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商業(yè)策劃書(shū)最新
不經(jīng)意間，工作已經(jīng)告一段落，我們的工作又將迎來(lái)新的任務(wù)和目標，讓我們對今后的工作做個(gè)策劃吧。相信許多人會(huì )覺(jué)得策劃書(shū)很難寫(xiě)吧，以下是小編幫大家整理的商業(yè)策劃書(shū)最新，希望對大家有所幫助。
商業(yè)策劃書(shū)最新1
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競爭激烈等等。隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng )新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng )新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創(chuàng )新可以體現在創(chuàng )造一種新產(chǎn)品（如規劃設計方面的獨特性）；提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）；倡導一種生活方式（如運動(dòng)、健康、休閑、品位等）；營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統一品牌之下的分品牌戰略；同時(shí)廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實(shí)惠性的心理占據主導地位；消費者經(jīng)過(guò)長(cháng)期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購買(mǎi)行為減弱，理性購買(mǎi)行為增強；各種不同類(lèi)型的消費者對樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會(huì )更趨“個(gè)性化”，會(huì )更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。
隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競爭的熱點(diǎn)；針對不同消費者的市場(chǎng)細分趨勢日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費需求的消費群；“設計時(shí)代”開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對樓盤(pán)的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會(huì )全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）；追求近距離（如與商務(wù)區、高效、車(chē)站等接近）；追求潔凈（對光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等）；追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀(guān)臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求；不僅對設計有相應要求，可能還會(huì )對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求；不僅對樓盤(pán)的品牌有要求，可能對設計和制造過(guò)程中的環(huán)節比較關(guān)注。在市場(chǎng)競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩定價(jià)格、吸引客源？如何根據目標消費群的理性購買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標消費群產(chǎn)生“物有所值”的感覺(jué)？如何繼續建立自己獨特的品牌個(gè)性，突破強勁對手的包圍，在市場(chǎng)上繼續掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應“個(gè)人置業(yè)時(shí)代”的新趨勢？這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。
二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一、是策劃為先。
在整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場(chǎng)調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統計年鑒，了解和分析市場(chǎng)購買(mǎi)力及消費趨勢等等。根據不同的環(huán)節有針對性的展開(kāi)調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二、是創(chuàng )新為贏(yíng)。
