關(guān)于商鋪銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

　　為了確保事情或工作能無(wú)誤進(jìn)行，通常需要提前準備好一份方案，方案是從目的、要求、方式、方法、進(jìn)度等方面進(jìn)行安排的書(shū)面計劃。那么你有了解過(guò)方案嗎？以下是小編為大家整理的關(guān)于商鋪銷(xiāo)售的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。

　　一、項目基本概況

　　市場(chǎng)分析

　　二、項目的SWOT分析

　�。ㄒ唬﹥�(yōu)勢點(diǎn)

　�。ǘ�）局限性

　�。ㄈ�）威脅點(diǎn)

　�。ㄋ模�機會(huì )點(diǎn)

　　三、商業(yè)模式分析：

　　(一) 綜合性商業(yè)模式

　�。ǘ�）主題性商業(yè)模式

　�。ㄈ�）專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式

　　四、項目整體定位

　�。ㄒ唬╉椖康慕�(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位

　�。ǘ�）價(jià)格定位

　�。ㄈ�）客戶(hù)定位

　　五、營(yíng)銷(xiāo)推廣

　�。ㄒ唬┩茝V主題

　　(二) 項目形象包

　�。ㄈ�）總體宣傳策略

　�。ㄋ模╀N(xiāo)售策略

　　一、項目基本概況

　　城龍花園位于龍崗中心城龍城大道與龍福路交匯處，總占地面積５萬(wàn)平方米，總建筑面積11萬(wàn)平方米，共分四期開(kāi)發(fā)，目前一、二期已入伙。其裙樓商鋪計有35間，總面積約1944.35平方米，商鋪目前基本上空置。

　　二、項目的SWOT分析

　　雖然本項目地段位置較為優(yōu)越，但現實(shí)又存在著(zhù)一些影響項目形象的因素，以至裙樓商鋪目前處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。所以我們只有充分認識到該項目的優(yōu)缺點(diǎn)，并充分發(fā)揮其的優(yōu)勢，才是本項目在后期的營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中制勝的關(guān)鍵所在。

　�。ㄒ唬﹥�(yōu)勢點(diǎn)（S）：

　　1、 項目當前交通較為便利，地處龍城大道與龍福路交匯處；

　　2、 項目地處龍崗中心城一級黃金旺地，發(fā)展前景看好；

　　3、 本項目目前為現樓，滿(mǎn)足部分自用型商家即買(mǎi)即用的需求，降低購買(mǎi)者的置業(yè)風(fēng)險；

　　4、 商鋪層高5.4米，設有夾層，可融合商鋪、倉儲、家居為一體；

　　5、 項目開(kāi)發(fā)商母公司城建集團在深圳具有一定的知名度，對項目的推廣具有一定的優(yōu)勢；

　　◆發(fā)揮優(yōu)勢：

　　A、在項目裙樓的運作過(guò)程中，充分渲染項目的區位優(yōu)勢、交通的便利；

　　B、在項目裙樓的運作過(guò)程中，強調該區域的發(fā)展前景和由此帶來(lái)的商機；

　　C、在項目的推廣時(shí)，利用城建集團的品牌優(yōu)勢，增加置業(yè)者與投資者的信心；

　�。ǘ�）局限性（W）

　　1、 項目所處地段目前人氣不旺，尚不具備以人氣帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售的條件；

　　2、 本項目周邊是長(cháng)著(zhù)茅草的待開(kāi)發(fā)地塊，因而顯得較為荒涼，對發(fā)展商業(yè)略為不足；

　　3、 該項目以建成多時(shí)，但裙樓商鋪一直滯銷(xiāo)，造成一定的負面影響；

　　4、 項目裙樓商鋪缺乏整體形象定位，主題不鮮明；

　　5、 項目裙樓商鋪規模不大，不利于整體推廣；

　　◆解決方法：

　�。�1） 重新對裙樓商鋪進(jìn)行市場(chǎng)定位，明確目標客戶(hù)；

　�。�2） 確定經(jīng)營(yíng)主題，從而以有特色的經(jīng)營(yíng)方向帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售；

