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不動(dòng)產(chǎn)融資租賃
融資租賃的租賃物只是動(dòng)產(chǎn)，中國融資租賃的租賃物不包括不動(dòng)產(chǎn)，因為在我國，土地的所有權歸國家所有。下面是小編給大家整理的關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)融資租賃相關(guān)內容，歡迎閱讀！
不動(dòng)產(chǎn)融資租賃 1
1、商務(wù)部和銀監會(huì )
我國目前沒(méi)有融資租賃法律，幾年前出過(guò)一個(gè)融資租賃法草案，規定租賃物只能是動(dòng)產(chǎn)，后夭折。
現在對融資租賃的規定主要是商務(wù)部的《外商投資租賃業(yè)管理辦法》和銀監會(huì )的《金融租賃公司管理辦法》。商務(wù)部規定融資租賃的租賃物只能是動(dòng)產(chǎn)，但銀監會(huì )規定租賃物是固定資產(chǎn)。這里的固定資產(chǎn)根據通常的理解應該不排除不動(dòng)產(chǎn)。所以，部門(mén)規章層面上，不動(dòng)產(chǎn)理論上可以融資租賃。
但是，法院不一定認可規章，根據之前的有關(guān)法律草案和司法解釋意見(jiàn)稿，都沒(méi)說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)可以融資租賃。
2、財政部會(huì )計司
財政部會(huì )計司應該是認可建筑物融資租賃的。根據企業(yè)會(huì )計準則講解2010，對于同時(shí)涉及土地和建筑物的租賃，企業(yè)通常應當將土地和建筑物分開(kāi)考慮。將最低租賃付款額根據土地部分的租賃權益和建筑物的租賃權益的相對公允價(jià)值的比例進(jìn)行分配。在我國，由于土地的所有權歸國家所有①，土地租賃不能歸類(lèi)為融資租賃。對于建筑物的租賃按租賃準則的規定標準進(jìn)行相應的分類(lèi)。如果土地和建筑物無(wú)法分離和不能可靠計量的，應歸類(lèi)為一項融資租賃②，除非兩部分都明顯是經(jīng)營(yíng)租賃，在后一種情況下，整個(gè)租賃應歸類(lèi)經(jīng)營(yíng)租賃。
《企業(yè)會(huì )計準則》(2006)規定，融資租賃，是指實(shí)質(zhì)上轉移了與資產(chǎn)所有權有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬的租賃。其所有權最終可能轉移，也可能不轉移。符合下列一項或數項標準的，應當認定為融資租賃：
(一)在租賃期屆滿(mǎn)時(shí)，租賃資產(chǎn)的所有權轉移給承租人。
(二)承租人有購買(mǎi)租賃資產(chǎn)的選擇權，所訂立的購買(mǎi)價(jià)款預計將遠低于行使選擇權時(shí)租賃資產(chǎn)的公允價(jià)值，因而在租賃開(kāi)始日就可以合理確定承租人將會(huì )行使這種選擇權。
(三)即使資產(chǎn)的所有權不轉移，但租賃期占租賃資產(chǎn)使用壽命的大部分。
(四)承租人在租賃開(kāi)始日的最低租賃付款額現值，幾乎相當于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值;出租人在租賃開(kāi)始日的最低租賃收款額現值，幾乎相當于租賃開(kāi)始日租賃資產(chǎn)公允價(jià)值。
(五)租賃資產(chǎn)性質(zhì)特殊，如果不作較大改造，只有承租人才能使用。
3、財政部稅政司和稅務(wù)總局
財政部負責稅的是稅政司(各種稅)，國家稅務(wù)總局涉及的有貨物和勞務(wù)稅司(主管增消營(yíng)等)、財產(chǎn)和行為稅司(主管房產(chǎn)稅、契稅等)、所得稅司(主管企業(yè)所得稅等)。因為大家都是官，難免出現誰(shuí)也不服誰(shuí)的情況。
首先明確一點(diǎn)，售后回租在商務(wù)部③和銀監會(huì )④看來(lái)是融資租賃的一種，但財政部會(huì )計司覺(jué)得售后回租得分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。稅務(wù)總局似乎也是覺(jué)得分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。
目前稅法對于融資租賃概念進(jìn)行闡述的有兩個(gè)文件，國稅發(fā)[1993]149號⑤和財稅[2013]37號⑥。37號對融資租賃的定義基本上是照搬149號的。
貨物和勞務(wù)稅司雖然說(shuō)融資租賃僅適用于動(dòng)產(chǎn)，但國家稅務(wù)總局公告2010年第13號規定融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。13號似乎暗含的意思是貨勞司并不否認現實(shí)中不動(dòng)產(chǎn)融資租賃的存在，不然干嘛提營(yíng)業(yè)稅。
