(xiě)維修工作單,統計維修時(shí)需要使用的材料,寫(xiě)好明細上報部門(mén)主管負責購買(mǎi),材料到齊后組織相關(guān)人員進(jìn)行維修,費用由本公司自行承擔。
。ǘ、有償服務(wù)管理制度
一、有償服務(wù)應從業(yè)主的實(shí)際需要出發(fā),保證服務(wù)質(zhì)量,不違反服務(wù)規定。
二、各項目物業(yè)服務(wù)中心有償服務(wù)屬于特約服務(wù)范圍,按照物業(yè)管理規定,應當收取相應的勞務(wù)費、成本費和技術(shù)費等,但本著(zhù)方便租戶(hù)、為民服務(wù)的原則,應當在價(jià)格上優(yōu)惠。
三、按規定對有償服務(wù)的內容、收費標準、服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行公示,并依據此進(jìn)行服務(wù)收費,客戶(hù)也可根據實(shí)際情況自主選擇。
四、當客戶(hù)需要提供有償服務(wù)時(shí),接待人員應熱情細致、耐心了解客戶(hù)的信息和服務(wù)要求、詳細說(shuō)明服務(wù)的流程和收費標準和原則,作好詳細記錄,避免服務(wù)后因收費而產(chǎn)生的不必要的麻煩。
五、當一時(shí)無(wú)法滿(mǎn)足客戶(hù)的服務(wù)要求時(shí),應向客戶(hù)做好解釋、并表示歉意,視情況積極為客戶(hù)聯(lián)系外來(lái)單位進(jìn)行服務(wù)。
六、當無(wú)法確定服務(wù)費用時(shí),應由維修和項目管理人員配合到現場(chǎng)查看,并向就客戶(hù)詳細說(shuō)明。
七、服務(wù)人員應在管理部門(mén)的統一指揮協(xié)調下提供有償服務(wù),必須服從指揮,聽(tīng)從安排。
八、服務(wù)人員在提供有償服務(wù)時(shí),應詳細了解客戶(hù)的要求等服務(wù)信息,并就服務(wù)的注意事項和實(shí)施步驟告之客戶(hù),征求業(yè)主同意后,方可實(shí)施,不得自作主張。
九、服務(wù)人員在完成服務(wù)項目后,應把現場(chǎng)整潔清理干凈,并請業(yè)主進(jìn)行驗收。
十、經(jīng)客戶(hù)驗收合格,在有償服務(wù)申請派工單確認簽字后,由服務(wù)人員依照所列服務(wù)費用現場(chǎng)收費。
十一、收取各項費用時(shí),必須開(kāi)具規定收據,嚴禁收錢(qián)不開(kāi)票或打白條,所收款項最遲在次日上繳財務(wù)部門(mén),不得挪用。
十二、接受紅包、禮品,否則一經(jīng)發(fā)現嚴肅處理。
物業(yè)管理的制度3
物業(yè)公司物業(yè)管理員崗位責任書(shū)
1、崗位名稱(chēng):物業(yè)管理員
2、直接上級:物業(yè)公司經(jīng)理
3、崗位職能:物業(yè)小區的各項業(yè)務(wù)工作
4、主要工作:
◎公司管理制度規定的工作職責
◎協(xié)調綠化、衛生、保安、車(chē)庫管理員的工作
◎安排保養、維護小區內各項設施工作
◎每月負責經(jīng)營(yíng)性用房各項費用的收取工作
◎負責聯(lián)系、接洽公司的各項維修業(yè)務(wù)工作
◎按計劃完成當月工作計劃,做出當月工作總結、下月工作計劃,報經(jīng)理批準并作為當月工資考核標準。
5、兼管工作:
◎負責編報年度、季度、月度小區設施維修計劃,并督辦其及時(shí)實(shí)施,對其質(zhì)量負責。
◎完成領(lǐng)導交辦的`其他工作
崗位責任人:公司經(jīng)理:
物業(yè)管理的制度4
一、科學(xué)化、制度化、規范化、高起點(diǎn)
現代商務(wù)樓技術(shù)含量高,管理范圍廣,不能只憑經(jīng)驗辦事。要積極探索制定并不斷完善一套覆蓋各個(gè)方面的管理制度,使整個(gè)管理工作有章可循,有據可依,管理與服務(wù)走上科學(xué)化、制度化、規范化的軌道;要有高素質(zhì)的員工隊伍,高技術(shù)的管理手段,高標準的管理要求。只有這樣,才能達到好的管理效果。
二、加強治安防范,嚴格出入管理制度,建立客戶(hù)檔案
商務(wù)樓的安全保衛工作很重要,它不僅涉及國家、企業(yè)和個(gè)人財產(chǎn)與生命安全,還涉及大量的行業(yè)、商業(yè)、部門(mén)機密。由于商務(wù)樓一般在辦公時(shí)間都是開(kāi)放的,所以治安管理難度大。必須加強治安防范,建立和健全各種值班制度,堅持非辦公時(shí)間出入大樓的檢查登記制度,堅持定期檢查樓宇防盜與安全設施制度,堅持下班交接檢查制度。加強前門(mén)、后門(mén)的警衛及中央監控,堅持24小時(shí)值班巡邏,力求做到萬(wàn)無(wú)一失。同時(shí),應全面建立客戶(hù)檔案,熟悉業(yè)主、租戶(hù)情況,增加溝通了解,做到時(shí)時(shí)心中有數,確保業(yè)主、租戶(hù)人身和財產(chǎn)的安全。
三、加強消防管理,做好防火工作
由于商務(wù)樓規模大、功能多、設備復雜、人流頻繁、裝修量大,加之高層建筑承受風(fēng)力大和易受雷擊,所以火災隱患因素多。因此,商務(wù)樓防火要求高,應特別加強對消防工作的管理。一定要教育員工、業(yè)主、租戶(hù)遵守用火、用電制度,明確防火責任人,熟悉消防基本知識,掌握防火、救火基本技能;加強防范措施,定期檢查、完善消防設施,落實(shí)消防措施,發(fā)現問(wèn)題及時(shí)處理,消除事故隱患。
四、重視清潔管理
清潔好壞是商務(wù)樓管理服務(wù)水平的重要體現,關(guān)乎大廈的形象。由于商務(wù)樓一般都采用大量質(zhì)地講究的高級裝飾材料進(jìn)行裝飾,所以清潔難度大,專(zhuān)業(yè)要求高。為此要制定完善的清潔細則,明確需要清潔的地方、材料、清潔次數、檢查方法等。同時(shí)要加強經(jīng)常性巡視保潔,保證大堂、電梯、過(guò)道隨臟隨清,辦公室內無(wú)雜物、灰塵,門(mén)窗干凈明亮,會(huì )議室整潔,茶具清潔消毒。
五、強化設備管理設施的維修保養
設備、設施的正常運行是商務(wù)樓運作的`核心。應重視對商務(wù)樓水電設施(包括高低壓變電房,備用發(fā)電房,高低壓電纜、電線(xiàn),上下水管道等各項設施)的全面管理和維修,供水供電要有應急措施。應特別注重對電梯的保養與維修,注重對消防系統的檢查、測試和對空調系統的保養、維修。要有健全的檢查維修制度,要對公用設備、公共場(chǎng)所,如大廳、走廊、電梯間等定期檢查、維修維護。對業(yè)主、租戶(hù)的設備報修要及時(shí)處理,并定期檢查。要做到電梯運轉率不低于98%,應急發(fā)電率達到100%,消防設備完好率達到100%。