在整個(gè)策劃過(guò)程中均應該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng )新，包括建筑形態(tài)、布局規劃、戶(hù)型設計、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合；在價(jià)格制定上，有效利用消費者的心理；在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門(mén)、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節、每道工序、每個(gè)細節都相當重要。如市場(chǎng)調研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三、是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng )造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設計、光系設計、戶(hù)型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過(guò)程中，應在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四、是整合營(yíng)銷(xiāo)。
一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng )意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房；社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶(hù)型；從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創(chuàng )意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據消費形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應的目標消費群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達成，實(shí)在的`產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設計好，有較大的休閑活動(dòng)空間；間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通；樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野；完善的小區配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理；交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng )造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買(mǎi)，同時(shí)根據目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設計和投放過(guò)程中創(chuàng )新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開(kāi)展相應地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
商業(yè)策劃書(shū)最新2
一、前言
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
XX商業(yè)城項目是XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為XX市北區的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
XX商業(yè)城座落于XX市城區北部的XX廣場(chǎng)旁，是XX地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項目。本項目占地XX平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為XX余平方米，地下車(chē)庫及設備用房建筑面積為XX多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約XX平方米，塔樓建筑面積約XX余平方米。項目總投資約XX萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個(gè)初步設想，結合目前項目現狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
二、項目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項目的附加價(jià)值，獲取項目的最大利潤，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導一個(gè)財富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、項目營(yíng)銷(xiāo)目標方針