　�。�3） 加大推廣力度，擴大商鋪的暴光率與市場(chǎng)知名度；

　�。�4） 設立部分“免息分期付款方式”，降低購房者的置業(yè)門(mén)檻，吸引其入市；

　�。ㄈ�）機會(huì )點(diǎn)（O）

　　1、 區位優(yōu)勢的發(fā)揮，輻射周邊地區；

　　2、 隨著(zhù)周邊各大住宅小區相繼建成與入伙，將帶動(dòng)周邊的人氣，從而帶動(dòng)裙樓商鋪的銷(xiāo)售；

　　3、 中國的入世，推動(dòng)經(jīng)濟的發(fā)展，商業(yè)物業(yè)前景看好；

　�。ㄋ模┩�脅點(diǎn)（T）

　　1、周邊現推向市場(chǎng)的歐景城裙樓商鋪、碧湖花園商鋪等商業(yè)物業(yè)較多，形成很大的競爭力與市場(chǎng)壓力；

　　2、碧湖康馨園空置的裙樓商鋪，從而形成直接的競爭；

　　三、商業(yè)模式分析：

　　就目前的商業(yè)模式來(lái)看，主要有三種：一是綜合性商業(yè)模式，二是主題性商業(yè)模式，三是專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式。

　�。ㄒ唬┚C合性商業(yè)模式

　　這一模式奉行的是購物、休閑通吃，衣、食、住行一條龍服務(wù)。商場(chǎng)內行業(yè)種類(lèi)眾多、品牌蕪雜、檔次齊備，可以滿(mǎn)足任一層次消費者的任一生活需求，并且在購物的同時(shí)能夠進(jìn)行飲食、品茗等休閑活動(dòng)，拉動(dòng)場(chǎng)內群體消費。從這一個(gè)角度去分析，此種模式似乎能夠以全面網(wǎng)絡(luò )住所有的消費者，而且聚人氣、提消費，應該是理想的商場(chǎng)模式。但是，實(shí)際上這以模式已經(jīng)在全球的經(jīng)濟態(tài)勢里遭遇了嚴峻考驗，中國亦不例外，而且越是類(lèi)似于深圳這樣的經(jīng)濟發(fā)達地區，這一模式所表現出來(lái)的老舊之態(tài)就越明顯，所面臨的危機就越大。

　　究其因，在于品牌市場(chǎng)的進(jìn)一步細分，消費者的需求不斷的向個(gè)性化發(fā)展，使得任何全面式的經(jīng)營(yíng)都失去了銷(xiāo)售點(diǎn)的深化機會(huì )。不僅僅是因為不愿意，而是因為以目前的商業(yè)品種、品牌發(fā)展速度，沒(méi)有任何一個(gè)商場(chǎng)的規模能夠全部承載得下。在每一次割舍之間，都失去了一部分客戶(hù)的青睞，從而使之在與各行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的直接競爭中失去了一條又一條的陣線(xiàn)。時(shí)至今日，電子通訊、家電家私、大眾服裝，都已紛紛淡出各大綜合賣(mài)場(chǎng)。近兩年以來(lái)，各名牌綜合商場(chǎng)的整體銷(xiāo)售額持續萎縮，尤其是自去年下半年開(kāi)始，深圳各大有名望的商場(chǎng)，均只有食品超市仍然維持人銷(xiāo)兩旺的局面，其余品種的同比額度全面下降。面對這樣一種形勢，大的品牌商場(chǎng)利用早期積累的`財力與知名度，采取了圈地擴張、活動(dòng)造勢的手法，力求站穩腳跟，在市場(chǎng)重新洗牌之前充實(shí)內力，再謀求變革性的發(fā)展。而中、小型的綜合商場(chǎng)雖然明知危機在即，但由于實(shí)力的原因，在目前除了苦苦支撐之外，也無(wú)其他應變之法。