六、設立服務(wù)中心,完善配套服務(wù)
管理就是服務(wù)。為方便客人,滿(mǎn)足客人需要,商務(wù)樓應有配套的服務(wù),設立服務(wù)中心。幫助業(yè)主、租戶(hù)辦理入伙和退房手續,解決相關(guān)問(wèn)題;提供問(wèn)訊、商務(wù)等各類(lèi)服務(wù),包括提供一些日常性服務(wù),如協(xié)助接待來(lái)訪(fǎng)客人,回復電話(huà)問(wèn)訊,提供打字、傳真、復印及訂票服務(wù)等;提供其他可能的委托服務(wù),如代客購物、代送快件等。
七、加強溝通協(xié)調,不斷改進(jìn)工作
要加強與業(yè)主、租戶(hù)的溝通,主動(dòng)征詢(xún)、聽(tīng)取他們對管理服務(wù)工作的意見(jiàn)與要求,認真接受、處理業(yè)主、租戶(hù)的投訴,及時(shí)反映、解決他們提出的問(wèn)題。要謹慎對待,協(xié)調好各方關(guān)系,協(xié)調配合好政府各部門(mén)的工作,還要不斷改進(jìn)各項管理,使各項工作指標達到同行業(yè)先進(jìn)水平。
物業(yè)管理的制度5
為建設和諧文明小區,規范小區物業(yè)管理活動(dòng),保持小區全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權益,制造一個(gè)清爽、干凈、文明有序的生活環(huán)境,結合《市三塘園懷園小區管理規約(草案)》、《市三塘園懷園小區議事規約(草案)》制定本制度。
一、物業(yè)管理范圍:凡在小區居住的全部業(yè)主和物業(yè)使用人都納入本管理范圍。
二、物業(yè)管理機構:業(yè)主大會(huì )是物業(yè)小區內全體業(yè)主組成機構。業(yè)主委員會(huì )是業(yè)主大會(huì )的執行機構。
本屆業(yè)主委員會(huì )是會(huì )設主任、委員共七名。業(yè)主委員會(huì )主要任務(wù)是監督執行《市三塘園懷園小區管理規約》、《市三塘園懷園小區議事規約》、《市三塘園懷園小區管理制度》,維護小區全體業(yè)主的權益,完全自愿原則,不享受小區任何福利待遇。
三、物業(yè)小區的使用與修理。
小區全體業(yè)主和物業(yè)使用人必需共同執行業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決議、打算。協(xié)作物業(yè)管理人員做好各項管理工作,遵守各項管理制度。
1、合理使用小區內共用部份共用設施設備,自覺(jué)維護物業(yè)小區的干凈、美觀(guān),遵守政府對市容環(huán)境要求的相關(guān)規定。不擅自轉變房屋的外貌和用途。
2、愛(ài)惜小區的公共環(huán)境。小區全部公共設施屬小區全體業(yè)主所共有,包括小區道路、球場(chǎng)、綠化、果樹(shù)、供電、供水設施、路燈、電動(dòng)拉閘、管理人員辦公室、保安亭等等。
3、自覺(jué)維護物業(yè)小區內的公共生活秩序。小區業(yè)主和物業(yè)使用人不準在小區公共部位或違反規定在房屋堆放易燃、易爆、劇毒、放射性物品和其他有毒物質(zhì),不得發(fā)出影響其他業(yè)主正常生活的噪音,不得利用物業(yè)從事危害公共利益的活動(dòng)以及進(jìn)行法律法規及政府規定禁止的其他行為。
4、業(yè)主(飼養)寵物,應遵守政府有關(guān)規定,寵物外出必需由仆人牽引并即時(shí)清理排在小區公共場(chǎng)所的.寵物糞便。
5、機動(dòng)車(chē)在小區內應掌握時(shí)速低于5公里。車(chē)輛出入應按要求出示證件,本物業(yè)小區內禁止鳴笛。
機動(dòng)車(chē)應當放在每個(gè)業(yè)主車(chē)庫中或者公共車(chē)位中。禁止在人行便道和公共綠化帶停放。
本物業(yè)小區公共車(chē)位由物業(yè)管理人員施畫(huà)。僅用于業(yè)主和訪(fǎng)客車(chē)輛的臨時(shí)停放。
6、業(yè)主需要進(jìn)行房屋修理時(shí),應通知物業(yè)管理人員或業(yè)主委員會(huì )并遵守有關(guān)規章制度:施工早上8:00——12:00下午14:00——17:00。修理完工后即時(shí)清理余泥垃圾。
四、物業(yè)服務(wù)費用的交納。
本小區物業(yè)服務(wù)費包括:物業(yè)管理人員(保安)工資福利、公共場(chǎng)所電水費,修理費等等。
1、業(yè)主或物業(yè)使用人商定每月10號前向業(yè)主委員會(huì )交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主因故不能按期交納物業(yè)服務(wù)費的,應托付他人按期代交或準時(shí)補交。
2、對欠繳物業(yè)服務(wù)費的業(yè)主,業(yè)主委員會(huì )應進(jìn)行催繳或托付物業(yè)服務(wù)人員催繳,可采納上門(mén)催繳、電話(huà)催繳、書(shū)面催繳等多種方式,并可采納相應催繳(措施)。
3、欠費六個(gè)月以上或拒繳物業(yè)服務(wù)費用的,業(yè)主委員會(huì )在小區內顯著(zhù)位置公布欠繳狀況。
4、欠費總金額過(guò)高時(shí),業(yè)主委員會(huì )授權物業(yè)服務(wù)人員依法通過(guò)訴訟途徑解決。
五、(財務(wù)管理)。
本小區設收款記賬員一名。本小區財會(huì )收支狀況每季度向全體業(yè)主公布一次,做到公正、公開(kāi)、透亮 ,接受小區全體業(yè)主監督。
本物業(yè)管理制度自20xx年一月一日起執行
本物業(yè)管理制度由業(yè)主委員會(huì )負責解釋。
物業(yè)管理的制度6
為加強物業(yè)管理處與廣大住戶(hù)(業(yè)主)的聯(lián)系,使管理處各項工作置身于住戶(hù)(業(yè)主)監督之中,從而集思廣益,及時(shí)總結經(jīng)驗、教訓,不斷改進(jìn)管理工作,提高服務(wù)質(zhì)量,特制定對住戶(hù)回訪(fǎng)制度。
一、回訪(fǎng)要求
1.物業(yè)管理處正、副主任把對住戶(hù)(業(yè)主)的回訪(fǎng)列入職責范圍,并落實(shí)到每年的工作計劃和總結評比中。
2.回訪(fǎng)時(shí),虛心聽(tīng)取意見(jiàn),誠懇接受批評,采納合理化建議,作好回訪(fǎng)記錄。
3.回訪(fǎng)中,對住戶(hù)(業(yè)主)的`詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn),如不能當即答復,應告知預約時(shí)間回復。