根據本項目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項目的營(yíng)銷(xiāo)目標方針如下，作為本項目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導一個(gè)財富理念：創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物、穩定性回報。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
四、銷(xiāo)售目標
1、銷(xiāo)售（招商）目標。
2、銷(xiāo)售目標分解，根據項目的.定位及施工進(jìn)度計劃，進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)工作。
五、項目銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格
為了更好地在后續營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達成目標方針的實(shí)現，綜合項目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格。
�。ㄒ唬╉椖咳胧袝r(shí)機及姿態(tài)。
1、入市時(shí)機：根據規劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準備，在XX年XX月份房交會(huì )期間開(kāi)盤(pán)（或XX年XX月），可以抓住XX年春季房交會(huì )、XX節等機會(huì )掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在XX節、XX年秋季房交會(huì )、XX等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至XX地區“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng )全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
�。ǘ﹥r(jià)格定位及價(jià)格策略。
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)為XX元/平方米，其中起價(jià)為XX元/平方米，最高價(jià)為XX元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調整（略升），均價(jià)為XX元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
�。ㄒ唬┬麄鞑呗灾黝}。
1、個(gè)性特色：“XX商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩定回報”的投資理念。
2、區位交通：本項目地處XX廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規劃重點(diǎn)發(fā)展區域的核心區域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
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1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強勢推廣期：即項目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項目招商說(shuō)明會(huì )等形式。
商業(yè)策劃書(shū)最新3
由于房地產(chǎn)與一般商品具有異質(zhì)性，如其資金投入巨大、生產(chǎn)周期短、具有價(jià)值升值和貨幣功能、能夠半品銷(xiāo)售、品質(zhì)基本不能提升、入市價(jià)格低、開(kāi)盤(pán)多、競爭激烈等等。隨著(zhù)房地產(chǎn)競爭的日趨激烈，相應的營(yíng)銷(xiāo)策劃也十分火暴，因此策劃創(chuàng )新成為制勝之道。對于房地產(chǎn)的營(yíng)銷(xiāo)策劃，主要是圍繞消費者的消費行為、生活方式在產(chǎn)品設計、提升產(chǎn)品價(jià)值、營(yíng)銷(xiāo)傳播、支付方式等方面進(jìn)行創(chuàng )新，激發(fā)潛在消費需求或爭奪現有顧客，其創(chuàng )新可以體現在創(chuàng )造一種新產(chǎn)品（如規劃設計方面的獨特性）提供一種服務(wù)模式（如管家式的物業(yè)服務(wù)）倡導一種生活方式（如運動(dòng)、健康、休閑、品位等）營(yíng)造一種文化等等。
一、未來(lái)發(fā)展趨勢
