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無(wú)錫物業(yè)管理條例實(shí)施細則
《無(wú)錫市物業(yè)管理條例》已由無(wú)錫市第十五屆人民代表大會(huì )的常務(wù)委員會(huì )第二十三次會(huì )議于2015年4月29日制定，經(jīng)江蘇省第十二屆人民代表大會(huì )的常務(wù)委員會(huì )第十六次會(huì )議于2015年5月29日批準，現予公布，自2015年9月1日起施行。
2015年5月29日
無(wú)錫市物業(yè)管理條例
(2015年4月29日無(wú)錫市第十五屆人民代表大會(huì )的常務(wù)委員會(huì )第二十三次會(huì )議制定2015年5月29日江蘇省第十二屆人民代表大會(huì )的常務(wù)委員會(huì )第十六次會(huì )議批準)
第一章總則
第一條為了規范物業(yè)管理活動(dòng)，維護物業(yè)管理各方的合法權益，營(yíng)造良好的居住和工作環(huán)境，促進(jìn)和諧社區建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》等法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條本市行政區域內的物業(yè)管理活動(dòng)及其監督管理,適用本條例。
第三條市、縣級市、區政府應當加強對物業(yè)管理工作的領(lǐng)導和組織，制定和落實(shí)扶持政策，建立物業(yè)管理目標責任機制，鼓勵采用新技術(shù)、新方法，提高物業(yè)管理和服務(wù)水平。
街道辦事處(鎮政府)應當明確負責物業(yè)管理的部門(mén)和人員;對物業(yè)管理工作進(jìn)行指導、協(xié)助和監督;協(xié)調物業(yè)管理與社區管理、社區服務(wù),建設單位與前期物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)等關(guān)系;落實(shí)舊住宅小區、拆遷安置房小區管理工作。
社區居(村)民委員會(huì )應當協(xié)助、配合街道辦事處(鎮政府)開(kāi)展物業(yè)管理的相關(guān)工作。
第四條市、縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)負責本行政區域內物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。
物業(yè)管理機構根據物業(yè)管理行政主管部門(mén)的委托，承擔物業(yè)管理活動(dòng)的相關(guān)管理工作。
市、縣級市、區相關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，共同做好物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監督管理工作。
第五條市、縣級市、區政府應當建立物業(yè)管理協(xié)調機制，協(xié)調解決物業(yè)管理重大問(wèn)題。
街道辦事處(鎮政府)應當會(huì )同縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)建立由社區居(村)民委員會(huì )、公安派出所、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、建設單位等參與的聯(lián)席會(huì )議制度。聯(lián)席會(huì )議由街道辦事處(鎮政府)負責召集，協(xié)調處理業(yè)主委員會(huì )換屆改選和物業(yè)服務(wù)企業(yè)交接過(guò)程中出現的問(wèn)題，以及其他重大物業(yè)管理糾紛。
第六條物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì )應當加強行業(yè)自律管理，制定行業(yè)規范，培訓從業(yè)人員，規范從業(yè)行為，促進(jìn)誠信經(jīng)營(yíng)，提高物業(yè)服務(wù)水平。
第二章業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理委員會(huì )
第七條符合成立業(yè)主大會(huì )條件的，街道辦事處(鎮政府)應當在收到建設單位或者十人以上的業(yè)主公開(kāi)聯(lián)名提出籌備業(yè)主大會(huì )書(shū)面申請后六十日內，組織成立首次業(yè)主大會(huì )籌備組。
籌備組由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮政府)、建設單位、公安派出所、社區居(村)民委員會(huì )等派員組成�；I備組組長(cháng)由街道辦事處(鎮政府)指定人員擔任，業(yè)主成員由街道辦事處(鎮政府)組織業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處(鎮政府)協(xié)調解決。
籌備組中業(yè)主成員的推薦辦法由街道辦事處(鎮政府)確定，并事先告知全體業(yè)主。
第八條籌備組成員應當符合下列條件：
(一)具有完全民事行為能力;
(二)本人及其配偶、直系親屬未在同一物業(yè)管理區域提供物業(yè)服務(wù)的企業(yè)任職;
(三)無(wú)索取、非法收受建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)財物的行為;
(四)無(wú)泄露或者非法使用業(yè)主資料的行為;
(五)個(gè)人信用記錄良好，無(wú)犯罪記錄。
除前款規定條件外，籌備組中的業(yè)主成員還應當遵守臨時(shí)管理規約，交納物業(yè)服務(wù)費用。
