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內江市物業(yè)管理條例「全文」
《內江市物業(yè)管理暫行辦法》已經(jīng)內江市第五屆政府第71次常務(wù)會(huì )議研究同意�，F印發(fā)你們，請認真貫徹執行。
二〇〇八年八月四日
內江市物業(yè)管理暫行辦法
第一章 總 則
第一條 為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《四川政府辦公廳關(guān)于貫徹實(shí)施國務(wù)院〈物業(yè)管理條例〉有關(guān)問(wèn)題的通知》等有關(guān)行政法規、規章的規定，結合內江市實(shí)際，制定本暫行辦法。
第二條 內江市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)，適用本辦法。
第三條 國家提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第四條 內江市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)是全市物業(yè)管理主管部門(mén)，負責全市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
各縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)按照本暫行辦法規定的職責負責所在區域內的監督管理工作。
第五條 各級政府的建設、規劃、物價(jià)、工商、公安、街道辦事處、鄉鎮政府等管理部門(mén)按照各自的職責，對物業(yè)管理活動(dòng)實(shí)施監督、指導，社區協(xié)助和配合做好監督指導工作。
第二章 業(yè)主及業(yè)主大會(huì )
第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，依法享有下列權利：
(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;
(三)提出制定和修改管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則的建議;
(四)參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議，行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會(huì )成員，并享有被選舉權;
(六)監督業(yè)主委員會(huì )的工作;
(七)監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權和監督權;
(九)監督物業(yè)共用部位、共用設施設備專(zhuān)項維修資金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)專(zhuān)項維修資金)的管理和使用;
(十)法律、法規規定的其他權利。
第七條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
(一)遵守管理規約、業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)遵守物業(yè)管理區域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛生的維護等方面的規章制度;
(三)執行業(yè)主大會(huì )的決定和業(yè)主大會(huì )授權業(yè)主委員會(huì )作出的決定;
(四)按照國家有關(guān)規定交納專(zhuān)項維修資金;
(五)按時(shí)繳納物業(yè)服務(wù)費用;
(六)法律、法規規定的其他義務(wù)。
第八條 物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會(huì )。
一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。一個(gè)物業(yè)區域內由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。
物業(yè)管理區域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )，有相對獨立的共用設施設備并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統一物業(yè)管理的區域。物業(yè)管理區域的劃分遵循以下原則：
(一)物業(yè)管理區域按城市規劃部門(mén)批準的項目紅線(xiàn)圖范圍確定;
(二)已實(shí)施物業(yè)管理的不同區域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域;
(三)對零散建設未實(shí)施物業(yè)管理的區域，可由物業(yè)所在地的縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)在街道辦事處(鄉鎮政府)的配合下，根據小區規模、社區建設、共用設施設備以及管理維護責任等原則劃定物業(yè)管理區域并實(shí)施物業(yè)管理。在綜合考慮以下因素的基礎上可以劃入同一個(gè)物業(yè)管理區域：
1、處于同一街道或位置靠近的物業(yè);
2、基礎設施、公共配套設施相關(guān)的物業(yè);
3、適宜統一整治封閉成一個(gè)區域的物業(yè);
4、根據城市詳細規劃確定整合為一個(gè)居住區或組團的物業(yè);
5、物業(yè)管理區域的劃分要與社區的設立范圍基本一致，一般建筑面積不得少于3萬(wàn)平方米;
6、其他應考慮的因素。
業(yè)主大會(huì )應當代表和維護物業(yè)管理區域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權益。
業(yè)主大會(huì )自首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)之日起成立。成立條件：
(一)業(yè)主大會(huì )由物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成;
(二)一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )和選舉產(chǎn)生一個(gè)業(yè)主委員會(huì );
(三)組建業(yè)主大會(huì )籌備組;
(四)首次業(yè)主大會(huì )召開(kāi)應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
第九條 業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì )的，應當在物業(yè)所在地的縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，由業(yè)主代表、建設單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會(huì )籌備組，負責業(yè)主大會(huì )籌備工作。
