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李耘玩轉“金融”：從1億到15億的發(fā)跡故事
低廉的地塊項目以及金融界的大力支持，是支撐某些開(kāi)發(fā)商一夜暴富的兩條“腿”
李耘是河北一家建筑工程公司的老板，5年前，帶著(zhù)多年來(lái)在建筑市場(chǎng)上的“積蓄”約9000多萬(wàn)元只身闖蕩京城樓市，借助建筑與房地產(chǎn)業(yè)解不開(kāi)的淵源，很快地，李耘通過(guò)朋友介紹，接觸到了他在北京的一個(gè)房地產(chǎn)項目——位于朝陽(yáng)東區的一座商務(wù)爛尾樓。
爛尾樓咸魚(yú)翻生
盡管是爛尾樓，李耘坦陳，當時(shí)還是抱著(zhù)極大的信心，5年前的今天，房地產(chǎn)仍然處于低谷，從1997年亞洲金融風(fēng)暴到國內一系列針對房地產(chǎn)投資熱潮的宏觀(guān)調控，市場(chǎng)在風(fēng)暴洗禮過(guò)后，大批房地產(chǎn)項目因為失去了金融的支持而倒下，而經(jīng)歷了1994、1995年房地產(chǎn)高潮的李耘認定，未來(lái)房地產(chǎn)作為經(jīng)濟發(fā)展和生活資料一個(gè)支持的必須基礎，必將再度迎來(lái)新的機遇。
“當時(shí)給我的感覺(jué)是市場(chǎng)非常低迷，而且大家都看不清前景，但結合以往做建筑項目的經(jīng)驗，當時(shí)一些房地產(chǎn)項目的價(jià)格已經(jīng)非常低了，相比前幾年，這些項目都是在虧本甩賣(mài)，有的甚至低于成本價(jià)很多。”看準了市場(chǎng)機遇的李耘隨后斥資6000萬(wàn)元收購了這個(gè)主體已經(jīng)結構封頂的爛尾樓項目，并利用剩余的錢(qián)和少量銀行貸款完成了項目后期包裝。
幸運的是，市場(chǎng)走勢很快印證了李耘的判斷。2001年開(kāi)始，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始復蘇，住宅需求開(kāi)始放大，隨著(zhù)經(jīng)濟發(fā)展的需要以及東區寫(xiě)字樓市場(chǎng)的火暴，商務(wù)寫(xiě)字樓的需求也同時(shí)擴大，李耘的商務(wù)樓逐步迎來(lái)了預期中的火暴。
到2002年中，除了留作自用的少量單元外，3萬(wàn)多平方米的商務(wù)寫(xiě)字樓基本售罄，收益也從當時(shí)近1億元資金投入，到近3億元收入，凈賺了2億多元，利潤率高達200%。而賺得缽滿(mǎn)罐滿(mǎn)的李耘似乎并不滿(mǎn)足，“現在來(lái)看，當時(shí)的價(jià)格有點(diǎn)偏低，如果捂到現在，肯定又是一個(gè)好價(jià)錢(qián)。”好在李耘用他在房地產(chǎn)項目上第一次賺到的錢(qián)迅速擴大投資，2002年末，西區高檔住宅項目和北郊一塊土地上的別墅項目幾乎同時(shí)開(kāi)工了。
事實(shí)上，在今天看來(lái)，當時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格確實(shí)低到?jīng)]有風(fēng)險可言，李耘介紹說(shuō)，不少出現資金鏈問(wèn)題的項目都是以大幅低于前期投入成本的價(jià)格出讓?zhuān)墙?jīng)濟不再發(fā)展，否則房地產(chǎn)一定會(huì )實(shí)現價(jià)值的合理回歸，而現在不少活躍在京城地產(chǎn)的一線(xiàn)開(kāi)發(fā)商都是選擇在那個(gè)時(shí)機進(jìn)入，那個(gè)利潤最大化的時(shí)代已經(jīng)一去難返。
網(wǎng)絡(luò )銷(xiāo)售三大騙招固定利率房貸遇冷
經(jīng)歷了2004年較大幅度的拉升，李耘的擴張仍在加速，除了以前項目的二、三期外，李耘的新建項目又增加了兩個(gè)，去除今年宏觀(guān)調控對銷(xiāo)售帶來(lái)的影響外，李耘旗下項目總資產(chǎn)接近15億元。
李耘認為，當時(shí)一些以數千萬(wàn)元的資本起家，尋找到一個(gè)合適的項目，或者一幅地塊，賺3倍的利潤甚至更多并非一件難事，隨著(zhù)房地產(chǎn)大環(huán)境的回暖，數年來(lái)的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，積累了開(kāi)發(fā)經(jīng)驗和人脈資源的地產(chǎn)商迅速膨脹，從兩三千萬(wàn)元的資金啟動(dòng)到數十億的房地產(chǎn)投資規模的案例并不鮮見(jiàn)，似乎也不再是神話(huà)。
容積率瞞天過(guò)海
作為房地產(chǎn)業(yè)的直接受益者，李耘坦言，有自己的運氣，時(shí)機來(lái)了自己也正好有投入資金，但更重要的是房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)所決定，行業(yè)起步晚，市場(chǎng)潛力大，注定了當時(shí)的利潤是非常高的，而就房地產(chǎn)運作的各個(gè)環(huán)節，都是可以增大最終效益的保證，這也是與其他行業(yè)的最大差別，利用容積率、營(yíng)銷(xiāo)技巧等都是實(shí)現贏(yíng)利的手段。
李耘沒(méi)有對自己樓盤(pán)的容積率作出評價(jià)，但李耘坦然表示，利用容積率來(lái)實(shí)現利潤最大化，是每個(gè)房地產(chǎn)操盤(pán)項目公開(kāi)的秘密。調高容積率已成為壓縮樓盤(pán)成本的重要砝碼，目前北京城區住宅項目容積率一般不超過(guò)2，而在實(shí)際運作中大部分開(kāi)發(fā)商最終開(kāi)發(fā)建設面積要超過(guò)項目約定，開(kāi)發(fā)面積越多，成本則相應降低，在售價(jià)不變的情況下，利潤率自然飆升。
在更改容積率中，一方面是通過(guò)更改規劃來(lái)修改容積率，而也有不少開(kāi)發(fā)商寧可超面積吃巨額罰單，私自增加容積率。一位業(yè)內人士私下告訴記者，目前相關(guān)部門(mén)對于超出部分采取罰款的辦法，因為無(wú)法讓開(kāi)發(fā)商拆除多余部分面積，即使是暫不驗收，最終開(kāi)發(fā)商仍是能夠通過(guò)各種方法讓項目過(guò)關(guān)，可見(jiàn)其間的利潤可觀(guān)程度。
玩轉“金融”蹺蹺板
低廉的地塊項目以及金融界的大力支持，是某些開(kāi)發(fā)商一夜暴富的兩條“腿”。利用銀行貸款就可以使少量資金撬動(dòng)大項目，金融界對于房地產(chǎn)的支持，或者說(shuō)對于一夜暴富的房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，是最根本的內在要素。
對此，房地產(chǎn)業(yè)挾持了銀行、挾持了中國經(jīng)濟的說(shuō)法得到很多人的認同，房地產(chǎn)金融專(zhuān)家洪曦認為，中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險猶存，基于國內融資渠道較為單一，房地產(chǎn)商對于銀行信貸的輸血機制依賴(lài)仍然很大，盡管銀行信貸門(mén)檻提高，對項目信貸要求四證齊全，房地產(chǎn)信托辦法亦日趨完善，然而房地產(chǎn)過(guò)分倚重金融的現狀并未得到改善。
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