第九條召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前通知全體業(yè)主，街道辦事處(鎮政府)、社區居(村)民委員會(huì )應當參與指導,對業(yè)主大會(huì )會(huì )議表決情況進(jìn)行監督。
業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì )的，應當將所代表業(yè)主的書(shū)面意見(jiàn)呈交業(yè)主大會(huì )。
第十條劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)建設項目，先期開(kāi)發(fā)部分符合法定條件的，可以成立業(yè)主大會(huì )，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議應當根據分期開(kāi)發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會(huì )議事規則中明確增補業(yè)主委員會(huì )委員的辦法。
第十一條業(yè)主委員會(huì )委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任。
業(yè)主有下列情形之一的，不得擔任業(yè)主委員會(huì )委員;擔任業(yè)主委員會(huì )委員后，應當按照業(yè)主大會(huì )確定的規則予以更換或者罷免：
(一)本人及其配偶、直系親屬與物業(yè)服務(wù)企業(yè)有直接利害關(guān)系的;
(二)損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)且未改正的;
(三)未按照規定交納物業(yè)服務(wù)費用或者專(zhuān)項維修資金且未改正的;
(四)違法出租房屋且未改正的;
(五)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(六)有嚴重不良信用記錄或者犯罪記錄的;
(七)業(yè)主大會(huì )議事規則約定的其他情形。
業(yè)主委員會(huì )委員資格終止的，應當自終止之日起三日內將其保管的檔案資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主所有的財物移交業(yè)主委員會(huì )。
第十二條物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當對街道辦事處(鎮政府)物業(yè)管理工作人員、業(yè)主大會(huì )籌備組成員、業(yè)主委員會(huì )委員進(jìn)行物業(yè)管理法律和業(yè)務(wù)知識培訓，提高物業(yè)管理水平。
第十三條業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )應當按照物業(yè)管理相關(guān)法律、法規和本條例等有關(guān)規定履行職責。
業(yè)主委員會(huì )未按照業(yè)主大會(huì )議事規則組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議的，街道辦事處(鎮政府)可以責令限期召開(kāi);逾期不召開(kāi)的，應當在街道辦事處(鎮政府)指導下，由社區居(村)民委員會(huì )組織召開(kāi)。
業(yè)主委員會(huì )任期內委員出缺的，按照法律、法規以及業(yè)主大會(huì )議事規則規定遞補或者重選。
第十四條業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)三個(gè)月前，應當書(shū)面告知街道辦事處(鎮政府)。
街道辦事處(鎮政府)應當參照本條例第七條、第八條的規定成立換屆改選小組，組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )。
自換屆改選小組產(chǎn)生至新一屆業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生期間，業(yè)主委員會(huì )不得組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議對下列事項作出決定：
(一)選聘、解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(二)管理規約規定情形以外的物業(yè)維修、更新、改造等重大事項;
(三)其他重大事項。
第十五條業(yè)主大會(huì )選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )之日起三十日內，上一屆業(yè)主委員會(huì )應當將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會(huì )，并辦理交接手續。新一屆業(yè)主委員會(huì )可以請求物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮政府)協(xié)助移交。
新一屆業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生之日起三十日內，向物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮政府)備案。
第十六條業(yè)主委員會(huì )應當對上一屆業(yè)主委員會(huì )的工作經(jīng)費和經(jīng)營(yíng)性收益等情況進(jìn)行審核，審核時(shí)可以邀請街道辦事處(鎮政府)或者社區居(村)民委員會(huì )進(jìn)行核查，也可以委托第三方進(jìn)行審計。審核結果應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