4.回訪(fǎng)后對反饋的意見(jiàn)、要求、建議、投訴,及時(shí)逐條整理綜合、研究、妥善解決,重大問(wèn)題向公司請示解決。對住戶(hù)(業(yè)主)反映的問(wèn)題,做到件件有著(zhù)落,事事有回音;卦L(fǎng)處理率達100%,投訴率力爭控制在1%以下。
二、回訪(fǎng)時(shí)間及形式
1.牧業(yè)管理處辦公室主任每年登門(mén)回訪(fǎng)1~2次。
2.物管員按區域范圍分工,每月回訪(fǎng)1次。
3.每季度召開(kāi)一次樓長(cháng)會(huì ),征求意見(jiàn)。
4.利用節日慶;顒(dòng)、社區文化活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)等形式廣泛聽(tīng)取住戶(hù)反映。
5.有針對性地對住戶(hù)(業(yè)主)作專(zhuān)題調查,聽(tīng)取意見(jiàn)。
6.物業(yè)管理處設投訴信箱,投訴電話(huà),由專(zhuān)人接收,交辦公室主任及時(shí)處理。
7.隨時(shí)熱情接待來(lái)訪(fǎng),作好登記。
物業(yè)管理的制度7
一、管理制度的缺陷
盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來(lái)已久,但是在我國范圍內還屬于新興行業(yè),相關(guān)制度還不完善,這就難免在運作過(guò)程中出現各種問(wèn)題。
1.物業(yè)管理法規不完善
物業(yè)管理在我國還處于起步階段,還沒(méi)有形成實(shí)際的管理工作經(jīng)驗,在這種情況下,很難針對居民的具體生活問(wèn)題進(jìn)行關(guān)注以及管理,這在某種程度上是因為有關(guān)主管部門(mén)沒(méi)有制定出明確的規定,對很多方面的內容沒(méi)有明確的法律條文進(jìn)行約束,最終在時(shí)間的推移之下,管理工作日漸松散,致使小區環(huán)境出現污染和破壞。
2.缺乏完善的業(yè)主自治制度
由于國情不同,我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒(méi)有形成完善的主管機構,相關(guān)工作的效率也很低,業(yè)主也不能夠通過(guò)法律進(jìn)行權益上的自我維護。
二、改善現狀的'對策
總體來(lái)講,物業(yè)管理工作在我國還需要進(jìn)行進(jìn)一步完善,很多矛盾性問(wèn)題難以通過(guò)正規手段進(jìn)行根治,很多時(shí)候出現特殊情況,沒(méi)有相關(guān)法律或者規定進(jìn)行約束,在這種情況下,只有對先進(jìn)的管理經(jīng)驗進(jìn)行借鑒,對整個(gè)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)規劃,促進(jìn)行業(yè)的整體規范,這樣一來(lái),整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規范。
1.平衡物業(yè)市場(chǎng)的供給雙方
就目前來(lái)講,我國在物業(yè)管理方面所應用的模式屬于自建自管型,在這種情況下,管理水平較大程度上需要依賴(lài)物業(yè)公司。在這種情況下,就需要通過(guò)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行規范和約束,同時(shí)發(fā)動(dòng)政府進(jìn)行相關(guān)規定,出臺相關(guān)政策,不直接對物業(yè)管理進(jìn)行行政化干預,而是通過(guò)有效監督,促使管理公司進(jìn)行規范化管理。在這個(gè)過(guò)程中,需要建立一個(gè)平等的平臺,使物業(yè)管理的供需雙方,無(wú)論是在權力還是義務(wù)上,都能夠處于平衡狀態(tài),處于平等的位置。同時(shí),還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜進(jìn)行精細化規范,明確工作流程中的每一個(gè)細節,使得管理能夠擁有一個(gè)量化的標準進(jìn)行評價(jià)。在這種情況下,可以使物業(yè)管理上的糾紛事件有效避免,使物業(yè)公司的工作能夠有所進(jìn)步。
2.強化業(yè)主的主體性地位
首先要對相關(guān)規定進(jìn)行明確了解,使得業(yè)主能夠明確自身權益,同時(shí)還應發(fā)揮政府的力量,明確物業(yè)管理在政府管理系統中的具體位置,一旦出現物業(yè)糾紛,政府能夠及時(shí)出面,對事件發(fā)展的導向進(jìn)行合理控制。同時(shí)還能夠使業(yè)主認識到物業(yè)管理對于城市建設的重要作用,緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針?shù)h相對的狀態(tài),在這種情況下,物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機制,使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進(jìn)行評價(jià)的權力,在這種機制下,能夠實(shí)現物業(yè)管理的良性運轉。其次,物業(yè)公司應強化市場(chǎng)意識,推行商品式的服務(wù)理念,促進(jìn)業(yè)主對于合理服務(wù)需求的意識,使得管理結構更加趨于合理,兼顧供需雙方的實(shí)際狀況及意愿。
三、結語(yǔ)
在我國的住宅區管理中,物業(yè)公司始終處于絕對強勢的地位,在這種情況下,業(yè)主的空間被無(wú)限壓縮,物業(yè)公司情緒執法,業(yè)主狀告無(wú)門(mén)。面對這種現狀,就應該從制度上進(jìn)行思考,并作出有針對性的改革,使得整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)能夠逐漸向著(zhù)國際化標準靠攏。這樣一來(lái),整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠逐漸步向正規,整個(gè)市場(chǎng)才能夠處于平衡的狀態(tài)。
物業(yè)管理的制度8
一、為確保業(yè)主利益,規范服務(wù)程序,提高服務(wù)標準,特制定如下制度:
。、對業(yè)主提出的各類(lèi)咨詢(xún)應做好記錄,并予以答復。
。、對業(yè)主的誤解,物管人員應進(jìn)行必要的耐心解釋。
