房屋的交付與物權變動(dòng)

在登記要件主義下，登記為不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的生效要件，不動(dòng)產(chǎn)的交付與物權變動(dòng)無(wú)關(guān)，所以在不動(dòng)產(chǎn)交易的過(guò)程中當所有權和占有分離時(shí)，如何平衡、處理由此而產(chǎn)生的利益關(guān)系就成為一個(gè)難題，本案為研究上述問(wèn)題提供了一個(gè)很好的案型。本文包括如下三個(gè)方面的內容：從債權法、物權法的角度分析不動(dòng)產(chǎn)交付的法律后果，認為新莊公司、銀建公司可受占有之保護；從債權法、物權法的角度對不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行觀(guān)察，提出了登記申請一旦被登記機關(guān)受理即產(chǎn)生拘束力；基于形成權的理論，主張吉春公司不能解除合同。

　　一、不動(dòng)產(chǎn)交付與物權變動(dòng)

　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第11條第1款規定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外�！迸c動(dòng)產(chǎn)交付一樣，不動(dòng)產(chǎn)的交付就是讓與人將不動(dòng)產(chǎn)的占有移轉給受讓人。不動(dòng)產(chǎn)的交付除現實(shí)交付外，也可以表現為簡(jiǎn)易交付、占有改定、指示交付等。本案中即有兩次交付行為，即吉春房地產(chǎn)公司向新莊公司交付、新莊公司向銀建公司交付。

　�。ㄒ唬﹤鶛喾ㄒ曇爸械牟粍�(dòng)產(chǎn)交付

　　1.不動(dòng)產(chǎn)交付是履行債權合同的行為

　　交付是房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)中出賣(mài)人的合同義務(wù)。在房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中，買(mǎi)賣(mài)雙方當事人的權利義務(wù)處于對等地位。一方當事人的權利即為另一方當事人的義務(wù)。反之，一方當事人的義務(wù)即為另一方當事人的權利。就出賣(mài)人而言，其義務(wù)主要是：（1）保證將買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的所有權移轉給買(mǎi)受人。此項義務(wù)包括兩個(gè)方面，一是將房屋實(shí)際交給買(mǎi)受人占有，二是通過(guò)辦理產(chǎn)權轉移登記手續，將買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)的所有權轉移到買(mǎi)受人之名下；（2）瑕疵擔保義務(wù)，即房屋權利瑕疵擔保義務(wù)和質(zhì)量瑕疵擔保義務(wù)。本案中，吉春公司交付樓宇是履行契約義務(wù)的行為。同時(shí)，就買(mǎi)受人而言，在出賣(mài)人履行交付行為時(shí)，享有受領(lǐng)的權利�；�于此種權利，債權人才能接受債務(wù)人的履行并保持履行利益。但該受領(lǐng)亦為買(mǎi)受人的義務(wù)。本案中，新莊公司接受交付而占有房產(chǎn)是受領(lǐng)債務(wù)人的履行，其占有該寫(xiě)字樓并保持該占有，是受領(lǐng)吉春公司履行合同義務(wù)的結果。從這里來(lái)看，除非新莊公司和吉春公司之間的合同被認定無(wú)效、被撤銷(xiāo)或解除，吉春公司則不能請求新莊公司返還占有。如果新莊公司和吉春公司之間的合同被認定無(wú)效、被撤銷(xiāo)或解除，新莊公司及銀建公司之占有便沒(méi)有了權源，吉春公司便可以直接向第三人銀建公司行使返還請求權。

　　2.標的物毀損、滅失的風(fēng)險的承擔

　　我國理論界對于風(fēng)險的承擔曾有兩種主張：一是認為風(fēng)險責任的承擔應由所有人承擔，因之風(fēng)險應隨所有權的轉移而轉移；二是認為風(fēng)險責任的應自交付時(shí)起從出賣(mài)人移轉給買(mǎi)受人。合同法堅持了第二種主張，第142條規定：“標的物毀損、滅失風(fēng)險，在標的物交付之前由出賣(mài)人承擔，交付之后由買(mǎi)受人承擔，但法律另有規定或當事人另有約定的除外�！北景钢�，吉春公司向新莊公司交付寫(xiě)字樓，新莊公司在保有其對寫(xiě)字樓的占有這一履行利益的同時(shí)，并應承擔房屋意外滅失、毀損的風(fēng)險。