第十七條住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業(yè)管理委員會(huì )代行業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )職責：
(一)不具備成立業(yè)主大會(huì )條件的;
(二)具備成立業(yè)主大會(huì )條件但未成立，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鎮政府)反復指導后仍不能成立的;
(三)業(yè)主委員會(huì )不履行職責達一年以上、無(wú)法正常開(kāi)展工作，需要調整或者重新選舉業(yè)主委員會(huì )，經(jīng)物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者街道辦事處(鎮政府)反復指導后仍不能選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì )的。
第十八條物業(yè)管理委員會(huì )由街道辦事處(鎮政府)組織成立，由業(yè)主成員以及街道辦事處(鎮政府)、公安派出所、社區居(村)民委員會(huì )、建設單位等派員組成。
物業(yè)管理委員會(huì )人數應當為七到十一人的單數，其中業(yè)主成員不少于百分之五十，由街道辦事處(鎮政府)在業(yè)主中推薦產(chǎn)生。物業(yè)管理委員會(huì )的成員資格應當符合本條例第八條的規定。
物業(yè)管理委員會(huì )成員應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
第十九條物業(yè)管理委員會(huì )成立之日起三十日內應當告知物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)。
縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對物業(yè)管理委員會(huì )的指導和監督。
第二十條物業(yè)管理委員會(huì )應當依法履行職責。
物業(yè)管理委員會(huì )代行業(yè)主大會(huì )職責的，作出決定前，應當征求全體業(yè)主意見(jiàn);作出決定后，應當在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示，公示時(shí)間不少于三十日。
物業(yè)管理委員會(huì )代行業(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )職責期間，街道辦事處(鎮政府)對能夠成立業(yè)主大會(huì )的，應當指導籌備工作，成立業(yè)主大會(huì );能夠選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )的，應當指導選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì )。
第三章前期物業(yè)管理
第二十一條新建物業(yè)項目明顯分割成多個(gè)獨立區域，并且配套設施設備、物業(yè)服務(wù)用房等各自獨立配置的，可以確定為多個(gè)獨立的物業(yè)管理區域。
已經(jīng)投入使用但尚未劃分物業(yè)管理區域的，由物業(yè)所在地的縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)會(huì )同街道辦事處(鎮政府)征求業(yè)主意見(jiàn)后確定物業(yè)管理區域，并予以公告。
第二十二條新建住宅以及用于銷(xiāo)售的非住宅物業(yè)實(shí)行前期物業(yè)管理。
在業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，前期物業(yè)管理由建設單位負責。
第二十三條新建物業(yè)建設單位應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。
市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當建立前期物業(yè)服務(wù)履約保障制度，規范前期物業(yè)服務(wù)，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)和建設單位履行義務(wù)。
第二十四條新建物業(yè)在辦理商品房預(銷(xiāo))售許可證前，建設單位應當按照規定向物業(yè)管理行政主管部門(mén)辦理物業(yè)管理區域劃分、前期物業(yè)服務(wù)合同、臨時(shí)管理規約等備案手續。
物業(yè)管理區域劃分方案經(jīng)備案后不得擅自變更。
第二十五條建設單位出售物業(yè)時(shí)，不得承諾或者約定減免物業(yè)服務(wù)費用。
第二十六條物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證中載明，并在辦理商品房預(銷(xiāo))售許可證之前予以確定。
新建住宅物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)用房，建設單位應當按照不低于地上地下總建筑面積千分之四的比例配置;新建用于銷(xiāo)售的物業(yè)管理區域內物業(yè)均為非住宅的，建設單位應當按照地上總建筑面積千分之三的比例配置，最高不超過(guò)五百平方米。物業(yè)服務(wù)用房面積低于一百平方米的按照一百平方米配置。
新建用于銷(xiāo)售的物業(yè)管理區域內物業(yè)有住宅和非住宅的，住宅建筑面積占總建筑面積比例高于百分之五十的，按照新建住宅的標準配置物業(yè)服務(wù)用房;住宅建筑面積比例低于百分之五十的，按照非住宅物業(yè)的標準配置物業(yè)服務(wù)用房。