　　這種綜合性商業(yè)模式適合于大規模的裙樓商場(chǎng)和大型純商業(yè)物業(yè)，對于本項目的裙樓商鋪從設計上、規模上都不適合發(fā)展綜合商場(chǎng)。

　�。ǘ�）主題性商業(yè)模式

　　主題的確定范圍很廣，無(wú)論是從文化層次還是人群分類(lèi)亦或商品檔次等任何一個(gè)角度去發(fā)揮，都能找到相應主題。然后以該主題為核心以及規則，展開(kāi)經(jīng)營(yíng)。比如女人世界、男人世界、兒童世界，就是以人群分類(lèi)為主題，圍繞某一類(lèi)人群的用品，這一特定范圍對品種、品牌進(jìn)行篩選、過(guò)濾，進(jìn)行有針對性的經(jīng)營(yíng)。 這類(lèi)模式與其它商業(yè)模式相比，主要在于目標客戶(hù)群以及滿(mǎn)足需求上的區別。它不局限于某以個(gè)行業(yè)，在商品種類(lèi)上不具備占絕對優(yōu)勢的市場(chǎng)平臺，但它的目標客戶(hù)群卻是一定的，或是某一文化層次、或是某一性別、或是某一經(jīng)濟群體，等等。對于這些群體來(lái)說(shuō)，主題商場(chǎng)能夠盡可能的滿(mǎn)足他們的異質(zhì)化需求和個(gè)性化心理訴求，針對性強。

　　但由于這種商業(yè)模式針對性強的負面影響，客戶(hù)范圍窄，未來(lái)發(fā)展前景難以預料，市場(chǎng)風(fēng)險相對較高。并且這種商業(yè)模式要求：

　�、� 規�；�，主題經(jīng)營(yíng)獨占面積龐大，與本項目規模不匹配；

　�、� 規范化，主題經(jīng)營(yíng)從管理到經(jīng)營(yíng)行為都比較規范，甚至進(jìn)行網(wǎng)絡(luò )運作，所涉及成本高昂、費用巨大。 ⑶ 租金低廉，主題商場(chǎng)通常以較低租金吸納商家聚集入場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)，這對投資者說(shuō)是最不愿意看到的情況，于本項目銷(xiāo)售也不利。

　　所以，這種商業(yè)模式也不適合本項目的群樓商鋪。

　�。ㄈ�）專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式

　　這一類(lèi)型商業(yè)以某一行業(yè)為主要依托，加深品牌與檔次的細分，集中力量滿(mǎn)足全體消費者的某一種特定需求，尤其是個(gè)性化、異質(zhì)化的心理訴求。如深圳有名的中電信息時(shí)代廣場(chǎng)，就是借電子科技、通訊產(chǎn)品的市場(chǎng)風(fēng)云之勢，在華強北這個(gè)大的商圈背景下站穩了腳跟；再比如順電家居廣場(chǎng)，以家電市場(chǎng)為主要平臺，全力攬括行業(yè)內的品牌精英，加大消費者的選擇余地，力求做到使每個(gè)想買(mǎi)家電的消費者都不會(huì )轉投其他商場(chǎng)的懷抱。

　　這類(lèi)商業(yè)模式的優(yōu)勢就在于針對性強，專(zhuān)業(yè)化程度高。某一行業(yè)的發(fā)展將直接影響到該行業(yè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)能力與盈利空間。所以，對于目前龍崗蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)，它必將帶動(dòng)其他相關(guān)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，如建材業(yè)、裝飾材料業(yè)等的發(fā)展。因此，對于城龍花園的商鋪，發(fā)展裝飾材料專(zhuān)業(yè)性商業(yè)模式較為可行。

　　四、項目整體定位

　�。ㄒ唬╉椖康慕�(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位——裝飾材料專(zhuān)業(yè)商業(yè)模式