。、物管經(jīng)理及相關(guān)職能部門(mén)應定期對小區業(yè)主進(jìn)行回訪(fǎng)。
。、回訪(fǎng)時(shí),虛心聽(tīng)取意見(jiàn),誠懇接受批評,采納合理化建議,做好回訪(fǎng)記錄。
。、回訪(fǎng)中,對業(yè)主的詢(xún)問(wèn)、意見(jiàn),不能當即答復的,應告知預約時(shí)間答復。
。、回訪(fǎng)后遇到的重大問(wèn)題,應上報例會(huì )討論,找出解決方案,做到件件有落實(shí),事事有回音。
。、對業(yè)主提出的各類(lèi)在本物業(yè)服務(wù)范圍之內的問(wèn)題,應承諾解決的方法和時(shí)限,并做好記錄,并在規定的時(shí)間內給予回復。
。、對已解決的問(wèn)題按性質(zhì)及需要在不超過(guò)三日或一周內回訪(fǎng)業(yè)主,征求意見(jiàn)。
。保、對回訪(fǎng)情況要做好完整地記錄,且須由業(yè)主簽字為證。
二、回訪(fǎng)時(shí)間及形式
。、物管經(jīng)理/主任每年登門(mén)回訪(fǎng)2-5次,了解情況,解決問(wèn)題、溝通關(guān)系。
。、小區物管員工按區域范圍分工,每季回訪(fǎng)1次。
。、利用節日慶;顒(dòng)、社區文化活動(dòng)、公關(guān)活動(dòng)等形式廣泛聽(tīng)取住戶(hù)反映。
。、有針對性地對住戶(hù)(業(yè)主)作專(zhuān)題調查,聽(tīng)取意見(jiàn)。
。、小區設投訴信箱,投訴電話(huà),由專(zhuān)人接收,交物管經(jīng)理/主任及時(shí)處理。
。、作好回訪(fǎng)登記。
。ㄒ唬┩对V事件的回訪(fǎng):
。、重大投訴由物管經(jīng)理組織進(jìn)行,一般投訴由物管員進(jìn)行處理;
。、回訪(fǎng)率應該達到100%;
。、應在投訴處理完畢后的三日內進(jìn)行。
。ǘ┚S修工程的回訪(fǎng):
。、由小區物管員進(jìn)行;
。、回訪(fǎng)率應該達到30%;
。、應在維修完成以后的一個(gè)月以后兩個(gè)月以?xún)冗M(jìn)行。
。ㄈI(yè)戶(hù)報修的回訪(fǎng):
。、由物管管理員進(jìn)行;
。、回訪(fǎng)率應該達到30%;
。、應在維修完成以后三天以?xún)冗M(jìn)行。
回訪(fǎng)人員領(lǐng)取《回訪(fǎng)記錄表》,通過(guò)與住戶(hù)面談、現場(chǎng)查看的方式進(jìn)行回訪(fǎng),回訪(fǎng)的內容包括質(zhì)量評價(jià)、服務(wù)效果的評價(jià)、住戶(hù)的滿(mǎn)意程度評價(jià)、缺點(diǎn)和不足的`評價(jià)、住戶(hù)意見(jiàn)的征集,將回訪(fǎng)的內容簡(jiǎn)明扼要地記錄在《回訪(fǎng)記錄表》上,并請住戶(hù)簽名確認。
管理員每月末對回訪(fǎng)的結果進(jìn)行統計和分析,對發(fā)現的回訪(fǎng)不合格、連續就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上的現象,寫(xiě)成統計分析報告,以書(shū)面形式上報物管經(jīng)理審閱,并做出解決方案。
物業(yè)管理的制度9
1、警械、警具是物業(yè)公司的財產(chǎn),使用人必須愛(ài)護和保管好。
2、警械、警具的使用有一定的約束力,必須依法使用,不得隨意亂用。對講機為工作之工具,不得利用對講機聊天或講一些無(wú)關(guān)工作的話(huà),違者重罰。
3、警械、警具僅供安管員執勤時(shí)使用,嚴禁轉借他人,不準個(gè)人攜帶外出。
4、對講機、警棒由安管員上班執勤時(shí)使用。警棒的佩帶必須嚴肅,不得隨意彎曲、甩擺、炫耀警棒,所有人員均需將對講機掛在右側,與客人講話(huà)時(shí),盡量將音量放低。
5、對講機在工作時(shí)間內,要保持工作狀態(tài),不得無(wú)故關(guān)閉,嚴禁調整對講機使用頻率。
6、安管員交接班時(shí),要作好警械、警具的'檢驗工作,并在當值記錄上雙方簽字;如發(fā)現丟失或損壞,根據當值記錄追究有關(guān)責任人的責任(包括經(jīng)濟賠償)。
7、如在執勤過(guò)程中,發(fā)生突發(fā)事件等特殊原因,造成警械、警具的損壞或丟失、要立即報告主管負責人,主管負責人根據實(shí)際情況進(jìn)行上報主任處理。
物業(yè)管理的制度10
1.目的
通過(guò)對前期物業(yè)管理的控制,確保房屋保持正常的使用功能,為住戶(hù)提供良好的居住環(huán)境,滿(mǎn)足住戶(hù)的需要。
2.范圍
本程序適用于公司開(kāi)發(fā)工程項目的前期物業(yè)管理工作。
3.職責
3.1策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心負責組織開(kāi)展前期物業(yè)管理工作。
3.2工程部負責聯(lián)系施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題的處理工作。
4.控制程序
4.1 策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心參與工程項目的竣工驗收工作,掌握工程的基本情況和質(zhì)量狀況,根據物業(yè)的規模、設施、環(huán)境等具體情況,組織物業(yè)管理機構。
4.2 接管驗收
4.2.1 由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心根據物業(yè)管理移交的安排,組織前期物業(yè)管理機構、項目部和有關(guān)的設計、施工、監理單位進(jìn)行物業(yè)的接管驗收。
4.2.2 物業(yè)接管驗收各方共同清點(diǎn)房屋、裝修、設備和定、附著(zhù)物,核實(shí)其質(zhì)量狀況和使用功能及有關(guān)的文件資料,對檢查驗收中發(fā)現的問(wèn)題,由項目部組織在規定的期限內進(jìn)行整改。物業(yè)管理機構負責對檢查整改情況在'物業(yè)管理接管驗收記錄表'中進(jìn)行記錄。
4.2.3 接管驗收合格后,由參加驗收各方在'物業(yè)管理接管驗收記錄表'中簽署驗收合格意見(jiàn),辦理工程項目的有關(guān)文件資料的移交工作,移交文件資料主要包括:
a)工程項目的整套技術(shù)資料;
b)工程質(zhì)量保修書(shū)和工程使用說(shuō)明書(shū)。
