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開(kāi)征物業(yè)稅對房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著(zhù)什么?
5月25日，中國政府網(wǎng)公布《國務(wù)院批轉發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見(jiàn)的通知》，通知中再次提出要深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅。受此消息影響，5月26日Ａ股市場(chǎng)地產(chǎn)股開(kāi)盤(pán)時(shí)普遍走跌，研究開(kāi)征物業(yè)稅成為當日一大“利空”。
研究開(kāi)征物業(yè)稅并非第一次提出，此次通知中再次強調顯示出國家對于開(kāi)征物業(yè)稅調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的決心。對于正處于低谷中的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，從理論逐漸走向實(shí)踐的物業(yè)稅對中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟意味著(zhù)什么？
有利于穩定房?jì)r(jià)
全國政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團董事局主席許佳印在今年兩會(huì )時(shí)曾披露目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節征收的各類(lèi)稅費高達100多項，其成本加起來(lái)占到房?jì)r(jià)的三分之一以上，而這些成本最終多轉移到購房者的身上。
目前，我國調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收手段主要集中于住房交易環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅。對房地產(chǎn)交易環(huán)節征收重稅，雖然起到了加大住房投機成本、抑制投機需求的作用，但在供求緊張的市場(chǎng)環(huán)境下，這些稅收成本最終多是轉嫁到購房者身上。
國家信息中心在其發(fā)布的經(jīng)濟形勢預測分析報告中指出，較高的交易稅和零持有稅使得一部分居民保有住房的意愿增強，也限制了存量房地產(chǎn)的正常流轉，更加劇了住房供應矛盾。從國外的經(jīng)驗看，目前的稅收調節只能作為一種權宜之計，房地產(chǎn)稅收調節應該以物業(yè)稅等保有階段的稅種為主。物業(yè)稅不僅有利于打擊房地產(chǎn)投機、穩定房?jì)r(jià)，而且有助于改善地方稅收結構、推動(dòng)城市可持續發(fā)展。 M4N云南納稅人網(wǎng)
國家信息中心預測部的專(zhuān)家指出，由于我國現行房產(chǎn)稅制度對居民自有房產(chǎn)不征收房產(chǎn)稅，投機者“囤積”房地產(chǎn)的機會(huì )成本較低，投機性需求旺盛，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮。對于投機者來(lái)說(shuō)，開(kāi)征物業(yè)稅將是信心和預期的打擊，通過(guò)提高房地產(chǎn)的保有成本，加大了“囤積”房地產(chǎn)的風(fēng)險，可以達到抑制房地產(chǎn)投機的目的。
同時(shí)，較高的保有稅率可以避免業(yè)主空置或低效率使用房產(chǎn)，以盤(pán)活現有房產(chǎn)存量，刺激存量房的流動(dòng)，促進(jìn)二級市場(chǎng)的發(fā)展，從而更好地實(shí)現住房“經(jīng)濟適用房——二手房——商品房”的梯級消費，滿(mǎn)足不同收入階層家庭的住房消費。
開(kāi)征物業(yè)稅利大于弊
年初，中國購房團高調赴美，在周游了北美大陸后空手而歸，雖然美國房?jì)r(jià)已經(jīng)跌落至歷史低點(diǎn)，但高額的物業(yè)稅卻成為擋在購房團面前的大山。在美國，擁有房產(chǎn)后每年都必須交不動(dòng)產(chǎn)稅給州政府。各州稅率有所不同，幅度在房產(chǎn)價(jià)值的1%到2%之間，有的甚至可以達到3%。這意味著(zhù)你花100萬(wàn)美元買(mǎi)房子，每年就必須支付3萬(wàn)美元的物業(yè)稅給政府，再加上其他的必要稅收，在美國“養”房子比買(mǎi)房子更加昂貴。