一方面是房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入品牌競爭時(shí)代，房地產(chǎn)市場(chǎng)的競爭已從價(jià)格競爭、概念競爭轉而進(jìn)入品牌競爭階段，企業(yè)更注重對品牌的培養與利用。因此應注重對品牌的不斷強化，輸出品牌核心價(jià)值，進(jìn)行統一品牌之下的分品牌戰略同時(shí)廣告意識要超前，推廣手段整合性強，利用一切可以利用的傳播資源強化產(chǎn)品的概念。另一方面是消費市場(chǎng)日趨理性和個(gè)性化，近年經(jīng)濟持續放緩，居民收入（包括預期收入）持續下降，實(shí)惠性的心理占據主導地位消費者經(jīng)過(guò)長(cháng)期的廣告浸淫，偶然性、沖動(dòng)性購買(mǎi)行為減弱，理性購買(mǎi)行為增強各種不同類(lèi)型的消費者對樓盤(pán)的選擇逐漸建立自己的標準和喜好，消費者對商品房的選擇會(huì )更趨個(gè)性化，會(huì )更加考慮自己的心理需求，尋找更加適合自己的樓盤(pán)。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭的加劇，大型化、集約化樓盤(pán)將成為未來(lái)市場(chǎng)競爭的.熱點(diǎn)針對不同消費者的市場(chǎng)細分趨勢日趨明朗，以滿(mǎn)足不同類(lèi)型消費需求的消費群設計時(shí)代開(kāi)始回歸，發(fā)展商更加重視產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)，對樓盤(pán)的前期規劃和設計將更加重視。競爭手段將會(huì )全方位、多元化，如一些大型的樓盤(pán)具備綜合的競爭優(yōu)勢，而中小型盤(pán)就必須以其個(gè)性化和特色需求也在市場(chǎng)占據一席之地。在未來(lái)的發(fā)展過(guò)程中，將進(jìn)一步追求境界（如歷史、人文、文化等）追求近距離（如與商務(wù)區、高效、車(chē)站等接近）追求潔凈（對光線(xiàn)、綠化、天然氣配備等）追求寧靜（密度低、生態(tài)景觀(guān)臺等）等等，不僅對配套設施的需求提高，而且對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的品牌高要求不僅對設計有相應要求，可能還會(huì )對社區居民的生活群和社交卷具有相應要求不僅對樓盤(pán)的品牌有要求，可能對設計和制造過(guò)程中的環(huán)節比較關(guān)注。在市場(chǎng)競爭形勢進(jìn)一步白熱化的情況下，如何進(jìn)一步挖掘自身樓盤(pán)的附加價(jià)值，穩定價(jià)格、吸引客源？如何根據目標消費群的理性購買(mǎi)需求，進(jìn)一步深化自身樓盤(pán)的優(yōu)點(diǎn)，使目標消費群產(chǎn)生物有所值的感覺(jué)？如何繼續建立自己獨特的品牌個(gè)性，突破強勁對手的包圍，在市場(chǎng)上繼續掀起一股新的旋風(fēng)？如何適應個(gè)人置業(yè)時(shí)代的新趨勢？這些都迫使開(kāi)發(fā)商需要進(jìn)行系統的全程營(yíng)銷(xiāo)策劃。
二、房地產(chǎn)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃
一是策劃為先。
在整個(gè)項目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，從思維上應該策劃在先，包括項目認證、風(fēng)險評估、資金渠道、市場(chǎng)定位、規劃設計、施工招標、工程管理、材料選擇、形象包裝、開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、廣告宣傳、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系統策劃，策劃是建立在相應的市場(chǎng)調查的基礎上，調查既可以是一手的資料，也可是二手的，如包括政府統計口徑、銀行統計口徑、統計局、商業(yè)局、房管局、國土局、稅務(wù)局等部門(mén)的統計年鑒，了解和分析市場(chǎng)購買(mǎi)力及消費趨勢等等。根據不同的環(huán)節有針對性的展開(kāi)調查，如圍繞消費者的生活形態(tài)，圍繞區域的樓盤(pán)情況，圍繞促銷(xiāo)策略等等。
二是創(chuàng )新為贏(yíng)。
在整個(gè)策劃過(guò)程中均應該進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)策劃創(chuàng )新，包括建筑形態(tài)、布局規劃、戶(hù)型設計、整合營(yíng)銷(xiāo)、廣告宣傳、公關(guān)活動(dòng)、物業(yè)管理、融資方式等等，如在支付方式上，與金融有效結合在價(jià)格制定上，有效利用消費者的心理在宣傳和定位上，利用消費者好奇、虛偽等心理。如關(guān)注小孩教育、與名人做鄰居、零首付、組合銷(xiāo)售、在促銷(xiāo)上合家歡禮品組合：丈夫贈送健身禮券、妻子贈送美容禮券、兒女贈送少年宮課程一門(mén)、老人贈送全面身體檢查一次等等。同時(shí)要全程為握，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全程策劃，每個(gè)環(huán)節、每道工序、每個(gè)細節都相當重要。如市場(chǎng)調研、市場(chǎng)分析、市場(chǎng)定位、市場(chǎng)形象、市場(chǎng)促銷(xiāo)。
三是塑造差異。
差異化能夠創(chuàng )造競爭優(yōu)勢，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中，應在不同層面塑造差異，如建筑風(fēng)格、外立面、風(fēng)系設計、光系設計、戶(hù)型設計、布局空間設計、功能設計、智能化設計、逃生設計等等。在差異的塑造過(guò)程中，應在價(jià)值提升、吸引眼球、新穎性和成本方面權衡考慮，因為企業(yè)的目的是營(yíng)利為本。
四是整合營(yíng)銷(xiāo)。
