美國CPA考試知識點(diǎn)：房地產(chǎn)稅

　　都說(shuō)買(mǎi)的起美國房子，卻養不起，這是間接在說(shuō)美國房地產(chǎn)稅重。其實(shí)很多人對美國房地產(chǎn)稅還是存在一定的錯誤認識，導致不敢買(mǎi)美國房子，今天我們就來(lái)具體認識一下美國房產(chǎn)稅。美國房地產(chǎn)稅是由于土地使用權出讓?zhuān)�轉讓?zhuān)�房屋買(mǎi)賣(mài)，交換或贈與發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移時(shí)向產(chǎn)權人征收的一種稅。

　　美國房地產(chǎn)稅(Real Estate Tax)

　　顧名思義是房產(chǎn)屋主每年向當地市政府交納的稅種。美國的房地產(chǎn)稅是由各地方政府征收，而不是美國聯(lián)邦來(lái)征收。因此各州稅率不一，高低不等，多數是房子價(jià)值的1-1.8%之間。但如果是投資土地，美國房地產(chǎn)稅則要低許多。目前財產(chǎn)稅是地方政府財政收入的主要來(lái)源，同時(shí)也是平衡地方財政預算的重要手段，大約占30%。如果扣除聯(lián)邦和州的轉移支付收入，僅就地方政府自身的收入來(lái)看，大約占近一半。

　　一般來(lái)講，美國房地產(chǎn)稅是一年一次繳納的，而且房?jì)r(jià)越貴，房產(chǎn)稅越高。征收房產(chǎn)稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公共設施和福利，因此美國房產(chǎn)稅的收稅主體是郡政府、市政府和學(xué)區。一般來(lái)說(shuō)，郡稅、城市稅和學(xué)區稅三者之間的比例為1∶1∶5。美國房地產(chǎn)稅稅屬聯(lián)邦個(gè)人所得報稅扣稅項目，也可用于抵扣州所得稅扣稅項目，但各州規定不一。

　　美國房產(chǎn)稅的納稅人為擁有房地產(chǎn)的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。

　　在美國交納房產(chǎn)稅手續簡(jiǎn)單。通常，地方政府會(huì )給每個(gè)房主郵寄一份納稅通知。房主需在指定期限內將房產(chǎn)稅額通過(guò)支票和納稅通知的回執寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過(guò)網(wǎng)上支付。各地政府對納稅頻度各有規定。

　　其他有關(guān)的稅種主要是來(lái)自房地產(chǎn)交易丶繼承與贈與以及所得，分別歸在交易稅丶遺產(chǎn)贈與稅和所得稅。

　　交易稅：美國房地產(chǎn)稅率約為2%，房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)時(shí)繳納。

　　所得稅：其中個(gè)人所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅率，最低稅率為15%，最高稅率為39.9%，房地產(chǎn)出租形式的收入適用此稅;資本利得稅，依據房地產(chǎn)出售所獲得的差價(jià)收入征收;公司所得稅實(shí)行超額累進(jìn)稅，美國房地產(chǎn)稅率分15%丶25%丶34%丶35%四檔，稅基為房地產(chǎn)公司的凈利潤。

　　遺產(chǎn)贈與稅：房地產(chǎn)作為遺產(chǎn)和被贈與時(shí)才征收，規定超過(guò)價(jià)值60萬(wàn)美元的遺產(chǎn)和每次贈送價(jià)值超過(guò)100萬(wàn)美元的物品才征稅。由于美國房地產(chǎn)的價(jià)格不高，舊房經(jīng)過(guò)折舊價(jià)值更低，因而實(shí)際上很少征收。

　　此外美國房地產(chǎn)稅還包括少數服務(wù)性收費項目，如土地產(chǎn)權登記費等，收費標準統一，數額很小。

　　業(yè)務(wù)用住宅Business Use of Home

　　無(wú)論您是自雇人士或雇員，您也許可以扣除您的住家使用于業(yè)務(wù)的部分而產(chǎn)生的某些開(kāi)支。要扣抵使用住家作為商業(yè)用途的開(kāi)支，您必須使用您住家的那部分用于下列用途之一：

　　經(jīng)常而且專(zhuān)門(mén)作為您生意或業(yè)務(wù)的主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所

　　經(jīng)常而且專(zhuān)門(mén)地用于您和您的病人、客戶(hù)、或顧客會(huì )面和處理生意或業(yè)務(wù)的場(chǎng)所

　　一棟單獨的建筑物(經(jīng)常地而且專(zhuān)門(mén)地)用于您的生意及業(yè)務(wù)，并不和您的住家相連

　　經(jīng)常的存貨處

　　出租

　　托兒所

　　在適用于專(zhuān)門(mén)使用的規則下，您不可以扣除您住家中任何部份兼作個(gè)人和商業(yè)用途的業(yè)務(wù)開(kāi)支。例如，如果您是一名律師，并使用您家的私用客廳撰寫(xiě)法律簡(jiǎn)報并同時(shí)作為個(gè)人使用，您不可以扣除任何“使用您的住家進(jìn)行業(yè)務(wù)”的開(kāi)銷(xiāo)。更進(jìn)一步，在“主要業(yè)務(wù)場(chǎng)所”的測試下，在您考慮您進(jìn)行最重要的業(yè)務(wù)活動(dòng)以及您所花的大部份時(shí)間后，您必須肯定您的家是您進(jìn)行生意及業(yè)務(wù)的主要場(chǎng)所，這樣才能將您的家當作業(yè)務(wù)用途而扣除開(kāi)支。此外，如果您使用住家進(jìn)行生意或業(yè)務(wù)上的行政或管理的活動(dòng)，而且您沒(méi)有其他固定場(chǎng)所進(jìn)行大量的生意或業(yè)務(wù)方面的行政及業(yè)務(wù)活動(dòng)，那么您的住家就可以符合主要營(yíng)業(yè)場(chǎng)所的資格。僅當雇員住家的一部份經(jīng)常并且專(zhuān)門(mén)為了雇主的方便作為業(yè)務(wù)用途時(shí)，就能將開(kāi)支進(jìn)行扣除。

　　當住所單位是唯一的固定業(yè)務(wù)場(chǎng)所，作為業(yè)務(wù)上儲藏的用途，或者使用住家提供日托服務(wù)，也可以進(jìn)行扣除;在這種情況下則不要求為專(zhuān)門(mén)用途。

　　您的住家作為業(yè)務(wù)用途的可扣除費用包括用于業(yè)務(wù)部分的房產(chǎn)稅、房屋貸款利息、租金、意外損失、水電雜支、保險、折舊、保養和修理。通常您不得扣除草坪護理或不屬業(yè)務(wù)使用的房間的油漆費用。在過(guò)去，納稅人一向是以住家全部開(kāi)支分攤到住家用于業(yè)務(wù)所占住家占地面積百分比來(lái)計算住家作為業(yè)務(wù)用途的扣除額的。

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