　　基于上面對本項目的SWOT分析及各種商業(yè)模式的分析，并結合我司對該片區的調查分析，同時(shí)綜合我司在該片區及以往的操盤(pán)經(jīng)驗，我司建議對該項目重新進(jìn)行市場(chǎng)定位，確定商鋪的經(jīng)營(yíng)主題，明確商鋪的經(jīng)營(yíng)方向，從而帶動(dòng)商鋪的銷(xiāo)售。

　　本項目位于龍崗中心城，龍城大道與龍福路交匯處，從地理位置這一角度來(lái)看，目前地段繁華程度不夠，項目裙樓商鋪規模不夠大，結合商鋪成功運作模式的分析，我司建議將本項目裙樓商場(chǎng)定位為裝飾材料一條街。

　　A、標榜龍崗中心城首個(gè)專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街，為該區域樹(shù)立起第一面旗幟。

　　B、這樣定位的優(yōu)勢

　　a. 為客戶(hù)規避市場(chǎng)風(fēng)險，堅定投資信心，增加銷(xiāo)售熱度。因為這樣定位，可以減少與直接競爭對手（如碧湖花園商鋪、碧湖康馨居商鋪）的接觸面。目前，無(wú)論是碧湖康馨居、碧湖花園的群樓商鋪，還是紫薇花園的群樓商鋪，都以滿(mǎn)足消費者的日常生活需求為突破口，且目前空置量較大，如果本項目的群樓商鋪雷同于周邊其他項目，必將增加市場(chǎng)的壓力，加劇市場(chǎng)競爭。在這方面，本項目明顯處于不利地位；

　　b. 有深厚的市場(chǎng)容量：我們的這個(gè)定位就目前情況，龍崗的房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展將帶動(dòng)裝飾業(yè)的發(fā)展，并且本項目周邊在建或在售的樓盤(pán)較多，這些樓盤(pán)入伙后對裝飾材料的需求量較大；

　　c. 目前在該區域專(zhuān)業(yè)的裝飾材料街（城）較少，有著(zhù)很大的發(fā)展空間；

　　d. 項目周邊雖人氣不旺，但交通條件較為理想，且商鋪前面步行道空間較大，滿(mǎn)足發(fā)展裝飾材料業(yè)的硬件需要；

　　e. 良好的市場(chǎng)操作性：我們的這一定位，是基于詳細的市場(chǎng)市場(chǎng)調查和商戰實(shí)例整合出來(lái)的，有良好的前瞻性。同時(shí)，我們在定位的過(guò)程中，逐漸賦予和加深了它所包容的內涵，并準備一套有邏輯、有秩序的銷(xiāo)售、促銷(xiāo)準備活動(dòng)。

　�。ǘ�）價(jià)格定位

　　房地產(chǎn)租金是售價(jià)的晴雨表，租賃市場(chǎng)的行情直接反映了供求關(guān)系，售價(jià)曲線(xiàn)與租賃價(jià)格曲線(xiàn)是同步變化的，租賃價(jià)格是售價(jià)的真實(shí)反映，租賃市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)體現，以收益價(jià)格對商業(yè)價(jià)格進(jìn)行評估，收益價(jià)格對物業(yè)使用者和投資者都是一個(gè)基本的心理預期價(jià)格。

　　根據調查區域內商業(yè)物業(yè)的租金情況，該區域商業(yè)物業(yè)的租金水平一般在25-90元/M2月之間，通過(guò)對本地段的商業(yè)分析，本地段街鋪的平均租金為60元/M2。

　　a、確定年收益：60元/M2月×1 M2×12=720元；

　　b、確定還原利率：我們采用中國人民銀行一年期存款利率綜合物價(jià)上漲因素和風(fēng)險系數取還原利率為8%

　　c、使用年限：70年

　　d、收益價(jià)格確定

　　運用公式：

　　V ＝a/r×[1-1/(1+r)n]