籌備組成員名單確定后，應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內公告。
第十條 籌備組應當自組成之日起30日內，在物業(yè)所在地的縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮政府的指導下，組織業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。但是，只有一個(gè)業(yè)主的，或者業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )職責。
第十一條 下列事項由業(yè)主共同決定：
(一)制定和修改業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)制定和修改管理規約;
(三)選舉業(yè)主委員會(huì )成員或者更換業(yè)主委員會(huì )成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專(zhuān)項維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。
第十二條 業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項作出約定。
第十三條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式;但是，應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。
業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會(huì )會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以邀請物業(yè)所在地的社區、管段民警和物業(yè)使用人代表列席。
業(yè)主大會(huì )決定本暫行辦法第十一條第(五)項和第(六)項規定的事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意。決定本暫行辦法第十一條規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )的決定，對業(yè)主具有約束力。
業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )作出的決定侵害業(yè)主合法權益的，受侵害的業(yè)主可以申請業(yè)主所在地的縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮政府調解或者請求人民法院予以撤銷(xiāo)。
第十四條 業(yè)主大會(huì )會(huì )議分為定期會(huì )議和臨時(shí)會(huì )議。
業(yè)主大會(huì )定期會(huì )議應當按照業(yè)主大會(huì )議事規則的規定召開(kāi)。經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議。
召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區的業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當同時(shí)告知相關(guān)的社區。業(yè)主委員會(huì )應當做好業(yè)主大會(huì )會(huì )議記錄。
第十五條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內，向物業(yè)所在地的縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮政府備案。備案時(shí)須提交以下材料：
(一)業(yè)主大會(huì )議事規則;
(二)管理規約;
(三)業(yè)主委員會(huì )成員名單;
(四)業(yè)主選舉、投票的結果記錄以及業(yè)主簽字記錄;
(五)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議和首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議召開(kāi)的會(huì )議紀要;
(六)物業(yè)管理區域的規模和基本狀況;
(七)其他相關(guān)材料。
第十六條 業(yè)主委員會(huì )成員應當符合下列條件：
(一)本物業(yè)管理區域內具有完全民事行為能力的業(yè)主及其配偶;
(二)遵守國家有關(guān)法律、法規;
(三)遵守業(yè)主大會(huì )議事規則、管理規約，模范履行業(yè)主義務(wù);
(四)熱心公益事業(yè)、責任心強、公正廉潔、具有社會(huì )公信力;
(五)具有一定的組織能力;
(六)具備必要的工作時(shí)間。
第十七條 業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起3日內召開(kāi)首次業(yè)主委員會(huì )會(huì )議，在業(yè)主委員會(huì )成員中推選產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )主任1人、副主任1-2人。
第十八條 業(yè)主委員會(huì )執行業(yè)主大會(huì )的決定事項，履行下列職責：
(一)召集業(yè)主大會(huì )會(huì )議，報告物業(yè)管理的實(shí)施情況;
(二)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
(三)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，監督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(四)監督管理規約的實(shí)施;
(五)業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。
第十九條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定應當以書(shū)面形式在物業(yè)管理區域內及時(shí)公告。
第二十條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地的縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者街道辦事處、鄉鎮政府，應當責令限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。
第二十一條 業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當配合公安機關(guān)，共同做好維護物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安等相關(guān)工作。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )應當積極配合相關(guān)社區依法履行物業(yè)管理區域內的自治管理職責，支持社區開(kāi)展工作，并接受其指導和監督。