一方面房地產(chǎn)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)或經(jīng)營(yíng)中要體現人性化意識，關(guān)注企業(yè)形象、項目形象、員工形象、產(chǎn)品用料、營(yíng)銷(xiāo)方式等等，另一方面要善于整合，在定價(jià)方式、開(kāi)盤(pán)起價(jià)、價(jià)格策略、付款方式、營(yíng)銷(xiāo)主題、廣告創(chuàng )意、投放媒體、投放時(shí)間、媒體選擇、賣(mài)點(diǎn)營(yíng)造、物管承諾等方面都應該組合和整合。如引進(jìn)組合家電、組合廚房社區綜合配套，整合內外部資源等等。在傳播方面，從炒地段到炒升值潛力，從炒概念到炒設計和戶(hù)型從軟文到單葉，從電視廣告到車(chē)體、廣播和戶(hù)外廣告等，在生活方式、生活品味等方面區塑造創(chuàng )意點(diǎn)。在品牌定位方面，根據消費形態(tài)和樓盤(pán)實(shí)際情況，尋找相應的目標消費群體，同時(shí)要善于培育樓盤(pán)的子品牌。當然，對于房地產(chǎn)銷(xiāo)售力的實(shí)現，單純靠品牌概念的輸出無(wú)法達成，實(shí)在的產(chǎn)品和價(jià)格才是實(shí)現銷(xiāo)售力的關(guān)鍵所在，因此應輸出多元化的產(chǎn)品信息，提升樓盤(pán)的價(jià)值感，打動(dòng)更加理性的消費群，為產(chǎn)品注入一些新的元素，賦予產(chǎn)品更加新鮮的形象，從而保持品牌的新鮮感。
總之，未來(lái)的社區將更加在產(chǎn)品自身方面加以關(guān)注：如園林設計好，有較大的休閑活動(dòng)空間間隔合理、實(shí)用率高、采光好、空氣流通樓距較大，有開(kāi)敞的空間和視野完善的小區配套，物業(yè)管理好，最好是封閉式管理交通、購物方便，使房子成為有文化氣息的房子，成為有創(chuàng )造力的房子。在營(yíng)銷(xiāo)傳播上：抓住目標消費者的心態(tài)，務(wù)求直指人心，在銷(xiāo)售策略、廣告策略投其所好，促成他們購買(mǎi)，同時(shí)根據目標消費群的特性，配合產(chǎn)品的特點(diǎn)，使廣告投入針對性更強更直接。一方面是組合利用軟文、公關(guān)和不同形式的廣告，在設計和投放過(guò)程中創(chuàng )新，另一方面是有效把握目標消費群體的消費心理和行為，關(guān)注其消費形態(tài)，從而有針對性地開(kāi)展相應地傳播和促銷(xiāo)活動(dòng)。
商業(yè)策劃書(shū)最新4
一、市調分類(lèi)
商業(yè)地產(chǎn)策劃和前期市場(chǎng)調查，按不同目標、任務(wù)、規模、方式，可分為以下幾類(lèi)：
1、按工作任務(wù)分：基礎普查、專(zhuān)題研究調查、項目定位調查
2、按工作規模分：全地段全面考察、典型代表調查、個(gè)案深入調查
3、按操作方法分：實(shí)地考察調查、問(wèn)卷調查、訪(fǎng)談?wù){查
4、按考察形式分：系統分工考察、集中快速考察、自由漫游考察
二、市調準備
無(wú)論做哪類(lèi)市場(chǎng)調研，都應有充分準備，才能有的放矢，提高效率，防止遺漏。
準備工作一般有：
1、明確任務(wù)——明確市調的目的、性質(zhì)、內容、范圍、形式、時(shí)間、質(zhì)量等要求；
2、團隊分工——明確團隊（工作小姐）人員組成、任務(wù)分工及協(xié)作關(guān)系；
3、工作計劃——Why、What、Where、When、Who、How、Money（5wlhlm）；
4、資料預熱——有關(guān)調查城市區位（商圈、項目的書(shū)刊、報紙、網(wǎng)站等公開(kāi)信息與內部資料；
5、配齊工具——準備好考察表格、問(wèn)卷、訪(fǎng)談提綱、公司資料、數碼相機、攝像槍等；
6、考察線(xiàn)路——前往考察區域對象的交通工具、入口、行走方向、重要節點(diǎn)、出口等的預計、判斷及分工協(xié)作安排；
7、時(shí)間安排——市調時(shí)段的安排（平日、周末、節假日、白天、夜晚），考察時(shí)間長(cháng)短的估算，考察項目、地段的時(shí)序安排等。
三、基本概念理解與應用
在市調和商業(yè)地產(chǎn)策劃中常用到如下基本術(shù)語(yǔ)、名詞、需要有共同的界定：
1、區位、板塊、商圈、商業(yè)中心、地段、節點(diǎn)、地標
這是一組地理學(xué)、規劃學(xué)、商業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)常用的互相聯(lián)系的概念。
區位——帶綜合性的規劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟、政治、社會(huì )活動(dòng)所占據的場(chǎng)所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。
板塊——住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)常用的詞語(yǔ)，一般指住宅小區相對集中開(kāi)發(fā)的城市區域，沿交通干線(xiàn)居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業(yè)大道板塊等。