第二十七條建設單位在辦理商品房預(銷(xiāo))售許可證時(shí)，市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當對物業(yè)管理區域內的物業(yè)服務(wù)用房進(jìn)行核查。
建設單位在組織竣工驗收時(shí)，應當通知市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門(mén)參加。
物業(yè)服務(wù)用房的用途不得擅自變更。
第二十八條物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當對物業(yè)共用部分、共用設施設備按照規定程序進(jìn)行查驗，查驗后應當與建設單位簽訂承接查驗協(xié)議，辦理物業(yè)交接手續;對發(fā)現的工程質(zhì)量問(wèn)題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問(wèn)題，及時(shí)向建設單位提出整改意見(jiàn)，并協(xié)助相關(guān)管理部門(mén)督促落實(shí)。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法辦理承接查驗備案手續，并將承接查驗情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告。
物業(yè)承接查驗的費用由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。無(wú)約定或者約定不明的，由建設單位承擔。
第四章物業(yè)服務(wù)
第二十九條從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應當具有法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級范圍內承接物業(yè)項目。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)在非注冊地承接物業(yè)服務(wù)項目的，應當持企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)、誠信證明等材料向物業(yè)所在地的市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門(mén)備案。
第三十條物業(yè)服務(wù)項目實(shí)行項目經(jīng)理責任制。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在派出項目經(jīng)理后應當按照規定報物業(yè)所在地的物業(yè)管理機構備案。
第三十一條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將下列信息在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示并及時(shí)更新：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)，項目經(jīng)理的基本情況、聯(lián)系方式，物業(yè)服務(wù)投訴電話(huà);
(二)物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準、收費方式等;
(三)電梯運行維護費、公共能耗費等分攤情況;
(四)其他應當公示的信息。
第三十二條物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當參照物業(yè)管理行政主管部門(mén)制定的合同示范文本簽訂物業(yè)服務(wù)合同。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當按照物業(yè)服務(wù)合同提供物業(yè)服務(wù)，遵守有關(guān)技術(shù)標準、專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范，及時(shí)向業(yè)主、物業(yè)使用人告知安全合理使用物業(yè)的注意事項，定期聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善物業(yè)服務(wù)。
第三十三條物業(yè)服務(wù)收費應當區分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開(kāi)、服務(wù)質(zhì)量和價(jià)格相符原則。
未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，物業(yè)服務(wù)合同約定的服務(wù)標準和收費標準不得擅自調整;未經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意，前期物業(yè)合同約定的服務(wù)標準和收費標準不得擅自調整。
第三十四條業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同約定交納物業(yè)服務(wù)費用。
業(yè)主未按照約定交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過(guò)上門(mén)催交、在本物業(yè)管理區域內公示等方式，督促其限期交納;逾期不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法提起訴訟或者申請仲裁。