　　式中V：房地產(chǎn)的價(jià)格

　　a：房地產(chǎn)年純收益

　　r：還原利率

　　n：未來(lái)可取得收益的年限

　　可測算出本項目裙樓商鋪的平均售價(jià)為8000元/M2

　　從上面的價(jià)格分析，并結合目前的市場(chǎng)狀況，我司建議城龍花園群樓的商鋪均價(jià)在8000—8200元/M2。

　�。ㄈ�）客戶(hù)定位

　　購買(mǎi)本項目商鋪的客戶(hù)主要有以下幾類(lèi)：

　　(1) 本區域的商鋪投資者或裝飾材料經(jīng)營(yíng)者；

　　(2) 看好本區域裝飾材料業(yè)發(fā)展前景的其他投資者或經(jīng)營(yíng)者；

　　(3) 經(jīng)營(yíng)知名裝飾材料品牌的加盟者或連鎖店；

　　(4) 一些為設立辦事處的裝飾公司；

　　接城龍花園裙樓商鋪營(yíng)銷(xiāo)策劃案1

　　五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略

　�。ㄒ唬┩茝V主題

　　基于以上的分析及本項目的定位，并結合目前商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)的實(shí)際情況，在項目的推廣宣傳時(shí)，主要圍繞下面幾個(gè)方面進(jìn)行：

　　1、 宣傳本項目裙樓商鋪為龍城專(zhuān)業(yè)建筑裝飾材料一條街，突出其市場(chǎng)的發(fā)展前景及投資價(jià)值；

　　2、 宣傳該區域房地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展，必將帶動(dòng)裝飾業(yè)與裝飾材料業(yè)的長(cháng)足發(fā)展，從而帶出投資該商鋪的的發(fā)展前景與潛力；

　　3、 交通便捷：本項目位于龍城大道與龍福路交匯處，交通條件較為便捷，且商鋪前面的步行道空間較大，對發(fā)展裝飾材料業(yè)極具潛力；

　　4、由于本商鋪層較高，并設有夾層，可集商鋪、倉儲、家居為一體，所以，在宣傳時(shí)可突出“賣(mài)一層送一層”的優(yōu)勢。

　　(二) 項目形象包裝

　　1、主題廣告主導語(yǔ)：

　　項目目前無(wú)主題廣告主導語(yǔ)，廣告訴求不明顯，我司建議以“城龍花園專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街”為主題，進(jìn)行廣告訴求；

　　2、項目導視系統

　　目前項目的導視系統表現手法不理想，未能將本項目的形象及主題表現出來(lái)，反而產(chǎn)生負面影響，建議在面向龍城大道的裙樓上懸掛條幅，并在深惠公路與龍城大道等客流量多的地方設導視牌；

　　3、 現場(chǎng)包裝

　　1） 條幅：

　　目前項目現場(chǎng)的條幅廣告幾乎沒(méi)有，無(wú)法引起客戶(hù)的關(guān)注。實(shí)際上條幅廣告是項目最快，費用最省的廣告形式之一。建議條幅廣告重點(diǎn)在深惠公路與龍城大道交匯處及項目群樓樓體上，掛出“城龍花園專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街隆重發(fā)售”、“城龍花園專(zhuān)業(yè)裝飾材料一條街優(yōu)惠招租”及租售熱線(xiàn)等內容的條幅，

　　2） 道旗：

　　為營(yíng)造現場(chǎng)氣氛，引起人們的關(guān)注，吸引更多的人氣，我司建議在深惠公路與龍城大道上布設道旗，道旗內容以發(fā)布城龍花園裙樓裝飾材料一條街租售的信息為主，如“龍城裝飾材料街——城龍花園裙樓商

　　鋪” “城龍鋪王，一鋪富三代”、“城龍裝飾材料街，商家投資的潛力股”“城龍花園商鋪，低風(fēng)險高回報”等等。

　�。ㄈ�） 總體宣傳策略

　　根據本項目所在區域的現狀及項目自身的特點(diǎn)，我司在控制廣告宣傳費用的同時(shí)，將采用有針對性的宣傳策略，加大廣告宣傳力度，并使之按步就班，有的放矢，使整個(gè)宣傳策略與銷(xiāo)售策略緊密配合，從而達到熱銷(xiāo)的效果，具體計劃如下：