商圈——零售學(xué)用語(yǔ)，現商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢圈，指在一定時(shí)間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50—80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15—25%顧客的'范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5—25%顧客的范圍）。
顯然，“商圈”現有兩種用法，一是正式的零售界用法，著(zhù)重指吸納的目標顧客分布空間范圍，另一是現流行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和媒體借用后產(chǎn)生歧意的用法，著(zhù)重指商家聚集的區域、地段。我們使用時(shí)，若有必要，應指明商圈的準確涵義。
商業(yè)中心——規劃學(xué)用語(yǔ)，與商業(yè)功能區同義，與通俗的“商圈”稱(chēng)法接近，一般分市級、區級、社區、鄰里四級。
地段——傳統商業(yè)中心的商戶(hù)以街道、馬路、干道兩側分布為主，因此商圈、商業(yè)中心再可細分為某一地段，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也常用此術(shù)語(yǔ)。
節點(diǎn)——規劃學(xué)用語(yǔ)，指觀(guān)察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。商業(yè)地段（步行街）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著(zhù)名地標式建筑作為節點(diǎn)。
地標——與節點(diǎn)構成城市空間或商業(yè)中心另一類(lèi)參照點(diǎn)，觀(guān)察者一般不能進(jìn)入內部，僅具外在主觀(guān)、仰視、眺望的視覺(jué)必性，如超高層公共建筑、鐘樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
應用：
�、偕鲜龈拍畛Ｓ�，應熟練掌握與區分，清晰界定市調范圍；
�、谏鲜龈拍畹目臻g范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應根據特定任務(wù)選擇市調區域。
�、鄢鰰�(shū)面正式報告，應使用準確、學(xué)術(shù)性用語(yǔ)。
2、業(yè)態(tài)、業(yè)種
零售商業(yè)用語(yǔ)，現對零售消費的各類(lèi)商戶(hù)也使用此術(shù)語(yǔ)。
業(yè)態(tài)——指細分市場(chǎng)面向某類(lèi)目標顧客購買(mǎi)水平與習慣的商店營(yíng)業(yè)形態(tài)，特征是“怎么變”。目前中國有10多種零售業(yè)態(tài)，日本20多種，美國40多種。
業(yè)種——指面向顧客某類(lèi)用途的商店營(yíng)業(yè)種類(lèi)，特征是“賣(mài)什么”。目前國內零售消費市場(chǎng)可細分上百個(gè)業(yè)種，國外發(fā)達國家更多，難以勝數。
應用：
�、俨邉澤虡I(yè)地產(chǎn)，必須熟悉業(yè)態(tài)業(yè)種分類(lèi)及其特征、典型商戶(hù)等基本功；
�、谑姓{必須分業(yè)態(tài)業(yè)種進(jìn)行表格、問(wèn)卷、訪(fǎng)談設計，查清所需類(lèi)別基本狀況進(jìn)行比較分析；
�、蹅鹘y和新興業(yè)種，也逐漸采用不同業(yè)態(tài)模式經(jīng)營(yíng)，如：建材、IT、文儀、藥品、圖書(shū)等業(yè)種；
�、芰闶凵虡I(yè)外的業(yè)種，也流行采用零售業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)模式，如：美食街、自助式咖啡店、量販式KTV、旅行社超市等。
四、市調內容和考察次序
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展（定位）策劃，最常見(jiàn)的市調是基礎普查、全地段重點(diǎn)考察，其次是專(zhuān)項調查（分商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種、物業(yè)類(lèi)別），再次是定點(diǎn)考察（類(lèi)似項目、競爭項目、新興與特色項目），前者一般會(huì )覆蓋后兩者，因此主要以前者為例。
市調有兩個(gè)前提，一是實(shí)地考察前應對區位的功能有所判別，是商務(wù)區，還是商業(yè)居住混合區，或是商業(yè)功能區，后者再分市、區、社區、鄰里四級商業(yè)區，實(shí)考主要是印證和具體細節了解；二是事先掌握區位、板塊、商圈內的面、線(xiàn)、點(diǎn)關(guān)系，面是板塊、商圈（區位比面要大些），線(xiàn)是地段、路街沿線(xiàn)，點(diǎn)是重要、大型商家和節點(diǎn)。
商圈的基本功能、定位、檔次、氣氛、交通、客流量等，主要通過(guò)“面”觀(guān)察。
商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過(guò)“線(xiàn)”觀(guān)察。
購物中心、大賣(mài)場(chǎng)、特色店、新開(kāi)店、大型飲食、娛樂(lè )、休閑廣場(chǎng)等，通過(guò)“點(diǎn)”觀(guān)察。
