- 相關(guān)推薦
2017房地產(chǎn)項目的創(chuàng )新融資方式13種
房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，市場(chǎng)、資金、土地是房地產(chǎn)行業(yè)的三要素，在連續 數年宏觀(guān)調控的背景下，資金自然成為核心的要素。下面是小編收集的房地產(chǎn)項目的13種創(chuàng )新融資方式，歡迎大家閱讀與了解。
1、上市融資
房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)上市可以迅速籌得巨額資金，且籌集到的資金可以作為注冊資本永久使用，沒(méi)有固定的還款期限。因此，對于一些規模較大的開(kāi)發(fā)項目，尤其是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有很大的優(yōu)勢。一些急于擴充規模和資金的有發(fā)展潛力的大中型企業(yè)還可以考慮買(mǎi)(借)殼上市進(jìn)行融資。
2、海外基金
目前外資地產(chǎn)基金進(jìn)入國內資本市場(chǎng)一般有以下兩種方式：
一是申請中國政府特別批準運作地產(chǎn)項目或是購買(mǎi)不良資產(chǎn);
二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過(guò)回購房、買(mǎi)斷、租約等直接或迂回方式實(shí)現資金合法流通和回收。
海 外基金與國內房地產(chǎn)企業(yè)合作的特點(diǎn)是集中度非常高，海外資金在中國房地產(chǎn)進(jìn)行投資，大都選擇大型的房地產(chǎn)企業(yè)，對企業(yè)的信譽(yù)、規模和實(shí)力要求比較高。但 是，有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商相對其他企業(yè)來(lái)說(shuō)有更寬泛的融資渠道，再加之海外基金比銀行貸款、信托等融資渠道的成本高，因此，海外基金在中國房地產(chǎn)的影響力還十分 有限。
3、聯(lián)合開(kāi)發(fā)
聯(lián) 合開(kāi)發(fā)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商以合作方式對房地產(chǎn)項目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的一種方式。聯(lián)合開(kāi)發(fā)能夠有效降低投資風(fēng)險，實(shí)現商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設的可持續發(fā)展。 大多數開(kāi)發(fā)商抱著(zhù)賣(mài)完房子就走的經(jīng)營(yíng)思想，不可能對商業(yè)地產(chǎn)項目進(jìn)行完善規劃和長(cháng)期運營(yíng)。因此，容易出現開(kāi)發(fā)商在時(shí)銷(xiāo)售火爆，但他們走了以后商業(yè)城和商業(yè) 街日漸蕭條的現象。
開(kāi)發(fā)商和經(jīng)營(yíng)商的合作開(kāi)發(fā)可以實(shí)現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)期間目標和策略上的一致，減少出現上述現象的可能性。
4、并購
在國家宏觀(guān)調控政策影響下，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現兩種反差較大的情況：
一 方面，一些手中有土地資源而缺少開(kāi)發(fā)資金成本的中小房地產(chǎn)企業(yè)因籌錢(qián)無(wú)門(mén)使大量項目停建緩建，只有盡快將手中的土地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)才能保證其土地不被收 回;另一方面，一些資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)苦于手中無(wú)地而使項目擱淺，因此，不失時(shí)機地收購中小企業(yè)及優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)項目，從而實(shí)現規模的快速擴張。
5、房地產(chǎn)投資信托(REITS)
2003 年底，中國第一只商業(yè)房地產(chǎn)投資信托計劃“法國歐尚天津第一店資金信托計劃”在北京推出，代表著(zhù)中國房地產(chǎn)信托基金(REITS)的雛形。但它并未上市交 易，投資的房地產(chǎn)缺乏多樣性，不參與房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)過(guò)程等問(wèn)題使我國市場(chǎng)以往的 REITS產(chǎn)品與國際上真正意義上的REITS有很大不同。
REITS的風(fēng)險收益特征是：