業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當告知相關(guān)的社區，并認真聽(tīng)取社區的建議。
第三章 前期物業(yè)管理
第二十二條 在物業(yè)銷(xiāo)(預)售前，建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應當簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并將簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第二十三條 建設單位應當在銷(xiāo)(預)售物業(yè)之前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)權屬及其使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務(wù)、違反臨時(shí)管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。
建設單位制定的臨時(shí)管理規約，不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。
第二十四條 建設單位應當在物業(yè)銷(xiāo)(預)售前將臨時(shí)管理規約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)(預售)合同時(shí)，應當對遵守臨時(shí)管理規約予以書(shū)面承諾。
第二十五條 臨時(shí)管理規約的制定包括以下主要內容：
(一)物業(yè)的名稱(chēng)、地點(diǎn)、面積及戶(hù)數;
(二) 業(yè)主在本物業(yè)管理區域內應當共同遵守的行為準則;
(三)業(yè)主使用其物業(yè)和物業(yè)管理區域內公共場(chǎng)所及其公用設施的權益;
(四)業(yè)主參與物業(yè)管理的權利;
(五)業(yè)主應當履行的義務(wù);
(六)物業(yè)各項維修、養護和管理等服務(wù)費用的收費標準及交納方式;
(七)供電、供氣、供水及其二次加壓供水、通訊、有線(xiàn)電視等向最終用戶(hù)的收費標準及交納方式;
(八)違反臨時(shí)管理規約的責任。
臨時(shí)管理規約應當尊重社會(huì )公德，不得違反法律、法規或者損害社會(huì )公共利益。
臨時(shí)管理規約對全體業(yè)主具有約束力。
第二十六條 國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
住宅物業(yè)的建設單位，應當通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標人少于3個(gè)或者住宅規模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的縣(區) 的房地產(chǎn)行政主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
前期物業(yè)管理招標投標具體管理辦法依照國家建設部有關(guān)規定執行。
第二十七條 建設單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)(預售)合同應當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內容。
前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限;但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第二十八條 建設單位應當按照規定在物業(yè)管理區域內配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)為物業(yè)項目服務(wù)所需的辦公用房、保安和工勤人員值班用房、監控房、物業(yè)儲藏用房等。
物業(yè)管理用房的配置標準：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房按不得低于物業(yè)管理區域房屋建筑面積的0.2%配建提供。房屋建筑總面積不足5萬(wàn)平方米的，物業(yè)管理用房不低于100平方米。分期開(kāi)發(fā)建設的物業(yè)管理區域，建設單位應在先期開(kāi)發(fā)的物業(yè)區域配置物業(yè)管理用房或配置臨時(shí)物業(yè)管理用房。
(二)業(yè)主委員會(huì )用房不得低于30平方米的地面上獨立成套房屋并具備水、電等基本功能。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房、業(yè)主委員會(huì )用房應在建設項目的規劃設計審批中予以明確。建設行政主管部門(mén)組織綜合預驗收時(shí)，應當包括對其物業(yè)管理內容方面驗收，經(jīng)驗收合格后，建設單位方可將物業(yè)正式移交物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施管理。
物業(yè)管理用房的產(chǎn)權依法屬于全體業(yè)主所有。未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。
第二十九條 業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備及其物業(yè)管理用房的所有權或者使用權，建設單位不得擅自處分。
第三十條 在辦理物業(yè)承接驗收手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：
(一)竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖、配套設施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料;
(二)設施設備的安裝、使用和維護保養等技術(shù)資料;
(三)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件;
(四)物業(yè)管理所必需的其它資料。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在前期物業(yè)服務(wù)合同或物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將物業(yè)管理用房和上述資料移交給業(yè)主委員會(huì )。
第三十一條 建設單位應當按照國家規定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任。
第四章 物業(yè)管理服務(wù)