4.3 由物業(yè)管理機構負責組織物業(yè)管理隊伍,制定有關(guān)的管理制度:
4.3.1 根據物業(yè)的規模、等級合理確定組織機構和崗位設置,滿(mǎn)足前期物業(yè)管理的要求。
4.3.2 組建清潔、保安、綠化、維修等管理隊伍,對招聘人員簽定用工合同,作好崗前技能培訓。
4.3.3 制定各項管理標準、崗位工作標準及其它的'有關(guān)規章制度,并作好培訓工作。
4.4 聯(lián)絡(luò )、溝通社會(huì )有關(guān)部門(mén),包括:街道、公安、交通、環(huán)衛、衛生、市政、園林、教育、公用事業(yè)和文化娛樂(lè )等部門(mén),建立代辦服務(wù)項目的管理網(wǎng)絡(luò )。
4.5 辦理前期物業(yè)管理的入伙手續
4.5.1 及時(shí)向住戶(hù)發(fā)送有關(guān)的入住函件,包括:'入伙通知書(shū)'、'入伙手續書(shū)'和'收費通知書(shū)'。
4.5.2 做好住戶(hù)入住的服務(wù)工作:
a)向住戶(hù)介紹物業(yè)區域的情況,接收住戶(hù)的咨詢(xún);
b)住戶(hù)簽定'管理公約';
c)組織住戶(hù)驗收房屋,驗收合格后進(jìn)行房屋的移交;
d)根據房屋的設計結構情況以及國家和地方有關(guān)裝修的法律法規要求,制訂'裝修管理規定',做好對住戶(hù)裝修的有關(guān)服務(wù)工作。
4.6 由策劃與營(yíng)銷(xiāo)中心組織物業(yè)管理機構開(kāi)展物業(yè)管理的日常工作:
4.6.1 保潔綠化工作,執行q/tzh-wi-038《環(huán)境衛生與綠化管理辦法》。
4.6.2 治安保衛工作執行q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
4.6.3 工程質(zhì)量保修執行q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》。
4.6.4 物業(yè)管理機構根據'管理公約'規定的收費標準和方法,收繳物業(yè)管理費。
4.7依據q/tzh-wi-041《顧客滿(mǎn)意度調查及投訴處理規定》,做好顧客意見(jiàn)投訴的處理工作。
5.質(zhì)量記錄
5.1 qr23-01物業(yè)管理接管驗收登記表
5.2 qr23-02入伙通知書(shū)
5.3 qr23-03入伙手續書(shū)
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物業(yè)安全管理辦法》。
6.2 q/tzh-wi-038《環(huán)境衛生與綠化管理辦法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程質(zhì)量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顧客滿(mǎn)意度調
物業(yè)管理的制度11
結合物業(yè)管理行業(yè)安防工作的特殊性和國家法律法規、地方政府有關(guān)對安防工作要求,為規范項目公司護衛員的日常工作管理,制定如下管理制度,請遵照貫徹執行。
1.新入職的護衛員,分包公司應向項目公司主管部門(mén)提供如下證件備案:暫住證、戶(hù)口所在地公安機關(guān)出具的無(wú)違法行為證明、醫院體檢合格證明等復印件。
2.護衛員每月工資有分包公司結算。若可能涉及賠償責任,項目公司可暫緩支付分包服務(wù)費。若分包公司對其責任沒(méi)有疑義,應扣除相應的費用。
3.《分包公司費用結算單》各項目公司應根據合同要求結算日前填寫(xiě)完成,無(wú)特殊情況應按合同規定辦理。
4.公司員工均可向保安分包公司介紹、推薦護衛員,但任何人不得未經(jīng)分包公司同意擅自安排護衛員。
5.分包公司對新到職護衛員應按照分包合同要求進(jìn)行登記,項目公司要嚴格按照合同要求的39;標準執行。
6.項目公司根據實(shí)際需要,增加或減少安防人員數量時(shí),應書(shū)面方式報公司經(jīng)公司批準后按照分包合同要求執行。
7.護衛員辭工,應根據分包服務(wù)合同要求辦理辭工手續,經(jīng)同意后分包公司將補充人員送達項目后方可離職。
8.項目公司在檢查工作時(shí)發(fā)現的問(wèn)題以及對違紀的'護衛員,有權建議分包公司對其進(jìn)行獎罰。
9.護衛員因事請假外出,要嚴格執行請、銷(xiāo)假制度。
物業(yè)管理的制度12
一.物業(yè)管理檔案建立與管理規定:
1.項目的檔案資料規定由管理處總物業(yè)經(jīng)理負責監督保管,由管理處行政人事助理專(zhuān)職文件存檔、注記工作。
2.有關(guān)物業(yè)驗收檔案、圖則、業(yè)主及用戶(hù)資料、管理制度、合約及附件設備設施檔案及保養制度、財務(wù)報告、員工人事資料等檔案要求集中存檔,文件柜要求上鎖,未經(jīng)總物業(yè)經(jīng)理許可,他人不得動(dòng)用。
3.物業(yè)檔案資料必須按公司規定要求存檔,做到圖有袋、文有夾,報告類(lèi)文件編目錄索引,檔案類(lèi)文件有存檔文件清單及編號目錄。
4.物業(yè)檔案目錄及存檔文件清單每季度上報公司備案。
5.物業(yè)檔案在歷任總物業(yè)經(jīng)理調職、離任時(shí)應向公司或接任者辦理移交手續,經(jīng)確認后方可離任。
6.物業(yè)檔案日常需經(jīng)常使用部分應復印備份,原件存放在檔案中不得隨意使用。
7.因工作需要傳閱、復印專(zhuān)管部分檔案資料的,需經(jīng)物業(yè)總物業(yè)經(jīng)理書(shū)面確認,如有違反的做泄密處理。
8.公司將定期巡查上述規定所提及之要求落實(shí)情況,對不符合要求的保管責任人將做適當處分。
9.物業(yè)檔案資料因保管不當而導致遺失、泄密的`,對物業(yè)管理有重大影響及損害物業(yè)和公司利益的,管理處將視情節輕重追究當事人責任,并保留追究其法律責任的權利。
物業(yè)管理的制度13
一、管理制度的缺陷
盡管物業(yè)管理這一行業(yè)由來(lái)已久,但是在我國范圍內還屬于新興行業(yè),相關(guān)制度還不完善,這就難免在運作過(guò)程中消失各種問(wèn)題。
1、物業(yè)管理法規不完善
物業(yè)管理在我國還處于起步階段,還沒(méi)有形成實(shí)際的管理工作(閱歷),在這種狀況下,很難針對居民的詳細生活問(wèn)題進(jìn)行關(guān)注以及管理,這在某種程度上是由于有關(guān)主管部門(mén)沒(méi)有制定出明確的規定,對許多方面的內容沒(méi)有明確的法律條文進(jìn)行約束,最終在時(shí)間的推移之下,管理工作日漸松散,致使小區環(huán)境消失污染和破壞。