業(yè)主轉讓或者出租物業(yè)時(shí)，應當將管理規約內容、物業(yè)服務(wù)收費標準等事項告知受讓人或者承租人。物業(yè)所有權發(fā)生轉移時(shí)，轉讓人應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結清物業(yè)服務(wù)費用;受讓人應當在辦理權屬登記后三十日內，將物業(yè)權屬轉移情況、物業(yè)服務(wù)費用結算情況、業(yè)主姓名、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第三十五條物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據物業(yè)服務(wù)合同約定和有關(guān)法律、法規規定，利用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有部分、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的收入，去除成本后，收益歸全體業(yè)主所有。
經(jīng)營(yíng)性收益可以根據業(yè)主大會(huì )決定，直接用于共有部分、共用設施設備的維修、更新、改造或者補充物業(yè)專(zhuān)項維修資金，以及彌補物業(yè)服務(wù)費不足等其他需要。前期物業(yè)服務(wù)期間，經(jīng)營(yíng)性收益的使用管理由建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照規定在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定。
經(jīng)營(yíng)性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應當單獨列賬，接受業(yè)主委員會(huì )的監督;由業(yè)主委員會(huì )自行管理的，應當以業(yè)主委員會(huì )名義開(kāi)設經(jīng)營(yíng)性收益賬戶(hù)，接受社區居(村)民委員會(huì )的監督。
經(jīng)營(yíng)性收益的收支情況應當每半年在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。前期物業(yè)服務(wù)結束時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當對經(jīng)營(yíng)性收益收支情況進(jìn)行審計，并將審計結果在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示。
第三十六條物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當按照財務(wù)管理、會(huì )計核算等有關(guān)規定，建立健全規范的專(zhuān)項財務(wù)制度。
第三十七條物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域，與業(yè)主委員會(huì )或者被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理交接的，交接各方應當對物業(yè)管理區域內消防、電梯等共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業(yè)所在地的街道辦事處(鎮政府)備案。
因維護保養不當等原因導致消防、電梯等共用設施設備無(wú)法正常使用的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當履行修復責任或者承擔相應費用。
第三十八條市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當建立物業(yè)服務(wù)企業(yè)考核體系和信用評價(jià)體系，制定物業(yè)服務(wù)企業(yè)和項目經(jīng)理信用管理辦法，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，對物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行定期檢查。
市、縣級市物業(yè)管理機構具體負責物業(yè)服務(wù)企業(yè)、項目經(jīng)理誠信信息收集、核查與匯總，建立行業(yè)誠信信息系統，并對物業(yè)服務(wù)公眾滿(mǎn)意度進(jìn)行測評。
街道辦事處(鎮政府)應當協(xié)助開(kāi)展物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信系統信息采集工作。
第三十九條物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照合同約定、技術(shù)標準、專(zhuān)業(yè)技術(shù)規范等提供物業(yè)服務(wù)的，錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統;損害業(yè)主權益的，應當承擔相應法律責任。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)有下列嚴重失信行為之一的，兩年內不得申報各類(lèi)物業(yè)服務(wù)示范項目，物業(yè)管理行政主管部門(mén)不予開(kāi)具誠信證明：
(一)在物業(yè)管理招投標活動(dòng)中提供虛假信息，騙取中標的;
(二)出租、出借、轉讓資質(zhì)證書(shū)的;
(三)被解聘后拒不撤出物業(yè)管理區域，或者撤出時(shí)未按照規定辦理交接手續，造成物業(yè)管理混亂的。