首先，股本金低，具有較高的流動(dòng)性;
其次，收益平穩、波動(dòng)性小，市場(chǎng)回報高，可享受稅收優(yōu)惠，股東收益高;
同時(shí)，REITS實(shí)行專(zhuān)業(yè)化團隊管理，有效降低了風(fēng)險。
6、房地產(chǎn)債券融資
發(fā)債融資對籌資企業(yè)的條件要求較高，中小型房地產(chǎn)企業(yè)很難涉足。
再加上我國企業(yè)債券市場(chǎng)運作機制不完善和企業(yè)債券本身的一些缺陷，國內房地產(chǎn)企業(yè)大都不采用該種融資方式。
7、夾層融資
夾 層融資是一種介乎股權與債權之間的信托產(chǎn)品，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，夾層融資常指不屬于抵押貸款的其他次級債或優(yōu)先股常常是對不同債權和股權的組合。在我國房地產(chǎn) 融資市場(chǎng)，夾層融資作為房地產(chǎn)信托的一個(gè)變種，具有很強的可操作性。最直接的原因是，夾層融資可以繞開(kāi)銀監會(huì )212號文件規定的新發(fā)行房地產(chǎn)集合資金信托 計劃的開(kāi)發(fā)商必須“四證”齊全，自有資金超過(guò)35%。同時(shí)具備二級以上開(kāi)發(fā)資質(zhì)的政策。與REITS相比，夾層融資更能解決“四證”齊全之前燃眉之急的融 資問(wèn)題。
8、房地產(chǎn)信托融資
防火墻是信托產(chǎn)品本身所具有的法律和制度優(yōu)勢。信托財產(chǎn)既不是信托公司的資產(chǎn)，也不是信托公司的負債，即使信托公司破產(chǎn)，信托財產(chǎn)也不受清算影響，實(shí)現了風(fēng)險的隔離。另外，信托在供給方式上十分靈活，可以針對房地產(chǎn)企業(yè)本身運營(yíng)需求和具體項目設計個(gè)性化的信托產(chǎn)品。
信托融資的主要缺陷：
一是融資規模小;二是流動(dòng)性差，由于受“一法兩規”的嚴格限制，遠遠無(wú)法滿(mǎn)足投資者日益增長(cháng)的轉讓需求;三是對私募的限制，即規定資金信托計劃不超過(guò)200份，相當于提高了投資者的門(mén)檻。
9、項目融資
項目融資是指項目的承辦人(即股東)為經(jīng)營(yíng)項目成立一家項目公司，以該項目公司作為借款人籌借貸款。并以項目公司本身的現金流量和收益作為還款來(lái)源，以項目公司的資產(chǎn)作為貸款的擔保物。
10、開(kāi)發(fā)商貼息委托貸款
開(kāi) 發(fā)商貼息委托貸款是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購買(mǎi)其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開(kāi)發(fā)商補貼一定期限的利息，其實(shí)質(zhì)是一種“賣(mài)方信貸”。開(kāi) 發(fā)商貼息委托貸款采用對購房消費者提供貼息的方式，有利于住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房產(chǎn)銷(xiāo)售階段的資金回籠，可以避免房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在暫時(shí)銷(xiāo)售不暢的情況下發(fā)生 債務(wù)和財務(wù)危機，可以為部分有實(shí)力的房地產(chǎn)公司解決融資瓶頸問(wèn)題。
11、短期融資券
短 期融資券指企業(yè)依照法定程序發(fā)行，約定在3、6或9個(gè)月內還本付息，用以解決企業(yè)臨時(shí)性、季節性短期資金需求的有價(jià)證券。短期融資券所具有的利率、期限靈 活 周轉速度快、成本低等特點(diǎn)，無(wú)疑給目前資金短缺的中國房地產(chǎn)業(yè)提供了一種可能的選擇。短期融資券對不同規模的房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有法律上的約束，但就目前的情況 來(lái)看，由于短期融資券的發(fā)行實(shí)行承銷(xiāo)制，承銷(xiāo)商從自身利益考慮，必然優(yōu)先考慮資質(zhì)好、發(fā)行規模大的企業(yè)。
12、融資租賃
根據《合同法》的規定，房地產(chǎn)融資租賃合同是指房屋承租人自己選定或通過(guò)出租人選定房屋后，由出租人向房地產(chǎn)銷(xiāo)售一方購買(mǎi)該房屋，并交給承租人使用，承租人交付租金。
13、房地產(chǎn)證券化
房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資直接轉化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)的金融交易過(guò)程，從而使得投資者與投資對象之間的關(guān)系由直接的物權擁有轉化為債權擁有的有價(jià)證券形式。