財產(chǎn)和行為稅司就顯得靈活多了，這可能是加入了財政部的因素，財政部會(huì )計司的觀(guān)點(diǎn)可能影響到了稅政司。例如，《關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮土地使用稅有關(guān)問(wèn)題的通知》(財稅[2009]128號)規定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開(kāi)始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開(kāi)始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。再如，《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》(財稅[2012]82號)規定，對金融租賃公司⑦開(kāi)展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿(mǎn)，承租人回購原房屋、土地權屬的，免征契稅。
4、全國人大、財政部稅政司和稅務(wù)總局所得稅司
全國人大通過(guò)的企業(yè)所得稅法規定，以融資租賃方式租出的固定資產(chǎn)不得計算折舊扣除。國務(wù)院通過(guò)的所得稅法實(shí)施條例規定，固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品、提供勞務(wù)、出租或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的、使用時(shí)間超過(guò)12個(gè)月的非貨幣性資產(chǎn)，包括房屋、建筑物、機器、機械、運輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的設備、器具、工具等。
全國人大在稅法上和融資租賃法草案上采取了兩種不同的觀(guān)點(diǎn)。如果說(shuō)融資租賃法草案認為不動(dòng)產(chǎn)不能租賃，那全國人大的所得稅法似乎單方面創(chuàng )設了一種現實(shí)中不存在的業(yè)務(wù)類(lèi)型。當然，融資租賃法草案僅是草案。
5、現實(shí)
現實(shí)中，不動(dòng)產(chǎn)融資租賃是存在的，而且有很多案例。但似乎都是以售后回租的形式存在。
2004年4月初，在滬上金融租賃公司新世紀金融租賃有限責任公司的成功運作下，全國首個(gè)房地產(chǎn)“售后回租+保理”融資項目正式簽約——滬上一家大型房地產(chǎn)公司將其擁有的海南一著(zhù)名大酒店出售給金融租賃公司，并簽定了5年的“售后回租”合同;金融租賃公司又與一家股份制商業(yè)銀行簽訂“國內保理業(yè)務(wù)”合同，將房地產(chǎn)售后回租形成的租金應收款賣(mài)給銀行，房地產(chǎn)公司一次性完成融資金額高達6億元。
《中國航空報》2010年9月16日報道：2009年年底，湖南省岳陽(yáng)市政府規劃投資1.4億元修筑城市南環(huán)線(xiàn)道路，岳陽(yáng)市政府通過(guò)中航工業(yè)租賃，以道路為租賃標的物，迅速籌集了急需的建設資金。
《天津:金融創(chuàng )新推動(dòng)地方經(jīng)濟發(fā)展》報道：天津渤海租賃向天保投資(天津保稅區國資公司)購買(mǎi)天津保稅區空港物流加工區投資服務(wù)中心大樓，出租給天津港保稅區管理委員會(huì )及天保投資(第二承租方)，項目金額為8 億元，起租日為2009年4月27 日，租賃期限為20年。
結論
通過(guò)上文可知，目前我國融資租賃法律規范的現狀似乎可依用亂來(lái)形容的，部門(mén)之間統一，部門(mén)內部不統一。
各種不統一和不規范導致了稅務(wù)總局在制定文件的時(shí)候出現了麻煩。且不說(shuō)不動(dòng)產(chǎn)融資租賃，動(dòng)產(chǎn)融資租賃到現在都沒(méi)想出一個(gè)好方法來(lái)。
稅法如果不能促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，能不能不阻礙行業(yè)發(fā)展?
不動(dòng)產(chǎn)融資租賃 2
1、融資租賃（Financial Leasing）又稱(chēng)設備租賃（Equipment Leasing）或現代租賃(Modern Leasing)，是指實(shí)質(zhì)上轉移與資產(chǎn)所有權有關(guān)的全部或絕大部分風(fēng)險和報酬的租賃。
2、資產(chǎn)的所有權最終可以轉移，也可以不轉移。
3、它的具體內容是指出租人根據承租人對租賃物件的特定要求和對供貨人的選擇，出資向供貨人購買(mǎi)租賃物件，并租給承租人使用，承租人則分期向出租人支付租金，在租賃期內租賃物件的所有權屬于出租人所有，承租人擁有租賃物件的使用權。
4、租期屆滿(mǎn)，租金支付完畢并且承租人根據融資租賃合同的規定履行完全部義務(wù)后，租賃物件所有權即轉歸承租人所有。
5、盡管在融資租賃交易中，出租人也有設備購買(mǎi)人的身份，但購買(mǎi)設備的實(shí)質(zhì)性?xún)热萑绻┴浫说倪x擇、對設備的特定要求、購買(mǎi)合同條件的談判等都由承租人享有和行使，承租人是租賃物件實(shí)質(zhì)上的購買(mǎi)人。
6、融資租賃是集融資與融物、貿易與技術(shù)更新于一體的新型金融產(chǎn)業(yè)。
7、由于其融資與融物相結合的特點(diǎn)，出現問(wèn)題時(shí)租賃公司可以回收、處理租賃物，因而在辦理融資時(shí)對企業(yè)資信和擔保的要求不高，所以非常適合中小企業(yè)融資。
8、此外，融資租賃屬于表內融資（資產(chǎn)負債表），不體現在企業(yè)財務(wù)報表的負債項目中，不影響企業(yè)的資信狀況。
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