第四十條物業(yè)項目經(jīng)理有下列嚴重失信行為之一的,應當錄入項目經(jīng)理誠信信息系統，所屬物業(yè)服務(wù)企業(yè)錄入物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信信息系統：
(一)騙取、挪用或者侵占專(zhuān)項維修資金的;
(二)擅自改變物業(yè)管理區域內物業(yè)服務(wù)用房、公共建筑和共用設施設備用途的;
(三)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區域內道路、場(chǎng)地的;
(四)擅自利用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有部分、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的;
(五)因管理失職造成人員傷亡、財產(chǎn)損失等重大責任事故的;
(六)損害業(yè)主或者公共利益情節嚴重的;
(七)被價(jià)格行政管理部門(mén)認定為亂收費或者收費不規范且未整改的。
第四十一條業(yè)主應當遵守管理規約，按照物業(yè)服務(wù)合同約定履行義務(wù)。
業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反管理規約等行為，經(jīng)生效判決或者仲裁裁決確認的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案。
第四十二條物業(yè)管理行政主管部門(mén)和街道辦事處(鎮政府)應當加強對本轄區內物業(yè)服務(wù)情況的監督檢查，并及時(shí)共享物業(yè)服務(wù)企業(yè)誠信管理信息、物業(yè)服務(wù)合同、物業(yè)管理區域劃分、承接查驗備案等信息。
第五章物業(yè)的使用和維護
第四十三條建設單位應當對所售物業(yè)承擔質(zhì)量保修責任，對在質(zhì)量保修期內發(fā)生屬于保修范圍的質(zhì)量問(wèn)題履行保修義務(wù)，并依法承擔相應的賠償責任。
第四十四條物業(yè)管理區域內的公建配套設施交付使用后，由接收單位進(jìn)行維護保養。
物業(yè)管理區域內的公建配套設施不得擅自改變使用功能。
第四十五條建設單位應當向全體業(yè)主公布車(chē)位、車(chē)庫的處分情況。未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫，應當優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區域內的業(yè)主。業(yè)主要求承租車(chē)位、車(chē)庫的，建設單位不得只售不租，期滿(mǎn)后可以?xún)?yōu)先續租。
車(chē)位、車(chē)庫不得單獨轉讓給物業(yè)管理區域外的單位和個(gè)人。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域的分期開(kāi)發(fā)建設項目，建設單位應當結合當期業(yè)主停車(chē)需求，按照比例劃出可供租售的車(chē)位、車(chē)庫，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公示;小區整體交付前，只能向每戶(hù)業(yè)主出售一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫;小區整體交付后，在確保未銷(xiāo)售房屋每戶(hù)一個(gè)車(chē)位、車(chē)庫的情形下，剩余車(chē)位、車(chē)庫可以按照規定出售。
第四十六條物業(yè)管理區域內禁止下列行為：
(一)擅自改變物業(yè)規劃用途;
(二)損壞或者擅自變動(dòng)房屋承重結構、主體結構，將無(wú)防水要求的房間或者陽(yáng)臺改為衛生間、廚房;
(三)違反有關(guān)人均建筑面積、使用功能等規定出租房屋;
(四)違法搭建建筑物、構筑物，破壞或者擅自改變房屋外觀(guān);
(五)損壞或者擅自占用、改建物業(yè)共用部分，損壞或者擅自占用、移裝共用設施設備;
(六)存放易燃、易爆、劇毒、放射性物質(zhì)或者超負重等違反安全規定的物品;
(七)制造超過(guò)規定標準的噪聲、振動(dòng)或者影響鄰居采光、通風(fēng);
(八)任意棄置垃圾、排放污水、拋擲雜物和露天焚燒;
(九)侵占綠地、毀壞綠化和綠化設施;
(十)擅自擺攤設點(diǎn)、占道經(jīng)營(yíng)，無(wú)序停放車(chē)輛;
(十一)擅自在建筑物、構筑物上懸掛、張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà);
(十二)法律、法規和管理規約禁止的其他行為。
有前款所列行為之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )應當及時(shí)勸阻、制止;勸阻、制止無(wú)效的，應當及時(shí)報告有關(guān)主管部門(mén)處理;業(yè)主、物業(yè)使用人對侵害其合法權益的行為，可以依法提起訴訟;業(yè)主委員會(huì )對侵害業(yè)主共同利益的行為，可以依法提起訴訟。
第四十七條市、縣級市、區相關(guān)部門(mén)應當按照各自職責，負責物業(yè)管理活動(dòng)的有關(guān)監督檢查工作，建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，依法處理物業(yè)管理區域內相關(guān)違法行為。
城市管理部門(mén)負責違法搭建、亂設攤點(diǎn)、損壞綠地、社會(huì )生活噪聲超標等監督檢查。
建設行政管理部門(mén)負責建設單位履行房屋工程質(zhì)量保修責任等監督檢查。
公安部門(mén)負責治安、消防、技防、養犬、車(chē)輛停放、室內居民噪聲等監督檢查。