2、缺乏完善的業(yè)主自治制度
由于國情不同,我國在物業(yè)領(lǐng)域中還沒(méi)有形成完善的主管機構,相關(guān)工作的效率也很低,業(yè)主也不能夠通過(guò)法律進(jìn)行權益上的自我維護。
二、改善現狀的對策
總體來(lái)講,物業(yè)管理工作在我國還需要進(jìn)行進(jìn)一步完善,許多沖突性問(wèn)題難以通過(guò)正規手段進(jìn)行根治,許多時(shí)候消失特別狀況,沒(méi)有相關(guān)法律或者規定進(jìn)行約束,在這種狀況下,只有對先進(jìn)的管理閱歷進(jìn)行借鑒,對整個(gè)行業(yè)進(jìn)行科學(xué)規劃,促進(jìn)行業(yè)的整體規范,這樣一來(lái),整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠走向正軌與規范。
1、平衡物業(yè)市場(chǎng)的供應雙方
就目前來(lái)講,我國在物業(yè)管理方面所應用的模式屬于自建自管型,在這種狀況下,管理水平較大程度上需要依靠物業(yè)公司。在這種狀況下,就需要通過(guò)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行規范和約束,同時(shí)發(fā)動(dòng)政府進(jìn)行相關(guān)規定,出臺相關(guān)政策,不直接對物業(yè)管理進(jìn)行行政化干預,而是通過(guò)有效監督,促使管理公司進(jìn)行規范化管理。在這個(gè)過(guò)程中,需要建立一個(gè)公平的平臺,使物業(yè)管理的供需雙方,無(wú)論是在權力還是義務(wù)上,都能夠處于平衡狀態(tài),處于公平的位置。同時(shí),還需要對物業(yè)管理的相關(guān)事宜進(jìn)行精細化規范,明確工作流程中的每一個(gè)細節,使得管理能夠擁有一個(gè)量化的標準進(jìn)行評價(jià)。在這種狀況下,可以使物業(yè)管理上的糾紛大事有效避開(kāi),使物業(yè)公司的工作能夠有所進(jìn)步。
2、強化業(yè)主的主體性地位
首先要對相關(guān)規定進(jìn)行明確了解,使得業(yè)主能夠明確自身權益,同時(shí)還應發(fā)揮政府的力氣,明確物業(yè)管理在政府管理系統中的詳細位置,一旦消失物業(yè)糾紛,政府能夠準時(shí)出面,對大事進(jìn)展的`導向進(jìn)行合理掌握。同時(shí)還能夠使業(yè)主熟悉到物業(yè)管理對于城市建設的重要作用,緩解業(yè)主與物業(yè)公司之間針?shù)h相對的狀態(tài),在這種狀況下,物業(yè)管理的狀況將能夠得到極大改善。[3]確立反饋機制,使得業(yè)主能夠擁有對于物業(yè)管理進(jìn)行評價(jià)的權力,在這種機制下,能夠實(shí)現物業(yè)管理的良性運轉。其次,物業(yè)公司應強化市場(chǎng)意識,推行商品式的服務(wù)理念,促進(jìn)業(yè)主對于合理服務(wù)需求的意識,使得管理結構更加趨于合理,兼顧供需雙方的實(shí)際狀況及意愿。
三、結語(yǔ)
在我國的住宅區管理中,物業(yè)公司始終處于肯定強勢的地位,在這種狀況下,業(yè)主的空間被無(wú)限壓縮,物業(yè)公司心情執法,業(yè)主狀告無(wú)門(mén)。面對這種現狀,就應當從制度上進(jìn)行思索,并作出有針對性的改革,使得整個(gè)物業(yè)管理市場(chǎng)能夠漸漸向著(zhù)國際化標準靠攏。這樣一來(lái),整個(gè)物業(yè)行業(yè)才能夠漸漸步向正規,整個(gè)市場(chǎng)才能夠處于平衡的狀態(tài)。
物業(yè)管理的制度14
一、財務(wù)會(huì )計管理的涵義
財務(wù)是指企業(yè)為達到既定目標所進(jìn)行的籌集資金和運用資金的活動(dòng)。在物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,各類(lèi)管理服務(wù)費、特約代辦服務(wù)費、各種兼營(yíng)性服務(wù)的收入和相應的開(kāi)支等,就構成了物業(yè)管理公司的資金運行。物業(yè)財務(wù)管理就是物業(yè)管理公司資金運行的管理,在資金運行過(guò)程中,包括整個(gè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)出租、管理服務(wù)收費等資金的籌集、使用、耗費、收入和分配。要按照政府有關(guān)規定,規范物業(yè)管理企業(yè)的財務(wù)行為,加強財務(wù)管理和經(jīng)濟核算。物業(yè)財務(wù)管理的對象就是物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的資金費用和利潤。為了提高經(jīng)濟效益,擴大收入來(lái)源,使物業(yè)不斷保值增值,許多物業(yè)管理公司實(shí)行“一業(yè)為主,多種經(jīng)營(yíng)”的方針,公司下屬既有商業(yè)貿易部門(mén),也有工程維修機構,還有出租物業(yè)及其他提供有償服務(wù)服務(wù)機構。財務(wù)管理的主要內容有:對資金籌集運用的管理,固定資產(chǎn)和經(jīng)租房產(chǎn)租金的管理,租金收支管理,商品房資金的管理,物業(yè)有償服務(wù)管理費的管理,流動(dòng)資金和專(zhuān)用資金的管理,資金分配的管理,財務(wù)收支匯總平衡等等。
財務(wù)管理的任務(wù)是:
。ㄒ唬┗I集、管理資金
這就是要保證物業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要,加快資金周轉,不斷提高資金運用的效能,尤其是提高自有資金的收益率。物業(yè)管理公司的主要經(jīng)濟來(lái)源是房租收入、物業(yè)有償服務(wù)管理費收入,要大力組織租金收入,加強有償服務(wù)管理費的收費工作,做到應收盡受,提高回收率。另外,在資金使用上,對各項支出要妥善安排,嚴格控制,注意節約,防止浪費。充分發(fā)揮資金的效果。
。ǘ┙(jīng)濟核算
通過(guò)財務(wù)活動(dòng)加強經(jīng)濟核算,改善經(jīng)營(yíng)管理,降低修繕、維修、養護成本,不斷降低消耗,增加積累,提高投資效益和經(jīng)濟效益。
。ㄈ┒嘣(jīng)營(yíng)