調查過(guò)程及內容，按當時(shí)的要求分工細定，但調查結果均要反映下述內容：
�、偕倘Ψ秶�，業(yè)態(tài)業(yè)種構成、大致比例關(guān)系、商戶(hù)總量、商品種類(lèi)、品質(zhì)、產(chǎn)地、品牌，重點(diǎn)商戶(hù)經(jīng)營(yíng)概貌；
�、谏虡I(yè)競爭趨勢（同質(zhì)或互補、同檔或錯位、過(guò)量或缺少、主要競爭手段）；
�、劭土髁�、購物消費者特征（年齡、性別、職業(yè)、來(lái)源、目的）、消費欲望與消費水平（瞬間顧客密度、收銀臺排隊人長(cháng)度、結伙人數、客單價(jià)、提袋率、關(guān)聯(lián)消費寬度、可停留時(shí)間）；
�、苈方謼l數、長(cháng)度、寬度、建筑層數、風(fēng)格、新舊度，代表性商鋪門(mén)面寬度、進(jìn)深、凈空，建筑外立面廣告牌、霓紅燈、街燈、路面用材、綠化、小品等裝飾度，主要節點(diǎn)的功能構成、空間間距，路街步行、購物、休閑的舒適度、安全度、趣味性；
�、萁煌ǜ傻兰俺鋈肟�，消費者基本交通工具，公交線(xiàn)及快速交通線(xiàn)對外連接區域，停車(chē)場(chǎng)數量、泊位及其可觀(guān)性、便利性，機動(dòng)車(chē)輛秩序及對行人的干擾性；
�、奚倘葘�(xiě)字樓、酒店、娛樂(lè )、醫院、文教、公園、景點(diǎn)、政府機關(guān)、重點(diǎn)住宅樓群等相關(guān)機構數量、檔次、服務(wù)對象、經(jīng)營(yíng)狀況與購物消費場(chǎng)所的關(guān)聯(lián)度；
�、呱倘ι逃梦飿I(yè)供求與租售概況（單價(jià)水平及走勢、租售比例、付款方式、空置率等）；
�、嘣诮�、擬建大型商用物業(yè)個(gè)案，城建規劃重點(diǎn)，街區改造和重點(diǎn)扶持對象，政府管治水平等。
五、市調方式方法
目前階段，我們主要采用簡(jiǎn)便、實(shí)用的方式方法：
1、實(shí)地觀(guān)察法
通過(guò)目測、拍攝、筆記、攀談、購物、消費體驗方式掌握商圈基本概貌。有必要時(shí)，需不同時(shí)段反復觀(guān)察、體驗才有意義。
2、訪(fǎng)談法
通過(guò)個(gè)別面談、小組座談，較深入了解本地零售經(jīng)營(yíng)從業(yè)人員、物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商、商圈內服務(wù)從業(yè)人員、政府主管部門(mén)人員、當地居民與家庭、異地居民與家庭成員對商圈的認識和傾向。
3、問(wèn)卷法
通過(guò)街頭欄截式問(wèn)卷填寫(xiě)、電話(huà)問(wèn)卷填寫(xiě)、訪(fǎng)談問(wèn)卷填寫(xiě)、問(wèn)卷置留填寫(xiě)等進(jìn)行調查統計及分析。
4、參展法
參加行業(yè)會(huì )展、企業(yè)營(yíng)銷(xiāo)展示會(huì )，主題研討會(huì )、大型樓盤(pán)、商號開(kāi)盤(pán)、開(kāi)業(yè)儀式等活動(dòng)，集中了解參會(huì )參展商戶(hù)近況、動(dòng)向、收集營(yíng)銷(xiāo)推廣材料及區域市場(chǎng)信息。
商業(yè)策劃書(shū)最新5
在商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)展日益成熟的的今天，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃在商業(yè)地產(chǎn)的銷(xiāo)售與招商過(guò)程中越來(lái)越重要，商鋪要想賣(mài)得好，前期的營(yíng)銷(xiāo)策劃必不可少，而且必須做到位。
××商業(yè)城項目是××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的精品物業(yè)，將成為××市北區的新型休閑地產(chǎn)商業(yè)的經(jīng)典作品。
××商業(yè)城座落于××市城區北部的××廣場(chǎng)旁，是××地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的新建項目。本項目占地7000平方米，根據目前的建筑設計建議方案，項目由三層裙樓（含負一層）和兩棟塔樓（分別高四層）組成，總建筑面積約為15000余平方米，地下車(chē)庫及設備用房建筑面積為1500多平方米，商業(yè)裙樓建筑面積約8500平方米，塔樓建筑面積約6500余平方米。項目總投資約1800萬(wàn)元。
經(jīng)過(guò)前期的市場(chǎng)調研分析，本項目初步確定為現代化、多功能的休閑購物商城。根據這個(gè)初步設想，結合目前項目現狀，本營(yíng)銷(xiāo)企業(yè)方案對本項目做了比較系統的市場(chǎng)定位及營(yíng)銷(xiāo)可操作性分析，從營(yíng)銷(xiāo)策劃的角度出發(fā)，對項目的整體形象包裝、營(yíng)銷(xiāo)組織運行、市場(chǎng)推廣、廣告策略安排、銷(xiāo)售促進(jìn)等方面都做了全局性和可操作性的論述。
一、項目營(yíng)銷(xiāo)總體策略