市政行政管理部門(mén)負責供水、排水、功能照明、燃氣等監督檢查。
特種設備安全監督管理部門(mén)負責電梯安全運行等監督檢查。
價(jià)格行政管理部門(mén)負責物業(yè)服務(wù)收費的監督檢查。
工商行政管理部門(mén)負責無(wú)照經(jīng)營(yíng)的監督檢查。
第四十八條建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金一次性交存至住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)，并在物業(yè)交付使用或者辦理房屋所有權轉移登記時(shí)，根據專(zhuān)有部分面積按照同一交存標準向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金由建設單位承擔。
公有住房售房單位在出售公有住房時(shí)，應當將首期物業(yè)專(zhuān)項維修資金一次性交存至住宅專(zhuān)項維修資金專(zhuān)戶(hù)。
受讓土地的住宅物業(yè)配置電梯的，建設單位應當在交付使用前按照建筑安裝總費用百分之一的比例交存資金，專(zhuān)項用于電梯、消防等設施設備的更新和改造。該資金歸全體業(yè)主所有，納入物業(yè)管理區域住宅專(zhuān)項維修資金管理。
第四十九條物業(yè)專(zhuān)項維修資金的增值收益，除去業(yè)主房屋分戶(hù)賬滾存資金(利息)和必要管理費用外，剩余部分納入相應物業(yè)管理區域專(zhuān)項維修資金統籌分賬，用于物業(yè)管理區域內房屋共用部分和共用設施設備無(wú)法正常使用，以及受益人為全體業(yè)主或者無(wú)法界定受益人時(shí)的維修、更新和改造。
經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意，可以授權業(yè)主委員會(huì )將專(zhuān)項維修資金利息在規定的額度內，統籌用于物業(yè)管理區域內房屋共用部分和共用設施設備的維修、更新和改造。
專(zhuān)項維修資金利息和統籌分賬的使用額度，應當在管理規約中明確。
第五十條物業(yè)專(zhuān)項維修資金專(zhuān)項用于國家規定的保修期屆滿(mǎn)后物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造，不得挪作他用。
下列費用不得從專(zhuān)項維修資金中列支:
(一)依法應當由建設單位或者施工單位承擔的物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造費用;
(二)依法應當由相關(guān)專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位承擔的維修、養護費用;
(三)因人為損壞以及其他原因應當由當事人承擔的修復費用;
(四)根據物業(yè)服務(wù)合同約定應當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔的維修、養護費用;
(五)新增、新建配套設施、設備所需的費用;
(六)依法不得列支的其他費用。
第五十一條物業(yè)共有部分、共用設施設備的維修、更新和改造工程決算應當向全體業(yè)主公示;使用資金超過(guò)一定金額的，應當接受具有相應資質(zhì)的中介機構組織審價(jià)，審價(jià)結果應當公示。
物業(yè)共有部分、共用設施設備維修、更新和改造工程的鑒定、監理、咨詢(xún)、審價(jià)等費用應當列入工程成本。
第五十二條發(fā)生屋頂墻面防水損壞造成滲漏、樓體單側外立面脫落、電梯故障或者其他危及安全情形需要動(dòng)用專(zhuān)項維修資金，相關(guān)業(yè)主不能形成法定多數意見(jiàn)的，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主委員會(huì )、物業(yè)管理委員會(huì )、社區居(村)民委員會(huì )或者相關(guān)業(yè)主中的一方提出申請，經(jīng)所在地的街道辦事處(鎮政府)、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)或者相關(guān)專(zhuān)業(yè)單位確認，報市、縣級市物業(yè)管理行政主管部門(mén)核準。
申請人應當做好使用方案公示和溝通解釋、施工過(guò)程協(xié)調監管以及竣工后的驗收工作。
第六章舊住宅小區物業(yè)管理
第五十三條本條例所稱(chēng)舊住宅小區，是指交付使用時(shí)間較長(cháng)，房屋產(chǎn)權單位或者售房單位因客觀(guān)原因無(wú)法履行房屋修繕責任的住宅小區，具體范圍由市、縣級市政府確定并公布。
第五十四條對配套設施不齊全、環(huán)境較差的舊住宅小區，縣級市、區政府應當結合城市環(huán)境綜合整治和更新改造工作，在屋面維修、外墻防滲、路面維修、市政管網(wǎng)改造、功能照明改造、環(huán)衛設施改造、綠化改造、技防設施建設、消防設施建設、停車(chē)位增設等基礎性設施和公共服務(wù)設施方面統籌推進(jìn)整治改造工作。
第五十五條舊住宅小區的電梯應當按照規定定期維護、保養和檢驗;存在安全隱患的，應當及時(shí)維修、改造和更新。
建立專(zhuān)項用于電梯維修資金歸集制度前投入使用的舊住宅小區電梯，其更新改造資金由產(chǎn)權人和政府按比例分擔。具體辦法由市、縣級市政府另行制定。
第五十六條舊住宅小區整治改造完成后，縣級市、區政府應當建立舊住宅小區長(cháng)效管理機制，給予適當的財政補貼;街道辦事處(鎮政府)負責落實(shí)小區內衛生、綠化、治安、房屋維修等管理，籌備召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，推行物業(yè)管理或者業(yè)主自行管理。業(yè)主應當承擔相應的物業(yè)服務(wù)費用。