　�。ǘ�）物權法視野中的不動(dòng)產(chǎn)交付

　　1.交付與不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的關(guān)系

　　我國民法通則第72條規定：“按照合同或其他合法方式取得財產(chǎn)的，財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時(shí)起轉移，法律另有規定或當事人另有約定的除外�！焙贤�法第133條作了基本相同的規定。但上述財產(chǎn)所有權從財產(chǎn)交付時(shí)起轉移的規定應是針對動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的。至于不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)，應是屬于其“法律另有規定的”情形。依我國民法學(xué)界的通說(shuō)，認為不動(dòng)產(chǎn)物權的變動(dòng)我國應采取登記要件主義。我國的一些法律、法規和規章，比如《城市房地產(chǎn)管理法》、《建設部城市房地產(chǎn)轉讓管理規定》、《北京市城市房地產(chǎn)轉讓管理辦法》等，都明確規定登記為不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的要件。2002年11月全國人大法工委提交的民法草案中也采取了不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)交易實(shí)行登記生效的原則，學(xué)界提出的建議稿中也采納登記要件主義的立法例。依登記要件主義，在本案中，吉春公司向新莊公司、新莊公司向銀建公司之交付行為不能產(chǎn)生物權變動(dòng)的后果，即房屋的所有權在交付之后仍然保持在吉春公司手中。

　　2.新莊公司、銀建公司能否獲得占有的保護

　　有學(xué)者認為：“關(guān)于占有的效力，如權利推定、權利移轉或善意取得等，在不動(dòng)產(chǎn)已由登記制度取代之�！雹龠@是堅持登記要件主義必然的結論。而在不動(dòng)產(chǎn)交易中，不動(dòng)產(chǎn)的交付是發(fā)生在當事人之間，而登記不僅有雙方當事人之申請登記行為，更有登記機關(guān)審查、登記的行為，所以在實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)的交付和不動(dòng)產(chǎn)的登記往往是分離的，不是同步完成的。這種不同步表現為兩種情形：其一是不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付，占有已經(jīng)移轉于受讓人，但是尚未辦理物權變動(dòng)登記；其二是登記已經(jīng)完成，但是出讓人沒(méi)有交付不動(dòng)產(chǎn)，出讓人仍然占有不動(dòng)產(chǎn)。這兩種情形的共性就是所有權權屬和占有的分離，此時(shí)作為單純的占有人的出讓人或受讓人，能否依占有制度獲得保護，是一個(gè)值得研究的問(wèn)題。

　�。�1）吉春公司能否向新莊公司行使所有物返還請求權

　　關(guān)于何謂所有物返還請求權，學(xué)者認為所有人對于無(wú)權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，是為所有物返還請求權，或所有人的回復請求權。該請求權的構成要件有三：請求權的主體須為所有人；相對人須為無(wú)權占有；請求人對其就標的物所有權，應負舉證責任。②第三個(gè)要件是訴訟上的要求，可以不予考慮，特別是不動(dòng)產(chǎn)所有權登記之公示之公信力，登記名義人即推定為所有人。本案中，登記尚未完成，所有權沒(méi)有發(fā)生移轉，吉春公司仍然是所有人。所以新莊公司之占有（假定沒(méi)有交付銀建公司）是否為無(wú)權占有成為吉春公司能否行使所有物返還請求權的關(guān)鍵。

　　有權占有，即為有本權的占有。所謂本權，又稱(chēng)為得為占有的權利，指基于一定的法律上的原因而享有占有的權利，主要包括物權與債權。新莊公司基于吉春公司履行合同而占有寫(xiě)字樓，屬于有權占有。當吉春公司在向新莊公司行使所有物返還請求權時(shí)，新莊公司可以基于其正當權源而提出抗辯。

　�。�2）吉春公司能否向第三人銀建公司行使返還請求權

　　該問(wèn)題同樣可以置換為另一個(gè)問(wèn)題，即銀建公司是否為無(wú)權占有？此涉及學(xué)說(shuō)上之“占有連鎖理論”。學(xué)者將“占有連鎖理論”歸納為三個(gè)要件：（1）中間人對所有人須有合法的占有權源；（2）第三人須自中間人基于一定的法律關(guān)系（尤其是債之關(guān)系），取得占有的權利；（3）須中間人得將其直接占有移轉與第三人。③結合本案，銀建公司固不能徑以新莊公司與吉春公司的債之關(guān)系，作為自己占有的正當權源，但倘新莊公司得將占有移轉于銀建公司時(shí)，該銀建公司得對所有人主張其亦有占有的權利。本案中的占有的兩次移轉都是基于債之關(guān)系，符合前兩個(gè)要件，對是否符合第三個(gè)要件尚有疑問(wèn)。在堅持“占有連鎖理論”之學(xué)者看來(lái)，新莊公司作為買(mǎi)受人當然可以將占有移轉給第三人銀建公司，由此，銀建公司之占有當然為有權占有，這一結論是建立在區分債權行為和處分行為的基礎上的。④

　　合同法第51條規定：“無(wú)處分權的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權利人追認或者無(wú)處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效�！币罁�該規定，新莊公司在

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