營(yíng)銷(xiāo)總體策略是仔細分析、科學(xué)劃分并準確切入目標市場(chǎng)，通過(guò)全方位地運用營(yíng)銷(xiāo)策略，最大限度提升項目的.附加價(jià)值，獲取項目的最大利潤，并全面樹(shù)立和提升企業(yè)形象及項目形象。概括本項目的營(yíng)銷(xiāo)總體策略，可以簡(jiǎn)述為“五個(gè)一”，即樹(shù)立一個(gè)新銳概念、倡導一個(gè)財富理念、提煉一個(gè)鮮明主題、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
二、項目營(yíng)銷(xiāo)目標方針
根據本項目“五個(gè)一”的總體營(yíng)銷(xiāo)策略，擬訂本項目的營(yíng)銷(xiāo)目標方針如下，作為本項目營(yíng)銷(xiāo)工作綱領(lǐng)的完善和充實(shí)。
1、樹(shù)立一個(gè)新銳概念：休閑式購物商業(yè)。
2、倡導一個(gè)財富理念：創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物、穩定性回報。
3、提煉一個(gè)鮮明主題：產(chǎn)權式商鋪、休閑式商業(yè)。
4、啟動(dòng)一個(gè)前衛市場(chǎng)：崇尚“創(chuàng )投性商業(yè)、休閑式購物”，摒棄傳統商業(yè)的純購物環(huán)境壓抑與約束，主要面向年輕新銳、有自己個(gè)性的消費群體，讓其體驗到休閑模式的商業(yè)環(huán)境，購物主題明確。
5、醞釀一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴：本項目將傳統商業(yè)行為上升為現代全新的休閑商業(yè)，力爭推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的全新變革，避開(kāi)傳統商業(yè)的競爭，在一個(gè)全新市場(chǎng)里掀起一場(chǎng)熱銷(xiāo)風(fēng)暴。
三、銷(xiāo)售目標及目標分解
1、銷(xiāo)售（招商）目標
2、銷(xiāo)售目標分解
四、營(yíng)銷(xiāo)階段計劃
根據項目的定位及施工進(jìn)度計劃，將營(yíng)銷(xiāo)工作分為四個(gè)階段，各階段工作重點(diǎn)如表8—5所示。
五、項目銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格
為了更好地在后續營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中充分體現總體營(yíng)銷(xiāo)策略和達成目標方針的實(shí)現，綜合項目要素資源和營(yíng)銷(xiāo)推廣傳播要素，結合項目定位，確定以下銷(xiāo)售時(shí)機及價(jià)格。
�。ㄒ唬╉椖咳胧袝r(shí)機及姿態(tài)
1、入市時(shí)機：根據規劃與工程進(jìn)度以及營(yíng)銷(xiāo)準備，在20xx年5月份房交會(huì )期間開(kāi)盤(pán)（或20xx年9月），可以抓住20xx年春季房交會(huì )、五一國際勞動(dòng)節等機會(huì )掀起第一個(gè)啟動(dòng)高潮；在國慶節、20xx年秋季房交會(huì )、元旦等重要時(shí)期掀起新的銷(xiāo)售高潮。
2、入市姿態(tài)：以全市乃至西北地區“財富地產(chǎn)、休閑購物”形象登場(chǎng)，開(kāi)創(chuàng )全新休閑商業(yè)投資經(jīng)營(yíng)理念。
�。ǘ﹥r(jià)格定位及價(jià)格策略
1、價(jià)格定位的原則：采用比價(jià)法和綜合平衡法。
2、價(jià)格定位：整個(gè)商業(yè)項目的銷(xiāo)售均價(jià)為3580元/平方米，其中起價(jià)為3328元/平方米，最高價(jià)為4000元/平方米。
3、價(jià)格策略：采取“低開(kāi)高走”型平價(jià)策略，開(kāi)盤(pán)后半年作為第一階段的價(jià)格調整（略升），均價(jià)為3380元/m2，尾盤(pán)銷(xiāo)售變相略降。
六、宣傳策略及媒介組合
�。ㄒ唬┬麄鞑呗灾黝}
1、個(gè)性特色：“××商業(yè)城財富地產(chǎn)投資商業(yè)”是我市首家也是唯一一家將商業(yè)開(kāi)發(fā)從“建造建筑產(chǎn)品”上升到“營(yíng)造全新休閑購物方式”，倡導“投資財富地產(chǎn)、獲取穩定回報”的投資理念。
2、區位交通：本項目地處××廣場(chǎng)旁，地段絕佳，高尚居住區地標建筑，交通便捷，是北部區域首選的理想商業(yè)地產(chǎn)投資環(huán)境。
3、增值潛力：處于政府規劃重點(diǎn)發(fā)展區域的核心區域，發(fā)展前景好，購置成本低，升值潛力大，是投資置業(yè)的首選。
�。ǘ┬麄髅浇榻M合
1、開(kāi)盤(pán)前期：主要以軟性新聞及廣告進(jìn)行全新“財富投資，穩定回報”理念的深度挖掘，媒體主要以報紙為主，電視為輔。
2、開(kāi)盤(pán)后的強勢推廣期：即項目營(yíng)銷(xiāo)推廣的重要時(shí)期，宣傳媒介以“報紙、電視、戶(hù)外廣告牌三位一體”為主，配以相關(guān)雜志、直郵廣告等形式。
3、開(kāi)盤(pán)后的形象展示期：為了展示形象，以軟性深入挖掘為主，媒介選擇主要是電視和報紙，重點(diǎn)輔以論壇公關(guān)、促銷(xiāo)活動(dòng)、項目招商說(shuō)明會(huì )等形式。
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