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房企創(chuàng )新融資方式：互聯(lián)網(wǎng)金融+類(lèi)資產(chǎn)證券化
有關(guān)房企創(chuàng )新融資方式，大家了解多少?下面是有關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融加類(lèi)資產(chǎn)證券化的房企創(chuàng )新融資方式知識，歡迎大家閱讀與了解。
作為資金密集型企業(yè)，房企傳統的融資渠道主要是銀行和信托，而隨著(zhù)這些渠道的收緊，站在“互聯(lián)網(wǎng)+”風(fēng)口上的房企開(kāi)始擁抱互聯(lián)網(wǎng)金融，紛紛推出創(chuàng )新融資方式。
近日，部分龍頭房企紛紛攜手互聯(lián)網(wǎng)金融公司，推出類(lèi)創(chuàng )新型的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。
2015年4月13日，綠地集團正式發(fā)布首款互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品---“綠地地產(chǎn)寶”，同時(shí)在螞蟻金服的招財寶和綠地金融全資子公司貴州省綠地金融資產(chǎn)交易所上掛牌發(fā)行。該產(chǎn)品以綠地集團位于江西南昌的棚戶(hù)區改造項目為基礎資產(chǎn)，發(fā)行總規模為2億元，約定年化收益率6.4%，產(chǎn)品期限為一年，由安邦財險提供保證保險、保障本金及收益的到期兌付。該產(chǎn)品在上市當日掛牌半小時(shí)內即告售罄。目前第二期產(chǎn)品亦在籌備，將在平安陸金所平臺發(fā)行。
6月7日，萬(wàn)達和快錢(qián)合作推出眾籌產(chǎn)品“穩賺1號”，投資門(mén)檻為1000元，期限為7年，預期租金年化收益率為6%，物業(yè)增值收益預期年化收益率為6%。“穩賺1號”一上市就被一搶而光，籌集的50億元資金正按計劃投向在建的5座萬(wàn)達廣場(chǎng)，創(chuàng )下了全球眾籌行業(yè)的全新紀錄。
7月15日，華遠地產(chǎn)與諾亞財富旗下的諾亞員工寶聯(lián)合發(fā)起為購房者量身定做的創(chuàng )新型房地產(chǎn)眾籌產(chǎn)品，投資者可以通過(guò)諾亞員工寶平臺購買(mǎi)華遠地產(chǎn)參與眾籌項目的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品，期限為半年，不僅可以獲得約6%的預期年化收益率，還可獲得8.8-9折的購房?jì)?yōu)惠。華遠地產(chǎn)在京的3個(gè)核心項目將參與此次眾籌活動(dòng)。
上述三家房企的一個(gè)共同點(diǎn)是借助于互聯(lián)網(wǎng)金融(包括P2P和眾籌等各種形式)實(shí)現不動(dòng)產(chǎn)的證券化�？梢钥吹�，一方面，互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品6%左右的收益率相較于銀行、信托等傳統金融機構的融資成本來(lái)說(shuō)并不算高，但資金到位的效率則要遠高于傳統融資渠道;另一方面，通過(guò)類(lèi)資產(chǎn)證券化的模式，有助于房企實(shí)現從“重資產(chǎn)”到“輕資產(chǎn)”的轉型。
此外，在互聯(lián)網(wǎng)平臺注冊和登錄的過(guò)程中，會(huì )產(chǎn)生海量的用戶(hù)數據，房企通過(guò)對各類(lèi)數據進(jìn)行抓取和分析，能夠精確定位，投放房源信息給有實(shí)在需求的買(mǎi)房人，實(shí)現有針對性的營(yíng)銷(xiāo)，這也是房企熱衷于互聯(lián)網(wǎng)金融的重要原因。
目前來(lái)看，熱衷于通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)金融創(chuàng )新融資方式的房企主要是有品牌資源的大型房企(可帶來(lái)信用背書(shū))，而且主要是之前旗下沒(méi)有設立地產(chǎn)基金的大型房企，類(lèi)似保利和金地這類(lèi)旗下有地產(chǎn)基金的房企在互聯(lián)網(wǎng)金融方面則尚未有大的動(dòng)作。
從基礎資產(chǎn)來(lái)看，上述幾家房企目前已經(jīng)推出的產(chǎn)品都是自有項目，但綠地已明確表示，未來(lái)綠地地產(chǎn)寶將不僅僅局限于綠地的自有項目，而是要為中小房企提供資金解決方案。綠地將建設互聯(lián)網(wǎng)房地產(chǎn)金融平臺(搭建自有線(xiàn)上分銷(xiāo)渠道，包括微信和APP)，通過(guò)產(chǎn)品設計、包裝，將社會(huì )閑散資金、機構資金與地產(chǎn)項目有效對接。綠地地產(chǎn)寶產(chǎn)品第一步目標是交易量達到100億元，成熟期規模突破500億元。
在經(jīng)營(yíng)上，通過(guò)搭建互聯(lián)網(wǎng)金融平臺，房企也可開(kāi)拓新的收入來(lái)源。以綠地地產(chǎn)寶為例，綠地香港會(huì )向融資方收取5~20‰的費用，作為平臺撮合收取的費用;而作為分銷(xiāo)渠道之一的阿里招財寶，則是向綠地香港收取1~2‰的費用。