第三十二條 從事物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)應當按照建設部《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》規定的標準和條件取得物業(yè)管理主管部門(mén)審批核發(fā)的物業(yè)管理《資質(zhì)證書(shū)》，并具有獨立的法人資格。
第三十三條 取得物業(yè)管理《資質(zhì)證書(shū)》和《營(yíng)業(yè)執照》的物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
因企業(yè)發(fā)生分立、合并的，應當在向工商行政管理部門(mén)辦理變更手續后30日內，到原資質(zhì)審批部門(mén)申請辦理《資質(zhì)證書(shū)》注銷(xiāo)手續，并重新核定資質(zhì)等級;
因企業(yè)的法人名稱(chēng)、法定代表人等事項發(fā)生變更的，應當在辦理變更手續后30日內，到原資質(zhì)審批部門(mén)辦理《資質(zhì)證書(shū)》變更手續;
因企業(yè)破產(chǎn)、歇業(yè)或者因其他原因終止業(yè)務(wù)活動(dòng)的，應當在辦理營(yíng)業(yè)執照注銷(xiāo)手續后15日內，到原資質(zhì)審批部門(mén)辦理《資質(zhì)證書(shū)》注銷(xiāo)手續。
第三十四條 從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關(guān)規定，取得職業(yè)資格證書(shū)。
第三十五條 在縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導下，業(yè)主委員會(huì )應當與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書(shū)面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應載明以下內容：
(一)物業(yè)管理事項;
(二)服務(wù)質(zhì)量;
(三)服務(wù)費用及收費標準;
(四)雙方的權利和義務(wù);
(五)專(zhuān)項維修資金的管理與使用;
(六)物業(yè)管理用房;
(七)合同期限;
(八)違約責任;
(九)其他約定事項。
物業(yè)服務(wù)合同簽訂后，應報物業(yè)所在地的縣(區)房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應的服務(wù)。協(xié)助相關(guān)部門(mén)做好物業(yè)管理區域內的社會(huì )治安、環(huán)境衛生等相關(guān)工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
第三十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當與業(yè)主委員會(huì )辦理物業(yè)驗收手續。
業(yè)主委員會(huì )應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交本暫行辦法第三十條規定的資料。
第三十八條 物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)、以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照價(jià)格主管部門(mén)制定的物業(yè)服務(wù)收費管理辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定，并將約定的物業(yè)服務(wù)收費內容在物業(yè)管理區域內予以公示。
第三十九條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區域內的專(zhuān)項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。
第四十條 物業(yè)管理區域內，供水、供電、供氣、衛生、通信、有線(xiàn)電視等單位應當向最終用戶(hù)收取有關(guān)費用。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受委托代收上述費用的，應當向委托單位收取手續費，不得向業(yè)主收取手續費等額外費用。
第四十一條 業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任。
物業(yè)發(fā)生產(chǎn)權轉移時(shí)，業(yè)主或者物業(yè)使用人應當結清物業(yè)服務(wù)費等有關(guān)費用。
已竣工但尚未出售，或者尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費由建設單位交納。
第四十二條 縣級以上政府價(jià)格主管部門(mén)會(huì )同同級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)，應當加強對物業(yè)服務(wù)收費的監督。
第四十三條 對物業(yè)管理區域內違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等法律、法規規定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門(mén)報告。
有關(guān)行政管理部門(mén)在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報告后，應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。
第四十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在采取應急措施的同時(shí)，應當向有關(guān)行政管理部門(mén)報告，協(xié)助做好救助工作。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關(guān)規定。保安人員在維護物業(yè)管理區域內的公共秩序時(shí)，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益。
第四十五條 各級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應當及時(shí)處理業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中的投訴。
第五章 物業(yè)的使用與維護
第四十六條 物業(yè)使用中禁止下列行為：
(一)損壞房屋承重結構、主體結構，破壞房屋外貌;
(二)擅自改變物業(yè)專(zhuān)用部分、部分共用部分、全體共用部分的用途;
(三)違章搭建、改建或以其他方式改變物業(yè)專(zhuān)用部分和共用部分;
(四)損壞物業(yè)共用設施、設備及場(chǎng)地，擅自移動(dòng)共用設施、設備;
(五)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物品;