　　1）“造勢”策略

　　針對本項目目前的銷(xiāo)售狀況，為渲染市場(chǎng)氣氛，我司建議有針對性地在媒體上發(fā)表有關(guān)本項目的新聞撰稿，如龍崗報、龍崗有線(xiàn)電視臺等，內容主要以宣傳介紹該項目地理位置及專(zhuān)業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項目裙樓商鋪巨大的升值潛力，以令市場(chǎng)更加注目該物業(yè)，加強客戶(hù)的投資信心。

　　2) 常規宣傳策略

　　廣告宣傳以報紙廣告、電視廣告為常規宣傳，屬最有效的宣傳方式，但由于電視廣告的成本較高，而本項目裙樓商鋪的規模不大，又屬于尾盤(pán)期，因而我司建議不在電視上進(jìn)行廣告宣傳，主要進(jìn)行必要的報紙廣告與軟性文章炒作，從而緊密配合銷(xiāo)售策略采用，令常規宣傳效果發(fā)揮至最大并控制廣告費的投入量。廣告宣傳安排如下：

　　報紙廣告：

　　主要以當地的龍崗報為主，逢周二或周五軟硬廣告結合，主要為10×15或15×20的版面作廣告（這樣費用不大，可集中在一個(gè)階段連續進(jìn)行），訴求項目地理位置及專(zhuān)業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景，從而引出本項目巨大的升值潛力。這樣廣告費不大，卻能達到我們的預期效果。

　　軟性文章：

　　報紙軟性文章目標性較強，所以我司在接手城龍花園裙樓商鋪的銷(xiāo)售工作后，將在龍崗報、深圳晚報有針對性的發(fā)表軟性廣告，內容同樣訴求城龍花園的地理位置及專(zhuān)業(yè)裝飾材料街的發(fā)展前景。

　　宣傳單張：

　�。�1） 由于宣傳單張的制作成本只需幾毛錢(qián)，適合廣范的大量派發(fā)，并且，本項目目前的單張在內容、色彩上不具有較強的視覺(jué)沖擊力，因此，我司建議重新制作本項目商鋪的銷(xiāo)售宣傳單張，制作要求能體現本項目的優(yōu)越的地理位置、項目的定位及專(zhuān)業(yè)裝飾材料街的經(jīng)營(yíng)發(fā)展前景，同時(shí)附上商鋪的投資分析案例， 如：以業(yè)主投資某一商鋪為例

　　售價(jià)：8000元/ M2 面積：29.75 M2

　　總價(jià)：8000×29.75=238000元

　　首期5成：238000×50%=11900元

　　貸款：238000×50%=11900元

　　10年期月供款：11900×0.010892311(月供系數)=1296.2元/月

　　按目前該階段租金保守估計為：60元/ M2 ，所以月出租可獲得收益為：

　　29.75×60=1785元/月

　　結論:月租金>月供款

　　單張建議板開(kāi)數可選擇8K或16K雙面制作數量1000份。

　　六、銷(xiāo)售策略

　　1）“以租金代首期”銷(xiāo)售策略

　　這是針對一些對未來(lái)商鋪價(jià)格走勢把握不定的商家所采取的銷(xiāo)售策略，租用本項目商鋪的客戶(hù)在一年或兩年內決定購買(mǎi)的，采用已繳付的一定期限內的租金可作為購買(mǎi)單位的首期款，刺激租戶(hù)的消費心理，促使他們由租客變業(yè)主，消化一部分面積。

　　2）推出“首期兩成，三成免息分期付款”促銷(xiāo)方案

　　為降低置業(yè)門(mén)檻，建議在付款方式上，提供十年，五成按揭；并且在宣傳上，推出“首期兩成”促銷(xiāo)方案，其余三成在兩年（或一年）內免息分期付清，降低業(yè)主置業(yè)門(mén)檻，引起大量消費者的關(guān)注，從而達到促銷(xiāo)。

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