房地產(chǎn)融資需要創(chuàng )新
現如今，房地產(chǎn)企業(yè)融資所需要的不再是錦上添花的模式，而是中國經(jīng)濟發(fā)展所欠缺的要素———創(chuàng )新。房地產(chǎn)作為一項需要高資本的產(chǎn)業(yè)，應開(kāi)辟其他融資渠道，改變心態(tài)，尋求新的發(fā)展道路。
據統計，近兩個(gè)月以來(lái)，呼和浩特、濟南、西安、杭州、寧波、合肥、廈門(mén)、太原等30余個(gè)城市先后取消或部分取消限購，目前“松限”城市已達八成。但無(wú)論地方政府如何大張旗鼓地進(jìn)行限購松綁，銀行依舊保持著(zhù)審慎姿態(tài)，對此反應冷淡。
一般而言，房?jì)r(jià)越高意味著(zhù)作為抵押品的房地產(chǎn)的估值就越高，信貸資金就越安全。在這種意義上，房?jì)r(jià)就成為銀行信貸是否安全以及基金、信托能否按期兌付的“保險杠”。房?jì)r(jià)下跌無(wú)疑增加房企的融資難度，尤其是中小型房企的融資壓力更會(huì )大增。
一個(gè)成熟的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資來(lái)源應該是三足鼎立的，但中國目前主要以銀行貸款作為地產(chǎn)融資主渠道，模式比較單一。據了解，2012年,全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金96537.7億元。保守來(lái)看，間接來(lái)自銀行貸款比例為50%-60%，來(lái)自債券市場(chǎng)或其他非銀行貸款的比例很小。
這種結構的形成，既與我國以銀行為主體的`金融環(huán)境有關(guān)，也因為住宅開(kāi)發(fā)的快速銷(xiāo)售和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的機制，使得房地產(chǎn)企業(yè)不需要長(cháng)期資金，短期銀行貸款就可以解決它的資金需求。與此同時(shí)，在房?jì)r(jià)上漲的背景下，過(guò)去十幾年，房地產(chǎn)貸款成為銀行的優(yōu)質(zhì)貸款。銀行本身有很強的積極性給開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放貸款。但另一方面，由于目前銀行貸款對房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施的是名單式管理，中小房企在名單式管理這種金融框架下，很難取得銀行貸款的支持，必須要考慮如何在銀行貸款體系之外尋求生存發(fā)展的資金。因此，在這樣的背景下，房企不得不另辟蹊徑，尋找新的融資方式。
就企業(yè)融資的創(chuàng )新而言，一方面，需要健全房地產(chǎn)金融體系，拓寬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的融資渠道，形成商業(yè)性和政策性等多元化和多層次的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資體系，并加強金融管理和監督，強化對開(kāi)發(fā)商信貸融資的資質(zhì)審核;另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式前，應客觀(guān)評價(jià)自身融資結構，合理預測資金需求和融資成本，除充分利用近年來(lái)興起的資產(chǎn)證券化、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等新興融資方式外，還可以開(kāi)發(fā)諸如保值回購、有息預付款、售后租回等創(chuàng )新的業(yè)務(wù)融資模式。
特別是對于中小型房地產(chǎn)企業(yè)，由于存在規模小、市場(chǎng)競爭力薄弱的問(wèn)題，傳統的融資方式已不能滿(mǎn)足企業(yè)的可持續發(fā)展，而且中小房企在國家一系列緊縮政策和市場(chǎng)分化環(huán)境下的融資劣勢明顯，所以與其一味單打獨斗最終坐以待斃， 不如改變心態(tài)，調整思路，開(kāi)辟新的融資渠道，積極引入戰略投資者，加大股權的合作力度來(lái)尋求發(fā)展，在保障性住房、養老產(chǎn)業(yè)等方面開(kāi)拓增長(cháng)路徑。
近年來(lái)互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)在金融產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的廣泛應用，使得中國的金融生態(tài)環(huán)境發(fā)生了改變，在經(jīng)濟適應中高速增長(cháng)“新常態(tài)”以及宏觀(guān)調控由“漫灌式”向“滴灌式”轉變過(guò)程中，如何利用互聯(lián)網(wǎng)金融找到發(fā)展拐點(diǎn)，在符合監管前提下尋求和開(kāi)發(fā)房企網(wǎng)絡(luò )融資模式，也將是當前和未來(lái)開(kāi)展融資創(chuàng )新、拓寬房企融資渠道的重要一環(huán)。
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