房地產(chǎn)證券化包括房地產(chǎn)項目融資證券化和房地產(chǎn)抵押貸款證券化兩種基本形式。我國正處于房地產(chǎn)證券化推行的初級階段進(jìn)行中的住房抵押貸款證券化是其現實(shí)切入點(diǎn)。
據實(shí)選擇融資方式
需要明確的是，對當事各方來(lái)說(shuō)，并非上述每一種融資工具都適用于自身。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的不同項目、不同環(huán)節或不同的地產(chǎn)公司有著(zhù)不同的風(fēng)險控制和融資需求。因此，如何根據自身實(shí)情來(lái)確定最優(yōu)融資結構，規避融資風(fēng)險是房地產(chǎn)企業(yè)融資決策的核心。
以下分別加以說(shuō)明：
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各環(huán)節合理的融資方式
房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可以分為七個(gè)環(huán)節：開(kāi)發(fā)項目的立項和可行性研究、規劃設計和市政配套、選擇地點(diǎn)和取得土地使用權、開(kāi)發(fā)項目的前期工作、建設管理和竣工驗收、房地 產(chǎn)商品的經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理。按照融資的不同需求，我們可以將這些環(huán)節歸納為三個(gè)融資階段，按照不同階段面臨的風(fēng)險來(lái)選擇每個(gè)階段適合的融資工具。
1、準備階段，貨幣資金轉化為儲備資金
這 一階段的開(kāi)發(fā)成本和費用包括購入土地使用權和原材料、支付可行性研究和規劃設計費用等。這一階段房地產(chǎn)企業(yè)主要面臨投資估算不足，融資規模不夠的風(fēng)險。該 階段融資期限最長(cháng)，數額較大，受到政策規定自有資金須達到35%以上才可獲得銀行貸款的限制，一般房地產(chǎn)企業(yè)難以達到要求，為獲得貸款必須保證“過(guò)橋融 資”的可得性確切，資金流穩定性較高，因此，可以接受較高的融資成本。夾層融資既包括債券融資又包括股權融資，規避了政策限制，可以作為此階段融資的首 選，用以補充自有資金。使用夾層融資后，自有資金比例達到30%以上，便可以使用信托融資。對于資質(zhì)較好的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以考慮發(fā)行債券、 reits與海外資金合資設立項目公司進(jìn)行投資 上市和并購等方式在項目準備階段之前利用，保證整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中資金鏈條的順暢。中小型企業(yè)可在此階段選擇聯(lián)合開(kāi)發(fā)，實(shí)現地產(chǎn)商和經(jīng)營(yíng)商聯(lián)盟合作，統籌協(xié) 調，使雙方獲得穩定的現金流，有效地控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險。
2、生產(chǎn)階段，儲備資金轉化為生產(chǎn)資金
這 一階段的開(kāi)發(fā)成本包括“七通一平”等土地開(kāi)發(fā)成本，建筑、安裝工程，配套設施建設等支出，房地產(chǎn)企業(yè)面臨建設項目拖延、原材料價(jià)格上漲等風(fēng)險。這就要求開(kāi) 發(fā)商融資進(jìn)度盡可能與開(kāi)發(fā)進(jìn)度配合，既滿(mǎn)足工程需要，又不能因過(guò)度融資導致過(guò)高的資金成本�；▔|資是本階段實(shí)際操作中主要資金來(lái)源之一，這樣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 企業(yè)就可將一部分融資的困難和風(fēng)險轉移給承包商。完工后生產(chǎn)資金轉化為成品資金。適合選用信托、夾層融資等方式，融資成本較高，但受政策限制較少，相對容 易籌得資金。
短期融資券，一般在9個(gè)月內還本付息，具有利率、期限靈活 周轉速度快、成本低等特點(diǎn)，是信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，在生產(chǎn)階段和銷(xiāo)售階段進(jìn)行銜接的時(shí)候，解決短期資金缺口的理想融資選擇。
3、銷(xiāo)售階段，成品資金轉化為貨幣資金
開(kāi) 發(fā)商銷(xiāo)售房地產(chǎn)回籠資金，這一階段房地產(chǎn)企業(yè)面臨貸款利息稅升高，購房者拖欠款等風(fēng)險。本階段購房者需要融資。對于工作時(shí)間不長(cháng)，但有較高收入預期和還款 能力的年輕人可選用按揭貸款;工作時(shí)間較長(cháng)或有一定財產(chǎn)積蓄的中老年購房者可選擇住房公積金、抵押貸款，或綜合使用以上方式。融資租賃也可以減輕支付負 擔，實(shí)現真正意義上的“零首付”。