積極組織資金,開(kāi)辟物業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng),“一業(yè)為主,多元經(jīng)營(yíng)”,不斷尋求物業(yè)經(jīng)營(yíng)的新生長(cháng)點(diǎn),不斷拓展物業(yè)經(jīng)營(yíng)的新領(lǐng)域,形成新優(yōu)勢。
。ㄋ模┴攧(wù)監督
實(shí)行財務(wù)監督,維護財經(jīng)紀律。物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù),必須依據國家的方針、政策和財經(jīng)法規以及財務(wù)計劃,對公司預算開(kāi)支標準和各項經(jīng)濟指標進(jìn)行監督,使資金的籌集合理合法,資金運用的效果不斷提高,確保資金分配兼顧國家、集體和個(gè)人三者的利益。同時(shí),要在分配收益上嚴格遵守國家規定,及時(shí)上繳各種稅金,彌補以前年度虧損,提取法定公積金、公益金,并向投資者分配利潤。
二、財務(wù)會(huì )計管理制度
財務(wù)管理制度是物業(yè)管理公司內部管理的`重要制度,是保證有關(guān)財務(wù)管理工作規范化、標準化的一系列具體規定?煞譃橐韵聨最(lèi)制度:
。ㄒ唬⿻(huì )計核算方法及憑證賬冊制度
。1)管理部采用借貸復式計賬法,會(huì )計科目和核算方法以企業(yè)單位預算會(huì )計為主,結合管理部的實(shí)際,設置銀行現金日記賬、總分類(lèi)賬、各項明細分類(lèi)賬;
。2)原始憑證是計賬的依據,財會(huì )人員必須認真審核各種原始憑證,要求一切原始憑證必須手續完備、合法,內容真實(shí),數字正確,日期和印章齊全,大、小寫(xiě)相符等,不得有白條報賬,不得有涂改。一切原始憑證經(jīng)審核無(wú)誤后,才能填制記賬憑證,據以記賬;
。3)財會(huì )記賬員應對一切原始憑證記賬負責,賬簿的記載不得挖補、涂改或用褪色藥水消除字跡,記賬應使用鋼筆,不準用鉛筆或圓珠筆,發(fā)生錯誤應根據性質(zhì),采用劃線(xiàn)更正或紅線(xiàn)更正。憑證、賬冊應根據專(zhuān)人列冊登記,妥善保管,不得丟失。有關(guān)會(huì )計報表、賬冊、會(huì )計憑證保存年限按上級規定辦理;
。4)指定專(zhuān)人保管一切未使用的重要空白憑證,如支票、現金收據、發(fā)貨票據等,動(dòng)用時(shí)由領(lǐng)用人辦理領(lǐng)用手續。對誤寫(xiě)的收據或作廢的支票,應注銷(xiāo)作廢章,妥善保存,不得銷(xiāo)毀廢棄。
。ǘ┴泿刨Y金管理制度
。1)嚴格按照國家有關(guān)現金管理制度的規定,除抵補現金庫存外,非經(jīng)銀行同意,不得將業(yè)務(wù)收入坐支留用,嚴格分清收支兩條線(xiàn);
。2)做好庫存現金的保管工作,有關(guān)證券和現金必須放在銀箱內,確保安全。對指定使用備用金的人員必須進(jìn)行定期檢查、核對,做好備用金的管理,庫存現金不得超過(guò)銀行規定的限額。
、俳⒔∪F金賬目,做到日清月結,錢(qián)賬相符,杜絕白條抵庫或賬外現金,禁止私立“小金庫”;
、趯Τ^(guò)現金收付限額以上的收付款項,必須通過(guò)銀行結算。
。ㄈ┵M用現金報銷(xiāo)制度
為了加強現金報銷(xiāo)管理,嚴格執行財政紀律,對各項現金報銷(xiāo)擬定以下制度:
。1)差旅費報銷(xiāo)制度(具體內容略,下同);
。2)加班費報銷(xiāo)制度:
。3)醫藥費報銷(xiāo)制度;
。4)客飯招待費報銷(xiāo)制度。
。ㄋ模┩鶃(lái)賬目清理制度
做好結賬收付款的工作是保證管理正常運轉的重要環(huán)節。財務(wù)人員要及時(shí)結賬收款,摧收應收賬款。過(guò)月未收的賬款,要上門(mén)催收。對月終尚未清理的債權債務(wù),應查明原因,列出清冊。財會(huì )人員不能解決的事項應及時(shí)上報領(lǐng)導。
。ㄎ澹⿻(huì )計報表制度
會(huì )計報表是經(jīng)營(yíng)收支執行情況的重要組成部分,其書(shū)寫(xiě)報告是領(lǐng)導和上級主管部門(mén)了解管理部經(jīng)濟狀況和領(lǐng)導工作的重要信息資料,也是編制下半年收支計劃的重要依據。所以,要保證報表的數據準確,內容完整,報送及時(shí),手續完備。對年度結算報表,應附有分析收支計劃執行情況的說(shuō)明。
。┕潭ㄙY產(chǎn)管理制度
1.固定資產(chǎn)的涵義
固定資產(chǎn)是指使用期限較長(cháng),單位價(jià)值較高,在使用過(guò)程中保持原有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),是管理部門(mén)進(jìn)行有償服務(wù)所必須的物質(zhì)條件。為保證固定資產(chǎn)的安全完整,提高使用效率,應管好用好這些資產(chǎn),提高服務(wù)效益和經(jīng)濟效益。
2.固定資產(chǎn)的范圍和分類(lèi)
。1)凡單價(jià)在200元以上的一般設備,單價(jià)在500元以上的專(zhuān)用設備,其耐用時(shí)間在一年以上的,均列為固定資產(chǎn);
。2)不滿(mǎn)上述金額的設備而耐用時(shí)間在一年以上的大批量同類(lèi)財產(chǎn),也列為固定資產(chǎn);
。3)固定資產(chǎn)分為房屋及建筑物,專(zhuān)用設備,家具設備,電器設備,一般設備等大類(lèi)。
3.固定資產(chǎn)的賬務(wù)處理
。1)固定資產(chǎn)實(shí)行分級管理,物資管理部門(mén)應建立分類(lèi)明細賬和固定資產(chǎn)登記卡,使用部門(mén)應掌握本部門(mén)的物品情況,建立物品使用登記卡;
。2)購入、自制和饋贈的固定資產(chǎn),一律開(kāi)具驗收單,并填寫(xiě)登記卡,標明編號;
。3)固定資產(chǎn)領(lǐng)用時(shí)應填寫(xiě)領(lǐng)用單,并由使用人在登記卡上簽名,表明其設備由其保管使用;調離崗位時(shí)應將物品繳回,并注銷(xiāo)賬卡;
。4)固定資產(chǎn)的報廢、報損,應由部門(mén)填寫(xiě)報廢、報損單,經(jīng)財產(chǎn)管理部門(mén)審核后,按批準權限逐級審批,方可核銷(xiāo);
。5)固定資金調撥,應嚴格按規定辦理。調撥時(shí),先由部門(mén)填寫(xiě)調撥申請單,經(jīng)雙方部門(mén)領(lǐng)導和上級主管部門(mén)簽章后有效,使用部門(mén)不得自行處理。
4.固定資產(chǎn)的管理職能