和美國一樣，在加拿大，政府對100%的物業(yè)征稅。對擁有二套住宅的人還以高稅率征收，對自居、退伍軍人、老人、殘疾人等有優(yōu)惠。在法國，政府采用土地年度稅的形式征收不動(dòng)產(chǎn)稅。在荷蘭，地方政府和中央政府課征的財產(chǎn)稅，主要課稅對象是房屋。在新西蘭和澳大利亞，不動(dòng)產(chǎn)稅則是政府根據房屋的占地面積和每年進(jìn)行評估的房屋價(jià)值按0.3%到1%征收。
其實(shí)物業(yè)稅在國外不少?lài)以缫验_(kāi)始執行，不同國家的征稅方式雖不大相同，但稅收收入基本都是當地政府財政收入、公共支出的主要來(lái)源，并且是遏制房地產(chǎn)投機、合理配置房地產(chǎn)資源的主要手段。
雖然物業(yè)稅在國外已有不少成功的經(jīng)驗，但仍有人擔心物業(yè)稅的征收會(huì )對中國的購房者和房地產(chǎn)業(yè)會(huì )造成負面的影響。
在不久前舉行的“2009年中國房地產(chǎn)高峰論壇”上，中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)朱中一就建議開(kāi)征房地產(chǎn)持有稅以盤(pán)活目前的住房存量。消息一經(jīng)發(fā)布就引發(fā)了各方的普遍議論，很多人認為，雖然從長(cháng)遠來(lái)看物業(yè)稅是有效的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控手段，但其直接效應卻是增加了房產(chǎn)持有者的保有成本，增加了普通消費者的住房成本。也有人認為，對于發(fā)展尚不成熟的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，過(guò)度抑制投資需求對房地產(chǎn)的長(cháng)遠發(fā)展不利。
對此，易居中國房地產(chǎn)研究院綜合部部長(cháng)楊紅旭表示，開(kāi)征物業(yè)稅關(guān)鍵是稅基和稅率分類(lèi)的確定問(wèn)題。只要根據擁有房產(chǎn)的質(zhì)量、檔次、套數相應的確定稅基和稅率，只有一套普通住宅的家庭就不需要擔心。
北京中原房地產(chǎn)經(jīng)濟有限公司總經(jīng)理李文杰介紹說(shuō)，我國香港地區的物業(yè)稅征收標準基本上相當于當地一個(gè)月或者半個(gè)月的房租，對于買(mǎi)方人而言，如果將房產(chǎn)出租，那么物業(yè)稅的負擔并不算大。 尚需更加充分的準備
雖然在國外物業(yè)稅的征收十分普遍，但其具體的操作方式卻不能直接移植和復制。社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞指出，國外的物業(yè)稅是基于產(chǎn)權私有基礎上的財產(chǎn)持有稅，而在我國，土地屬于國家，轉讓的只是使用權。
牛鳳瑞指出，在我國買(mǎi)房人在買(mǎi)房的時(shí)候，實(shí)際上已經(jīng)向政府一次性交納了70年的土地出讓金，是一次性交付而且已經(jīng)交訖，這些錢(qián)已經(jīng)納入財政進(jìn)行公共建設，從某種意義上講這與物業(yè)稅的征收其實(shí)是具有相通性的。因此如果開(kāi)征物業(yè)稅，必須考慮政策的銜接性，對于已經(jīng)買(mǎi)房交納了70年土地出讓金的房主業(yè)主，他們是否需要在70年之后再交納，或者如何核定他們目前應該交納的物業(yè)稅也是需要明確的地方，這中間仍需要深入的研究。
除此之外，牛鳳瑞還表示，從目前國家房地產(chǎn)改革的現狀來(lái)看，要全面開(kāi)征物業(yè)稅仍存在三個(gè)主要的障礙：一是民眾的認識和接受程度；二是相關(guān)法律法規的完善程度；三是具體開(kāi)征稅的技術(shù)支持和保障，比如是否具備相應的產(chǎn)權認定、評估能力等等。目前專(zhuān)業(yè)的產(chǎn)權認定、財產(chǎn)評估機構在我國就十分缺乏。
楊紅旭認為土地出讓金由費改稅是大勢所趨，但由于具體操作是個(gè)非常復雜的過(guò)程，因此真到實(shí)施那天還需要一段相當長(cháng)的過(guò)程。開(kāi)征物業(yè)稅在全國范圍內肯定會(huì )經(jīng)歷一個(gè)先空轉再試點(diǎn)，然后再實(shí)轉的過(guò)程，目前仍處于空轉階段。因此雖然國務(wù)院發(fā)出通知，但其對當下房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響仍舊相當有限。
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