二、不同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目融資方式的選擇
不同開(kāi)發(fā)項目金融創(chuàng )新方式的選擇，取決于市場(chǎng)發(fā)育程度和投資者的信心程度�，F有融資格局是各方博弈的結果，包括銀行風(fēng)險、資本市場(chǎng)發(fā)展狀況和企業(yè)信譽(yù)等方面。
1、住宅
住 宅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最主要的項目類(lèi)型之一。住宅的經(jīng)營(yíng)模式是開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售，融資相對商業(yè)用房較為容易，享受稅收優(yōu)惠，但其貸款抵押期一般較長(cháng)。不同檔次的住宅類(lèi) 型資金運作規律、消費群體乃至政策環(huán)境都不一樣，考慮融資方式的選擇時(shí)應進(jìn)一步細分住宅市場(chǎng)。別墅、高檔住宅區：這類(lèi)住宅消費群體針對高收入階層，目標消 費群狹小、需求個(gè)性化隱含著(zhù)較大的銷(xiāo)售風(fēng)險，總體看空置率較高。高檔住宅通常要求較高設計水準，可行性研究和專(zhuān)業(yè)設計費用高昂，因此，在開(kāi)發(fā)的準備期融資 需求大，而準備期又是不確定性最大的開(kāi)發(fā)階段。類(lèi)似于商業(yè)用房，開(kāi)發(fā)商更需要拓寬融資渠道，為保證資金的可得性和穩定性，愿意接受較高的融資成本。
夾層融資、信托、項目融資、reits等是較為理想的融資方式。
普通商品房：中端客戶(hù)貸款比例較高，違約率略高于高端客戶(hù)。
融資租賃可以構造事實(shí)上的“零首付”：“賣(mài)方信貸”可以通過(guò)開(kāi)發(fā)商補貼的方式為他們提供貸款上的優(yōu)惠，減輕他們的還貸壓力;這類(lèi)住房的購買(mǎi)者申請的個(gè)人抵押貸款是房地產(chǎn)證券化的主要來(lái)源。
經(jīng)濟適用房：該類(lèi)型住宅適宜中低收入人群，貸款比例最高、違約率也最高。
低收入人群難以獲得高額的購房貸款額度，對金融創(chuàng )新融資工具需求不強，在市場(chǎng)失效的情況下，政府應該承擔更多的責任。
由于并非所有人的住房問(wèn)題都要通過(guò)購買(mǎi)新建商品房解決，可以通過(guò)發(fā)展二手房和房屋租賃市場(chǎng)，解決經(jīng)濟拮據人群的住房需要。
2、商業(yè)房地產(chǎn)
商 業(yè)房地產(chǎn)包括寫(xiě)字樓、商鋪、工業(yè)項目、停車(chē)場(chǎng)和倉庫等。各方面特征與住宅有顯著(zhù)差異，經(jīng)營(yíng)模式是開(kāi)發(fā)并持有，以出租獲取回報為主，產(chǎn)權和現金流較穩定;融 資規模大、時(shí)間長(cháng)，因此，它對新融資渠道的需求更旺盛。我國現有的reits都是投資物業(yè)，靠租金獲取回報，適用于投資于辦公樓、購物中心等。大型的商業(yè) 房地產(chǎn)項目可以考慮采用項目融資的方式，來(lái)實(shí)現融資目標和風(fēng)險屏蔽的作用。短期融資券適用于工程較大、耗資較多的項目，保證項目開(kāi)發(fā)期間獲得穩定的資金 流。多數商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是從住宅開(kāi)發(fā)轉過(guò)來(lái)的，對商業(yè)特性和商業(yè)規律的把握存在著(zhù)偏差，聯(lián)合開(kāi)發(fā)可以實(shí)現優(yōu)勢互補，幫助企業(yè)順利轉型。
海外基金也多用于商業(yè)地產(chǎn)等規模較大的開(kāi)發(fā)項目。
三、不同規模房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式選擇
對 于實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，幾乎所有的融資方式都可以選擇，其中有幾種融資方式(譬如上市融資、發(fā)債融資、海外資金等)幾乎成為他們 的專(zhuān)利。而對于為數眾多的中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，應積極采用開(kāi)發(fā)商賣(mài)方信貸、聯(lián)合開(kāi)發(fā)、夾層融資、信托融資、工程轉包融資、獲得外單位投資等不被大型企業(yè)所壟斷的 方式進(jìn)行融資。
【房地產(chǎn)項目的創(chuàng )新融資方式13種】相關(guān)文章：
房地產(chǎn)項目的融資方式12-20
PPP項目的常見(jiàn)融資方式08-03
投資租賃：企業(yè)創(chuàng )新融資方式11-23
房地產(chǎn)企業(yè)融資方式03-26
無(wú)須放棄股權的五種創(chuàng )新融資方式02-25
股權融資的方式05-31