物業(yè)管理行政主管部門(mén)應當加強對舊住宅小區管理的指導和監督。城市管理、公安、市政、工商等行政管理部門(mén)應當按照各自職責，做好舊住宅小區管理的有關(guān)工作。
尚未列入整治改造計劃的舊住宅小區，街道辦事處(鎮政府)應當組織實(shí)施保潔、保綠、保安等基本物業(yè)服務(wù)。
第七章拆遷安置房小區物業(yè)管理
第五十七條縣級市、區政府負責本行政區域內拆遷安置房小區物業(yè)管理的領(lǐng)導、協(xié)調、考核工作，逐步推動(dòng)物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)化。
街道辦事處(鎮政府)負責本轄區內拆遷安置房小區物業(yè)服務(wù)的組織實(shí)施，協(xié)調、監督本轄區內拆遷安置房小區物業(yè)管理的移交、接管等工作。
第五十八條建設單位在拆遷安置房交付前應當與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，實(shí)施前期物業(yè)管理。
建設單位應當按照設計和規范要求，將拆遷安置房小區的配套用房和公共設施設備完善到位，及時(shí)交付給接收單位。
第五十九條拆遷安置房小區應當成立物業(yè)管理委員會(huì )，符合條件的應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )，成立業(yè)主委員會(huì )。
第六十條拆遷安置房小區的物業(yè)服務(wù)應當參照物業(yè)服務(wù)等級指導標準，收取相應的物業(yè)服務(wù)費用。
拆遷安置房小區的共有部分、共用設施設備的經(jīng)營(yíng)性收益應當用于物業(yè)服務(wù)支出。
縣級市、區政府以及街道辦事處(鎮政府)應當建立拆遷安置房小區管理服務(wù)經(jīng)費的保障機制。
第六十一條專(zhuān)項維修資金未全部歸集入戶(hù)前，拆遷安置房小區的共有部分、共用設施設備需要維修、更新、改造的，由物業(yè)所在地的縣級市、區政府組織落實(shí)。
第八章法律責任
第六十二條違反本條例第十一條第三款、第十五條第一款規定，未及時(shí)移交有關(guān)財物、檔案資料、印章的，由街道辦事處(鎮政府)責令限期改正;逾期不改正的，對相關(guān)責任人員按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規定錄入個(gè)人信用檔案;造成嚴重后果的，依法追究相應的法律責任。
第六十三條違反本條例第二十六條第二款、第三款規定，建設單位未按照規定配置物業(yè)服務(wù)用房的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正，沒(méi)收違法所得，并處以二十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。
第六十四條違反本條例第二十八條第二款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未將物業(yè)承接查驗情況在物業(yè)管理區域內顯著(zhù)位置公告的，由縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期未改正的，處以二萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第六十五條違反本條例第三十五條第三款規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的經(jīng)營(yíng)性收益未單獨列賬的，由縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期未改正的，處以三萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
第六十六條違反本條例第四十五條第一款規定，按照下列規定給予處罰：
(一)建設單位將未出售或者未附贈的車(chē)位、車(chē)庫不優(yōu)先出租給本物業(yè)管理區域內業(yè)主的，由縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期未改正的，沒(méi)收違法所得，并處以五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下罰款。
(二)建設單位對業(yè)主要求承租的車(chē)位、車(chē)庫只售不租的，由縣級市、區物業(yè)管理行政主管部門(mén)責令限期改正;逾期不改正的，處以二十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下罰款。
第六十七條違反本條例第四十六條第一款規定，給他人造成損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規定的，由物業(yè)管理行政主管部門(mén)和公安、城市管理等有關(guān)行政管理部門(mén)按照各自職責依法查處。
第六十八條物業(yè)管理行政主管部門(mén)、街道辦事處(鎮政府)以及其他有關(guān)部門(mén)和單位的工作人員濫用權力、玩忽職守、舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第九章附則
第六十九條市政府及其有關(guān)部門(mén)應當根據本條例制定相關(guān)的具體實(shí)施規定。
第七十條本條例自2015年9月1日起施行。
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