(六)排放各種污染物、惡臭物、有害物質(zhì)或者產(chǎn)生超過(guò)規定時(shí)間和規定標準的噪聲;
(七)未經(jīng)許可設置營(yíng)業(yè)攤點(diǎn);
(八)利用物業(yè)從事危害公共利益和他人合法權益的活動(dòng);
(九)管理規約和物業(yè)服務(wù)合同禁止的其他行為。
第四十七條 物業(yè)管理小區生活廢舊棄物的清運、收集、運輸和處理等環(huán)境衛生管理應當按照省、市有關(guān)規定執行。
第四十八條 物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
業(yè)主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè);物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，由業(yè)主依法辦理有關(guān)手續。
第四十九條 業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主的共同利益。
因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意;物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意。
業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內恢復原狀。
第五十條 供水、供電、供氣、通信、有線(xiàn)電視等單位，依法承擔物業(yè)管理區域內相關(guān)管線(xiàn)和設施設備維修、養護的責任。
前述規定的單位因維修、養護等需要，臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當及時(shí)恢復原狀。
第五十一條 業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。
第五十二條 利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后，按照規定辦理有關(guān)手續。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用。
第五十三條 物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時(shí)，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。
責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。
第六章 專(zhuān)項維修資金的管理和使用
第五十四條 單幢住宅內業(yè)主、或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主和住宅小區內的非住宅業(yè)主，應當按照國家的規定交納專(zhuān)項維修資金。
本暫行辦法所稱(chēng)專(zhuān)項維修資金，是指專(zhuān)項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第五十五條 商品住宅的業(yè)主、非住宅的業(yè)主交存專(zhuān)項維修資金的標準及其收取方式：
(一)商品房的購房人按照所擁有物業(yè)建筑面積交存專(zhuān)項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專(zhuān)項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價(jià)的5%;
(二)商品房的購房人在辦理房屋入住手續前，應當將首期專(zhuān)項維修資金繳交售房單位代收;
(三)售房單位與購房人在辦理房屋權屬登記時(shí)，應當將代收的專(zhuān)項維修資金統一納入當地市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監督代管范疇，在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲、并建立專(zhuān)項維修資金明細帳戶(hù)、專(zhuān)款專(zhuān)用。
商品房建設項目的住宅建筑安裝工程造價(jià)以當地建設工程造價(jià)管理機構的審定確認書(shū)為準。
第五十六條 出售公有住房的專(zhuān)項維修資金的交存標準及其收取方式：
(一)業(yè)主按照所擁有物業(yè)建筑面積交存專(zhuān)項維修資金，每平方米建筑面積交存首期專(zhuān)項維修資金的數額為當地房改成本價(jià)的2%;
(二)售房單位按照多層住宅不低于售房款的20%提取，高層住宅不低于售房款的30%，從售房款中一次性提取專(zhuān)項維修資金;
(三)售房單位應當將代收和提取的兩部分專(zhuān)項維修資金在收到售房款之日起30日內統一納入當地市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監督代管范疇，在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲、并建立專(zhuān)項維修資金明細帳戶(hù)、專(zhuān)款專(zhuān)用。
第五十七條 尚未出售的商品房和公有住房的專(zhuān)項維修資金的交存：
尚未出售的商品房和公有住房，售房單位作為業(yè)主應當分別按照前述第五十五條、第五十六條的規定繳納未出售房屋的專(zhuān)項維修資金;房屋出售時(shí)，該房屋專(zhuān)項維修資金的余額，轉由購房人向售房單位支付，雙方另有約定的除外。
第五十八條 本暫行辦法實(shí)施后，對業(yè)主已辦理房屋權屬登記但未交存專(zhuān)項維修資金的，由業(yè)主大會(huì )及其業(yè)主委員會(huì )會(huì )同物業(yè)服務(wù)企業(yè)向業(yè)主收取(公有住房應向購房者和售房單位收取)專(zhuān)項維修資金，并統一納入當地市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)監管范疇，在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲、并建立專(zhuān)項維修資金明細帳戶(hù)、專(zhuān)款專(zhuān)用。
第五十九條 業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有。
從公有住房售房款中提取的專(zhuān)項維修資金屬于公有住房售房單位所有。
第六十條 業(yè)主大會(huì )成立前，商品住宅、非住宅業(yè)主交存的專(zhuān)項維修資金和已售公有住房的專(zhuān)項維修資金，由物業(yè)所在地的市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)代管;
業(yè)主大會(huì )成立后，按照相關(guān)規定，由市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)將其代管的專(zhuān)項維修資金的帳面余額劃轉至業(yè)主大會(huì )管理。