。1)固定資產(chǎn)管理員應負責管理部全部財產(chǎn)的管理,辦理固定資產(chǎn)的購置、驗收、領(lǐng)發(fā)、建卡、報廢、報損的處理及賬務(wù)核算工作,做到賬、卡、物相符,每年末進(jìn)行一次清點(diǎn)、核賬,并及時(shí)調整賬目;
。2)為保證固定資產(chǎn)賬、卡、物的準確性,管理部門(mén)和使用部門(mén)要相互配合,定期進(jìn)行盤(pán)點(diǎn),盈、虧要填表,通過(guò)財務(wù)部門(mén)調整賬、卡。
三、財務(wù)管理的機構及職責
。ㄒ唬┴攧(wù)部門(mén)機構的設置
物業(yè)管理公司的財務(wù)會(huì )計與其他行業(yè)的機構設置也大致相同,只是工作內容和方法有物業(yè)管理行業(yè)的特點(diǎn)。根據物業(yè)管理公司的具體情況、資質(zhì)等級及規模大小、人員可以靈活配備。財會(huì )部門(mén)一般可設置下列人員:財務(wù)會(huì )計部經(jīng)理、主管會(huì )計、出納、電腦員、統計員、收費員。
。ǘ┴敃(huì )人員的崗位職責
1.財會(huì )部經(jīng)理
。1)向企業(yè)領(lǐng)導人負責,組織公司的財會(huì )管理工作,當好企業(yè)負責人的經(jīng)營(yíng)管理參謀;
。2)每月、每季審核各種會(huì )計報表和統計報表,寫(xiě)出財務(wù)會(huì )計分析報表,送企業(yè)法人審閱;
。3)檢查、監督物業(yè)管理各項費用的及時(shí)收繳,保證企業(yè)資金的正常運轉;
。4)審核控制各項費用的支出,杜絕浪費;
。5)合理有效地經(jīng)營(yíng)管理好企業(yè)的金融資產(chǎn),為企業(yè)創(chuàng )造利潤;
。6)根據物業(yè)管理行業(yè)的具體特點(diǎn)、依據財會(huì )管理有關(guān)法規、政策、文件,制定財會(huì )管理具體制度和操作程序;
。7)組織擬定物業(yè)管理各項費用標準的預算方案,送企業(yè)領(lǐng)導、業(yè)主委員會(huì )和相關(guān)主管部門(mén)審核、修定;
。8)研究熟悉和實(shí)施相關(guān)的工商、財會(huì )及稅務(wù)、物價(jià)等管理制度,運用法律、行政處分和經(jīng)濟手段保護公司的合法權益。
2.主管會(huì )計
。1)向部門(mén)經(jīng)理負責,具體組織好本部門(mén)的日常管理工作;
。2)每日做好各種會(huì )計憑證和賬務(wù)處理工作;
。3)每月、每季按時(shí)做好各種會(huì )計報表,定期向業(yè)主委員會(huì )公布管理收繳及使用情況;
。4)負責檢查、審核各經(jīng)營(yíng)管理部門(mén)及下屬機構的收支賬目,向企業(yè)領(lǐng)導及時(shí)匯報工作情況;
。5)檢查銀行、庫存現金和資產(chǎn)賬目,做到賬賬相符,賬實(shí)相符;
。6)按照物業(yè)管理的行業(yè)特點(diǎn)和需要,分類(lèi)計賬;完成企業(yè)領(lǐng)導交辦的財會(huì )工作。
3.出納
。1)遵守公司員工守則和財務(wù)管理制度;
。2)管理好公司的現金收付、銀行存款的存取,保管現金、有價(jià)證券、銀行支票等;
。3)及時(shí)追收企業(yè)各種應收款項,保護企業(yè)和業(yè)主利益不受損失;
。4)編制有關(guān)現金收付記賬憑證、現金日記賬、銀行日記賬的工作;
。5)及時(shí)辦理各項轉賬、現金支票,按月將銀行存款余額與銀行對賬單核對相符,并交會(huì )計作賬。
4.統計員(電腦員)
。1)及時(shí)統計、存儲各種費用收付資料,供主管會(huì )計參考;
。2)維護好電腦設備,保管好所有資料,對變動(dòng)資料數據應及時(shí)修改并存儲;
。3)及時(shí)輸入打印收費通知單,保證費用的按時(shí)收繳。
5.收費員
物業(yè)管理企業(yè)所轄區業(yè)主(住戶(hù))較多時(shí),可專(zhuān)門(mén)在各管理處配備收款員,其職責是:
。1)負責物業(yè)管理費等各項費用的通知和收繳;
。2)對繳費情況隨時(shí)進(jìn)行統計,及時(shí)追討欠繳費用;
。3)承接與物業(yè)管理相關(guān)的經(jīng)營(yíng)服務(wù)收費,為業(yè)主辦理各項公用事業(yè)費的繳付;
。4)和業(yè)主(使用人)交朋友,爭取他們對物業(yè)管理工作的理解和支持,協(xié)助搞好“窗口”服務(wù);
。5)完成企業(yè)和部門(mén)領(lǐng)導交辦的其他任務(wù)。
物業(yè)管理的制度15
崗位職責:
1、直接上級:項目經(jīng)理。
2、做好本班各種質(zhì)量登記處的記錄、反饋。
3、對日常工作進(jìn)行自檢和互檢,做好標識。
4、堅守工作崗位,按規定著(zhù)裝并佩戴工作證,儀表端莊,精神飽滿(mǎn),全天候熱情為經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主服務(wù)。
5、管理好各機電設備正常運行,保證市場(chǎng)用電設備每天都處于最佳狀態(tài),為經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主創(chuàng )造理想的生活環(huán)境。
6、重要機房嚴格遵守門(mén)禁制度,保持室內衛生整潔。
7、負責市場(chǎng)的'各項設備及管道的保養和維修,每天必須進(jìn)行日常的清潔、保養和巡視檢查,并做好保養記錄。
8、積極參與改造完善公共設施及配套設施,對經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主的裝修咨詢(xún)提供技術(shù)上的建議和監督工作。
9、發(fā)現用電設備運轉過(guò)程中的異,F象,要立即報告上級,對突發(fā)性故障應以最快時(shí)間修復,減低對經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主工作生活的影響。
10、堅持修舊利廢,控制能源降低成本,提高效益,熱情為經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主提供優(yōu)良服務(wù)。
11、服從分配,工作認真,完畢有記錄。
12、講文明,有禮貌,接受監督,經(jīng)營(yíng)者及業(yè)主投訴立即解決,重大問(wèn)題立即向上級報告。
13、努力學(xué)習業(yè)務(wù)知識,熟悉圖紙資料,提高工作能力、應變能力。
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