第六十一條 需要使用專(zhuān)項維修資金的，由業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )組織，根據物業(yè)服務(wù)企業(yè)或相關(guān)業(yè)主提出的維修使用方案，經(jīng)專(zhuān)項維修資金列支范圍所涉及專(zhuān)有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總人數2/3以上的業(yè)主同意，并報所在地市、縣房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第六十二條 專(zhuān)項維修資金不敷使用時(shí)，續交專(zhuān)項維修資金的方案，由業(yè)主大會(huì )決定。
第六十三條 專(zhuān)項維修資金管理的具體實(shí)施細則，由市房地產(chǎn)行政主管部門(mén)會(huì )同有關(guān)部門(mén)，依據本暫行辦法的規定另文制定，并報經(jīng)市政府審批后施行。
第六十四條 國家和省對專(zhuān)項維修資金的管理有新的規定時(shí)，從其規定。
第七章 罰 則
第六十五條 有下列行為之一的，由相關(guān)行政主管部門(mén)依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》等有關(guān)規定予以查處。
(一)住宅物業(yè)的建設單位未通過(guò)招投標的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的;
(二)建設單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權的;
(三)建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料的;
(四)未取得資質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理或者以欺騙手段取得資質(zhì)證書(shū)的;
(五)物業(yè)服務(wù)企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書(shū)的人員從事物業(yè)管理活動(dòng)的;
(六)物業(yè)服務(wù)企業(yè)將一個(gè)物業(yè)管理小區的全部物業(yè)管理一并委托他人的;
(七)挪用專(zhuān)項維修資金的;
(八)建設單位在物業(yè)管理區域內不按照規定配置必要的物業(yè)管理用房的;
(九)未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)擅自改變物業(yè)管理用房的用途的;
(十)擅自改變物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的;
(十一)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的;
(十二)擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;
(十三)有本暫行辦法第四十六條所規定禁止行為的。
第六十六條 違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)管理費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴。
第六十七條 業(yè)主以業(yè)主大會(huì )或業(yè)主委員會(huì )的名義，從事違反法律、法規的活動(dòng)，構成犯罪的，依法追究刑事責任;尚不構成犯罪的，依法給予治安管理處罰。
第六十八條 各級房地產(chǎn)行政主管部門(mén)或者其他有關(guān)行政管理部門(mén)的工作人員，在實(shí)施物業(yè)管理監督活動(dòng)中有違規違法行為的，應依法予以查處。
第八章 附 則
第六十九條 本暫行辦法下列用語(yǔ)的含義為：
物業(yè)：是指已通過(guò)竣工驗收的房屋等建筑和與之相配套的附屬物、附屬建筑物及相關(guān)場(chǎng)地。
物業(yè)管理：是指業(yè)主通過(guò)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的環(huán)境衛生和相關(guān)秩序的活動(dòng)。
物業(yè)服務(wù)收費：是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對物業(yè)及其共用配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護物業(yè)管理區域內的公共環(huán)境衛生和秩序等所提供的服務(wù)，向業(yè)主收取的物業(yè)服務(wù)費用。
業(yè)主：是指房屋的所有權人。
物業(yè)使用人：是指物業(yè)承租人和其他實(shí)際使用物業(yè)的非所有權人。
管理規約：是指有關(guān)物業(yè)使用、維修和其他管理服務(wù)活動(dòng)的行為規范，經(jīng)業(yè)主大會(huì )討論審議通過(guò)，對全體業(yè)主具有約束力。
前期物業(yè)管理：是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)：是指取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執照，接受業(yè)主或者業(yè)主委員會(huì )的委托，根據物業(yè)服務(wù)合同進(jìn)行專(zhuān)業(yè)管理，實(shí)行有償服務(wù)的企業(yè)。
共用部位：是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由單幢住宅內業(yè)主或者單幢住宅內業(yè)主及與之結構相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶(hù)外的墻面、門(mén)廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備：是指根據法律、法規和房屋買(mǎi)賣(mài)合同，由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設施設備，一般包括：電梯、天線(xiàn)、照明、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營(yíng)性車(chē)場(chǎng)車(chē)庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
第七十條 本暫行辦法自公布之日起施行，《內江市政府辦公室關(guān)于印發(fā)內江市物業(yè)管理暫行辦法的通知》(內府辦發(fā)〔2007〕32號)同時(shí)廢止。
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